Татарстан первым из регионов представил собственную программу, интегрированную с федеральной. На что может претендовать республика и какую пользу получат от реализации программы татарстанцы, «ВиД» выяснял у заместителя министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Андрея Ясько.

— Андрей Джонович, на днях проект региональной программы был вывешен на сайте Минстроя. Все заинтересованные лица смогли с ней ознакомиться. Что дальше?

— Недавно был разработан и утвержден проект федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» на 2011−2015 годы. В ее основе — конкретизация сделанного Президентом РФ поручения — обеспечить к 2020 году ввод жилья на одного жителя на уровне не менее одного метра общей площади. В целом, если в России сегодня возводится около 60 млн. квадратных метров, то через 10 лет должно строиться ежегодно 142 миллиона.

Одним из условий ФЦП и оказания поддержки из федерального центра является разработка региональных программ «Жилище». Мы стали первым регионом, завершившим эту работу: у большинства регионов пока нет особой ясности, какой она должна быть. 15 сентября нашу программу будут защищать в Минрегионе с участием Президента Татарстана. Кроме этого, главе Минстроя РТ Марату Хуснуллину поручено 14 сентября выступить на заседании фракции «Единой России» по Приволжскому федеральному округу. Это будет сообщение и о готовности программы, и о предложениях, как нам реализовать задачу с тем, чтобы выйти на запланированные объемы жилья по России в целом.

— Республиканская программа охватывает весь спектр проблематики и требует комментариев специалиста. На чем бы вы заострили внимание читателей?

— Для чего делается региональная программа? Это комплекс мер, позволяющий сбалансировать спрос и предложение на рынке жилья. Это требует как поддержки собственного строительного комплекса, так и поддержки платежеспособного спроса населения.

Конечно, на уровне республики мы не можем решить вопросы макроэкономического характера, потому что рост доходов населения зависит в целом от ситуации в экономике страны. С другой стороны, у нас есть Конституция, которая оговаривает право гражданина на жилище. Каждый человек должен иметь некие возможности для улучшения жилищных условий. О формах, способах, методах достижения этой цели — об этом и должна идти речь в программе.

— И все же, какие узкие места надо «расшить», чтобы жилье строилось и становилось доступнее для татарстанцев?

— Сегодня в республике по большей части исчерпаны возможности коммунальной инфраструктуры для освоения новых территорий. Конечно, были созданы большие заделы по ряду площадок в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье». В Набережных Челнах, например, мы очень сильно продвинулись в подготовке площадок. Но если взять сельские районы, то со строительством сетей у нас сегодня очень большие сложности. Это требует огромных вложений. Поэтому та концепция, которую предложил федеральный центр, она не бесспорна.

Этой концепцией предлагается строительство сетей за счет инвестпрограмм самих поставщиков услуг. Подразумевается, что те получают гарантированный сбыт в лице постоянных потребителей. Строить за счет «длинных» кредитов. Предполагается, что будет какая-то поддержка: и снижение процентной ставки, и компенсации части процентной ставки. Но задача целиком ложится на регионы, то есть федеральный центр не предусматривает участия своих средств. Это нас очень беспокоит, так как мы предполагали, что федеральный центр должен взять какую-то часть нагрузки на себя.

Также предложена новая форма проведения конкурсов на предоставление земельных участков под застройку. Она, наверно, интересная, но она подразумевает, что участки будут подготовлены — и в части градостроительной документации, и в части коммунальной и транспортной инфраструктуры. Идея такова, что готовые участки с определением типа застройки выставляются на аукцион, победителем станет тот, кто заявит максимальный выход жилья при минимальной стоимости квадратного метра.

Но вот кто будет готовить участки? Здесь слабое место, и, разрабатывая программу, мы столкнулись с большими сложностями. В нашей программе мы попытались дать ответы на главные вопросы: что строить, для кого строить, где строить и за счет чего.

Казалось бы, вопросы простые, но найти на них ответ довольно сложно. Определяя приоритеты програм
мы, мы пришли к тому, что в среднесрочной перспективе одним из важнейших направлений остается строительство по социальной ипотеке. Хотя объемы, скорей всего, будут уменьшены. Здесь причин две: чисто экономическая — все же кризис сказался на состоянии предприятий-плательщиков, ну и другая — безудержно наращивая объемы социального жилья, мы ломаем коммерческий рынок, снижаем привлекательность строительного бизнеса. Уже сейчас мы столкнулись с тем, что часть «соципотечных» квартир ушла на рынок, а определенная доля тех, кому по средствам приобрести жилье самостоятельно, тем или иным способом решают свои проблемы за счет интересов менее обеспеченных сограждан.

Еще одну дилемму нам пришлось разрешать в процессе определения приоритетов. Как застраивать, в том числе и соципотечное жилье, по территории всей республики, включая депрессивные районы? Либо развивать городские агломерации, которых несколько в республике? Склонились ко второму. Здесь есть подготовленные площадки по сетям и дорогам, но, самое главное, есть платежеспособный спрос.

Мы рассматриваем казанскую агломерацию, направление Нижнекамск, Елабуга — Набережные Челны, Альметьевск. Здесь вопросы необходимо решать в связке с муниципальными образованиями. Напомню: у нас есть программа развития производительных сил в республике, определяющая развитие промышленности. Мы должны учитывать, где у нас будут появляться новые производства, строить жилье именно там.

Для республики также важно преимущественное освоение площадок под комплексное развитие территорий. Например, в Челнах у нас есть площадки Яшьлек, Замелекесье, Прибрежный. Однако с учетом ситуации на КАМАЗе застройщики там снизили свою активность. В Казани такого нет, Казань строится. Но зато и таких площадок, как в Челнах, нет. При этом мы исчерпали возможности точечной застройки. По Казани для нас принципиально открыть новые площадки.

Мы много усилий приложили по поселку Залесный, и там довольно значительные объемы средств вложены в инженерную инфраструктуру. Например, канализационный коллектор обошелся в 900 млн. рублей. Построена электроподстанция в Туре на 40 мВт.

Фактически Залесный мог бы стать микрорайоном по типу Азино. В общем, для этого уже все есть: градостроительная документация, часть проектной документации, есть полное понимание по сетям, что и сколько строить. В то же время предполагается дополнительная нагрузка на дорожную инфраструктуру, и пока окончательное решение этого вопроса Президентом не принято. По крайней мере, нужными средствами республиканский бюджет не располагает на сегодняшний день, это ясно.

С другой стороны, чтобы воплотить в жизнь всех этих планов громадье, нужна соответствующая материальная база. Сейчас остро стоит проблема модернизации предприятий стройкомплекса. Всем известно, сколько нареканий вызывает качество домов, возводимых по соципотеке. По панельным домам, в частности.

Правда, определенные выводы уже делаются: «Татстрой» переделал одну из серий в панельно-кирпичный вариант, новые дома идут уже такие. По 90-й серии, к которой было больше всего претензий, — новые дома на Габишева строят уже с облицовкой керамогранитом, фасадные стены применяются, так что проблем не будет, просто себестоимость несколько выросла.

А в целом поставлена задача комплексной реконструкции заводов крупнопанельного домостроения в Казани, Челнах и Нижнекамске. Понятно, что решение принимает собственник, но правительство предлагает обратиться к этой проблеме с привлечением банков, сейчас финансовая схема определяется. Деньги серьезные — около 1 млрд. рублей стоит реконструкция одного объекта. Но главное — должно быть видение, куда и в каких объемах пойдет выпускаемая модернизированными заводами продукция, где она будет востребована.

— Застройщики продолжают жаловаться на волокиту.

— Снижение административных барьеров позволяет привлечь на рынок инвесторов, это аксиома. Мы провели анализ, сколько времени проходит от идеи проекта до ввода объекта в строй. Мы считали нормативные сроки, даже если запараллелить некоторые процессы, чтобы построить дом, уходит 1179 дней — фактически три года.

Между тем у половины согласующих государственных и муниципальных структур нет соответствующих регламентов, нет прозрачности многих процессов. Понятно, что надо принимать решительные меры. Так, мы уже запустили систему выдачи разрешения на строительство в электронном виде — с 1 сентября по всей республике это обязате
льно. В режиме обкатки запустили электронную выдачу разрешений Госэкспертизы, надо еще технически доработать, чем мы и занимаемся совместно с Минсвязи. В России пока больше нигде такого нет, мы первые.

Мы планируем все максимально по этой части упростить, исключить ненужные согласования, прописать все, что возможно, в регламентах. Кроме того, необходимо продажу земли привести в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса — через аукцион, причем продаваться земельные участки должны подготовленными, с градостроительной документацией, с инженерными сетями.

Вообще, вопросов очень много. Так, требуют пересмотра даже нормативные сроки строительства, потому что все основано на технологиях еще советского времени. В то же время, каких бы успехов мы ни добились в преодолении препятствий бюрократического характера, строительство жилья как бизнес станет интересным для инвесторов, только если будет устойчивый платежеспособный спрос.

На федеральном уровне определены четыре института развития, с которыми нам предстоит сотрудничать и даже согласовывать нашу региональную программу. Это Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Внешэкономбанк, Фонд развития жилищного строительства и Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

По АИЖК нам надо максимально использовать их возможности, раньше нам это не очень удавалось в силу ряда причин. В любом случае без привлечения их ресурсов рынок классической ипотеки в республике полноценно развивать мы не сможем. У ВЭБ правила определены, нам надо только решить с заемщиками — например, сетевыми компаниями, как будут возвращаться их долги, — там минимальный заем 2 млрд. рублей.

— Займы под гарантии правительства республики предполагается брать?

— Нет, гарантий правительства не будет. Скорей всего, под залоги. Еще один важный момент, который вытекает из заявленной государством политики развития рынка жилья эконом-класса со стоимостью «квадрата» не более 30 тыс. рублей. Нам надо сосредоточиться на строительстве домов по типовым проектам — это дает значительное удешевление.

Под масштабное строительство необходимо достаточное количество земель. Но ситуация сейчас такова, что значительные площади, выкупленные компаниями как раз под жилзастройку, не используются. Существует задел земель сельхозназначения, которые были переведены в категорию земель под застройку, они также не осваиваются. Все это надо инвентаризовать, выяснить намерения собственников, хотя и так ясно, что часть этих собственников — земельные спекулянты, которые рассчитывают на рост капитализации своих участков. Здесь очень кстати окажется механизм по изъятию неиспользуемых земель, он есть, но не применяется.

— При всей социальной направленности жилищной политики в республике квартирный вопрос остается для значительной части татарстанцев нерешаемой проблемой.

— Нам надо решать принципиальный вопрос по созданию фонда социального жилья. Реальность, что определенная доля граждан не может и не сможет купить жилье на рынке. Исходя из этого, мы должны решать «квартирный вопрос» татарстанцев, а не вопрос наделения их собственностью. Этот фонд надо формировать, между тем у нас даже нет маневренного фонда, чтобы расселять аварийное жилье.

Подобный жилой фонд распространен в развитых странах, и нам тоже надо двигаться в этом направлении. Однако уровень доходности сейчас таков, что прихода частных инвесторов в этот сектор ожидать не стоит. Ну, может, в Москве и Московской области, где стоимость аренды жилья на рынке высока, это и будет выгодно, но не у нас. Поэтому опять надежда на государство.

Необходимо развивать и альтернативные традиционной ипотеке программы. Это жилищно-строительные кооперативы и стройсберкассы. Первые уже доказали свою жизнеспособность, необходимо только разработать механизм защиты от недобросовестных коммерсантов, чтобы не плодить новых обманутых дольщиков. Стройсберкассы зарекомендовали себя на Западе, но не надо скрывать, тема эта сложная, необходима соответствующая работа с банками, решить, какие механизмы инвестирования средств будут их устраивать.

— А какое развитие должна получить малоэтажка?

— По большому счету, людей, желающих построить себе дом, очень много. В основном, идет индивидуальное строительство, в меньшей степени развивается организованная коттеджная застройка, и есть, как вы знаете, в рамках соципотеки строительство на селе по программе АПК. Объемы индивидуального строительства шли по нарастающей все последние годы, только кризис несколько заставил сбавить обороты. Надо обеспечить желающим хотя бы минимальную поддержку. Дать землю, лучше бесплатно, и помочь с подключением к инфраструктуре.

— Предполагается, что по подпрограммам ФЦП регионы смогут заявиться на субсидирование из федерального бюджета. По каким направлениям заявляется на поддержку Татарстан?

— Татарстан заявляется на все. Другое дело, что у федеральных чиновников позиция такая, чтобы денег не давать. Будут, конечно, те формы поддержки, которые действуют сегодня, — молодые семьи, сертификаты, АПК. Минрегион заложил «пессимистичный» план по строительству в республике 1 млн. 760 тыс. квадратных метров жилья в год. Тем не менее федеральные чиновники тут же предупредили: вы, конечно, и не думайте падать ниже двух миллионов… Да, в общем, эти объемы мы можем выдавать и без поддержки федерального центра…

Для себя мы прописали на пять лет рост из расчета: первые два года на 5% от достигнутого и последующие годы 10%. То есть: 2011 год — 2 млн. 100 тыс. «квадратов», 2012 год — 2 млн. 210 тыс., 2013 год — 2 млн. 321 тыс., 2014 год — 2 млн. 555 тыс., 2015 год — 2 млн. 810 тыс. «квадратов». Таким образом, за пять лет будет построено 12 млн. квадратных метров жилья. Это значит — к 2015 году обеспеченность одного жителя республики должна составить 25,6 квадратных метра. Скажем, по объемам ввода в 2011 году у меня нет никаких сомнений. А вот за счет чего будем расти дальше, не могу сказать.

Задача архисложная, потому что Российская Федерация, по сути, очень мало предлагает реальных форм, подкрепленных финансовыми ресурсами, которые бы позволили нам существенно увеличить объемы строительства.

— Но в региональной программе предусмотрено федеральное софинансирование — более 18 млрд. рублей из общего объема средств на реализацию программы (432 млрд. рублей). А направления, по которым пойдут деньги из центра, прописаны в ФЦП: это возмещение затрат на уплату процентов по кредитам на строительство жилья эконом-класса, включая обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой, субсидии на развитие социальной инфраструктуры, обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов.

— Нам говорят: есть четыре института развития, вот ваши источники финансирования. Пока больше они нам ничего не предлагают. Но мы будем защищать нашу программу, будем обосновывать необходимость федерального софинансирования.