Скрытая фаза

Обвал американской ипотечной системы, который поначалу казался российскому человеку проблемой очень далекой, год спустя пересек океан и дошел до наших границ. Хотя точнее будет сказать, что в России закончился инкубационный период и началась острая стадия болезни. Разумеется, симптомы её во многом отразили самобытные отечественные реалии. И есть тому логичное объяснение. Во-первых, у нас кредиты на жилье направо-налево, как это происходило в США, никто не раздавал. Во-вторых, процентные ставки были в российских городах и весях гораздо серьезнее, средние заработки ниже, а цены на квадратометры — прямо-таки заоблачные. Ведь не зря же, по оценкам экспертов, даже в лучшие времена по ипотеке могли приобрести жилье только 10% наших граждан, а цены на жилую площадь за 8 лет выросли в 8 раз!

Поэтому систему даже без всяких пузырей кризис все равно подкосил сильно. Да и хворь оказалась серьезнее, чем можно было ожидать. Потребовалось даже экстренное вмешательство государства: 60 млрд. рублей были выделены Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Правда выделили их еще осенью, а до получателя они дошли только в конце декабря. Все эти проволочки на месяц-другой и вовсе заступорили рынок ипотеки. Правда, с началом этого года рефинансирование региональных операторов АИЖК постепенно стало налаживаться, однако темпы восстановления по-прежнему недостаточны.

Критические температуры

По данным Министерства регионального развития РФ, за январь-февраль этого года объем ввода жилья в целом по России составил 101,1% по сравнению с тем же периодом 2008 года. Но в 4 из 7 федеральных округах динамика показателя все же является отрицательной. А если учесть, что в первом квартале этого года на 40% сократилось производство основных строительных материалов, то за итоги II квартала можно начинать беспокоиться уже сейчас.

Вместе с тем, набирает обороты и просроченная задолженность по ипотеке. По некоторым сведениям, в 2009 году может быть не выплачен каждый 10-й кредит, и это притом, что по ипотеке традиционно проблемная задолженность была всегда крайне низкой. Уже сейчас, согласно заявлению министра Минрегионразвития РФ Виктора Басаргина, погашение около 7% ипотечных кредитов происходит с отставанием от графика.

Причин такого положения дел несколько. Во-первых, в связи с девальвацией рубля потяжелела ноша валютных платежей. По данным Банка России, на момент сворачивания большинства ипотечных программ доля инвалютных жилищных кредитов составляла в стране 18,82%, ипотечных — 21,12%. В Татарстане аналогичные показатели были равны на 1 октября прошлого года 4,39% и 5,62% соответственно.

Во-вторых, за последние полгода вырос уровень безработицы, в том числе и скрытой. На сегодня в РФ доля безработных в общей численности экономически активного населения превышает 6%, в РТ она составляет 2,8%. Однако даже тем, кто сегодня продолжает работать, справляться с ипотечными выплатами стало сложнее: 20−30%-ое сокращение доходов сотрудников многих предприятий и инфляция уже связали руки не одному заемщику.

Реанимационные мероприятия

На данный момент остро стоит и проблема снижения процентных ставок. Так, например, сейчас средневзвешенная ставка на рынке по рублевым кредитам равна 19%, а по инвалютным — 15%. Сократился за год с 220 до 211 месяцев и средний срок кредитования, что также привело к повышению ежемесячных платежей.

Это общерыночная тенденция, хотя от банка к банку ситуация несколько меняется. Например, в «АК БАРС» Банке ипотечный кредит можно получить на срок от 1 года до 20 лет. Процентная ставка при этом в зависимости от размера первоначального взноса, объекта недвижимости (коттедж, квартира), а также от того, первичный или вторичный рынок вас интересует. Ставка по кредиту будет колебаться в пределах от 16,9% до 20,9% в рублях и от 15,9% до 19,9% по ссудам в иностранной валюте.

«Татфондбанк» сейчас занимается выдачей только рублевых кредитов на срок от 3 до 30 лет. Все представленные на официальном сайте организации ипотечные программы ориентированы на сотрудничество с АИЖК, поэтому и ставки определяются преимущественно индивидуально.

В «ИнтехБанке» процентные ставки дают возможность и вовсе разгуляться: по рублевым кредитам они находятся в диапазоне от 15,5% до 31%, а по инвалютным — в районе 15−16%. Некоторые игроки нашего рынка
(например, «АКИБАНК», «ТатИнвестБанк») на своих официальных сайтах не дают подробную информацию об ипотечных программах, предлагая клиентам получить все сведения по телефону или в офисах.

Но и это еще не все особенности кризисных программ получения ипотеки: вновь обязательными элементами являются первоначальный взнос (обычно от 30%) и «белая» зарплата (хотя отдельные кредиторы принимают справки о доходах по форме банка, но сейчас отношение к ним настороженное).

Но даже удовлетворяющий всем этим условиям не всякий потенциальный заемщик решит обременить себя сейчас ипотекой. И вот почему: средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Казани в марте 2009 года составила 39 тыс. рублей, тогда как средняя зарплата по итогам прошлого года — 16 234 руб. При этом, по данным аналитического центра «GED Analytics», падение цен на жилье в столице Татарстана в первом квартале текущего года было равным 7% в рублевом выражении и более чем 20% — в долларовом. Поэтому вполне может быть так, что кто-то будет надеяться на дальнейшую просадку, хотя оправданность такого ожидания пока не ясна.

Восстановительная терапия

Наверное, не все знают, что на китайском языке слово кризис состоит из 2-х иероглифов, один из которых означает «проблема, опасность», а другой — «возможность». Похоже, не ошиблись мудрецы Востока, поскольку 2009 год уже дал шанс региональным властям продемонстрировать чудеса изобретательности в восстановлении ипотечного рынка. И есть уже отдельные примеры того, как местное руководство, строители или просто политические активисты рьяно взялись за дело.

Например, заслуживает внимания инициатива Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ), согласно которой жители Челябинска могут арендовать квартиры в новостройках с занесением арендных платежей в счет первоначального взноса за жилье с возможностью его последующего выкупа. Планируется, что как только сумма выплат составит 30% от зафиксированной на дату начала аренды стоимости жилплощади, квартиросъемщик получит возможность оформить ипотеку по стандартам АИЖК.

Преимущества идеи, на первый взгляд, очевидны, но её реализация может натолкнуться на определенные проблемы, например, нежелание девелоперов ждать несколько лет, пока жилье будет продано. Хотя в условиях кризиса даже им приходится соглашаться на любые варианты выживания.

Любопытен и опыт Нижегородской области. Там местный представитель АИЖК «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» предполагает наладить механизм совместной с работодателем компенсации части процентной ставки по кредиту тем ипотечным заемщикам, которые являются сотрудниками организаций-участников корпоративных ипотечных программ. Суть проекта заключается в том, что работодатель будет направлять на эти цели до 3% фонда оплаты труда. При этом данная сумма не будет облагаться единым социальным и подоходным налогами, что, согласно ожиданиям ипотечного оператора, должно повысить мотивацию предприятия.

Валерий Абсалямов, президент Гильдии риэлторов РТ:

— Говорить о грандиозных планах можно сколько угодно, особенно без реальных цифр на руках. А как доходит до дела, то часто получается так, что «бумажная» красота улетучивается. Вопросов пока гораздо больше, чем ответов, например, в случае Челябинска надо точно рассчитать, какой должна быть ежемесячная арендная плата, последующие платежи по кредиту, ставка, чтобы эта инициатива нашла отклик у населения.

Татарстан тоже стремится не расслабляться в кризис. По крайней мере, касается это социальной ипотеки, которую и в 2009 году предполагается выдавать на 27,5 лет под 7% годовых. Причем Президент республики Минтимер Шаймиев обещал увеличить объемы ввода льготного жилья со 154 в 2008 году до 300 тыс. кв.м. в этом.

Что касается общероссийских инициатив, то сейчас прорабатываются варианты направления на рефинансирование ипотеки средств Пенсионного фонда, а на уровне Правительства звучат предложения о предоставлении АИЖК дополнительно 40 млрд. рублей для снижения ставок по ипотечным кредитам до 12−15% годовых и создании строительных сберегательных касс.

Кроме того, ускорился процесс выкупа плохих кредитов АИЖК, что, с одной стороны, должно очистить балансы кредитных организаций, а с другой — вернуть банкам деньги, направленные на создание резервов под обеспечение по некачественным ссудам. Правда, открытым остается вопрос, возникнет ли у них желание направлять освобождающиеся средства на выдачу новых ипотечных кредитов.

Валерий Абсалямов:

— На данный момент ипотечный рынок в стране практически не функционирует. В Татарстане ситуация аналогичная. Если в прошлом году, по официальным данным Ипотечного агентства РТ, было выдано 2 тыс. кредитов, то с начала этого — только 6.

Чтобы расшевелить покупателей, необходима не только федеральная помощь, но и снижение процентных ставок по кредитам на 2−3% за счет региональных ресурсов. Если речь будет идти о 10% годовых по ипотеке, то можно надеяться на некоторое оживление рынка, да и то если доходы населения к тому времени не упадут очень сильно. Что касается ближайших перспектив, то сейчас сигналов для пробуждения до конца II квартала я не вижу.