15 декабря 2005 года на внеочередном общем собрании членов некоммерческого партнерства «Гильдия сервейеров» были утверждены классификации объектов офисной недвижимости. Целью классификации является упрощение процесса работы с офисной недвижимостью для всех участников рынка. Собственникам классификация необходима для обоснования уровня арендных ставок, консультантам, риэлторам и профессиональным управляющим классификация — для придания системности рынку офисов, арендаторам классификация -для обработки полученных предложений.

В разработанной классификации учитываются характеристики и параметры зданий, являющиеся основными при определении стоимости объекта и влияющими на его доходность, а также специфика регионального рынка недвижимости. В планах «Гильдии сервейеров» разработка системы добровольной сертификации объектов офисной недвижимости на основе утвержденной классификации.

КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Не классифицируются здания, в которых сдается в аренду менее 50\% от общей площади, а также встроено-пристроенные объекты.

Класс А

Местоположение. Расположение на одной из основных транспортных магистралей города. Несоответствующим окружением для данного класса является расположение зданий внутри зон жилой и промышленной застройки города.

Здание. Вновь построенное либо полностью реконструированное здание. (Под реконструкцией понимается комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) в целях улучшения условий проживания, максимального устранения физического и морального износа.)

Управление зданием. Профессиональная управляющая компания, имеющая успешно реализованные проекты и опыт работы на рынке не менее 3-х лет.

Планировка этажа. Гибко перестраиваемые этажи (открытая планировка).

Отделка мест общего пользования. Использование дорогостоящих, высококачественных отделочных материалов. Оригинальный дизайн отделки помещений.(Материалы, используемые при отделке, должны быть произведены компаниями с международным именем. Внутренняя отделка выполнена по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов).

Парковка. Охраняемая крытая или подземная стоянка, организованная из расчета 1 место на 100 кв.м. коммерческой площади (Стоянка должна быть организована в соответствии с действующими нормами и правилами (СНиП 21−02−99 «Стоянки автомобилей»). Указанное соотношение количества машиномест и коммерческой площади обусловлено практическим изучением загруженности парковок офисных объектов.)

Вентиляция. Принудительная вентиляция помещений с предварительным обогревом или охлаждением.

Кондиционирование. Наличие центральной системы кондиционирования.

Телекоммуникации. Наличие кабельной или беспроводной локальной сети. Возможность подключения неограниченного количества телефонных номеров, TV. Наличие конференц-связи. Выделенные линии Интернет.

Безопасность. Круглосуточная охрана, фейс-контроль, система видеонаблюдения, пожарная сигнализация, система пожаротушенияОхрана объекта должна осуществляться профессиональной организацией, имеющей лицензию на данный вид деятельности. Способы охраны: организация физической охраны объекта; установка технической системы охраны. Технические средства безопасности должны включать в себя:

• систему пожарной сигнализации;
• систему звукового оповещения;
• систему пожаротушения;
• систему контроля и управления доступом;
• домофонную систему;
• систему дверной и воротной автоматики;
• систему видеонаблюдения.

В здании должна быть предусмотрена возможность установки охранной сигнализации с выводом сигнала на пульт охраны.

Лифты. Наличие современных лифтов, если здание насчитывает больше 2 этажей (Многоэтажное офисное здание должно быть оснащено скоростными лифтами с периодом ожидания не более 30 секунд.)

Электроснабжение. Система бесперебойного электропитания адекватной мощности.

Инфраструктура. Ресепшн, банкомат, конференц-зал, кафетерий только для арендаторов и посетителей здания. В здании класса «А» должны быть:

• центральная администрация (администратор, обслуживающий персонал здания);
• ресторан и кафе, способные обслужить арендаторов;
• конференц-зал для проведения деловых встреч и пресс-конференций, оборудованный современной техникой (аудиосистема; микрофоны; видеопроектор);
• банкомат, обслуживающий кредитные карточки арендаторов.

Дополнительные показатели (не являются обязательными)

• Фальш-полы и навесные потолки в офисных помещениях; высота от пола до навесного потолка не менее 2,7 м.; глубина этажа — от окна до окна не более 20 м.
• Компьютеризированная система контроля в здании «смарт билдинг».
• Более 1 парковочного места на 100 кв. м. коммерческой площади.
• Спринклерная система пожаротушения.

Здания, в которых есть три или более из вышеуказанных показателей в дополнение ко всем стандартным требованиям офисных зданий класса «А» классифицируются, как офисные здания класса «A+». В случае если зданиям класса В не хватает одного или двух показателей, до того, чтобы такие здания считались офисными зданиями класса «А», такие здания относятся к классу «В+».

Класс В

Местоположение. Удобное месторасположение: вблизи основных магистралей. Несоответствующим окружением для данного класса является непосредственное соседство с промышленными предприятиями.

Здание после капитального ремонта. (Под капитальным ремонтом здания понимается ремонт, связанный с восстановлением основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств зданий и сооружений, утраченных в процессе эксплуатации.)

Управление зданием. Профессиональная управляющая компания, имеющая опыт работы на рынке не менее 1-го года.

Планировка этажа. Допускается наличие несущих перегородок. Существует возможность частичной перепланировки этажа.

Отделка мест общего пользования. Качественные отделочные материалы. Типовая отделка помещений.

Парковка. Специально отведенное место под стоянку автомобилей арендаторов и посетителей здания

Вентиляция. Принудительная или естественная вентиляция.

Кондиционирование. Наличие сплит-систем кондиционирования.

Телекоммуникации. Более 3-х телефонных линий на 100 кв.м. коммерческой площади. Наличие кабельной локальной сети.

Безопасность. Круглосуточная охрана, система видеонаблюдения, пожарная сигнализация.

Лифты. Наличие лифтов, если здание насчитывает более 5 этажей.

Электроснабжение. Система электропитания адекватной мощности.

Инфраструктура. Ресепшн, кафетерий расположенный, банкомат.

Дополнительные показатели (не являются обязательными). В случае если зданиям класса «С» не хватает одного или двух показателей, до того, чтобы такие здания считались офисными зданиями класса «В», такие здания относятся к классу «С+».

Класс С

Местоположение. Допускаются различные значения.

Здание. Косметический ремонт фасада (Под косметическим ремонтом фасада понимается ремонт, связанный с восстановлением эстетических качеств здания, утраченных в процессе эксплуатации.)

Управление зданием. Возможно управление силами собственника здания.

Планировка этажа. Допускается отсутствие возможности перепланировки этажей.

Отделка мест общего пользования. Допускается различное качество отделки помещений.

Парковка. Возможность временной парковки на прилегающей территории здания.

Вентиляция. Естественная вентиляция. Под системой естественной вентиляции понимается перемещение воздуха в результате: 1) разности температур наружного (атмосферного) воздуха и воздуха в помещении; 2) разности давлений между нижним уровнем (обслуживаемым помещением) и верхним уровнем — вытяжным устройством (дефлектором), установленным на кровле здания; 3) воздействия так называемого ветрового давления.

Кондиционирование. Возможно отсутствие систем кондиционирования воздуха.

Телекоммуникации. Не менее 1-й телефонной линии на 100 кв.м.

Безопасность. Круглосуточная охрана, пожарная сигнализация

Лифты. Допускается отсутствие лифтов.

Электроснабжение. Допускаются различные значения.

Инфраструктура. Пункт питания.

Дополнительные показатели (не являются обязательными). В случае не соответствия требованиям для класса «С2 зданию присуждается класс «D».