Новости
23 Апреля 2011, 12:22

Развитие центра Казани будет регулировать Перечень исторически ценных градоформирующих объектов

Застройка в историческом центре Казани будет вестись по определенным правилам, с сохранением богатого культурного наследия города. Основополагающим документом, который будет регулировать дальнейшее развитие исторического центра, должен стать «Перечень исторически ценных градоформирующих объектов (не памятников), рекомендуемых к сохранению». В очередной раз он обсуждался на совещании в Управлении архитектуры и градостроительства Исполкома Казани.

центр казани На совещании присутствовали специалисты Градостроительного совета, Научно-методического совета при Министерстве культуры РТ, депутаты Казанской городской думы. Провела совещание начальник отдела охраны памятников Управления архитектуры и градостроительства Исполкома Казани Ольга Авксентьева.

Ольга Авксентьева:

— Сегодня мы рассматриваем перечень исторически ценных градоформирующих объектов. Это не памятники, это историческая застройка, которая долгие годы находилась, как мы называем, вне закона. Объекты культурного наследия охраняются федеральным и республиканским законодательством. Но историческая застройка, к сожалению, соответствующими документами никогда не защищалась. И мы прекрасно понимаем, что сохранение исторического облика Казани — это не только сохранение памятников, которые стоят на государственной охране, но в том числе и рядовая историческая застройка.

В 2010 году произошли серьезные изменения в действующем законодательстве: появился такой пункт как «Сохранение исторически ценных градоформирующих объектов». «Для себя мы сформулировали, что к этим объектам относится историческая застройка, датируемая до 1957 года и формирующая территорию общего пользования — улицы, площади, набережные. То есть именно та застройка, которая поддерживает и сохраняет исторический облик Казани», — отмечает Ольга Авксентьева.

За это время (с 2010 года) с привлечением студентов КГАСУ была проведена инвентаризация всей застройки на территории исторического центра Казани, по итогам которой и сформировали основной Перечень, который включал 451 объект. Его предложили на обсуждение специалистам — были приглашены специалисты научно-методического реставрационного совета, градостроительного совета. Список был подтвержден путем персонального голосования каждого участвующего члена. «Те объекты, которые по результатам голосования не получили большинства голосов, будут исключаться из Перечня. Эта процедура проходила 9 и 16 марта, а 23 марта этот перечень предварительно докладывали на комиссии по культуре и образованию Казгордумы», — рассказывает Ольга Авксентьева.

Участникам сегодняшнего совещания был предложен на рассмотрение список объектов, которые не попали в первоначальный вариант документа. Среди последних — такие здания, как ДК Железнодорожников в поселке Юдино, ДК им. Ленина (Авиастроительный район Казани) и здание, расположенное в доме № 35 по улице Кремлевская, больше известное как «анатомичка» КГУ.

Собственно, что грозит собственникам зданий, попавших в рассматриваемый Перечень? Разумеется, требования к ним менее жесткие, нежели к зданиям, отнесенным к категории «памятники». Однако определенное обременение собственники все же будут нести. А именно — основным требованием будет сохранение внешнего облика здания, за счет которого будут формироваться улицы. Все, что касается внутренней модернизации, вплоть до нового строительства на участке — это запрещаться не будет.

Среди объектов, за которые проголосовало большинство специалистов — практически вся застройка, формирующая улицу Баумана, улицу Кремлевская, улицу Большая Красная, Карла Маркса. Те, которые в понятии многих и составляют исторический центр Казани.

Ольга Авксентьева:

— Все что касается так называемой периферии, то здесь мнения специалистов разошлись, в основном это касается более ветхой деревянной застройки. Многие понимают, что ее сохранять весьма сложно. Но, тем не менее, если у нее есть собственник, он может сам приводить ее в порядок, но уже по собственному намерению.

Тот перечень, который мы обсуждаем, станет нормативно-правовым документом, в соответствии с которым мы сможем регулировать застройку в историческом центре. Направлен он на сохранение культурного наследия. То есть историческая часть города может развиваться, но с сохранением некоторых обременений именно в сохранении исторического облика Казани. На это мы делаем основной акцент.

Предполагается, что вопрос сохранения культурного наследия будет вынесен на осеннюю сессию Казанской городской Думы.

Мэрия Казани

Мнения
17 Апреля 2024, 11:22

Эксперты TatCenter: Спрос на ипотеку сохранится, а льготные программы трансформируются

В стране активно обсуждаются льготные ипотечные программы. Вероятнее всего, для восстановления баланса на рынке, правительство сохранит только семейную ипотеку с некоторыми корректировками и не станет продлевать другие программы после их завершения. Эксперты TatCenter объяснили ключевые изменения и тенденции рынка жилой недвижимости и ипотечного кредитования в 2024 году.

Спрос и предложение

Недвижимость остается популярным сберегательным и инвестиционным активом. Учитывая, что ипотека — практически единственная возможность приобрести собственное жилье, льготные программы не теряют актуальности.

Вот только, вариантов получения ипотеки у тех, кто уже перестал быть студентом, не планирует переезжать на Крайний Север и не обзавелся детьми, не много. В этом случае остается воспользоваться коммерческими ипотечными продуктами или рассрочкой.

Жители Татарстана также могут претендовать на участие в программе социальной ипотеки. С 2005 по 2023 год по программе социальной ипотеки в республике построили 130 538 квартир общей площадью более 8 млн кв. метров. В 2024 году планируется ввести в эксплуатацию 56 жилых домов на 3 299 квартир общей площадью 161,7 тыс. кв. метров.

— Вы сразу решите все проблемы с льготной ипотекой, если женитесь и обзаведетесь детьми. Но если этот путь вам не подходит, то остается господдержка и ИТ- ипотека: программы действуют до 1 июля и до конца года, соответственно, — предлагает варианты Анастасия Гизатова, руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом». Кроме того, эксперт считает, что льготную ипотеку продлят с условием «одна ипотека в одни руки» и введут несколько адресных программ для разных социальных групп. Например, для учителей и сотрудников оборонных предприятий.

Еще один камень преткновения для желающих взять ипотечный кредит — первый взнос. Рынок предлагает несколько вариантов решения этого вопроса: заемные средства, субсидирование первого взноса застройщиком и специальные акционные товары.

Республиканские тренды

Практически все жилье на первичном рынке Татарстана приобретается с помощью льготных ипотечных программ. Жители республики в первом квартале 2024 года чаще всего оформляли семейную ипотеку — 2 810 кредитов на сумму 14,5 млрд рублей. Вторая по популярности — льготная ипотека — 1 920 кредитов на общую сумму 9,1 млрд рублей. Далее — ИТ-ипотека и сельская программа. Последний вариант чаще выбирают жители Лаишевского, Высокогорского, Арского, Тукаевского и Пестречинского районов республики. С начала реализации программы приобрели жилье в сельской местности около 4,5 тысяч семей.

При этом увеличение первоначального взноса по льготной ипотеке сузило потенциальный круг потребителей. Эта мера, по словам руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани Рузэля Насыбуллина, помогла охладить спрос и снизить риск ипотечного пузыря.

В конце прошлого года раис РТ Рустам Минниханов предложил дать регионам право выбирать, какой моделью пользоваться при строительстве жилья: эскроу-счета либо спецсчета под гарантии субъектов. При втором варианте деньги дольщиков размещаются не в банках, а на спецсчетах казначейства, и ключевым условием для застройщика вместо выплаты процентов банкам станет участие в строительстве или реконструкции соцобъектов: школ или детсадов.

— В этом случае выиграют и жители, и регионы: они получат школы и детсады здесь и сейчас, без нагрузки на бюджет, сохранив гарантии завершения строительства. А застройщики получат более гибкие финансовые инструменты для продолжения работы, — уверен директор СМУ-88 Наиль Галеев.

Он же указывает на существенный недостаток эскроу-счетов:

— Этому инструменту катастрофически не хватает гибкости, его стоимость стала неоправданно высокой и ложится она на конечного потребителя. В плюсе только банки — история с комиссиями за льготную ипотеку доказала, что они своей прибыли точно не упустят. А покупатели и строители испытывают огромное давление, зачастую не понимая, за что они платят такие деньги.

Рузэль Насыбуллин, в свою очередь, обращает внимание на важность защиты интересов покупателей при использовании этого инструмента. Застройщик не получит денег покупателя до тех пор, пока объект не будет построен и введен в эксплуатацию. Если объект не построят в оговоренные в договоре сроки, работы заморозят или передадут другому застройщику, а покупатель сможет вернуть уплаченную сумму в полном объеме.

Лилия Бурганова, заместитель руководителя Росреестра Татарстана, считает, что ипотека с господдержкой на новостройки является одной из самых популярных госпрограмм на рынке недвижимости. Ее запустили в 2020 году и уже несколько раз продлевали. В текущем году за три месяца ведомство зарегистрировало около 3 тысяч льготных ипотек.

Льготную ипотеку под 8% в Татарстане за все время действия программы оформили более 37 тысяч раз. Большая часть заявлений приходится на договоры долевого участия в строительстве — свыше 31 тысячи, далее идут договоры купли-продажи — более 4,4 тысяч.

Идеальная ипотечная формула

Идеальная с точки зрения стимулирования развития рынка и сдерживания роста стоимости жилья — программа семейной ипотеки. Такого мнения придерживается Наиль Галеев. Главная проблема предложения — лимиты на максимальный размер кредита.

— Если мы говорим о семье с двумя детьми, то тут как минимум нужна трехкомнатная квартира. В Казани стоимость таких объектов на первичном рынке начинается в среднем от 15 млн рублей, в других городах-миллионниках ситуация примерно схожая. Разумеется, 6 млн лимита не хватает, и приходится оставшуюся часть добирать за счет коммерческих программ, субсидируемых застройщиком, а это опять-таки сказывается на конечной стоимости квартиры, — рассуждает директор СМУ-88.

Оптимальным эксперт считает лимит не менее 12 млн рублей с процентной ставкой под 8−9% годовых. Это позволит застройщикам строить многолетние инвестиционные планы и развивать свои проекты, а государству получить уверенность, что темпы строительства нового жилья будут стабильно высокими.

Рузэль Насыбуллин видит верный путь развития в адресном характере льготных программ. По его мнению это поможет исключить инвестиционные спекуляции. Также эксперт положительно оценивает отмену банками ипотечных комиссий для застройщиков-партнеров.

— Данные комиссии ложились на плечи конечных потребителей, соответственно покупатели должны начать платить меньше, — комментирует ситуацию руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани.

Еще один удобный и полезный инструмент для пользователей ипотечных программ — федеральный проект «Электронная ипотека за один день». Благодаря ему все обращения, в том числе и по льготной ипотеке, поступающие от кредитных организаций, рассматриваются в течение суток.

Лилия Бурганова отмечает, что Росреестром Татарстана в течение одного рабочего дня в среднем рассматривается 97% дел от общего количества представленных кредитными организациями в рамках проекта «Электронная ипотека за 24».

Что ждать от рынка?

В Казани самой востребованной субсидируемой госпрограммой осталась семейная ипотека — она дешевле льготной, первоначальный взнос — меньше и на него можно направить средства маткапитала, у нее нет ограничений по количеству использований, ее можно комбинировать с другими продуктами. К примеру, в проектах СМУ-88 доля семейной ипотеки составляет примерно 60−65%.

Что касается перспектив, семейная ипотека в стране будет продлена, сохранив свои базовые параметры. Это не совсем то, чего ожидал рынок — хотелось бы увидеть увеличение лимитов для городов-миллионников, но на фоне текущей экономической ситуации такое решение вполне понятно. По остальным программам, насколько известно, решение будет приниматься летом — правительство настроено продлевать программы не массово, а адресно, для поддержания отрасли в регионах со слабым спросом.

Анастасия Гизатова ждет от рынка оживления: так бывает всегда в период изменений. Также она отмечает растущую инфляцию и ожидает увеличение себестоимости строительства, что повлечет за собой снижение спроса с небольшим (локальным) снижением цен на недвижимость. Обвала рынка не будет, — уверена руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом».

На стоимость жилья сейчас сильнее всего влияет ключевая ставка — все строительство сегодня идет с проектным финансированием и применением эскроу-счетов. Застройщику приходится брать в банке кредит на строительство по схеме «ключевая ставка +3%». Эта ставка плавающая и может снижаться в зависимости от динамики наполнения эскроу-счетов. При этом средства на таких счетах не защищены от инфляции и обесцениваются.

— По заявлениям представителей ЦБ, ключевую ставку планируют начать снижать не ранее второго полугодия. Исходя из практики — снижение ставок порождает увеличение спроса и стоимости недвижимости, поэтому если необходимость в приобретении недвижимости имеется, можно покупать сейчас, далее снизить ставку по кредиту используя инструменты рефинансирования, — резюмирует Рузэль Насыбуллин.

Динара Сафина
По материалам онлайн-конференции
Льготная ипотека: быть или не быть

Lorem ipsum dolor sit amet.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: