Вопрос о том, что Татарстан будет строить, даже не обсуждался. Застройщиков волновала реализация вводимого жилья.

Не за горами

Сегодня перед строительным комплексом Татарстана поставлена задача обеспечить ввод жилья в 2015 году в объеме 1 кв. метра на одного жителя. Землей республика обеспечена на 15 лет вперед, полностью осваивается и территория столицы Татарстана. «Свободной земли в Казани нет, — утверждает министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин. — Она практически вся в обороте. Под строительство жилья рассматривается даже территория промышленных предприятий города, в частности вместо казанской фабрики „Заря“ будет построен жилой комплекс. Строительство жилья в столице осуществляется комплексно, точеной застройки уже практически нет».

Строительный потенциал республики также не вызывает сомнения. В республике действуют более 5000 строительных организаций, среди них — более 4000 подрядных и субподрядных организаций, 842 проектно-изыскательских, 230 предприятий промышленности строительных материалов. Как пояснил министр, сегодня будущее за крупными строительными компаниями, которые обладают достаточными как финансовыми, так и рабочими ресурсами и могут осилить крупные инвестиционные проекты.

Наиболее крупные и значимые проекты: «Солнечный город», «Седьмое небо» в Казани, «Замелекесье» и «Прибрежный» в Набережных Челнах и мега-проект город-спутник между Казанью и Зеленодольском, который предполагает застройку территорий, прилегающих к автомагистрали «Казань-Зеленодольск».

Жилой комплекс в этом проекте будет представлен малоэтажными, централизованными коттеджными поселками, также предусматривается секционная и многоэтажная застройка социального жилья. Первый этап строительства уже осуществлен — сдана первая очередь одного из коттеджных поселков «Загородный клуб». По словам министра, в рамках реализации нацпроекта Татарстану удалось получить поддержку федерального бюджета по 23 проектам жилищного строительства, в их числе несколько «миллионников» с вводом жилья свыше 1 млн. кв. метров, и 12 проектов малоэтажного строительства общей площадью 3,2 тыс. га.

Тень призрака

Коммерческое строительство в Татарстане занимает в общем объеме годового задания около 30\%, однако темпы ввода жилья в этом секторе, по прогнозам министерства, могут сократиться. Поводом для беспокойства послужили сведения о 15 строительных компаний Татарстана, которые не могут реализовать до 80\% жилья. Одна из причин — сезонный спад, но аналитики выделяют и ряд объективных причин, в их числе и последствия ипотечного кризиса в США.

Российский кредитный рынок жилья не может развиваться отдельно от мирового рынка, где ситуация на сегодняшний день достаточно напряженная. Отечественная ипотека, долгое время подпитываемая «длинными» инвестициями Запада, из-за проблем с ликвидностью на зарубежных рынках вынуждена была перейти на внутренний резерв. С начала года большинство российских банков постепенно начали менять кредитную политику в отношения заемщиков, ужесточая требования и повышая процентную ставку по ипотечным кредитам, что неминуемо привело к значительному сокращению круга потенциальных заемщиков.

Так, на коллегии в Казани директор департамента развития системы рефинансирования АИЖК Владимир Петренко сообщил, что «нарисовал» портрет среднестатистического заемщика. Это гражданин 35 — 40 лет с совокупным доходом семьи около 40 тыс. рублей. Размер запорашиваемого кредита — около 1 млн. рублей со сроком погашения 16 лет. Таким образом, заемщик рассчитывает расплатиться с определенной долей кредита уже в пенсионном возрасте. Тогда как за рубежом идет тенденция к омоложению рынка ипотечного кредитования.

Сейчас минимальная и максимальная ставка по ипотечному кредиту в АИЖК в рублях составляет 10,75\% и 14\%, при этом первоначальный взнос — от 30\% стоимости жилья, со сроком кредитования до 30 лет. Для сравнения, по данным аналитического отчета по рынку жилья и ипотечного жилищного кредитования, на 1 августа минимальная и максимальная ставка по ипотечным кредитам составила в ВТБ-24 — 11,7\% и 16,2\%, в Сбербанке — 11,75\% и 13,75\%, в КИТ Финанс — 11,99\% и 16,49\%, УРСА Банке — 13,9\% и 14,5\%, Юниаструм Банке — 15,5\% и 16,5\%. По тем же данным, Уралсиб поднял значение процентных ставок по программе кредитования на покупку дома с землей на 0,5−1\% до 14,5\%. GE Money банк поднял максимальную границу на покупку квартиры на вторичном рынке по всем программам кредитования до 14,83\%.

Как отметил представитель АИЖК, банки не намерены снижать в ближайшее время ставки по кредитам. Более того, он предположил, что, если не наступит стабилизация на финансовым рынке, малые и средние российские банки будут вынуждены полностью свернуть свои ипотечные программы, и ипотечные продукты станут прерогативой лишь крупных банков с государственным капиталом. Впрочем, такая тенденция в России уже наметилась: в рейтинге лидеров ипотечного рынка — Сбербанк России и ВТБ-24. Последний игрок объявил, что с 1 сентября меняет условия выкупа ипотечных портфелей и повышает процентные ставки по собственным ипотечным продуктам.

Замкнутый круг

Ипотечный кризис в США заставил отечественных кредиторов быть более внимательными не только к заемщикам в лице населения, но и к самим застройщикам. Сегодня банки не скрывают, что вынуждены сокращать объемы кредитования. Причина — кризис продаж и недоверие к строителям. «Банки менее охотно кредитуют строительный рынок. Этот сектор высокорискованный, долгие сроки сдачи домов», — отметила на коллегии председатель правления ЗАО ГКБ «Автоградбанк» Венера Иванова. По ее словам, сегодня на жилищном рынке наметились две проблемы: кризис продаж и высокие цены на жилье. «Запас покупателей, готовых приобрести жилье за 40 тыс. за 1 кв. м, иссяк. Некоторое время рынок подогревали деньги спекулянтов, которые покупали квартиры с целью перепродажи», — отметила представитель банка.

Вместе с тем, говорить о кризисе ипотеки в Татарстане пока рано. По данным УФРС по Республике Татарстан, во 2-м квартале 2008 г. на территории региона зарегистрировано 334 тысячи регистрационных действий, из них 55\% приходится на жилые помещения, 34\% сделок совершалось с земельными участками, 11,5\% — с нежилыми зданиями и сооружениями. Во 2-м квартале 2008 г. было зарегистрировано 187,4 тыс. сделок с жилыми помещениями, что на 17\% меньше чем год назад.

Несмотря на снижение количества совершаемых сделок, темпы роста зарегистрированных ипотек в Республике Татарстан за 1 полугодие 2008 г. составляют 62,3\% (18 915), по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (11 656). В Казани за год (1-е полугодие 2008 -1-му полугодию 2007 г.) количество выдаваемых ипотечных кредитов увеличилось в 2 раза (с 5,9 тыс. до 12,3 тыс. шт.) По данным Росстата, стоимость 1 кв. м. жилья в Республике Татарстан во 2 кв. 2008 г. увеличилась на 1,35\% по сравнению с 1 кв. 2008 г. и на 15,7\% по сравнению с тем же периодом годом ранее и составила 36,3 тыс. руб. В целом по Приволжскому Федеральному округу данные показатели составляют 2,3\% и 17,1\% соответственно.

Дешево и сердито

Как будет складываться ситуация в дальнейшим, зависит от финансовой политики банков. Одна из основных проблем дороговизны кредитов — отсутствие длинных и дешевых денег именно внутри страны, полагают эксперты. Способность банков наращивать объемы выдаваемых долгосрочных ипотечных жилищных кредитов напрямую зависит от возможности привлечения долгосрочных ресурсов. В мировой практике существуют различные формы привлечения средств для ипотечного кредитования. Наиболее распространенные в России — секьюритизация (выпуск ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов и рефинансирования ипотечных кредитов (продажа прав требования первоначальным кредитором другому кредитору)).

Ряд российских банков приступили к выпуску ипотечных облигаций. По данным аналитического отчета по рынку жилья и ипотечного жилищного кредитования, на 2008 г. заявлено и ожидается 7 сделок секьюритизации ипотечных кредитов, в том числе 5 оффшорных (УрсаБанк, ХоумКредит, ВТБ, Национальны резервный банк) и два внутренних — АИЖК и ВТБ.

На коллегии в Казани Владимир Петренко сообщил, что региональный оператор АИЖК в Татарстане — ИАРТ может до конца года выпустить ипотечные облигации на сумму 3−5 млрд руб. АИЖК также является крупнейшим оператором вторичного рынка, которым на начало августа рефинансировано 125 880 ипотечных кредитов на общую сумму 94,361 млрд. рублей. АИЖК аккредитовано 76 региональных операторов и 64 сервисных агента. По стандартам агентства ипотечные кредиты выдают 147 организаций из 78 регионов РФ.

Вместе с тем татарстанские банки выступают с инициативой создания республиканской системы рефинансирования ипотечных кредитов, которая должна мобилизовать внутренние ресурсы — накопительную часть пенсионных отчислений, средства страховых компаний и промышленных предприятий. Как разъяснила председатель правления ЗАО ГКБ «Автоградбанк» Венера Иванова, необходимо создать фонд, который должен аккумулировать закладные всех республиканских банков и может выступить инициатором создания ипотечных облигаций.

Однако создание собственной системы рефинансирования без помощи государственных гарантий со стороны Правительства РТ не обойтись, подчеркнула представитель банка. Вместе с тем, предложенная идея не нашла поддержку на уровне республиканской власти. Премьер-министр РТ Рустам Минниханов, оппонируя докладчику, отметил, что в условиях мирового финансового кризиса нельзя подогревать рынок, да и покупательная способность населения республики сегодня не может удовлетворить растущие предложения рынка.

Курс на доступность

Один из вариантов доступной ипотеки на коллеги предложил представитель АИЖК Владимир Петренко. Он сообщил, что агентство рассматривает выпуск нового ипотечного продукта с растущим аннуитетом для определенных категорий населения в расчете на рост доходов в будущем. На Западе такой продукт рассчитан специально на молодых заемщиков, которые, вступив в ипотечную программу, рассчитываются по мере увеличения платежеспособности.

В Татарстане, говоря о доступности, делают ставку на социальную ипотеку. Несмотря на это, как отметил на коллегии в Казани Премьер-министр РТ, и она дается нелегко населению, тем не менее, социальное жилье остается приоритетом жилищной политики республики. Уже в этом году республика планирует сдать в эксплуатацию 2 165 тыс. кв. м. жилья, в том числе порядка 700 тыс. кв. м. по социальной ипотеке, из них свыше 500 тыс. кв. м. многоэтажного жилья, 300 тыс. кв. м. — в сельской местности. Ставка на социальное жилье неслучайна.

Программа социальной ипотеки позволяет приобрести жилье по цене намного ниже рыночной. Кредитная ставка по данной программе составляет 7\% годовых, стоимость квадратного метра жилья определяется ежегодно Правительством Татарстана. В 2007 году она составляла 19 тыс. рублей за квадратный метр, в то время как цена на рынке жилья в декабре 2007 г. в среднем по Татарстану составляла 32,8 тыс. рублей. Действие программы социальной ипотеки запланировано на долгосрочную перспективу — до 2019 г. Предусмотрено, что ежегодно по программе будут приобретать жилье более 6000 семей.