Закон регулирует отношения дольщика и застройщика, которые возникают при заключении договора о долевом строительстве. Прежде сделки заключались на стадии рытья котлована, и дольщик фактически платил не за определенную квартиру, а за обязательство построить ему эту квартиру. Сейчас же действия сторон и сроки их выполнения будут четко регламентированы, а обязательства конкретны.

Главные нововведения — обязательная государственная регистрация договора долевого строительства, возможность привлечения денежных средств лишь после регистрации этого договора, публикация проектной декларации, а также другие моменты, которые позволят дольщику получить дополнительные гарантии по договору и поставят застройщика в жесткие рамки.

Ст. 4 закона определяет договор о долевом строительстве. Если раньше каждая строительная организация составляла свой образец договора, то новое законодательство четко регламентирует его составные части. Документ должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. Как считает Венера Красавина, заместитель руководителя Федеральной регистрационной службы по РТ, одних планов этажей недостаточно. Работники службы должны суметь отличить договоры на одинаковые квартиры, поэтому необходима условная нумерация, словесное описание. Но единого требования закон не предъявляет. Также указываются сроки передачи застройщиком объекта долевого строительства, сведения о цене договора, о сроках и порядке оплаты, информация о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.

С первым же заключенным договором обе стороны идут в орган государственной регистрации. Именно эта новая процедура вызывает бурю недовольства участников рынка. По их мнению, она будет лишь затягивать сроки строительства и увеличивать стоимость услуг. Не готовы к дополнительному потоку посетителей и сами регистрационные органы. По словам Венеры Красавиной, Федеральная регистрационная служба намерена требовать увеличения штата сотрудников, потому что имеющимися силами будущий объем работы не выполнить. Так, по данным Раиса Мубаракшина, начальника Инспекции Государственного Архитектурно-строительного надзора РТ, в 2004 году по проектам долевого строительства построено 12,5 тыс. квартир. Прогнозов на этот год нет, но даже примерные цифры впечатляют. Добавим к этому отсутствие конкретных методик, которые будут разрабатываться уже в процессе работы. Плюс 7 тыс. рублей — стоимость процедуры регистрации. Новшество, скорее всего, не найдет поддержки и среди дольщиков.

Закон предписывает строительным организациям стать максимально прозрачными структурами. Отныне в средствах массовой информации они публикуют проектную декларацию, содержащую исчерпывающие данные о компании и проекте строительства. Первый договор на участие в долевом строительстве имеет право быть заключенным не ранее чем через 14 дней после появления в СМИ проектной декларации.

Застройщик заявляет в проектной декларации о следующем:

• наименование, местонахождение, режим работы;
• государственная регистрация, учредители;
• проекты строительства объектов, в которых принимал участие застройщик за последние 3 года;
• лицензия, номер и срок ее действия, вид деятельности, подлежащий лицензированию;
• величина собственных денежных средств, финансовый результат текущего года, кредиторская задолженность.

Также любое обратившееся лицо вправе потребовать, а застройщик обязан предоставить следующие документы:

• учредительные бумаги;
• свидетельство о государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе;
• отчетность финансово-хозяйственной деятельности;
• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет, аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Информация о проекте строительства должна содержать следующее:

• цель проекта строительства;
• этапы и сроки реализации проекта;
• разрешение на строительство;
• права застройщика на земельный участок, собственник земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, границы и площадь земельного участка, предусмотренные проектной документацией, элементы благоустройства;
• местоположение строящихся (создаваемых) объектов недвижимости и их описание;
• количество в составе строящихся (создаваемых) объектов недвижимости, самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• описание технических характеристик указанных самостоятельных объектов в соответствии с проектной документацией;
• предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) объектов недвижимости;
• возможные финансовые и прочие риски при осуществлении проекта строительства и меры по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
• перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

Кроме того, в обязанностях застройщика представить для ознакомления по требованию дольщика и такие документы:

• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
• проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Привлечение денежных средств на строительство по новому законодательству становится возможным лишь после получения в установленном порядке разрешения, публикации проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок.

Геннадий Гросфельд, генеральный директор ООО «Восход»:

— На первом этапе компания не имеет возможности привлекать средства, доступны лишь собственные либо заемные. Я вынужден терять деньги, пока процесс не дойдет до момента, когда можно их привлекать.

Если компания относительно молодая, и у нее нет достаточного количества собственных средств и оборудования, которое можно предложить в качестве залога, то на деньги банка ей можно не рассчитывать.

Кроме того, у дольщиков появляются дополнительные гарантии по исполнению условий договора в срок, по получению объекта надлежащего качества. В противном случае он может стребовать с застройщика компенсацию, устранение недостатков либо уменьшение суммы договора.

Впрочем, относительно защищенности дольщика, которую декларирует новый закон, существуют сомнения. Одни высказывают их осторожно, другие убедительно заверяют, что трудные времена, начавшиеся у строителей, скажутся и на их клиентах.

Марат Галеев, председатель Комитета по экономике, инвестициям и предпринимательству Государственного совета РТ, сомневается в положительном влиянии нового закона на строительный сектор:

— Конечно же, растет ответственность строительных компаний. Закон, на первый взгляд, разработан в пользу дольщиков. Как это будет выглядеть на практике, еще предстоит увидеть. Загвоздка в том, что проблемы строителей начали решать фрагментарно, а не в комплексе. Им нужно иметь постоянно растущий объем заказов. Опасаюсь, что недостаток средств еще больше будет затягивать сроки строительства.

Алексей Казаков, генеральный директор ЗАО «Аврора»:

— На плечи дольщиков ляжет удорожание строительства, которое появится вследствие введения новых процедур, например, регистрации договора и обязательного аудита.

В прогнозах развития рынка после 1 апреля участники едины — предсказывают удорожание жилья, а также снижение в разы темпов и объемов строительства. Возможно, с рынка уйдет часть дольщиков. Александр Матвеев, директор ЗАО «Защита», прогнозирует обвал строительного процесса, поскольку очень велики те сроки, когда компании и банки будут лишены денежных вливаний. Он ожидает также и сокращение числа рабочих мест.

По словам Алексея Казакова, его коллеги нарушать закон не намерены, но и работать с ним в том виде, в котором он существует сейчас невозможно. Закон еще «сырой» и требует массу поправок и уточняющих его нормативных актов. Однозначно можно утверждать, что к закону готовятся поправки. Строительные организации Санкт-Петербурга уже подготовили проект поправок к закону. Татарстанские строители также намерены защищать свои интересы. С этой целью они создают Ассоциацию строителей РТ, от имени которой будут официально заявлять о своей позиции. Ассоциация в настоящее время проходит стадию регистрации.