Рейтинг офисных комплексов г. Казани на 1 января 2005 года

Прошёл год с момента публикации последнего рейтинга офисных объектов г. Казани. За это время на рынке офисной недвижимости произошли определенные изменения, которые свидетельствуют о наступлении стабилизации отрасли.

Во-первых, стадия активного строительства бизнес-центров, пик которой пришелся на 2001−2003 гг., закончилась. Хотя ежегодный прирост предложения офисных площадей остается на уровне около 10%, темпы роста рынка существенно снизились. Вводятся небольшие офисные и офисно-торговые объекты площадью 2−3 тыс. кв. м, большинство из которых заполняют нишу наиболее востребованных в городе офисных помещений класса «B-» и «С». Это новые либо реконструированные здания с хорошей офисной отделкой, стандартным набором услуг и средними по городу арендными ставками.

В этом году в составленный Гильдией сервейеров рейтинг вошли введенные в эксплуатацию в 2004 году офисные здания на ул. Спартаковской, 23; Петербургской, 42 и Солдатской, 8.

Во-вторых, рост арендных ставок на офисные площади, который наблюдался с начала 2001-го и до середины 2003 года, прекратился. На рынке офисной недвижимостью возрастает конкуренция, в результате чего далеко не все введенные офисные площади пользуются популярностью. Начиная со второй половины 2003 года, арендные ставки остаются на прежнем уровне. Очевидно, что стабильные ставки арендной платы в условиях инфляции и снижения курса доллара равнозначны реальному их снижению. Тем более что по ряду объектов происходит снижение и номинальных арендных ставок.

Таким образом, предположение о первичном насыщении рынка, которое было сделано год назад, нашло свое подтверждение. Об этом же говорит и рост доли свободных площадей: за последние 2 года — в 2 раза. На сегодняшний день эта цифра составляет 6,7−7,2%.

В тоже время говорить о том, что спрос на рынке офисной недвижимости полностью удовлетворен, нельзя. Например, в городе отсутствуют офисные здания класса «А». Разумеется, по некоторым характеристикам к классу «А» можно отнести здания Кабинета министров РТ, банка «Татарстан» по ул. Бутлерова, ПЭО «Татэнерго» на Пушкина и др. Однако на рынке коммерческой недвижимости данные объекты не представлены. На фоне «бума торговых центров», в результате которого в городе за последний год открылись современные торговые центры, сопоставимые с лучшими российскими аналогами, рынок офисной недвижимости г. Казани в своем развитии пока отстает.

Не все благополучно и в сегменте бизнес-центров классов «В» и «С».

На сегодняшний день рост арендных ставок, рост доходности инвестиций в недвижимость сделал рынок Казани довольно привлекательным для инвесторов. Активизация рынка земли, наличие в городе незастроенных земельных участков в достаточно интересных местах (прежде всего историческом центре Казани) предоставили возможность для реализации самых разнообразных девелоперских проектов. В результате, на рынке сложилось устойчивое мнение о большой выгодности всех проектов, связанных с недвижимостью, о простоте данного бизнеса. Наблюдается множество случаев, когда компании средства, полученные от своего основного бизнеса, вкладывает не в развитие этого самого бизнеса, а в недвижимость. Считается, что это наилучшее средство сохранения и приумножения средств. Каждая компания считает нужным создать отдел по управлению недвижимостью, чтобы сдавать в аренду свободные площади.

Безусловно, право каждого собственника развивать свой бизнес так, как он считает это нужным. Проблема в том, что качество услуг, прелагаемых на рынке, качество предлагаемых объектов часто оставляют желать лучшего. Предлагаемые на рынке объекты становятся похожими друг на друга, у них, как правило, стандартное инженерное обеспечение, вид и отделка. Эксплуатация помещений и работа с арендаторами осуществляется на минимальном уровне. Зачастую, арендовав помещение и заплатив за него достаточно хорошие деньги, арендаторы сталкиваются с эксплуатационными проблемами и недостато
чно подготовленным персоналом.

Вызывают вопросы и сами предлагаемые в аренду объекты недвижимости. Арендаторам нужны нормальные подъезды к зданию и организация парковки, понятная удобная планировка, развитая зона площадей общего пользования (лобби, стойка reception, организация питания), обеспечение безопасности, адекватное соседство. К сожалению, об этом часто забывается. За кажущейся простотой схемы «построил (сделал ремонт) — сдал» таится множество неочевидных опасностей, и фактор удачного местоположения (формула «location, location, location») уже давно не является гарантией успеха.

Неудивительно, что среди арендаторов распространено недовольство несоответствием величины арендных ставок и качеством предоставляемых услуг. Часто арендаторы даже не понимают, что можно требовать от арендодателей, каков должен быть уровень управления тем или иным зданием.

Среди многих компаний сформировалось мнение (эмоциональный или исторический фактор), что владеть недвижимостью значительно выгоднее, чем платить арендную плату, несмотря на то что недвижимость для них является непрофильным бизнесом. Расхожее мнение о том, что арендная плата — выброшенные на ветер деньги, является самым широко распространенным заблуждением, ибо арендная плата может быть зачастую более выгодна, если капитал, вложенный в основной бизнес, приносит большую доходность, чем ставка капитализации, которой можно достичь при покупке здания.

В этих условиях основная конкурентная борьба между арендодателями склоняется в сферу ценовой политики. Арендодатели конкурируют не качеством предлагаемых объектов, уровням менеджмента и сервиса, а величиной арендной ставки. В результате на рынок выбрасывается значительное предложение офисных помещений с низким качеством самих объектов, низким уровнем обслуживания и сервиса зачастую по демпинговым ценам.

Очевидно, что такая ситуация не идет на пользу ни арендодателям, ни арендаторам. Первые не получают необходимого возмещения на вложенный капитал, что чревато кризисом на рынке недвижимости; вторые не получают тех условий пребывания на объекте, за которые они готовы платить. На рынке ощущается острая нехватка квалифицированных управляющих недвижимостью, профессиональных девелоперских и управляющих компаний, способных на должном уровне оказывать весь спектр услуг по развитию и управлению недвижимостью.

В этой связи Гильдия сервейеров планирует серьезно активизировать работу по созданию в Республике Татарстан цивилизованного рынка недвижимости, по созданию необходимой информационной методической нормативной инфраструктуры данного рынка. Следует отметить, что все предпосылки для этого существуют. В составе Гильдии присутствует целый ряд компаний, чей профессиональный уровень не вызывает сомнений как в Республике, так и в России.

В планах Гильдии проведении круглых столов по проблемам развития рынка недвижимости, активное общение с государственными и местными органами власти, информационно-методическое обеспечение рынка недвижимости. В 2005 году Гильдия планирует разработать систему сертификации бизнес-центров, организовать курсы профессионального развития по девелопменту и управлению недвижимостью, расширить круг участников системы информационного обмена по рынку недвижимости.

Адекватная оценка предлагаемых в аренду объектов недвижимости является существенным условием дальнейшего становления в Республике Татарстан цивилизованного рынка недвижимости, роста запросов арендаторов и повышения профессионализма девелоперских и управляющих компаний.

Исходя из насущной необходимости ориентироваться на самые передовые требования к объектам офисной недвижимости, составители рейтинга приняли решения несколько ужесточить применяемые критерии оценки бизнес-центров и применить в рейтинге общепринятые на развитых рынках требования. Если раньше, исходя из неразвитости рынка аренды города и необходимости поощрять вновь введенные на рынке объекты, при составлении рейтинга использовались более мягкие критерии оценки, то теперь требования к объектам, претендующим на максимальный балл в рейтинге, повышены. Объекты, получающие итоговое значение рейтинга от 0,9 до 1, должны соответствовать требованиям, предъявляемым к объектам кл асса «А».

Составленный при методическом содействии Поволжского антикризисного института рейтинг объектов офисной недвижимости может стать хорошим подспорьем в работе всех участников рынка недвижимости Республики Татарстан.

Рейтинг офисных комплексов г. Казани на 1 января 2005 года

1. Бизнес-центр «Татария», Ершова, 29б — 0,893
2. Бизнес-центр «Сувар-Казань», Достоевского, 18 — 0,876
3. Бизнес-центр «ТАИФ», Академическая, 2 — 0,861
4. Бизнес-центр «Сакура-офис», Спартаковская, 2в — 0,814
5. Бизнес-центр «Терминал», корпус 5, Сибир. тракт, 34 — 0,789
6. Спартаковская, 23 — 0,786
7. Бизнес-центр, Щапова, 47 — 0,746
8. Офисное здание, Петербургская, 42 — 0,739
9. Бизнес-центр, Островского, 57 — 0,714
10. Бизнес-центр «Терминал», корпус 013, Сибир. тракт, 34 — 0,666
11. Административное здание «Альтон», Правобулачная, 13 — 0,653
12. Офисное здание, Хади Такташ, 94 — 0,645
13. Бизнес-центр, Проточная, 8 — 0,632
14. Деловой центр, Журналистов, 2А — 0,627
15. Административное здание, Левобулачная, 56 — 0,613
16. Бизнес-центр «Терминал», корпус 4, Сибир. тракт, 34 — 0,608
17. Бизнес-центр, Зур Урам, 1а — 0,603
18. Офисное здание, Тукаевский переулок, 7 — 0,586
19. Административное здание «Киемнер-Данлы», Татарстан, 20 — 0,566
20. Административное здание «Татмелиорация», Гвардейская, 15 — 0,545
21. Здание НИИ, Ершова, 35а — 0,543
22. Здание «Идель-банк», Ямашева, 36 — 0,535
23. Деловой центр, Солдатская, 8 — 0,524
24. Бизнес-центр «Союз», 7-ая Союзная, 1 — 0,513
25. Офисный центр, Космонавтов, 41- 0,503
26. Административное здание «КазТИСИЗ», Вишневского, 24 — 0,501
27. Административное здание «Татагропромстрой», Чехова, 9 — 0,499
28. Здание завода «Газоаппарат», Халитова, 8 — 0,489
29. Офисное здание, Дзержинского, 6 — 0,479
30. Административное здание, Ямашева, 10 — 0,476
31. Здание ОСТО, П. Лумумбы, 4 — 0,471
32. Административное здание, Чуйкова, 2 — 0,466
33. Офисно-торговое здание, Ямашева, 38 — 0,464
34. Бизнес-центр в Левченко, Рахимова, 8 — 0,459
35. Александровский пассаж, Кремлевская, 17 — 0,453
36. Офисное здание, Ш. Усманова, 32а — 0,451
37. Офисное здание, Сафиуллина, 16 — 0,444
38. Офисно-торговый комплекс «Алтын», Нариманова, 40 — 0,439
39. Административное здание «Ильдан», Чернышевского, 43/2 — 0,435
40. Административное здание, Искра, 27 — 0,427
41. Здание НИИ, Оренбургский тракт, 20 — 0,421
42. «Дом быта», Саид-Галеева, 6 — 0,420
43. Административное здание, Зорге, 13а — 0,407
44. Здание НИИ, Сиб. тракт, 27 — 0,403
45. Офисно-торговое здание «НПК-Оста», Декабристов, 133 — 0,380
46. Административное здание «Медфизприбор», Щапова, 26 — 0,328
47. Административное здание, К. Насыри, 25 — 0,247
48. Общежитие КГАСА, Журналистов, 1 — 0,241
49. Административное здание, Сайдашева, 13 — 0,198
50. Административное здание «КазНИИ Волт», Толстого, 41 — 0,190

С методикой и критериями рейтинговой оценки можно ознакомиться на сайте ПАИ.