Коммерческий сектор недвижимости в Казани динамично развивается. Строятся бизнес-центры, супер- и гигамаркеты, складские и производственные комплексы. Пять новых объектов офисной недвижимости открылись в прошлом году. Столько же планируется ввести в эксплуатацию в течение этого года. Сориентироваться на рынке офисной недвижимости становится все труднее. Предприниматель зачастую не может решить для себя ряд вопросов: арендовать или приобрести в собственность недвижимость под офис? Каких размеров должна быть его площадь? Как оформить договор аренды, чтобы не иметь проблем в дальнейшем? Такие вопросы лучше решать, хорошо изучив ситуацию на рынке офисной недвижимости и прибегая к помощи специалистов.
- Развитие рынка офисной недвижимости в Казани
- Перспективный прогноз
- Арендовать или купить?
- Сколько стоит 1 кв. м?
- Классификация офисной недвижимости
- Советы арендаторам
- Конфликтные ситуации
- Рейтинг казанских офисных зданий
Развитие рынка офисной недвижимости в Казани
Казанский рынок коммерческой недвижимости развивался в несколько этапов. Для первого этапа, длившегося до 2001 года, характерны неразвитость рынка, низкие арендные ставки и острый дефицит офисных площадей. Спрос превышал предложение в 1,5 раза. Новые офисные здания не строились, так как это было невыгодно. Политика социально-низких цен на недвижимость не рассматривала последнюю как средство получения дохода.
Второй этап развития казанского рынка офисных площадей ознаменовался изменением политики властей. В ходе подготовки к празднованию 1000-летия города началась реконструкция исторического центра и кварталов ветхого жилья Казани. В рамках программы поддержки малого и среднего бизнеса часть этих земель было решено отвести под офисные здания. На развитии рынка сказались также рост экономики, спрос на недвижимость, процессы банкротства и реструктуризации промышленных предприятий. За последние два года в городе было построено 5 новых офисных зданий высшего класса. К тому же первые этажи и пристроенные помещения некоторых жилых домов были отданы под торговлю и офисные центры. Казань в этом отношении выгодно отличается от других городов. Хотя тенденции развития рынка офисной недвижимости в России одни и те же — во всех регионах инвестиции в недвижимость растут.
Айдар Галеев, директор центра сервейинга ПАИ:
— На наш взгляд, Казань по тем данным, которыми мы располагаем, развивается активнее, чем другие города. У нас и республика богатая, и достаточно хорошие строительные мощности, активно развивается рынок недвижимости по предоставлению земельных участков. Для других городов это проблематично. Когда мы рассказываем о ситуации в РТ по строительству бизнес-центров, это вызывает большое уважение у наших партнеров из других регионов. Например в Нижнем Новгороде вообще нет офисных зданий. Их собираются строить, но до сих пор ничего не возвели.
Специалисты выделяют несколько причин развития казанского рынка офисных площадей. С одной стороны, это рост арендных ставок. До этого окупаемость недвижимости была такая, что строить было невыгодно. И хотя сейчас арендные ставки во всех городах примерно одинаковые и соответствуют современному экономическому положению, в Казани всегда было проще получить землю под строительство. C другой стороны, понимание того, что это выгодный бизнес, в Казани пришло раньше, чем в других городах. Арендные ставки росли примерно полтора года. Но уже со второго квартала прошлого года наблюдается тенденция к стабилизации. Если сейчас арендные ставки и повышаются, то только на уровне инфляции.
Алия Минкашева, генеральный директор офисного центра «Сакура»:
— Не секрет, что арендные ставки сейчас растут. Это происходит потому, что возросли коммунальные платежи, в частности, увеличилась плата за электричество. Кроме того, растут цены на землю и недвижимость. Сегодня предложение на казанском рынке офисной недвижимости стабильно растет. Ажиотажа, который был в прошлые годы, сейчас нет — рынок находится в равновесии. Два года назад в городе было всего 1−2\% свободных площадей, сейчас этот показатель поднялся до 7\%.
Прогноз на текущий и следующий годы
Прогнозировать ситуацию на годы вперед сложно. Все-таки рынок офисной недвижимости в Казани пока не устоялся. Многие объекты еще только строятся. Но профессионалы считают, что непредсказуемые изменения рынку недвижимости не грозят.
Айдар Галеев:
— Рынок будет постепенно расти. Если тенденции развития и роста сохранятся, будет возникать новый спрос на офисные площади как со стороны наших местных предпринимателей и фирм, так и со стороны московских компаний. Им также интересно открыть свои офисы и торговые площадки в нашем городе. Разумеется, по некоторым объектам мы перейдем от рынка, где правил балом арендодатель, к рынку арендатора. Соответственно, повысится требовательность арендаторов к арендодателям. По каким-то объектам арендные ставки расти не будут вовсе. Таким образом, для инвесторов и арендодателей ситуация будет менее выгодная, чем год назад. По тем объектам, которые уже не будут соответствовать современным требованиям, арендные ставки будут даже снижаться.
Алия Минкашева:
— Я бы не сказала, что спрос на рынке офисной недвижимости в Казани полностью удовлетворен. Сейчас наблюдается такая тенденция, что новые офисные центры в городе появляются как грибы после дождя. Если посмотреть по карте Вахитовского района, офисные центры есть на Островского, 57, Спартаковской, 20, несколько бизнес-центров строятся на улице Свердлова. Все это свидетельствует о том, что на сегодня есть потребность в офисных помещениях.
По объему инвестиций в офисную недвижимость «В»-класс, скорее всего, будет превышать «А»-класс. Спрос на «В»-класс возрастает за счет притока клиентов из т.н. «соседних классов» и растущей популярности этого типа зданий. А в новое строительство класса «С» будут вложены незначительные объемы инвестиций. Практика сдачи в аренду офисных площадей тоже будет меняться. Владельцы объектов уже понимают, что одного ремонта и удобств современной цивилизации недостаточно, чтобы привлечь солидных арендаторов. Арендодатель будет стремиться выстраивать цивилизованные отношения с арендаторами и предоставлять всю информацию об объекте. Отказ от «серых схем» сдачи в аренду будет происходить чаще, поскольку эта практика не выгодна.
Арендовать или купить? 
Что сейчас выгоднее, купить или арендовать офис? Арендатор чаще всего ломает голову именно над этим вопросом. Ответ на него зависит от целей компании. Если она обладает свободными средствами, то специалисты рекомендуют покупать. Тем самым фирма страхуется от возможных рисков, но и приобретает определенные обязанности по содержанию приобретенной недвижимости. Для начинающих компаний, которые еще не прочно укоренились на рынке, обычно возникает два вопроса: денег, поскольку из оборота нужно изымать достаточно большое количество средств, и стабильности самой компании. Найти недвижимость под офис не так сложно, но какой площади? Ответ на этот вопрос зависит от того, как будет развиваться компания дальше, а это предугадать сложно.
Алия Минкашева:
— Купить недвижимость под офис в собственность это выгодно с экономической стороны: пока растут коммунальные платежи (плата за электричество, цена на землю и пр.) будут увеличиваться и арендные ставки. Сейчас в городе наблюдается тенденция к покупке офисных площадей. Если фирма становится собственником, то она уже не рискует, что ее в любой момент «попросят» из занимаемого помещения. У многих руководителей компаний даже чисто психологически довлеет мнение, что лучше покупать, чем арендовать офис. Кроме того, стоимость имущества со временем возрастает, и можно рассматривать покупку в качестве надежного вложения, гарантии от инфляции.
Хотя покупать недвижимость под офис не всегда экономически обосновано. Особенно сейчас, когда арендные ставки, скорее всего, расти уже не будут. Минусы приобретения недвижимости в том, что нужно единовременно выводить значительную сумму денежных средств из оборота, а кредитная система у нас несовершенна. Для интенсивно развивающихся и начинающих компаний лучшим вариантом остается аренда. Ведь потребность в новых площадях возникает непредвиденно. Среди других преимуществ аренды — возможность получить современно оснащенные помещения в ускоренном порядке, прогнозировать движения денежных средств и отсутствие больших капиталовложений.
Сколько стоит 1 кв. м?
В центре города аренда дороже, особенно в престижных бизнес-центрах. Арендовать офис в «Сакура-Центре» обойдется в 600 рублей за кв. м, включая весь спектр необходимых услуг и НДС. Самая же высокая арендная ставка офисных площадей на ул. Карла Маркса. Один объект сдается «под ключ», но не пользуется спросом уже целый год. Его владелец запросил арендную плату 1,5 тыс. руб. за кв. м.
Алия Минкашева:
— Мы перешли на рублевый эквивалент. Сейчас у нас аренда стоит 600 руб. за кв. метр. У большинства наших коллег арендная плата идет отдельно от других платежей. Мы ушли от этой системы хотя бы из удобства — арендатор сразу знает окончательную сумму, а также для возможностей планирования своих расходов. НДС, коммунальные платежи, парковка, охрана, уборка помещений — весь спектр услуг, которые мы предоставляем, входят в эти 600 рублей.
При этом средняя или ходовая цена за аренду офисной площади по городу 450−500 рублей за квадратный метр. Самая низкая цена аренды — в промышленных зонах. Там она доходит до 250 рублей за кв. м в месяц, не включая коммунальные платежи, НДС и уборку территории.
Классификация офисной недвижимости
В октябре 2002-го года группа специалистов задалась целью унифицировать терминологию и методы классификации офисных помещений. Так был разработан классификатор. В итоге были определены 20 основных критериев для определения класса офисных зданий. Так, здание класса «А» должно соответствовать или превышать установленный минимум 16 из 20 критериев. Здание класса «В» — не менее чем 10, а офисное здание класса «С» может соответствовать менее чем 8 из приведенных 20 критериев. Правда эта система классификации офисных помещений вызывает много споров у специалистов. Если исходить из самых высоких стандартов, то в Казани нет зданий международного класса «А». Но есть ряд объектов, которые к нему приближаются. Им присвоен класс «В+», который имеет незначительные отличия от класса «А». Впрочем, на здания самого высшего класса нет и спроса, а строительство здания такого уровня стоит на порядок дороже.
Айдар Галеев:
— Арендные ставки у нас не настолько высоки, поэтому строить самый современный бизнес-центр нет смысла. А те здания, которые строятся, соответствуют достаточно высокому стандарту и вполне удовлетворяют потребностям самых взыскательных компаний. Они уступают самым престижным бизнес-центрам незначительно. Четырехтрубная система кондиционирования, свойственная классу «А», предполагает поддержание определенного уровня влажности в каждой комнате. А при трехтрубной, соответствующей классу «В», уровень влажности поддерживается не везде.
Другой вопрос, насколько это необходимо. Еще один отличительный признак бизнес-центра класса «А» — наличие подземной парковки. В Москве во всех высококлассных деловых центрах имеются подземные гаражи. Но поскольку в Казани земля не настолько дорогая, то у нас проще делать наземную парковку.
Алия Минкашева:
— Мы подтягиваемся к классу «А». Сейчас работаем над комфортабельностью нашего бизнес-центра. Мы установили центральную систему кондиционирования, чтобы поддерживать влажность в каждом кабинете. Комнаты на солнечной стороне мы дополнительно оснастим кондиционерами. Скоро у нас откроется свой ресторан, где можно будет проводить презентации и банкеты.
Отличительной чертой вышеназванного бизнес-центра является то, что его руководство проводит анализ качества предоставляемых услуг, опрашивая своих арендаторов. Ежемесячно они оценивают, насколько их удовлетворяет качество обслуживания парковки, уборки помещения, охраны и других услуг и выставляет оценки. Эти данные сводятся в среднюю оценку по офису. Если проследить ее динамику, то можно заметить, что она или ухудшается, или улучшается, а значит, ее легче регулировать. На сегодня в деловом центре наблюдается тенденция к улучшению.
Конфликтные ситуации
С развитием рынка офисной недвижимости в Казани возросло и число конфликтов между арендатором и арендодателем. Споры возникает в основном из-за размера арендной платы, когда арендодатель в течение года пытается ее увеличить. Хотя по законодательству это разрешается делать не чаще, чем раз в год. Если недвижимость сдает в аренду собственник, то цену он устанавливает сам, исходя из затрат на содержание здания, сигнализацию, охрану, водоснабжение
Одна из них, где за основу берется условная единица, разработана в соответствии с постановлением Кабинета министров РТ. Другая, в основе которой лежит индексация арендной платы, утверждена постановлением главы администрации Казани. Коэффициенты устанавливаются в зависимости от расположения здания и целей арендатора. Если предприниматель арендует помещение для производства, то арендодатель может установить одну ставку. Если же арендатор захотел открыть на арендуемой площади магазин, оплата будет рассчитываться по другой ставке.
Ринат Исмагилов, главный специалист правового отдела Агентства по развитию бизнеса:
— Договор аренды регулируется гражданским законодательством, один из принципов которого, как известно, заключается в свободном волеизъявлении. Нередко в агентство по развитию бизнеса предприниматели обращаются с жалобой на арендодателей, которые отказывают им в аренде помещений. Но помочь им в таких ситуациях никто не сможет, поскольку арендодатель обладает правом сдавать в аренду свои помещения, кому захочет.
Недавно специалисты агентства рассмотрели один случай. К ним обратилась женщина-предприниматель за юридической консультацией. Она арендовала торговую площадь в одном из казанских госучреждений и добросовестно выполняла все обязательства арендатора. Но арендодатель потребовал расторгнуть договор аренды, хотя со времени его заключения не прошло и года. Причем в документе было указано преимущественное право арендатора на продление договора. Освободив площадь, женщина узнала, что госучредитель сдал в аренду свое помещение другому предпринимателю. Разрешать подобные конфликты юристы агентства рекомендуют в судебном порядке. В этом случае у арендатора есть выбор — вернуться на арендованную площадь или потребовать возмещения убытков и выплаты моральной компенсации за незаконное расторжение договора аренды.
Советы арендаторам
Одним из наиболее важных факторов при выборе офисной площади считается ее расположение. Большинство специалистов сходятся во мнении, что условием эффективности работы любой фирмы является ее местонахождение. Крупнейшие компании уделяют большое внимание престижности и транспортной доступности бизнес-центров, в которых арендуют свои офисы. В наибольшей степени данным требованиям соответствуют здания класса «А». Развивающимся крупным и средним компаниям выгоднее арендовать офисы класса «B». Они характеризуются хорошим внешним видом зданий, удобством подъезда, наличием парковки с достаточным количеством машиномест. При этом разница арендных ставок в разы отличается от соседствующего класса «А». Оптимальным вариантом для мелких и только начинающих свою деятельность организаций считается класс «С». Здания такого типа не всегда удачно расположены, и, как правило, имеют сложности с парковкой, однако сравнительно дешевы.
Коммуникации являются не менее важным фактором успешного развития бизнеса арендатора. Хорошо спланированная, надежная и удобная система коммуникаций соответствует классу «А» и «В». Офисы класса «С» намного уступают по своим техническим характеристикам вышестоящим категориям. Приблизительно определить площадь можно из расчета 4 кв. метра на одного человека. Но при этом надо учитывать этапы развития компании и возрастающую потребность в новых площадях.
Арендатор нередко задается вопросом: брать ли на себя ремонт? Стоимость отделки по евростандарту иногда превышает расходы на капитальный ремонт. Самостоятельно осуществлять отделку арендуемых помещений с руки только крупным компаниям, имеющих свой фирменный стиль. Мелким и средним компаниям, не обладающим достаточными средствами, больше подходят помещения класса «В» и «С», требующие лишь косметического ремонта. При аренде подвальных помещений (офисы класса «D»), следует помнить, что они отличаются плохой отделкой помещений и требуют полной реконструкции. А большое количество несущих стен и перекрытий не позволит осуществить даже небольшую перепланировку.
Для того чтобы полностью рассчитать все свои расходы, арендатору недостаточно знать размер арендной ставки. Необходимо провести и анализ коммунально-эксплуатационных расходов. Оплата аренды может включать или не включать коммунальные, эксплуатационные расходы и налоги. Некоторые арендодатели используют это для манипулирования арендными ставками. Чтобы выйти из такого положения, специалисты советуют расщеплять арендную плату на коммунально-эксплуатационные расходы. А их в свою очередь расщепить на отдельные статьи, такие как уборка мест общего пользования, охрана
Принимая решение об аренде, стоит обратить внимание и на наличие в здании или вблизи него точек общественного питания. В состав дополнительных услуг могут входить аренда мебели, конференц-зала, ксерокопирование, брошюрование, ламинирование
В целом же выбор офисной площади индивидуален. На какой уровень претендует арендатор, таким же должен быть и его офис. Если солидный арендатор хочет соблюсти свой имидж, то лучше всего выбирать офисную площадь в центре города. Тем более что там в некоторых строящихся бизнес-центрах можно заказать планировку офиса по своему усмотрению.
Алия Минкашева:
— Во время строительства нашего здания к нам приходили арендаторы, мы спрашивали у них, сколько кабинетов им надо, какие кабинеты должны находиться рядом, какой они должны быть площади
Айдар Галеев:
— Допустим, в официальном договоре аренды указана площадь в 50 кв.м., а реально арендатор занимает 100 кв.м. За 50 кв.м. расчет идет другими путями. Подобная схема с виду выглядит удобной, но в любой момент арендатору могут отказать в праве использования неучтенных площадей.
Заключать договор аренды лучше всего с помощью юристов. Для самостоятельного заключения договора арендатору необходимо хорошо знать законодательство и арбитражную практику, что бывает крайне редко. Если в договоре аренды не будет конкретно указан предмет аренды, то он может быть признан незаключенным.
Ринат Исмагилов:
— Допустим, предприниматель решил арендовать торговую площадь в каком-либо здании, а в договоре аренды не указал точно место и план арендуемой площади. В этом случае предмет договора аренды будет неурегулирован. Как правило, договор аренды заключается на срок не более года. Поэтому юристы советуют арендаторам включать в него пункт об их преимущественном праве на продление срока аренды. При составлении договора арендатор должен настоять на пункте, который касается продажи помещения новому собственнику. Последний обязан сдавать помещение тому же арендатору на тех же условиях до окончания срока действия договора.
В декабре прошлого года специалисты ПАИ составили рейтинг офисных площадей в городе. Подобные исследования проводятся Антикризисным институтом один раз в три года. Среди основных критериев, использованных при определении рейтинговой оценки, престижность, архитектура, инфраструктура объекта и транспортная доступность.
Класс «В+»
1. Бизнес-центр «Татария», Ершова, 29б — 0,975 баллов
2. Бизнес-центр «Сувар-Казань», Достоевского, 18 — 0,975
3. Бизнес-центр «Сакура-офис», Спартаковская, 2в — 0,966
4. Бизнес-центр «Таиф», Академическая, 2 — 0,950
Класс «В»
5. Бизнес-центр, Щапова, 47 — 0,899
6. Бизнес-центр «Терминал», корпус 5, Сибирский тракт, 34 — 0,883
7. Бизнес-центр, Островского, 57 — 0,874
Класс «В-»
8. Бизнес-центр «Образование», Эсперанто, 8 — 0,841
9. Бизнес-центр «Терминал», корпус 013, Сибирский тракт, 34 — 0,788
10. Бизнес-центр, Зур Урам, 1а — 0,763
11. Офисное здание, Хади Такташ, 94 — 0,759
12. Административное здание «Альтон», Правобулачная, 13 — 0,741
Класс «С+»
13. Деловой центр, Журналистов, 2а — 0,731
14. Административное здание, Левобулачная, 56 — 0,729
15. Административное здание «Киемнар-Данлы», Татарстан, 20 — 0,727
16. Бизнес-центр, Проточная, 8 — 0,720
17. Бизнес-центр «Терминал», корпус 4, Сибирский тракт, 34 — 0,711
Класс «С»
18. Офисный центр, Космонавтов, 41 — 0,680
19. Бизнес-центр «Союз», 7-ая Союзная, 1 — 0,673
20. Бизнес-центр «Терминал», корпус 10, Сибирский тракт, 34 — 0,664
21. Административное здание, Ямашева, 10 — 0,647
22. Административное здание «Татагропромстрой», Чехова, 9 — 0,645
23. Административное здание «Татмелиорация», Гвардейская, 15 — 0,644
24. Здание завода «Газоаппарат», Халитова, 8 — 0,627
25. Административное здание «КазТИСИЗ», Вишневского, 24 — 0,622
26. Здание «Идель-банк», Ямашева, 36 — 0,616
27. Офисное здание, Ш. Усманова, 32а, — 0,614
28. Офисно-торговый комплекс «Алтын», Нариманова, 40 — 0,605
Класс «С-»
29. Александровский пассаж, Кремлевская, 17 — 0,598
30. Административное здание «Ильдан», Чернышевского, 43/2 — 0,585
31. Здание НИИ, Ершова, 35а, — 0,570
32. Здание ОСТО, П. Лумумбы, 4 — 0,569
33. Бизнес-центр в Левченко, Рахимова, 8 — 0,558
34. Офисное здание, Сафиуллина, 16 — 0,550
35. Административное здание, Чуйкова, 2 — 0,545
36. Офисно-торговое здание, Ямашева, 38 — 0,539
37. Офисное здание, Дзержинского, 6 — 0,538
38. Здание НИИ, Сибирский Тракт, 27 — 0,530
39. «Дом быта», Саид-Галеева, 6 — 0, 521
40. Здание НИИ, Оренбургский тракт, 20 — 0,517
41. Административное здание, Искра, 27 — 0, 513
Класс «D+»
42. Гостиница «Совет», Университетская, 7 — 0,490
43. Административное здание, Зорге, 13а — 0,453
44. Административное здание «Тасма», Восстания, 100 — 0,426
45. Офисно-торговое здание «НПК-Оста», Декабристов, 113 — 0,399
46. Административное здание «Медфизприбор», Щапова, 26 — 0,378
47. Административное здание, К. Насыри, 25 — 0,327
48. Общежитие КГАСА, Журналистов, 1 — 0, 314
Класс «D»
49. Административное здание, Сайдашева, 13 — 0,225
Сообщить об опечатке
Текст, который будет отправлен нашим редакторам: