— Ленара Акмалутдиновна, каким образом формировался государственный кадастр недвижимости, и какие проблемы существуют при его ведении?

— База данных государственного кадастра недвижимости в том виде, в каком она сейчас представлена, начинала создаваться на основе материалов инвентаризации земель Республики Татарстан, проведённой еще в 1996 году.
Инвентаризация проходила в сжатые сроки. Нередко данные о земельных участках записывались со слов граждан, без проверки правоустанавливающих документов и проведения замеров. Естественно, такая «оперативность» не могла не сказаться на качестве базы данных, была допущена масса неточностей. До сих пор специалисты нашего Учреждения выявляют и исправляют огромное количество ошибок, перенесённых из материалов инвентаризации в ГКН.

Например, встречаются ошибки такого рода. По данным ГКН за человеком числится земельный участок, который по его словам ему не предоставлялся. В таких случаях мы обращаемся к органам местного самоуправления или органам государственной власти и, если согласно их данным, земельный участок действительно человеку никогда не предоставлялся, то исключаем неверные сведения из нашей базы. Нередко выявляются и такие случаи, когда налоговые уведомления приходят гражданам на проданные земельные участки. Это случается, когда по разным причинам сведения о смене правообладателя не дошли до органа кадастрового учёта и поэтому, согласно данным государственного кадастра недвижимости, земельный участок «висит» на прежнем правообладателе. В этом случае нами даются рекомендации по переоформлению прав на земельный участок.

— По вашим оценкам, какой объем земель, исходя из реального объема земельных участков в Татарстане, уже внесен в Государственный кадастр недвижимости (ГКН)? Есть ли сроки по завершению работы в составлении ГКН?

— На сегодняшний день в нашей базе содержатся сведения более, чем о 2 миллионах земельных участках. И это далеко не предел, поскольку процесс ведения государственного кадастра недвижимости непрерывен. Приведу пример: путём присоединения сельскохозяйственных земель, переведённых в категорию земель населённых пунктов, расширились границы города Казань. В связи с этим органу кадастрового учёта необходимо на основании документов об изменении границы населённого пункта внести изменения в сведения о категории всех вошедших в черту города земельных участков. Или, например, огромный участок земли разделился на более мелкие. В этой связи необходимо проводить государственный кадастровый учёт в отношении каждого вновь образованного земельного участка. Поэтому повторюсь — ведение государственного кадастра недвижимости — процесс непрерывный: земельные участки продаются, разделяются, объединяются, меняют свои характеристики… Когда наше Учреждение еще только создалось, в ГКН содержалось сведений о 800 тыс. земельных участках. За прошедшие 10 лет это число увеличилось почти втрое.

— Для чего гражданам необходимо вносить сведения в ГКН? Возможно ли совершать сделки с недвижимостью (купля, продажа, дарение и пр.), если сведения о ней не содержатся в кадастре?

— Если сведения об объекте недвижимости не внесены в ГКН, то никаких сделок с таким имуществом гражданин совершить не сможет. Таковы требования закона. Любая сделка (переход права иному лицу) подлежит обязательной государственной регистрации, которая осуществляется специалистами Управления Росреестра по Республике Татарстан. В состав документов, необходимых для государственной регистрации, входит кадастровый паспорт объекта недвижимости. Для государства важно сформировать качественную базу данных о земельных участках, чтобы знать, как лучше управлять той или иной территорией. Если правообладатель не провёл в отношении своего земельного участка кадастровый учет и ему не присвоен кадастровый номер, в таком случае своим объектом недвижимости он не сможет и распоряжаться — ни продать, ни подарить, ни завещать такой объект недвижимости не получится. Могут возникнуть проблемы и у наследников, когда им достается в наследство такой неучтенный участок. В таком случае свое право на недвижимость приходится доказывать в суде.

— В каких случаях можно поставить земельный участок на кадастровый учет без составления межевого плана?

— Если земельный участок попадает под действие «дачной амнистии», мы можем его поставить на кадастровый учет без межевого плана, на основании правоустанавливающего документа. К нам часто обращаются пенсионеры, лишних средств на проведение межевания у них, естественно, нет, однако поставить садовый участок на кадастровый учет необходимо. В таком случае мы разъясняем, что в рамках закона о «дачной амнистии» есть возможность оформить соответствующее право на землю, не заказывая межевой план, а уточнить границы земельного участка можно будет и позже. При этом не будет необходимости вновь проводить кадастровый учёт в отношении этого участка. Соответствующие изменения будут внесены в ГКН в порядке учёта изменений.

— Не приводит ли такой порядок постановки на учет (без межевого плана) к спорам и судебным тяжбам с соседями?

— Когда у меня спрашивают, что лучше — поставить на кадастровый учет участок с межевым планом или внести его в ГКН как ранее учтённый без межевого плана, я, конечно, всем советую составить межевой план, иными словами — уточнить границы земельного участка. Иногда граждане путают схему участка с межевым планом. Отмечу, что при постановке на кадастровый учет, в кадастровом паспорте земельного участка, в отношении которого не составлен межевой план, будет указано, что границы участка ориентировочные. Чем это грозит? Например, ваш сосед решит, что вы «залезли» на его участок и составит межевой план, где уточнит размер своего земельного участка по своему усмотрению. В таком случае свое право на иные границы вашего участка придется доказывать уже в суде.

— А если правообладатель смежного участка неизвестен, и найти его не представляется возможным? Каким образом осуществляется согласование границ?

— В основном в нашей базе есть сведения по всем земельным участкам, но бывают разные ситуации. Например, когда собственник уехал и связаться с ним невозможно. В этом случае необходимо дать объявления в местную газету о том, что земельный участок ставится на кадастровый учет, в связи с чем разыскиваются правообладатели соседних участков для согласования границ. Если и в этом случае собственник земли не будет найден, то вырезки из газеты и возвращенные почтовые уведомления для нас будут являться доказательством того, что человек сделал все, чтобы разыскать правообладателя соседнего участка. Бывает, что соседи по каким-либо причинам не подписывают акты согласования границ — такие ситуации решаются только через обращение суд.

— Каких заявлений об осуществлении ГКУ больше — с межевым планом или без?

— В подавляющем большинстве осуществляется ГКУ земельных участков, в отношении которых составлен межевой план. Сами граждане желают уточнить границы, поскольку понимают, что это, прежде всего, в их интересах. Например, когда речь заходит о продаже земельного участка, ясно, что для покупателя участок с уточненными границами более привлекателен. В противном случае есть риск вместо, к примеру, купленных 10 соток после межевания получить 8 или даже 7 соток. Отсутствие межевания неблагоприятно и для наследников, потому как мало кто из них знает исторические границы земельного участка. Поэтому наследникам часто приходится доказывать размеры унаследованного участка в судебном порядке.

— Сейчас активно обсуждается введение единого налога на недвижимость в 2013 году. Насколько возрастет, на ваш взгляд, стоимость налога?

— Ранее, как известно, земля была государственная, но даже после появления права собственности налоги измерялись в нашей стране копеечными суммами. Сейчас ситуация кардинально меняется — с 2013 года планируется введение единого налога. Он должен объединить в себе налог на имущество и земельный налог. Для введения такого налога необходимо, чтобы все объекты были поставлены на кадастровый учет. Планируется, что налог будет рассчитываться из рыночной стоимости, а это уже совсем другие цифры, нежели стоимость, рассчитанная органами технической инвентаризации. На сегодняшний день еще не разработана методика массовой оценки объектов недвижимости капитального строительства, поэтому сказать сейчас, насколько вырастет налог, я не могу. Предполагается, что владельцы небольших объектов недвижимости — земель площадью не более 6 соток и квартир площадью не более 50 кв.м. от налога на недвижимость будут освобождены.

Ожидается, что когда налог возрастет, то количество бесхозных и неиспользуемых земель уменьшится — люди будут избавляться от ненужных земель. Я думаю, настанет время, когда только очень обеспеченные люди смогут содержать земельные участки и платить за них налоги.

— Получается, что с увеличением налога стоимость земельных участков снизится?

— Предполагается, что с увеличением размера налога, будут избавляться от ненужных земель. Покупатель земельного участка лишний раз задумается, а так ли ему нужен этот участок, если после его покупки на него ляжет бремя по уплате достаточно высокого налога. Цена земель, естественно, будет снижаться, потому как инвестиционный интерес упадет. Обычный человек не сможет купить себе участок просто так, на всякий случай.

— В 2010 году была определена новая кадастровая стоимость земель населённых пунктов. Где в Казани стоимость земель дороже, а где дешевле? Повлияет ли новая кадастровая оценка на размер земельного налога?

— Кадастровая оценка проводится регулярно — раз в пять лет. Предыдущая кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена в 2005 году, последняя — в 2010-м. В 2005 году оценивались земли по единой федеральной методике, но, на мой взгляд, эта методика была не совсем верна. Например, абсолютно все земли в центре Казани были оценены как весьма дорогие — если на окраине стоимость земли была порядка 1200 рублей кв.м., то в центре — 20 тыс. рублей за кв.м. Центр взял на себя большие налоги, что на мой взгляд, было не совсем справедливо. В этом году оценка была проведена более методично, исходя из большого числа параметров, причем оценивался каждый участок, а не по кварталам. Теперь минимальная стоимость на окраинах выросла до 6700 рублей за кв.м., а в центре снизилась с 20 тыс. до 11 тыс. рублей за кв.м. Кадастровой оценкой 2010 года были определены усредненные значения.

Что касается земельного налога, то он состоит из кадастровой стоимости и налоговой ставки, которую устанавливает орган местного самоуправления. Налогоплательщики поделены на 16 групп и у каждой своя налоговая ставка — минимальная 0\%, максимальная 1,5\%. В апреле граждане уже начнут получать уведомления об оплате налога, который будет рассчитан исходя из новой кадастровой оценки.

— Еще в 2009 году планировалось размежевать всю землю под многоэтажными многоквартирными домами, оценить эту землю, и переложить оплату налогов с земельного участка, на котором находится дом, на жителей дома. Произошло ли разделение общедомовой земли?

— Да, это произошло. Огромное количество земельных участков под многоквартирными домами уже поставлено на кадастровый учет. В настоящее время ведётся работа по разработке порядка определения доли каждого собственника квартиры в многоквартирном доме в праве на земельный участок под этим домом. Исходя из этой доли, будет определен земельный налог. Думаю, к 2013 году — к моменту введения единого налога — эта работа будет уже завершена, и все собственники квартир будут платить налог не только с квартиры, но и с доли в праве на земельный участок, на котором расположен их дом.

— Президент РТ Рустам Минниханов неоднократно поднимал вопрос о неиспользуемых землях. Планировалось, что они будут изыматься, если не используются по назначению в течение трех лет. Каким образом это происходит?

— Неиспользуемые земли в первую очередь выявляются налоговыми органами. Земельный налог попадает в бюджет муниципалитета и поэтому орган местного самоуправления напрямую заинтересован в его сборе. Налоговый орган информацию о землях с многолетними задолженностями по налогам передает в исполкомы, на место выезжает соответствующая комиссия и определяет, используется земля или нет. Если земля не используется, и налоги не оплачиваются, то в судебном порядке будут взиматься налоги, и за нецелевое использование земельный участок будет изыматься.

— Некоторые казанцы вложили свои деньги в землю — купили земельный участок, оплачивают налоги, но никаким образом этот участок не используют. Существует ли для них вероятность изъятия за нецелевое использование?

— Если участок был предоставлен муниципалитетом, например, в аренду на три года для индивидуально-жилищного строительства, и в течение этого времени не использовался, то тогда его могут изъять. Если же участок приобретен по договору, в котором не указано никаких ограничений по срокам строительства, и собственник исправно платит налоги, то в этом случае государство вряд ли сможет его изъять. Был в нашей практике случай — неиспользуемый участок зарос бурьяном и соседи, опасаясь пожароопасной ситуации, подали в суд для того, чтобы найти владельца. Судом было установлено, что земля не используется, после чего суд постановил, что должно пройти три года (в течение которых комиссия регулярно удостоверяется в том, что земля не используется), лишь только потом собственник штрафуется, и его дело может быть передано в Исполком для принятия мер.

— Сейчас в сфере государственных услуг активно внедряются интернет-технологии. Какая работа ведется в этом направлении Земельной кадастровой палатой?

— Посредством сети интернет можно получить сведения из ГКН — причем, это дешевле в два раза, чем заказывать те же сведения на бумажном носителе. В нашем Учреждении работает call-центр 533−10−30 (20), позвонив по которому можно узнать график приема документов, задать свой вопрос специалисту или оставить для меня сообщение. Есть электронные очереди, SMS-информирование о готовности документов. В идеале необходимо достичь того, что если, например, какой либо государственной организации потребуется кадастровый паспорт, он будет сам запрашивать его у нас, а не использовать гражданина в качестве гонца.

— С 1 октября 2010 года ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Республике Татарстан в порядке эксперимента была наделена полномочиями по приему-выдаче документов на госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на предоставление сведений из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Пользуется ли эта услуга популярностью?

— С 1 октября 2010 года наши сотрудники стали специалистами — универсалами — могут принимать документы как на осуществление государственного кадастрового учёта, так и на государственную регистрацию. Сделано это было для того, чтобы разгрузить пункты приёма Управления Росреестра по Республике Татарстан, увеличить количество линий приёма. Так, у нас в Казани организовано около 20 приемных окон, график работы которых с 7 утра до 7 вечера, в районных отделах кадастровой палаты по Республике Татарстан функционируют по 1−2 окна. По последним данным сотрудники кадастровой палаты выдают около 60\% документов (в некоторых районах республики до 100\%) подготавливаемых по результатам ГРП, принимаем на регистрацию права — около 10\%, количество выданных сведений из ЕГРП — порядка 25\%.
Однако сказать однозначно будут ли кадастровой палате переданы указанные полномочия полностью, можно будет только после принятия соответствующего решения Росреестром.

Гузель Вагапова
Казанская Недвижимость