Кризисный 2015 год для сегментов рынка недвижимости в Татарстане прошел разнопланово.
Если жилая недвижимость серьезно «просела», количество сделок по аренде торговой недвижимости сократилось в разы, а динамика на рынке офисной недвижимости пусть небольшая, но была, то для индустриального сектора год прошел по знаком «высокой активности».
Индустриальная недвижимость: «пациент скорее жив, чем мертв»
На прошедшем в Казани Рождественском саммите-2015, где ведущие эксперты рынка подвели итоги года и обозначили тенденции на ближайшие двенадцать месяцев, полномочный представитель Российской Гильдии управляющих и риелторов, гендиректор «Химграда» Айрат Гиззатуллин рассказал, что активность, между тем, была связана с «перемещением с одного объекта на другой». Не изменился ни объем рынка, ни состав игроков.
Отсутствие новых проектов эксперты объясняют разрывом между ставками аренды и объемом капитальных вложений — инвесторы просто не хотят инвестировать в объекты со сроками окупаемости более 12 лет.
За год в Татарстане в сегменте индустриальной недвижимости не было введено в эксплуатацию новых качественных площадей класса «А». В классе «В» было появилось около 25 тыс. кв. метров, при этом их назначение эксперты называют «универсальным».
«Пациент (сектор индустриальной недвижимости, ред.) скорее жив, чем мертв, — говорит Айрат Гиззатуллин. — За счет сделок в помещениях класса „B“ и „C“, где и проводились основные перемещения арендаторов».
Рынок во многом «заморозился»: снизилась инвестиционная активность малого и среднего бизнеса, продажи также остановились за счет разницы по ставкам арендной платы и ожиданиями арендаторов.
Однако, как считает Айрат Гиззатуллин, в 2016 году в Татарстан должны прийти федеральные сети, которые нацелены на республиканские объекты. И, если сделки будут заключены, в 2017 году можно ожидать и ввода новых площадей.
В будущем году эксперты не ждут повышения арендных ставок, впрочем, как и роста рынка в целом.
Между тем, активность арендаторов может оказаться «достаточно высокой» — приспособление бизнеса к текущим экономическим условиям может потребовать большого количества переездов, что будет вызвано либо с расширением, либо с сокращением деятельности компаний.
Сегмент индустриальной недвижимости Казани будет во многом зависеть от ситуации в промышленности и торговле, а главным его драйвером могут стать индустриальные и логистические проекты, которые реализуются с поддержкой государства и на основах государственно-частного партнерства, уверены эксперты.
Офисная недвижимость: «динамика была»
Не такой критичной, как в жилищном строительстве, эксперты называют и ситуацию в сегменте офисной недвижимости.
Как рассказал генеральный директор компании A-Development Мурат Ахмеров, серьезного «провала» в этом секторе не было — никто массово не съезжал с площадок.
Проекты, которые появились на рынке в 2015 году, были реализованы, и динамика, пусть небольшая, но была.
В 2015 году выросли по загрузке офисные центры высокого класса, потому что в сегменте класса «А» в Казани не так много представителей, пояснил он. Из 98 центров только 1/6 — качественные. Загрузка таких офисных центров оказалась высокой.
Еще одной тенденцией Ахмеров называет децентрализацию наиболее востребованных площадок — игроки переезжают на окраины города, если офисный центр соответствует их требованиям.
Торговая недвижимость: «всех впускать, никого не выпускать»
На рынке торговой недвижимости год прошел под девизом «Всех впускать, никого не выпускать». Ротация на площадках превысила прошлогодние показатели в 2,5 раза.
Собственники пытались сохранить своих арендаторов, ритейлеры постепенно уходили с площадок, неохотно выбирая новые торговые центры.
Как рассказала руководитель отделения «Волга региональные проекты: Россия и СНГ» Cushman & Wakefield Елена Стрюкова, количество сделок по аренде торговой недвижимости сократилось в разы. И планы ритейлеров консервативны — торговые операторы продолжают оптимизацию своих сетей, избавляясь от неэффективных магазинов и используя новые возможности.
Среди значимых сделок она называет только открытие новых для Казани магазинов Stefanel и DeFacto. По прогнозам эксперта, замедление темпов экономики, которое продолжится, по оценкам до 2018 года, отразится на рынке торговой недвижимости в виде перехода от экстенсивного развития и крупных проектов к долгосрочным бизнес-моделям.
Тренд — поиск инвестиционных идей
Основным трендом 2016−2018 годов эксперты называют не создание нового проекта, а поиск инвестиционных идей, например, инфраструктурных. Дорогие товары будут заменяться дешевыми аналогами, в потребительском секторе доходы снизятся, что станет отражением спада на рынке в целом.
Перспектив для роста покупательской активности, которая напрямую зависит от роста доходов населения, нет. К примеру, посещаемость торговых центров в Татарстане вернулась на уровень 2010 года, говорит Елена Стрюкова.
Как считает эксперт, ритейлеры, некоторые из которых получили скидки на арендную плату до 2016 года, будут продолжать оптимизировать затраты на недвижимость. Это затронет и аренду, и операционную деятельность, и торговые точки. Новых ритейлеров мало, и, в основном, это либо новые российские компании, либо уже работающие в стране иностранные.
На данный момент можно говорить о том, что количество заявлений ритейлеров о прекращении деятельности стало сокращаться. Многие крупные сети в третьем квартале года заявили о планах на развитие. В большинстве своем новые торговые центры будут открываться с заполняемостью торговой галереи не более 30\%, уверена Стрюкова.
В ближайшее время можно будет наблюдать развитие сегмента развлечений, считает она. А существующие и новые торговые центры будут обновлять подходы и концепции для привлечения покупателей и заполнения вакантных площадей.
