Первичный рынок жилья ныне фактически заминирован. Получивший всенародную известность Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в отношениях с гражданами заставил практически всех застройщиков при оформлении документов проявлять чудеса изобретательности. Покупателям квартир в еще недостроенных домах предлагают невиданные альтернативные варианты юридического оформления сделки и далекие от «белизны» отношения. При этом надежды обладателей «кривых» договоров получить в конце концов свою квартиру держатся исключительно на честном слове продавца. На Горбатом мосту перед Белым домом пока бунтуют дольщики, обманутые в соответствии со старым вариантом законодательства. Но через пару лет может наступить очередь тех дольщиков, которых нагреют при полном непротивлении уже новому закону. Государство никак не может придумать схему, когда и права покупателей будут защищены, и строители смогут работать.
Предварительная квартира
Квартирный вопрос со времен московских гастролей Воланда испортил не только жителей столицы. По данным вице-президента Ассоциации строителей России (АСР) Владимира Пономарева, до принятия ФЗ № 214 в стране строилось 75−80\% домов именно по долевым схемам, когда гражданин, внося деньги за будущую квартиру, становился не покупателем жилья, а соинвестором. Будущие новоселы активно несли деньги застройщикам, когда те еще только начинали копать котлован, даже не собрав всю разрешительную документацию. С 1 апреля 2005 года такая схема оказалась вне правовых рамок. Закон должен был сыграть роль подушки безопасности для покупателей квартир в новостройках. Депутаты четко регламентировали условия привлечения средств физических лиц и ответственность застройщика перед ними. Деньги по договорам с частными лицами теперь можно было привлекать только после получения разрешения на строительство, права собственности или аренды на земельный участок и опубликования проектной декларации. Кроме того, в законе оказалась еще масса неприятных для застройщиков сюрпризов, в том числе ограничивающих доступ строителей к банковским кредитам. Законодатели так закрутили гайки, что плохо стало всем. В итоге лишь единицы финансово самодостаточных компаний решились работать в новых реалиях. В общем, хотели как лучше, а получилось как в черномырдинском афоризме.
Вступление в действие данного закона стимулировало дикий рост цен на жилье, особенно это было заметно в Москве, где спрос и без того превышал предложение. Но если бы при этом хоть как-то достигалась благородная цель защиты прав граждан! Застройщики предпочли действовать по принципу «умный в гору не пойдет». По самым оптимистичным экспертным оценкам, в соответствии с требованиями 214−го закона за последний год было заключено лишь 10\% договоров. Зато на рынке появились формально вроде бы легальные, но крайне рискованные для покупателей схемы продажи новостроек.
Наиболее популярен среди застройщиков так называемый предварительный договор купли-продажи квартиры. По сути, это соглашение о намерениях, где стороны договариваются о том, что в будущем обязуются заключить между собой договор купли-продажи построенной квартиры. В нем указываются условия получения квартиры, которые надо будет изложить в основном договоре, технические характеристики, цена, условия оплаты и предполагаемая дата заключения основного договора. Но квартира полностью оплачивается не потом, когда она физически появится, а в момент заключения предварительного договора. Деньги от гражданина принимаются не в оплату стоимости жилья, а «в целях гарантии сохранения платежеспособности покупателя к моменту заключения договора купли-продажи квартиры».
Возможен и другой вариант, когда полученные деньги оформляются как стопроцентный задаток. Можно считать удачей, если деньги не потребуют наличными, а предложат разместить на депозите в дружественном застройщику банке. А чтобы застройщик был спокоен, что пока он копает яму, покупатель деньги с депозита не снял, последний обязан ежемесячно предоставлять ему выписку по счету вклада.
Вроде бы и овцы целы — 214−й закон не нарушен, и волки сыты — компании собирают с дольщиков деньги.
Однако при такой схеме продавец лишь обещает, что когда-то готов будет заключить договор купли-продажи квартиры. «В принципе застройщик может и не заключить основной договор — говорит Альфия Какабекова, адвокат правовой группы „Жилконт“, — у него найдется масса причин, по которым он откажется это делать. Кроме того, в суде признать право собственности на квартиру будет невозможно. По предварительному договору в действительности покупается кот в мешке». Принудить к заключению основного договора застройщика сможет только суд. Удастся ли Фемиде добиться справедливости и сколько времени на это уйдет — уже другой вопрос. При отказе от сделки купли-продажи застройщик обязан вернуть деньги, но для него это даже благоприятный исход. Получится, что вы бесплатно прокредитовали строителей.
По мнению экспертов, отдавать деньги по предварительным договорам по меньшей мере легкомысленно. «Компании при заключении предварительных договоров не имеют права брать какие-либо средства, — отмечает ведущий юрисконсульт фонда „Институт экономики города“ Дмитрий Гордеев. — Пока основной договор не заключен, люди еще ни о чем не договорились и никто не обязан ничего платить. Согласно Гражданскому кодексу оплачивать квартиру по договору купли-продажи можно только после его подписания (а не после подписания предварительного договора купли-продажи) и государственной регистрации. Только тогда эта сделка будет правомерная».
Надо ясно понимать, что предварительный договор купли-продажи — в отличие от основного — не подлежит государственной регистрации. А посему ничто не мешает застройщику, взяв с вас деньги, затем подписать еще несколько договоров на одну и ту же квартиру, и вы никак не сможете это отследить.
Главный же подвох предварительных договоров в том, что застройщик уходит по нему от обязательств построить дом к определенному сроку. Вот стандартная формулировка, взятая из реального предварительного договора: «Стороны обязуются в течение 45 дней с момента приобретения права собственности продавца на жилое помещение <…> заключить между собой договор купли-продажи квартиры на условиях, определенных настоящих договором». То есть продать вам квартиру застройщик обязан будет только по официальном окончании строительства и после того, как компания зарегистрирует свое право собственности на формально еще никому не проданную жилплощадь.
Таким образом, фирма может собрать деньги под строительство дома, вырыть котлован и… больше ничего не делать. Ведь в договоре не указывается конкретный срок, к которому дом должен быть построен. И сделать в такой ситуации вы ничего не сможете, у вас не будет даже оснований требовать возврата денег. «Закон позволяет принуждать в судебном порядке к заключению основного договора, — говорит руководитель юридического департамента компании „СлавРиэлт“ Максим Рябыко, — но предметом основного договора выступает квартира. А если ее нет? Так на нет и суда нет!»
Вексель ООО
Еще одна разновидность предварительного договора предполагает использование векселя. По нему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. Таким образом, параграфы 214−го закона опять-таки соблюдены, формально компания не привлекает средства дольщиков для строительства, а продает свои ценные бумаги, что не запрещено. «Юридически компания вовсе не обязана оплачивать вексель предоставлением жилья», — отмечает ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин. Нет никаких гарантий того, что застройщик обменяет вексель именно на квартиру, а не рассчитается с вами деньгами. Нормативных актов, обязывающих его к этому, просто нет. По Гражданскому кодексу вексель — это «ничем не обусловленное обязательство векселедателя». Единственным плюсом вексельной схемы на первый взгляд кажется то, что у покупателя квартиры есть право по истечении оговоренного срока обращения векселя предъявить его к оплате. Да вот незадача, к этому времени фирмы, выдавшей вексель, может уже и не существовать. «Как правило, вексель продает даже не сам застройщик, а какая-нибудь созданная им компания, в то же время обязанность оплатить квартиру возникает у покупателя именно перед застройщиком. Есть риск, что застройщик может не принять вексель в качестве оплаты за квартиру. А получить деньги у векселедателя будет невозможно по причине его отсутствия», — приводит пример Максим Рябыко.
На рынке применяется и еще один вариант продаж в обход 214−го закона. В его основе лежит все тот же предварительный договор. Оригинальность схемы в том, что покупателю предлагают заключить еще и договор страхования. При этом часть суммы за квартиру покупатель вносит по предварительному договору, а часть — по страховому. Как правило, работает застройщик со «своими» страховщиками, которые берут себе процент за услуги, а остальное возвращают строителям. Покупатель квартиры получает полис, который должен защитить его в случае банкротства застройщика либо неисполнения им обязательств по предварительному договору. Казалось бы, наличие страховой компании должно позволить покупателю спать спокойно, пока его квартира будет строиться. Но здесь все зависит от того, как будет составлен договор страхования. К примеру, если в нем не будут указаны сроки заключения договора купли-продажи квартиры, то доказать, что застройщик не выполняет свои обязательства, а следовательно, получить страховую премию будет крайне непросто. В случае же банкротства для получения страховки вам придется дожидаться решения суда о признании компании неплатежеспособной, а подобные процессы быстрыми не бывают.
Страховые схемы пока мало распространены, основной инструмент застройщиков сейчас — предварительные договора и векселя. На московском рынке их используют не только мелкие, но и крупные, известные компании. Громких скандалов, связанных с «серыми» продажами, еще не было, но, по мнению экспертов, радоваться рано — все еще впереди. Пока прошло слишком мало времени. Вот когда года через два будут подходить названные застройщиками, но нигде ими не обозначенные сроки сдачи домов, тогда и могут начаться проблемы. Заключившим договоры по «серым» схемам остается лишь уповать на то, что им попался добросовестный застройщик. Если же вам не повезет, то в лучшем случае можно будет добиться возвращения вложенных денег. Однако стоит ли напоминать, во сколько раз выросли цены на квартиры за последний год? «Коллизий будет очень много, — дает пессимистический прогноз Альфия Какабекова. — Думаю, будет даже хуже, чем сейчас с обманутыми дольщиками».
Показательно, что многие банки на продажи по «серым» схемам смотрят косо. Например, в Сбербанке сразу говорят, что ипотечный кредит под предварительный или вексельный договор не дадут. Другие лидеры ипотечного рынка, в частности Внешторгбанк 24 и Росбанк, рассматривают такие схемы. Но, как правило, банки, которых не смущают обходные договоры, кредитуют покупку квартир в домах только определенных, «своих» застройщиков либо анализируют документацию по конкретному объекту и уже после этого выносят вердикт, нередко отрицательный.
Придумайте же что-нибудь!
Надежды на постепенное исчезновение «серых» схем с рынка новостроек связывают с ожидающимися изменениями 214−го закона. Больше года застройщики требовали его смягчения, и вот Карфаген пал. В июне Госдума во втором чтении одобрила внесение поправок. Оставшееся третье чтение, по сути, формальность.
Предварительные договоры купли-продажи квартиры, широко заключаемые сейчас гражданами с застройщиками, представляют последним широкий выбор возможностей для уклонения от исполнения своих обязательств перед гражданами.
Главное достижение строительного лобби — отмена солидарной ответственности застройщиков и банков перед дольщиками. В случае финансовых проблем компании по обязательствам перед дольщиками должен был отвечать банк, к чему он совершенно не стремился. Застройщики сетовали, что из-за этой нормы банки практически перестали выдавать им кредиты. «Теперь должно стать легче привлекать для финансирования строительства кредиты», — считает директор юридического департамента группы компаний СУ-155 Сергей Босхолов. Если банки повернутся к строителям лицом, компаниям не придется столь рьяно, как сейчас, охотиться за деньгами частников, появится возможность реализовывать проекты за счет кредитных ресурсов.
Отменив ненавистный параграф о солидарной ответственности, депутаты ввели иную гарантию возврата средств дольщиков — поручительство банка. Теперь у компаний есть выбор: либо для обеспечения своих обязательств отдавать банку в залог землю и возводимый дом, либо обращаться за поручительством к банку. Что выберут застройщики, пока не ясно. «Вообще непонятно, что это такое, банковское поручительство, — говорит Владимир Пономарев. — Законодательно обозначено понятие банковской гарантии, а понятие поручительства в банковском законодательстве не прописано».
В АСР считают более эффективным другой вариант защиты вложенных в строительство средств — реальное страхование ответственности застройщика. В нынешние поправки это предложение строителей не включили, но, по словам Владимира Пономарева, к осени в Думе должен быть разработан механизм страхования, и тогда данная тема уже может быть вынесена на обсуждение депутатов.
Примечательно, что страховые идеи гуляют и в другом лагере. Председатель Ассоциации пострадавших соинвесторов строительства Антон Беляков выступает за введение обязательного страхования гражданской ответственности при строительстве, схожего с действующей системой страхования банковских вкладов или ОСАГО. В возможность другим образом обезопасить свои средства обманутые дольщики не верят. Суды часто принимают решения о взысканиях с застройщика в пользу соинвесторов, но оказывается, что взыскивать просто нечего. «В 95\% случаев в качестве причины невозможности взыскания в исполнительных листах судебных приставов написано: отсутствие денежных средств на счетах ответчика или недостаточность активов», — говорит представитель Ассоциации пострадавших соинвесторов Оксана Вздорик. С подобной проблемой столкнулись и клиенты печально знаменитой «Социальной инициативы». Ведь придумать схемы вывода активов — дело техники, как говорится, было бы желание.
Еще одной победой застройщиков можно считать поправку, позволяющую в одностороннем порядке разрывать с дольщиком договор, по которому просрочка платежей перевалила за три месяца. Первоначальная редакции 214−го закона предоставляла компании возможность расторгнуть договор только по решению суда. Однако застройщики постоянно жаловались на несправедливость — у покупателя есть возможность во внесудебном порядке разорвать договор. Теперь депутаты уравняли стороны в правах. «Давайте представим такую ситуацию, — предлагает Антон Беляков. — Дольщик уже оплатил большую часть стоимости квартиры. И когда подходит срок сдачи дома и остается сделать небольшой взнос, застройщик может просто несколько раз не принять деньги, после чего расторгнуть договор. И у дольщика даже не будет возможности доказать, что сама фирма помешала ему исполнить финансовые обязательства».
Удовлетворили законодатели и финансовые чаяния застройщиков, в два раза уменьшив размер неустойки за нарушение сроков строительства. Снижен и размер компенсации, которую компания-застройщик должна была бы вернуть покупателю квартиры (1/300 ставки рефинансирования в день) в случае расторжения договора даже по инициативе самого покупателя — такая норма содержится в 214−м законе. «Очень жесткие были ставки, выходило до 60\% годовых, — указывает один из разработчиков поправок Дмитрий Гордеев. — Теперь они будут снижены до 30\% годовых, но это все равно достаточно высокий уровень штрафов». Впрочем, при нынешних темпах роста цен на квадратные метры в Москве предлагаемый депутатами масштаб компенсации не кажется столь уж большим.
Правда, по договорам соинвестирования, заключенным еще до вступления в силу 214−го закона, применяются гораздо более суровые санкции в силу того, что они подпадают под Закон «О защите прав потребителей». За каждый день нарушения сроков строительства компания обязана платить 3\% от стоимости квартиры. В практике Московского общества защиты прав потребителей уже были случаи, когда дольщикам за задержку строительства по решению суда выплачивалась неустойка, фактически покрывающая цену квартиры. При этом есть шанс добиться еще и возмещения понесенных из-за задержки убытков, к примеру компенсации вынужденной аренды жилья.
В основном поправки в 214−й закон явно «прозастройщицкие», но есть новации, которые должны порадовать и покупателей. Так, срок госрегистрации договора долевого строительства планируют сократить с одного месяца до 10 дней. На длительность данной процедуры жаловались даже сами застройщики, это тормозило строительство.
Договоры переуступки прав требований по инвестиционным договорам теперь будут запрещены. Ранее нигде не оговаривалось, что организации, участвующие в строительстве на основании инвестиционных договоров, не могут переуступать свои права. Поэтому была возможна такая схема, когда инвестор переуступал часть квартир другой фирме, та — еще кому-то и так далее. В результате получается длинная цепочка переуступок. При этом каждый из ее участников может самостоятельно продавать квартиры, на которые получил права. Так как раньше такие договора переуступки, как правило, не регистрировались, то в итоге оказывалось, что одна квартира могла быть продана нескольким людям.
Но даже если вам повезет и других претендентов на жилплощадь не обнаружится, может появиться другая неприятность. В подмосковном городе Троицке обанкротился один из застройщиков. Назначенный конкурсный управляющий отказался признавать требования кредиторов-дольщиков, купивших квартиры по договорам переуступки. «Мотив управляющего такой: невозможно переуступить право на то, чем ты еще не обладаешь, — объясняет Альфия Какабекова. — Дело в том, что пока дом строится, он является объектом незавершенного строительства, и никто правами собственности на него еще не обладает. А раз нет права собственности, значит, застройщик не мог его переуступать другим фирмам. К тому же фирмы-соинвесторы не уведомляли застройщика о том, что они переуступают права на свои квартиры». Разрубить этот гордиев узел теперь должен арбитражный суд.
Купите облигации
Дополнительным гарантом надежности вложений в строительство для частных лиц должна стать новая схема привлечения средств. Застройщики теперь смогут проводить эмиссии особого вида облигаций — жилищных сертификатов. Такие ценные бумаги компания станет выпускать на каждый возводимый дом. У облигаций будет двойной номинал — площадь и ее фиксированная цена. Например, будет указываться, что одна облигация соответствует одному квадратному метру стоимостью 2000 долларов. Таким образом, приобретая облигации, вы получаете право на определенный размер жилплощади. Если вы купили сертификаты не менее чем на 30\% общей площади квартиры (компания может продать сертификаты и на все 100\%), застройщик обязан заключить с вами договор купли-продажи. В нем будут зафиксированы все характеристики квартиры, сроки и условия строительства.
При заключении договора вы должны будете выплатить (деньгами) оставшуюся стоимость недвижимости, имея в виду, что оплачиваете конкретную выбранную вами квартиру. Непосредственную схему расчета застройщик должен описать в проспекте эмиссии.
Возникает, правда, старый вопрос. Как можно заключить договор купли-продажи, если ни у одной из сторон нет права собственности на объект договора? Однако участвовавший в разработке 214−го закона Дмитрий Гордеев считает, что из-за использования договора типа купли-продажи проблем с его госрегистрацией не должно возникнуть. По словам юриста, жилищные сертификаты регулируются президентским указом от 1994 года, а в нем говорится именно о договоре купли-продажи.
Сбербанк пробует встать между покупателями квартир в новостройках и компаниями-застройщиками. Гарантией получения гражданином квартиры при этом станет кровный финансовый интерес главного банка страны
Чем выгодна такая схема для покупателя? Во-первых, облигации можно в любой момент продать. Застройщик обязан в течение семи банковских дней выкупить сертификаты, причем не по номинальной цене, а с процентами. Размер индексации должен указываться при эмиссии. Во-вторых, застройщик обязан иметь поручителя (банк, страховую компанию), который должен будет погасить облигации, если это не сможет сделать сам эмитент. В-третьих, в отличие от того же векселя, облигация — хорошо защищенный финансовый инструмент. «Этот способ приобретения жилья достаточно надежный, — считает руководитель отдела анализа рынка новостроек компании „Миэль“ Владислав Луцков. — Облигации хорошо защищены законодательством о ценных бумагах. Ситуацию на рынке хорошо мониторит ФСФР, поэтому хитрить с облигациями будет сложно». Подобного же мнения придерживается и Дмитрий Гордеев. Строители в своем отношении к новой схеме, похоже, еще не определились. «Если не возникнет дополнительных административных барьеров, этот инструмент будет интересным для застройщиков, — говорит Владимир Пономарев. — Но надо понимать, что любая схема, которая снижает риски вложений за счет застройщика, безусловно, будет удорожать стоимость строительства. Значит, цены будут расти». По оценкам вице-президента АСР, затраты на выпуск облигаций могут увеличить себестоимость строительства на 1,5−2\%. Насколько после этого вырастут розничные цены на новостроечные метры при нынешнем галопирующим первичном рынке, спрогнозировать трудно.
Сберкасса нам поможет
Помимо облигационной схемы на рынке должен появиться еще один интересный для покупателей механизм приобретения жилья. О проблемах дольщиков задумались в Сбербанке и разработали собственную программу кредитования застройщиков. Главные для них условия: вложить в проект не менее 20\% собственных средств и не привлекать деньги дольщиков. Однако квартиры можно будет приобрести еще на стадии строительства. Компания будет заключать с покупателем договор резервирования площадей, а деньги по нему клиент будет вносить на личный целевой накопительный счет в Сбербанке. После оформления дома в собственность застройщика заключается долгожданный договор купли-продажи квартиры, и только тогда находящиеся на счету покупателя средства банк перечислит компании. Деньги находятся в банке и их в любой момент можно снять со счета, минус только один — на них не будут начислены проценты. От незавершения строительства гарантий, конечно, опять никаких нет, но, учитывая кровную финансовую заинтересовать крупнейшего банка страны в сдаче дома, вряд ли стоит опасаться того, что стройку бросят на полдороге. Еще более заманчивой для покупателей схема станет, если Сбербанк откроет ипотечные линии по программе, но пока это нерешенный вопрос.
Для застройщиков инициатива Сбербанка тоже должна быть заманчива. Ведь чем больше они привлекут будущих клиентов, тем меньше для них будет плата за кредит. Если сумма средств, размещенных на счетах будущих покупателей квартир в доме, который ведет застройщик, будет покрывать сумму взятой строителями ссуды, то она обойдется компании всего в 5\% годовых. Это при том, что на рынке сейчас ставок ниже 25\% нет.
«Со стороны застройщиков высказывалась некоторая настороженность по поводу контроля банка за ходом строительных работ, — отмечает директор управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Среднерусского банка Сбербанка России Владимир Денисов. — Возможно, это и может показаться вмешательством во ‘внутренние дела’ компании, однако надо понимать, что кредитор должен отслеживать, на что расходуются выделенные средства».
Других претензий застройщики пока не высказывают. «Мы считаем, что это перспективная программа и будем работать по этой схеме, — говорит директор департамента координации ипотечных программ группы компаний ПИК Наталья Пастухова. — Проект решает две проблемы: бесперебойное финансирование строительства и снижение рисков граждан».
Особо привлекательно предложение Сбербанка должно быть для мелких застройщиков, у них всегда недостаточно средств и им проблематично найти доступные кредиты. Неудивительно, что только в Подмосковье более 30 застройщиков сейчас ведут переговоры со Сбербанком. Подписаны уже и первые соглашения о сотрудничестве.
Пока, правда, пример Сбербанка заразительным не кажется. Среди банкиров к строительным проектам отношение настороженное. «Банк — не строитель, он не является специалистом в этой сфере и не должен нести на себе риски строительства», — считает член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Впрочем, с ресурсами, которыми обладает Сбербанк, ему и одному под силу раскачать ситуацию на строительном рынке.
Подправленный 214−й закон — вкупе с усилиями Сбербанка — вполне может реанимировать фактически приостановленное строительство домов. Сейчас реализуются проекты, разрешения на которые были получены еще до вступления силу в 214−го закона, новые площадки практически не осваиваются. Теперь, когда наиболее болезненные правовые ограничения для застройщиков сняты, эксперты рассчитывают на прекращения периода застоя. «С возобновлением строительства замороженных объектов первичный рынок должен восстановиться, — считает Владислав Луцков. — В перспективе увеличение объема предложения должно привести к снижению темпов роста цен». Впрочем, раньше чем через полтора-два года подобного эффекта никто не прогнозирует. В принципе мяч отныне на стороне застройщиков. Выбор у них есть: либо начать строить по закону, либо продолжать собирать деньги с граждан по «серым» схемам, либо вообще отказаться от средств физических лиц, а строить за счет банковских кредитов и инвестиций юридических лиц.
Сообщить об опечатке
Текст, который будет отправлен нашим редакторам: