О том, как обстоят дела на рынке арендных отношений в Татарстане, расказывает первый заместитель генерального директора ОАО «Сервейинговая компания «Единая Арендная система» Андрей Гируцкий.

Андрей Юрьевич, что такое «сервейинг» и в чем заключается отличие в управлении недвижимостью сервейинговыми компаниями от других видов арендодателей?

Слово «сервейер» пришло к нам из английского языка и в переводе означает «специалист в области управления недвижимостью». На рынке собственник, как правило, либо самостоятельно сдает в аренду свободные помещения, либо привлекает или создает специализированные управляющие компании, которые профессионально занимаются всем комплексом вопросов на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости. Такие управляющие компании и принято называть сервейинговыми.

Процесс управления коммерческой недвижимостью сервейинговыми компаниями можно разделить на три основных функции. Это

• финансовое управление, то есть обеспечение коммерческого использования имущества, в том числе путем привлечения арендаторов или инвесторов;
• организация эксплуатационного обслуживания зданий и помещений самостоятельно и/или по аутсорсингу;
• и обеспечение поставок необходимых коммунальных услуг от местных поставщиков.

Таким образом, сервейинговые компании — это такие компании, которые осуществляют комплексный системный подход к управлению приносящей доход недвижимостью.

Получается, что стоимость аренды в сервейинговой компании может оказаться дороже, чем у простого арендодателя, не предоставляющего какие-либо дополнительные услуги?

Чтобы понять, для кого что дешевле или дороже нужно просто знать все параметры, которые влияют на конечную, итоговую массу платежей. Потому что, кто-то, например, предоставляет помещение, где все услуги включены, а электроэнергия оплачивается отдельно, а кто-то предоставляет помещение, где в стоимость арендной платы включены все дополнительные услуги. То есть нельзя сравнивать несравнимое, не разбираясь глубоко, что сидит в арендной ставке. Поэтому, необходимо разобраться в том, что именно понимается под «стоимостью аренды» или «арендной платой».

Часто бывает так, что арендодатель предоставляет в аренду объект без обязательств по обеспечению коммунальными и эксплуатационными услугами и называет адекватную арендную плату, которая кажется более низкой, чем у конкурента, но при этом арендатору приходится самостоятельно нести бремя по поддержанию помещений в пригодном состоянии, самостоятельно заключать все коммунальные, эксплуатационные и прочие виды договоров с поставщиками услуг, содержать дополнительный эксплуатационный персонал, не участвующий в основном бизнесе арендатора, т. е. заниматься непрофильной деятельностью и, в результате, нести существенно большие издержки. Для конечного потребителя — арендатора важным является размер совокупных затрат, которые он тратит на использование полезного квадратного метра недвижимости. Например, можно арендовать офис по системе «все включено» и получить помещение, обеспеченное всеми необходимыми коммунальными и эксплуатационными услугами. Хотя на самом деле этот совокупный платеж распределяется потом арендодателем между поставщиками отдельных услуг. С одной стороны этот удобно и, по большому счету, в этой ситуации арендатора не должно будет волновать, сколько из этой суммы он заплатил за электроэнергию, отопление, сколько заплатил за то, что к нему приходит в офис каждый день уборщица, сколько ушло на дворника, сколько ушло собственнику за то, что он предоставил имущество, которое арендатор использует. С другой стороны, арендатор лишен возможности влиять на объем предоставляемых услуг, и фактически при таком подходе оплачивает в том числе услуги, которые ему не нужны.

Еще 2−3 года назад нас пугали московскими операторами недвижимости, которые придут в Татарстан и потеснят местные компании. Оправдались ли эти опасения и как на ваш взгляд, изменился на сегодняшний день уровень обслуживания местных компаний?

На сегодняшний день в Казани иногородних операторов недвижимости, которые купили бы здесь землю, построили на ней офисные или торговые центры и стали сдавать их в аренду в республике практически нет, если не считать уже запущенный торговый комплекс MEГA шведской компании IKEA, строящийся PARK HOUSE самарской группы компаний «Время». Но спрос на выкуп подходящих земельных участков размером в несколько гектаров постоянно растет. Пионерами в освоении казанского рынка коммерческой недвижимости со стороны московских операторов стали консалтинговые компании, например «ЕРМАК», NOBLE GIBBONS, Jones Lang LaSalle, которые привлекались местными девелоперами. То есть московские и федеральные компании сюда идут, но их пока очень мало. За последние два года было очень много предложений продать земельные участки под строительство. Рынок предложения таких участков в Казани исчислялся гектарами, и интерес к этим участкам проявляли не только московские, но и инвесторы из других регионов России. Поэтому такие инвесторы в принципе есть. Проблема только в том, что им здесь достаточно сложно приобрести земельный участок. Открытого рынка земли практически нет.

Как вы считаете, это хорошо для местных компаний или нет?

Для рынка закрытость всегда плохо, ибо не возникает здоровой конкуренции. Закрытость процессов получения земельных участков не путем открытых аукционов, а как-то по-другому, является в настоящий момент нарушением федерального законодательства о приватизации. Но, тем не менее, такие факты ранее имели место быть. Вряд ли это хорошо, скорее плохо. При реализации программы «ликвидации ветхого жилья» в 2002—2003 годах город в массовом порядке выбрасывал на рынок земельные участки с ветхими домами, которые уходили с торгов под реконструкцию. Благодаря этому сейчас центр Казани преобразился.

Можно ли говорить о том, что рынок офисной и торговой недвижимости Татарстана переполнен предложением, и такого роста, как в последние 2−3 года, ожидать в ближайшем будущем уже не приходится?

Рынок офисной и торговой недвижимости Татарстана действительно переполнен. И эта ситуация будет сохраняться, поскольку многие сегодняшние объекты были запущены в строительство 2−3 года назад, вследствие отсутствия какой-либо информации о рынке, о том, кто, где и что собирается строить. И в результате сегодня, проехав по центру города можно увидеть на месте бывших развалин бизнес центры, где на каждом из них висит баннер: «Сдается». Рынок перегружен. И в этой ситуации выживет сильнейший. Тот, кто предложит либо лучшую цену, то есть, кто-то будет демпинговать себе в убыток, либо, соответственно, предложит лучшее профессиональное обслуживание клиента. То есть клиент, помимо самого офиса, получит вместе с ним, дополнительный набор услуг, удобств и так далее.

Я не знаю, кто на сегодня рискнет начать что-либо строить для аренды, но к нам чуть ли не ежедневно обращаются с просьбой о помощи в сдаче в аренду. Но, тем не менее, фактически еще год будет увеличиваться объем предложения объектов торгово-офисного назначения. Будут введены в строй крупные объекты, которые сейчас ещё находятся в процессе строительства. На рынке торговой недвижимости это «Парк Хаус» возле парка Победы (70 тыс. кв. м.), KORSTON возле парка Горького, торговый комплекс «Кольцо», «Детский Мир» в центре города, до конца должны ввести комплекс «MEGGA» (115 тыс. кв. м.). Кроме того, частные инвесторы строят еще большое количество небольших объектов от 2 до 5 тыс. кв. м. По мнению московских аналитиков, которые в конце прошлого года оценивали рынок и делали прогнозы на год, к концу 2006 года в Казани будет 550 тыс. кв. метров торговой недвижимости невостребованной вообще. Чтобы представить: это пять торговых комплексов MEГA. Еще несколько лет назад такого количества объектов торгово-офисной недвижимости в Казани вообще не было, а тут будет столько не востребованной недвижимости.

Может быть, будет переизбыток офисных помещений плохого качества, а элитные офисы класса «А» будут востребованы?

Это не совсем так, во-первых, в России нет единой, утвержденной и принятой системы классификации. Поэтому когда, кто-либо заявляет, что они сдают помещения класса «А», «В» или «С», то все это весьма условно. Тем не менее, спрос на офисы класса «А» пусть незначительный, но все же есть. Но все же основной спрос на нашем рынке приходится на помещения попроще, где основными факторами являются местоположение-цена.