Стоимость недвижимости: что будет с ценами?

На фоне слабеющего рубля и дорожающих стройматериалов, казанская недвижимость продолжает терять в цене. Как объясняет вице-президент гильдии риэлторов РТ Руслан Садреев, основная причина — в отсутствии спроса. В декабре прошлого года, после резкого скачка доллара, казанцы ринулись скупать квартиры и дома, тогда-то и выросли цены — сейчас же покупатели «насытились».

«Рынок живет, но пульс нестабильный. Вторичное жилье стремительно дешевеет, с февраля — на 15\%. Цены откатились к октябрю прошлого года. Спрос существует, но он отложенный: те, кто хочет купить трехкомнатную квартиру, не могут продать свою двухкомнатную», — рассказал Садреев на круглом столе ИД «Казанская недвижимость».

На рынке «первички» ситуация выглядит более стабильной благодаря ипотечной госпрограмме по сниженной процентной ставке — цены остались на прежнем уровне, хотя условия для застройщиков изменились в худшую сторону. Снижение количества инвесторов на фоне «стоячей» цены изменило структуру рынка — на «первичке» больше покупают двух- и трехкомнатные квартиры, а не инвестиционные «однушки». Хотя именно такие сделки составляют около трети казанского рынка.

«Отделка — черновая или предчистовая, район большого значения не имеет. Продолжают пользоваться спросом индивидуальные дома — стоимость дома в 150 кв. м и участок 4−6 соток примерно равна стоимости трехкомнатной „ленинградки“ — около пяти млн. На большие квартиры, площадью 120 кв. м и выше — спрос низкий», — говорит вице-президент ГР РТ.

По его словам, до конца этого — середины следующего года резкого скачка спроса, а, значит, и цен на недвижимость в Казани не будет. Но и вниз цены не пойдут — незначительное снижение прогнозируется только в отдельных сегментах.

Что изменится?

Изменить рынок в ближайшее время может закон об увеличении с января 2016 года «минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества».

Если раньше продать квартиру, дом или землю и не платить НДФЛ можно было при условии, что продавец владеет объектом не менее трех лет, то по новым правилам срок составит пять лет. Налог будет считаться с кадастровой стоимости объекта.

«Часть (продавцов — ред.) будет ждать, не желая платить налог с продажи, а он получается не маленький», — поясняет Садреев.

Изменения не коснутся тех, кто получил право собственности в порядке приватизации, наследования или по договорам дарения от членов семьи или близких родственников.

Как избежать мошенников?

Между тем, основная тема, которая беспокоит экспертов рынка в кризис, надежность сделок с недвижимостью — во избежание мошенничества на рынке не хватает закона о риэлтерской деятельности и ответственности специалистов. В первый раз его предложили к принятию в далеком 2001 году, и с тех пор не было никаких особых подвижек. Республиканская гильдия также предлагает инициативу, которая может почистить рынок.

«У кадастровых инженеров, у оценщиков есть материальный результат работы. У риэлторов только услуга. Как оценить качество? Мы предлагаем более жесткую ответственность — уголовную, как у нотариусов. Материальную несет страховая компания. Еще мы предлагаем прописать конкретную стоимость услуг риэлтора. Это даже в Белоруссии есть. Без привязки к цене мы не получим порядка», — говорит президент гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев.

По его словам, если раньше риэлтору было достаточно иметь мобильный телефон, то сейчас он должен разбираться в правовых аспектах сделок, маркетинге, рекламе и ИТ-сфере. Риэлтор перестал быть посредником, считает Савельев, потому что изменился и покупатель.

«Рядовой потребитель никогда не сможет отличить риэлтора от мошенника — только сильного риэлтора от слабого. Показательно — объем рекламы, знания, терминология риэлтора. Одно дело, когда он пишет договор „на коленке“, другое — когда показывает цену квартиры с раскладкой», — объясняет Савельев.

Частично признаком отсутствия мошенничества может служить и членство в Гильдии. Сегодня на рынке Казани работает около 350−400 агентств недвижимости, однако «хорошими и профессиональными» эксперты Гильдии считают не больше сотни из них.

Как правильно рассчитаться?

Отметим, что надежность сделок зависит не только от риэлторов, но и от застройщиков — по словам экспертов, последние обязаны предоставлять не только страховщика, но и платежные квитанции. Ужесточаются требования и к самим страховым компаниям: чтобы застраховать застройщика, капитал компании должен быть не меньше миллиарда рублей. Эти нормы вводятся с октября текущего года.

Самыми безопасными вариантами расчетов по сделкам с недвижимостью эксперты считают банковские аккредитивы (блокированные счета, средства можно снять только после полного перехода прав собственности) и банковские ячейки. Однако, по словам руководителя департамента розничного бизнеса Интехбанка Всеволода Чернакова, они не получили такого широкого распространения в Казани, как, например, в Москве и Санкт-Петербурге.

«Там нет доверия между покупателем и продавцом, поэтому распространены эти безопасные способы, — объясняет Чернаков. — Сделка через ипотечное кредитование априори является безопасной — она и ее участники проходят проверку через риэлторов, службу безопасности банков и страховые компании».

Пока же эксперты вынуждены констатировать, что в Казани самый небезопасный, но, как ни странно, самый распространенный способ расчета — расчет по предоставлению свидетельства сдачи документов на государственную регистрацию.

Илья Иванов