Но не повторит ли казанский рынок складской недвижимости историю с городскими торговыми и офисными центрами: их построили в таком количестве, что местный рынок до сих пор не может всего этого переварить.

Рынок складской недвижимости сформировался в Казани буквально за прошлый год. По оценке международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, объем складских площадей класса «А» и «В» здесь составляет 104,2 тыс. кв. м, причем большая их часть — 89,2 тыс. кв. м — введена в 2007 году. К 2010 году в Казани планируется ввести еще 482 тыс. кв. м площадей такого же уровня. Это подтверждают и расчеты аналитиков консалтинговой компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko. По их прогнозу, к этому сроку объем рынка высококлассных складов может достигнуть 600−700 тыс. кв. м.

Казань привлекает инвесторов складской недвижимости стабильным экономическим развитием, ростом доходов населения, который способствует увеличению потребительского спроса, активностью торговых сетей, постепенным формированием логистического рынка и расширением присутствия российских и иностранных производственных компаний, говорит заместитель директора по работе со складскими и индустриальными помещениями Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий. Коммерческий директор девелоперской компании «Евразия логистик» Сергей Верещагин в подтверждение этих доводов приводит такой внушительный показатель, как товарооборот на душу населения в год: по итогам 2007 года в Самаре он составил 78 тыс. рублей, в Нижнем Новгороде — 75,1 тыс., в Саратове — 64,6 тыс., а в Казани — 112,8 тыс. рублей.

Нерезиновый спрос

Предложение на казанском рынке качественных складов растет рекордными темпами. Месяц назад первую очередь логистического терминала площадью 70 тыс. кв. м на федеральной трассе Казань — Оренбург совместно со своим партнером — московской девелоперской компанией R.D.S Development — ввела ирландская Quinn Group. Общая площадь объекта составит 230 тыс. кв. м. В октябре этого года будут сданы первые 159 тыс. из заявленных 258 тыс. кв. м складов индустриального парка «Биек Тау» компании «Евразия логистик», что в шести километрах от Казани.

На выезде из Кировского района города столичная «Национальная интендантская компания» приступила к возведению терминала общей площадью 125 тыс. кв. м. Об участии в проектах складской недвижимости заявили и местные игроки. Входящая в казанскую группу «Смайл» логистическая компания «С-Лоджистик» планирует ввести в строй 12 тыс. кв. м в этом году и в следующие два-три года расширить их до 44 тыс. кв. м. Возникает вопрос: не много ли складов для одной Казани?

Начальник отдела маркетинга «Евразии логистик» Николай Дицман уверен, что если брать в расчет нынешний уровень экономического развития города, то оптимальный для него объем качественных складских площадей не превышает 400 тыс. кв. м, причем это с учетом трех-четырехлетней перспективы. Потребности республиканской столицы в площадях класса «А» можно закрыть проектами логистических комплексов «Биек Тау», Q-парк и Поволжской логистической компании, считает он. В Казани, по его мнению, потенциал рынка складской недвижимости ограничен. Компаний, которые способны арендовать склады класса «А», здесь пока не слишком много.

Местные предприятия розничной торговли, дистрибуторы, производители потребительских товаров — потенциальные потребители складов — еще не достигли значительного уровня развития. К примеру, местная розница разрозненна, имеется много небольших магазинов, и их нельзя рассматривать в качестве потенциальных арендаторов высококлассных логистических центров. Перспектива для дополнительного строительства может появиться в Казани через несколько лет, когда розничные сети и дистрибуторы будут более консолидированы, полагает Николай Дицман.

Без резких движений

Опасаясь отсутствия спроса, казанские девелоперы возводят объекты под конкретных арендаторов. Так, Поволжская логистическая компания в 2006 году анонсировала строительство складского комплекса класса «А» у трассы Казань — Оренбург, но вместо 30 тыс. кв. м было построено чуть более половины. Следующие очереди девелопер собирается строить «под заказ». Вполне вероятно, что остальным также придется заняться специализацией и возводить склады, например, специально для фармацевтов или дистрибуторов напитков.

Петр Зарицкий придерживается более оптимистичной точки зрения. Он предполагает, что ситуация будет подобна той, которая наблюдалась в Москве в течение последних двух лет. Там было заявлено о строительстве двух млн кв. м складской недвижимости, но проекты выводились на рынок постепенно, поэтому спрос успевал формироваться. По словам эксперта, у городов-миллионеров вроде Казани имеется колоссальный дремлющий потенциал спроса на качественные склады. О нем говорит объем розничной торговли, количество торговых площадей, рост грузооборота. Кроме того, по наблюдениям Петра Зарицкого, на российском рынке индустриальной недвижимости подчас складывается парадоксальная ситуация, когда предложение формирует спрос, а не наоборот. Девелоперы приходят в город, где нет складской недвижимости класса «А», и начинают строить, даже не изучая потенциальный спрос. Им достаточно высоких показателей по объему ВРП, уровню экономической активности, товарообороту, объему прямых инвестиций в регион.

Квадраты качества

По утверждению Петра Зарицкого, сейчас спрос на складскую недвижимость в регионах, и в том числе в Казани, формируют федеральные компании. Это подтверждает и статистика компании «Евразия логистик». Так, после того как компания ввела первую очередь — 85 тыс. кв. м логистического парка «Пышма» — в Екатеринбурге, 70\% площадей там арендовали федеральные компании, 30\% — местные.

Первым крупным арендатором казанского логопарка «Биек Тау» намерена стать московская Smart Logistics Group (SLG), подписавшая соглашение о стратегическом партнерстве с «Евразией Логистик». В долгосрочную аренду (до 15 лет) в казанском парке «Биек Тау» SLG намерена взять 22 тыс. кв. м. А в Q-парке планирует разместить свое производство завод электрооборудования «Шнайдер электрик в Казани» (Schneider Electric equipment in Kazan).

Ориентация рынка на крупных клиентов закономерна: экономическая эффективность современной складской недвижимости высока, но чтобы вложения в нее были оправданны, компания должна обладать определенным размером бизнеса — иметь годовой оборот не менее 10 млн евро. Г-н Дицман полагает, что в республиканской столице доля региональных арендаторов «Биек Тау» окажется ниже, чем у «Пышмы» в Екатеринбурге: Свердловская область — более развитый регион, чем Татарстан, там больше крупных локальных клиентов.

Петр Зарицкий прогнозирует: по мере того, как будут появляться предложения аренды, многие местные предприятия пересмотрят свою логистику и перейдут к складам класса «А». «Когда на рынок выходит качественный и дорогостоящий продукт, вначале он вызывает некую настороженность. Но постепенно с ним осваиваются. Уже сегодня просматривается тенденция к тому, чтобы перемещать свои стоки в более качественные помещения», — отмечает он.

Дефицит операторов

Примерно 47\% казанских складских площадей, по оценке Jones Lang LaSalle, арендуют логистические операторы. Это характерно для всего отечественного рынка складской недвижимости. Во всех строящихся складских объектах класса «А» большинство площадей уже заранее закреплено за логистическими операторами, которые всегда контролировали большую долю рынка складских помещений, отмечает вице-президент московской логистической группы Smart Logistics Group Сергей Федотов. Он объясняет это тем, что клиентам выгоднее арендовать площади у посредника, чем самостоятельно обращаться к владельцу склада: зачастую операторы предоставляют не только весь спектр складских услуг (комплектация, переупаковка, маркировка, контроль KPI’s, специальные отчеты и т. д.), но и услуги таможенных брокеров, а также доставку всеми видами транспорта по России и зарубежью.

Сегодня на казанском рынке присутствуют как российские («С-Лоджистик», STS Logistics), так и международные логооператоры — DHL, Itella Logistic, Schenker. Планируется приход ATL Logistic, Tablogix, Avalon Logistic, RLS. При этом, считает Петр Зарицкий, рынок услуг логооператоров пока в Татарстане развит недостаточно. Он уверен, что вслед за качественными проектами складской недвижимости класса «А» в республику еще придут федеральные и мультинациональные логистические компании, а также западные фирмы с именем. Они и привнесут на рынок Татарстана высокотехнологичную логистику, сервис, которого здесь еще нет.

Это могут быть, к примеру, услуги аутсорсинга по ответственному хранению, исполнению и комплектованию заявок для розничных сетей. Виталий Тумица, генеральный директор группы компаний «Смайл», тоже предсказывает рост потребности в комплексном подходе, когда одна компания предоставляет клиентам весь спектр услуг — от перемещения товара от производителя, его обработки на складе до доставки на полки магазина — при полном обеспечении информационного и бумажного сопровождения товара на всех участках движения и обработки. Имея в виду подобные прогнозы, «Евразия логистик» включила в следующую очередь комплекса «Биек Тау» контейнерную площадку, что позволит логистическим операторам увеличить пакет предоставляемых услуг.

Новые горизонты

В Казани основными потребителями складских площадей класса «А» и «В» являются торговые сети FMCG (товаров повседневного спроса), рассказывает Сергей Федотов. Среди них такие компании, как Metro Cash & Carry, X5 Retail Group, «Техносила», «Эльдорадо», IKEA, МЕГА, «Рамстор», OBI, «Старик Хоттабыч», МИР, Marks & Spencer, «36,6». Перспективы развития региональной индустриальной недвижимости в ближайшие два-три года прочно связаны с ритейлом, считает Петр Зарицкий. А Николай Дицман даже предполагает, что за пять-десять лет розничные сети могут стать не только основными клиентами складских комплексов, но и их операторами.

Пока в России они не слишком консолидированы и не слишком богаты, потому и отдают логистические услуги на аутсорсинг операторам, а также перекладывают их на поставщиков. На Западе поставщики предпочитают направлять свою продукцию, предназначенную для реализации, в единый распределительный центр, а розничная сеть сама при помощи нескольких распределительных складов выполняет функции логооператора, объясняет эксперт. Поэтому на Западе более 50\% арендаторов логистических комплексов — это сами розничные компании.

Помимо новых горизонтов для местного ритейла, развитие складской недвижимости открывает Казани и перспективы, связанные с обслуживанием внешних товаропотоков и статусом национального логистического центра. Продвигаемый властями республики проект по строительству Свияжского мультимодального логистического центра уже вошел в федеральную целевую программу (ФЦП) «Модернизация транспортной системы России на 2006−2010 годы», а также в ФЦП «Развитие транспортной системы России на 2010−2015 годы». На основе частно-государственного партнерства Татарстан намерен возвести крупный узловой логистический центр и около станции «Круглое Поле» близ Набережных Челнов. Думается, бизнес внесет свой вклад и в создание качественной складской инфраструктуры, без которой представить себе логоцентр невозможно.