На минувшей неделе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) обнародовало шокирующую статистику: просроченная задолженность по ипотечным кредитам на 1 января составила почти 8%. Таким образом, за полгода просрочка выросла почти в полтора раза. Причем указанный уровень — это «средняя температура по больнице»: в Саратовской, например, области просрочка по таким кредитам достигла 31,8%, в Ставропольском крае — 26,4%, в Ульяновской области — 21,9%.

Еще один важный момент: опубликованные данные по просрочке относятся только к тем ипотечным кредитам, закладные по которым выкупило агентство, а это менее 10% от всех выданных. За рамками статистики остались и не охваченная агентством ипотека объемом около 875 млрд. рублей (по состоянию на начало октября, более свежих данных у Банка России пока нет), и так называемые жилищные кредиты (по сути и параметрам — объемы, сроки, ставки — они практически идентичны ипотечным и отличаются от них лишь формой залога), составляющие еще около 1,15 трлн. рублей. Если учитывать просрочки и по этим обязательствам, то, согласно оценкам старшего аналитика ФК «Уралсиб» Леонида Слипченко, по всем кредитам, связанным с жильем, они составили на начало года около 12%.

Чтобы масштабы проблемы были понятнее, следует отметить, что в совокупности на ипотечные и жилищные кредиты приходится примерно две трети всех средств, размещенных банками среди физлиц. Причины же роста неплатежей очевидны: сокращение доходов населения и рост безработицы.

Что сделали банки?

На предложенные обстоятельства банки отреагировали вполне естественно — сократили объем выдаваемых ипотечных кредитов. По данным АИЖК, темпы их прироста за третий квартал, когда основные проблемы еще толком не начались, составили всего 5% (кварталом раньше — 25%, а за аналогичный период 2007 года — 33%). Это тоже в среднем по стране. Но в Костромской, например, области ипотечные кредиты сжались на 47%, в Алтайском крае — на 43%, в Тюменской области — на 32%. Некоторые регионы не ушли в откровенный минус лишь потому, что ипотечный рынок в них держится на Сбербанке.

Ноябрьская картина еще более удручающа. По расчетам АИЖК, доля долгосрочных, свыше трех лет, кредитов населению у небольших банков (активы до 5 млрд. рублей) сократилась с 54 до 4%; у средних банков (активы до 10 млрд. рублей) — с 33 до 8%. Сворачивали кредитование и флагманы банковской системы. В ноябре ВТБ24 выдал «длинных» кредитов на 34% меньше, чем в октябре, Сбербанк — на 35%, Газпромбанк — на 65%.

Тогда же публично заявило о приостановке ипотечных программ около двух десятков банков, на долю которых еще в первом полугодии приходилось 18% ипотечного рынка: Банк жилищного финансирования, «Евротраст», «КИТ Финанс», Московский кредитный банк (МКБ), Московское ипотечное агентство, ОТП-банк, «Русский стандарт», «Ренессанс Кредит», Росевробанк, Русский ипотечный банк, «Русь», Собинбанк, «Соотечественники», «Союз», Фора-банк, Хоум кредит энд финанс банк, банк ICICI. За первые два зимних месяца этот список только расширился.

В целом, по оптимистичному прогнозу АИЖК, объем выдачи ипотечных кредитов по итогам 2008 года составит около 630 млрд. рублей, что означает прирост к 2007 году на уровне 13%. А ведь совсем недавно объемы ипотеки прирастали в разы: в 2007 году выдача таких кредитов удвоилась, в 2006-м и вовсе увеличилась в шесть раз.

Сжатию ипотеки сопутствовало ужесточение требований банков. Они практически прекратили кредитование строящегося жилья, начали принимать во внимание только официальные доходы заемщика, а также повысили требования к первоначальному взносу: по расчетам АИЖК, ноябрьское соотношение кредит-залог на первичном рынке (под залог имеющегося жилья) составило 63%, на вторичном — 73%.

На космическую высоту взлетели ставки по ипотечным кредитам. Еще в середине прошлого года, по данным ЦБ, средневзвешенная цена рублевого кредита составляла 12,5%, валютного — 10,8%. В середине декабря, по расчетам АИЖК, средневзвешенная ставка в рублях поднялась до 18,15%, в долларах — до 14,13%. Фактически же, указывает агентство со ссылкой на мониторинговые исследования ипотечного брокера «Кредитмарт», кредиты предлагались и по 29% («Дельта-кредит»), и по 30,6% («Возр
ождение»). Впрочем, это, похоже, чисто запретительные ставки, объявленные с единственной целью — отбить у клиента желание брать кредит.

Особые опасения и банкиров, и самих заемщиков вызывают перспективы обслуживания валютных кредитов. По расчетам АИЖК, удешевление рубля относительно доллара на 30% влечет рост платежа в доходе заемщика до 70%, а это уже преддефолтная ситуация. За второе полугодие 2008 года рубль чуть-чуть не дотянул до критической отметки, он подешевел «всего лишь» на четверть (25,5%).

Одновременно с девальвацией национальной валюты еще в третьем квартале прошлого года (впервые с 2005 года) немного выросла, с 13 до 15%, доля валютных ипотечных кредитов. Можно предположить, что этот рост обусловлен не столько сменой предпочтений заемщиков, сколько сжатием ипотеки, в которой преобладают рублевые ссуды, а также переоценкой валютных кредитов. Если тенденция долларизации ипотеки сохранится, указывает АИЖК, это окажет влияние на размер просроченной задолженности в будущем.

Многие банки, не дожидаясь катастрофы, начали принимать превентивные меры. В частности, некоторые крупные игроки ипотечного рынка — Сбербанк, ВТБ24, Хоум кредит энд финанс банк и другие — предлагают своим заемщикам конвертировать валютные кредиты в рублевые. Правда, от участников конверсионного процесса поступают сигналы: некоторые банки назначают за перевод существенную комиссию, другие настаивают едва ли не на повторном сборе всего пакета документов, третьи так затягивают саму процедуру, что курс доллара успевает «улететь», что делает выгоду от перевода кредита в другую валюту неочевидной.

Оценить такого рода накладные расходы на конвертацию сейчас не представляется возможным — услуга совсем молодая. Поэтому и мнения экспертов по этому поводу противоположны. Одни, ссылаясь на прогноз Минэкономики, по оценкам которого доллар в этом году будет стоить в среднем 35,1 рубля, полагают, что подобная рокировка имеет смысл. Другие считают, что в перспективе на годы перебежка в рубли может себя не окупить.

С вещами на выход

Свой пакет антикризисных ипотечных мер предложило и государство. В начале декабря премьер-министр Владимир Путин призвал банки «не кошмарить» ипотечных заемщиков, а уже в конце декабря были приняты поправки к закону «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», позволяющие направлять так называемый материнский капитал на погашение ипотечных кредитов уже с текущего года.

В конце прошлого года предложения по поддержке «граждан, испытывающих временные финансовые трудности», подготовило и АИЖК. Агентство разработало стандарты реструктуризации ипотечного долга на срок до одного года. Впрочем, по оценкам экспертов, под критерии, разработанные АИЖК, подпадает весьма ограниченное число ипотечных заемщиков. К тому же сумма, которую агентство предполагает использовать на цели реструктуризации, 50 млрд. рублей, не сопоставима с масштабом проблемы.

Именно поэтому большинство крупных банков, игроков ипотечного рынка, разрабатывает собственные программы реструктуризации. Детали особо не афишируются, но по отрывочным высказываниям можно предположить, что речь также идет о годичных рассрочках, а вот критерии для определения нуждающихся в поддержке заемщиков более либеральны, чем государственные. Кроме того, некоторые банки (в том числе Сбербанк) намерены распространить льготный режим не только на ипотечные кредиты, но и на жилищные.

При этом и государство, и банкиры согласны, что реструктуризация будет проводиться на возмездной основе. «Заемщикам важно осознавать, что любая помощь, будь то помощь со стороны банков или госструктур, не предполагает прощения долга или уменьшения его суммы. Если, например, банк временно снизил вам сумму аннуитета, то разницу в платежах вам все равно придется выплатить, а значит, в какой-то момент ваша кредитная нагрузка увеличится. Поэтому в качестве практической рекомендации я советую ипотечным клиентам до последней возможности продолжать выплаты в режиме, обусловленном кредитным договором, и обращаться за помощью только тогда, когда без нее действительно нельзя обойтись», — предупреждает старший вице-президент банка «Дельта-кредит» Лора Файнзилберг.

Буквально на прошлой неделе была обнародована еще одна идея масштабного
предотвращения ипотечных дефолтов. Банк России выступил с инициативой создания структуры (предположительно на базе АСВ и Сбербанка), которая выкупала бы квартиры у дефолтных заемщиков, позволяя последним жить в тех же стенах, но в статусе арендаторов государственной площади. При этом пока совершенно непонятно, каким образом бывшим собственникам могут быть компенсированы платежи, уже внесенные в счет погашения кредита.

Очевидно, что при всем возможном наборе мер спасти всех кредиторов и всех заемщиков не удастся. Статистика даже довольно благополучного третьего квартала зафиксировала преддефолтные «ножницы»: объем задолженности по ипотечным кредитам растет более высокими темпами (18%), чем объем выданных кредитов (прирост, напомним, составил всего 5%). Можно предположить, что амплитуда этих «ножниц» будет только увеличиваться. Так, по оценкам Леонида Слипченко из «Уралсиба», уровень просрочки по ипотечным и жилищным кредитам в текущем году составит около 20%. Это означает, что в абсолютном выражении дыра в банковских балансах составит 400−500 млрд. рублей.

Ни экстренными (50 млрд. рублей, выделенные АИЖК на реструктуризацию), ни штатными (рефинансирование в размере 29,6 млрд. рублей определенное агентством на текущий год) действиями эту дыру не закрыть. Более того, АИЖК берется рефинансировать банковские портфели только при условии выдачи новых кредитов. В нынешней ситуации это похоже на приказ банкам затягивать петлю на собственной шее.

Возможно, кредитным учреждениям придется часть конвертированных или реструктурированных старых кредитов выдать за новые, но это не решит проблемы. Спасительный потенциал инструментов по секьюритизации ипотечных кредитов, в частности выпуск облигаций, также представляется сомнительным.

Кого-то дыра неплатежей явно проглотит. Кто в группе риска? Основной удар от неплатежей придется, прежде всего, на крупнейшие институты -банки за пределами третьей сотни ипотечным кредитованием практически не занимались. В связи с ростом задолженности банкам потребуется дополнительный капитал. Можно не сомневаться, что для госбанков он найдется, а частникам придется тяжело. По прогнозам одного из аналитиков, неплатежи по ипотеке обанкротят около трехсот банков.