Часто также приводят в пример и иностранный опыт — «на Западе 90% заемщиков пользуются услугами кредитных посредников». И все же мы решили разобраться, как должен действовать человек, решившийся самостоятельно на такой подвиг, как получение ипотечного кредита.

Несмотря на все разговоры о сложности самостоятельного похода за жилищным кредитом, почти половина заемщиков приходят в банки самостоятельно, минуя посредников. Основная часть этих людей выбирают банк по простому принципу — опираясь на рекомендации знакомых и друзей. Отчасти этот подход себя оправдывает.

Человек, прошедший весь путь получения займа, может объективно отозваться о сервисе, политике кредитора и различных нюансах. Именно сарафанное радио распространяет те сведения о банках, которые они не афишируют: например, какие из них разрешают занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи, где закрывают глаза на «липовые» справки о доходе, где решения принимаются слишком медленно. Но, получив от знакомых положительный отзыв о банке, не стоит сразу спешить именно туда. То, что хорошо для одного заемщика, не всегда столь же замечательно для другого. Отнеситесь к точке зрения друзей как к полезной рекомендации, которая дополнит мнение, составленное самостоятельно.

Шаг первый: самообразование

Если вы никогда не сталкивались с ипотекой раньше, то для начала стоит устроить себе ликбез — узнать термины, кредитные программы и условия, предлагаемые основными участниками рынка. Чем аннуитетный платеж отличается от дифференцированного? Какие сегодня на рынке минимальные и средние ставки в разных валютах? На какой максимальный срок можно получить кредит? Какие виды комиссий берут банки при ипотечном кредитовании? Без ответов на эти вопросы начинать поиск бессмысленно.

Сбор всей необходимой информации сложности не представляет: сейчас об ипотеке пишут многие, и существует немало специализированных источников. Участники рынка рекомендуют несколько ресурсов. На сайтах www.ipotek.ru и www.ipohelp.ru много простого материала, позволяющего изучить ипотеку с азов. Есть объяснения всех основных терминов и ответы на наиболее острые вопросы. На сайте имеется форум, где можно задать вопрос специалистам или другим заемщикам, а также подборка программ от банков.

Еще одна прекрасная азбука для потенциального клиента — сайт www.ipocredit.ru. Здесь есть удобный калькулятор для расчета ежемесячного взноса по кредиту. Также на сайте приводятся рейтинги банков, правда, несколько запаздывающие по времени. Последнее обновление приходится на начало нынешнего года. Сайт www.rusipoteka.ru предназначен для более опытных пользователей. Здесь есть информация как для заемщиков, так и для профессиональных участников рынка. Имеется описание текущей ситуации на рынке ипотеки — с характеристиками основных игроков, расстановкой сил на рынке и наметившимися тенденциями. На форуме сайта существует специальный раздел «Консультации участников ипотечного рынка», где в режиме online сотрудники кредитных отделов отвечают на вопросы пользователей. Можно воспользоваться сервисом «Запрос на кредит», с тем чтобы получить консультацию кредитных менеджеров и оценить возможность получения ипотечного займа в том или ином банке.

Шаг второй: целеполагание

Прежде чем выбирать банк, стоит четко определиться со своими целями. Что именно вы хотите купить — квартиру или дом, новостройку или жилплощадь на вторичном рынке, комнату, жилье в Москве или области? Подумайте, на какую сумму кредита вы рассчитываете и какой первоначальный взнос вы можете внести за жилье. Определиться с тем, какой размер займа доступен при вашем доходе, а также с суммой ежемесячного платежа вы можете с помощью ипотечного калькулятора. Он есть на сайте почти каждого банка и на многих тематических сайтах, посвященных ипотеке. Вам достаточно лишь ввести цифры и получить ответы.

«После этого придется соотнести возможности с желаниями, произвести корректировку целей (исходя из возможностей) и только затем следует обратиться в банк за консультацией и выяснением всех нюансов кредитования», — говорит директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош. Требования к объекту недвижимости, рабочему стажу заемщика, документам, необходимым для получения займа, у разных банков могут отличаться — соответственно, и условия предоставления кредита (процентная ставка и сумма займа) окажутся разными.

Если вы решили покупать новостройку, то вам стоит начать с поис
ка подходящего объекта. Выбор строящихся домов в Москве сегодня не так широк, а среди тех, что можно купить по ипотеке, и подавно. Как правило, каждую конкретную новостройку кредитует только узкий круг банков, а чаще один-два, в которых этот объект прошел аккредитацию. Поэтому, когда вы определитесь с домом, выбор банка произойдет сам собой. При покупке в кредит загородной недвижимости ситуация аналогичная. Строящихся поселков, где можно приобрести дом по ипотеке, довольно много, но далеко не все банки дают кредиты на их покупку. Поэтому сначала стоит изучить ассортимент, определиться с тем, что вы хотите купить, а потом выяснить, какие банки готовы кредитовать данный объект.

Совсем другой сценарий действий вам предстоит, если вы собираетесь покупать «вторичку». Почти все банки имеют в арсенале такие программы, но и требования к заемщику и объекту по ним у банков отличаются существенно. Поэтому не торопитесь с поиском квартиры, сначала выберите банк и получите одобрение кредита, а уже потом занимайтесь просмотрами вариантов. Иначе можно легко оказаться в такой ситуации, когда вы облюбуете квартиру, внесете за нее залог, а потом банк отклонит вашу заявку или одобрит сумму меньше необходимой. Как замечает директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова, такая опасность возрастает в период бурного роста цен на жилье.

Шаг третий: самоанализ не по фрейду

Допустим, вы уже владеете общей информацией по рынку и четко представляете, что вам нужен кредит на покупку вторичного жилья в размере $ 150 тыс. при наличии первоначального взноса 15%. Таких программ на рынке много. Однако не факт, что все из них будут вам доступны.

Есть несколько основных факторов, определяющих привлекательность заемщика в глазах банка. Первый и основной — доход. Платеж по кредиту не должен превышать определенной доли от ежемесячного дохода заемщика. Однако соотношение платеж / доход у каждого банка свой. Так, одни ставят лимит в размере 1/3 семейного бюджета, другие — 50%, а кто-то и 75%. Это можно выяснить, воспользовавшись онлайн-калькулятором или проконсультировавшись в call-центре банка.

Не менее важны для кредитора стабильность и официальность ваших заработков. В этом смысле частные предприниматели, даже обладая большим доходом, более придирчиво оцениваются банками, чем работники по найму. Для банков «нежелательными» являются профессии, которые приносят нестабильный и нерегулярный доход. Сюда можно отнести сферу развлечений (игорный, ресторанный и шоу-бизнес), деятельность мелких индивидуальных предпринимателей, ведущих основные расчеты наличными, сетевой маркетинг, фриланс, частную инвестиционную деятельность.

Также невелики шансы получить кредит у людей, не имеющих оформленных трудовых или договорных отношений с заказчиками. Занятие частным извозом, репетиторство, торговля на рынке, работа на дому (пошив одежды, мелкий ремонт и т. д.) — вряд ли это будет оценено банками должным образом.

Идеальный вариант — если вы наемный высокооплачиваемый работник в крупной компании, имеете нескольких лет стажа (не менее полугода на последнем месте работы), ваши доходы могут быть подтверждены справкой по форме 2-НДФЛ. Если при этом из записей в трудовой книжке виден карьерный рост, имеется диплом о высшем образовании престижного государственного вуза — вы желанный заемщик в любом банке. Хорошее образование и опыт работы важны для кредитора как гарантии того, что в случае ухода с работы этот специалист быстро сможет устроиться на новое место и восстановить свое финансовое положение. Если вы можете официально подтвердить только часть дохода, а на остальную сумму готовы сделать справку за подписью работодателя, то большинство банков тоже от вас не отвернутся. Правда, ставка по кредиту при этом, как правило, будет чуть выше.

«Также есть ряд критериев, которые не учитывает кредитный калькулятор, но они повышают привлекательность заемщика для банка, — рассказывает ведущий специалист управления ипотечного кредитования КМБ-банка Евгения Забродская-Штерн. — Это стабильное семейное положение, наличие детей, движимого и недвижимого имущества». Серьезным положительным фактором является факт успешного погашения кредитов в прошлом (кредитная история). «Ведь что может быть лучше заемщика, который уже на деле доказал свою способность вовремя и в полной мере погашать задолженность по кредиту», — упоминает член правления Городского ипотечного банка Ол ьга Садовская.

Оценка своих возможностей поможет вам определить и наиболее значимые для вас опции кредита. Например, если вы обнаружите, что с вашей зарплатой не можете рассчитывать на требуемую сумму, то стоит поискать банки, предоставляющие заем на максимально долгие сроки. В этом случае кредит обойдется дороже, но зато сумму вы получите большую.

Шаг четвертый: лучший среди равных

Основной критерий, на который обычно опираются заемщики при выборе программы, — размер процентной ставки. Это отчасти правильно, поскольку ставка определяет размер ежемесячного платежа и сумму переплаты по кредиту. Однако стоимость кредитов в крупных банках сегодня отличается несущественно. Зато различны параметры, в зависимости от которых меняется стоимость кредита: речь идет о сроке кредитования, размере первоначального взноса и форме подтверждения дохода.

Соответственно, если у вас «серая» зарплата, то вам наиболее интересны банки, у которых процентная ставка не зависит от формы подтверждения дохода. Если вы хотите брать кредит на максимально долгий срок, то ищите банк, где размер ставки не зависит от срока. Если у вас маленький первоначальный взнос, то смотрите, у кого из кредиторов не влияет на ставку именно это обстоятельство.

Если после такой выборки у вас все равно остается несколько вариантов, обратите внимание на дополнительные факторы. Например, кто из банков предоставляет возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций. Ставкам время от времени свойственно снижаться, и если у вас появится желание рефинансировать кредит, ограничения на досрочное погашение могут обесценить выгоду перекредитования.

Существенные расхождения бывают и в размере банковских комиссий. Стандартный набор включает комиссию за рассмотрение заявки и выдачу кредита, платеж за перевод денег со счета, аренду банковской ячейки, стоимость нотариального оформления договора, оплату оценщика, государственную пошлину за регистрацию договора купли-продажи и т. д. Кроме этого банк может потребовать, чтобы заемщик оплатил ведение ссудного счета, оформление договора купли-продажи и другие услуги. Один банк взимает за оформление кредита 0,5% суммы займа, другой — 1,5%. С тем же нотариусом существует хитрый нюанс: обязательное удостоверение ипотечной сделки давно отменено, однако некоторые банки строят схему своей работы так, что без участия нотариуса не обойтись.

Имеет значение и то, с каким количеством нотариусов работает банк. Если это один-единственный специалист, то заранее можно прогнозировать, что стоимость его услуг будет выше среднерыночной. Примерно так же обстоит ситуация с оценочными и страховыми компаниями. Как правило, банк не дает заемщику права воспользоваться услугами сторонних специалистов, а предлагает на выбор несколько аккредитованных компаний. И если оценка редко требует больше 2,5−5 тыс. руб., то страхование варьируется в диапазоне 1−2% суммы кредита.

Шаг пятый: дело техники

Когда выбор сделан, сама процедура не представляет сложностей. Предварительная заявка подается двумя путями: через сайт либо лично в отделении банка. Первичный комплект документов стандартный: паспорт, справка о доходах, свидетельство о браке и т. п. Список есть на сайте каждого банка. Если последний отказывает в получении кредита, то, как правило, без объяснения причин. Но это еще не повод, чтобы поставить крест на ипотеке. «Отказ в одном конкретном банке не означает, что заемщику будут отказывать и во всех остальных. У всех банков разные требования к потенциальным клиентам, и нужно попробовать получить одобрение в другой кредитной организации», — убеждена Евгения Забродская-Штерн.

В случае одобрения заявки срок для подбора недвижимости составляет обычно пару месяцев. У каждого банка свои требования к объектам, и с ними стоит ознакомиться заранее. Как правило, кредит не дадут на дома в аварийном состоянии, предназначенные под снос и капитальный ремонт, дома с деревянными перекрытиями, неузаконенными перепланировками. Встречаются ограничения по площади приобретаемой квартиры.

Определившись с выбором, Вы приглашаете оценщика, аккредитованного в банке. Затем собираете полный комплект документов (список также есть на сайте каждого банка) и предоставляете его в банк и страховую компанию. Учтите, что в некоторых случаях страховая компания может забраковать вариант, одобренный банком. Поэтому ее требованиями тоже стоит поинтересоваться заранее.

Даже мало-мальски финансово грамотные люди мог
ут без особых сложностей сами выбрать и оформить ипотечный кредит. Обращаться к брокерам следует лишь в том случае, если вы хотите сэкономить время, или в ситуации, когда вы являетесь не слишком привлекательным заемщиком для большинства банков и нужно найти ипотечных «смельчаков», готовых предоставить вам заем.