Эксперты считают, что первая мера окажется просто нереализуемой -ведь 20% россиян не смогут платить от 1000 долларов в год, а вторая мера будет неэффективной, поскольку повлечет уход в «серую» нишу большинства сделок по купле-продаже квартир.

Минфин решил бороться за социальную справедливость. Обеспеченные граждане, покупающие себе элитные квартиры, а также инвесторы, которые вкладывают в недвижимость свои деньги, должны будут раскошелиться, но вместе с ними это придется сделать и всем остальным. В «Основных направлениях бюджетной и налоговой политики на 2008−2010 годы», подготовленных Минфином, содержится ряд норм, направленных на это.

По 2500 долларов в год

Первая инициатива Минфина — это введение налога на недвижимость. Сейчас, как известно, граждане платят налог на имущество физических лиц — его ставка составляет от 0,1% до 2% от стоимости имущества, которую определяет Бюро технической инвентаризации (БТИ), фактически это копейки — в год 200−300 рублей даже в Москве. Но такая система несовершенна и не отвечает рыночной экономике, посчитал Минфин и придумал следующее: ежегодно взимать от 0,05% до 0,5% от стоимости квартиры, рассчитанной на основе кадастровой стоимости объектов, приближенной к рыночной.

Закон «О государственном кадастре недвижимости» еще не вступил в силу и готовится ко второму чтению, сообщил «Эксперту Online» замглавы комитета РСПП по налоговой и бюджетной политике Сергей Беляков. Однако определение в нем кадастровой стоимости недвижимого имущества очень расплывчато, говорит эксперт «Яблока» Андрей Лазаревский: «Кадастровая стоимость объекта недвижимости — специальный способ определения стоимости объекта недвижимости методами массовой оценки на установленную дату на базе рыночной стоимости». «Эта оценка, в отличие от оценки БТИ, учитывает множество параметров и переменных, влияющих на стоимость жилья: район, состояние дома, этаж и прочее. Но оценка очень несовершенна. Ее несовершенство позволяет выходить на произвольные конечные цифры, которые нельзя оспорить», — говорит Беляков. По его мнению, кадастровая стоимость квартиры не будет так меняться, как рыночная цена, и будет ниже рыночной стоимости.

Как объяснил «Эксперту Online» вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев, кадастровая стоимость — это цена, которая базируется на среднерыночной цене на аналогичную недвижимость в текущем году плюс понижающий коэффициент 30% (то есть если в начале года цена была 3 тыс. долларов за квадратный метр, а в конце — 4 тыс. долларов, то средняя будет около 3,5 тыс. долларов). По мнению Лазаревского, кадастровая цена может составлять 80% от рыночной стоимости.

Таким образом, 0,05% от средней московской квартиры стоимостью 400−500 тыс. долларов составит 2000 — 2500 долларов в год.

Кто не заплатит налог, будет обложен штрафом, а если не заплатит и вместе со штрафом, будет лишен квартиры, предполагает Беляков.

Вместе с тем «ставка налога будет социально дифференцированной, а каждый муниципалитет будет определять ее самостоятельно», — говорит Апрелев, лично знакомый с предложениями Минфина. Плюс к этому, по словам Апрелева, «из налогообложения будут выведены 18 кв. м на человека, то есть, например, если три человека проживают в двухкомнатной квартире, то 54 кв. м будет выведено из-под налогообложения, а все остальное, то есть немного, будет облагаться налогом».

«Направление, выбранное Минфином, правильное, — считает Беляков. — Имущество должно оцениваться справедливо. Сегодня за недорогую квартиру в хрущевке собственник платит столько же, сколько и владелец элитного жилья, различия только в площади квартиры. В мировой практике такое не встречается. К тому же нигде в мире нет такой низкой доли налогов, собираемых с физлиц. Однако тут очень важен социальный момент — налог не должен быть бременем для простых граждан, кто получил квартиру по наследству».

По мнению же директора Института социальной политики ГУ ВШЭ Сергея Смирнова, инициатива Минфина просто неосуществима. «Идея в принципе имеет право на существование, потому что есть жилье как жилье и есть жилье как объект инвестиций. И такие инвестиции
следует обкладывать нормальным налогом. Другое дело, что под одну гребенку причесывают и инвестиционные аспекты деятельности богатой части населения, и жизнедеятельность нормального рядового домохозяйства». По мнению Смирнова, многие домохозяйства просто не смогут заплатить новый налог — это порядка 20% населения. Сравнивать с зарубежной практикой, конечно, можно, но не нужно — там доходы населения несоизмеримо выше. К тому же нововведение открывает широкий простор для произвола местных властей — ведь процент налога установлен в достаточно широком диапазоне", — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Попутно возникает дилемма: с одной стороны, должна быть социальная дифференциация, с другой — вводить для кого-то льготы несправедливо, начнут возникать вопросы «почему я плачу за всех?» Именно поэтому идеальная ситуация — когда налог одинаковый, но финансово подъемный. Российская практика показывает, что если сильно давить, то народ начинает всячески этого избегать. Ясно одно — неизбежно возникнут очаги социального напряжения, говорит Репченко.

По мнению Смирнова, решить проблему надо не так: нынешним налогом облагать квартиры, где люди прописаны, а новым, повышенным, все остальное — инвестиционное жилье.

На рынок недвижимости в целом новый налог повлияет несильно, а вот на сегмент элитной недвижимости — значительно. «Налог ударит по владельцам наиболее дорогих квартир. Кому захочется платить такой высокий налог? Поэтому в результате это повлияет на падение цен в сегменте элитного жилья и жилья бизнес-класса. Понизится спрос, понизится цена», — объясняет Апрелев.

Что же до остальных сегментов рынка, то там, скорее всего, произойдет перераспределение квартир, некоторым придется сократить свою площадь, считает эксперт.

Где прописан, то и продавай

Второе налоговое нововведение Минфина касается изменения права на полное освобождение от подоходного налога при продаже квартир. Сейчас при продаже недвижимости Налоговый кодекс позволяет гражданам не платить подоходный налог со всей вырученной суммы — при условии, что квартира, дом или земельный участок находился в собственности более трех лет. Если же срок владения проданной недвижимостью составил менее чем три года, из полученного дохода вычитается 1 млн рублей или по выбору сумма документально подтвержденных расходов на ее приобретение, и из оставшейся суммы выплачивается 13−процентный подоходный налог.

Минфин предлагает скорректировать эту систему. Полное освобождение от налога предлагается предоставлять, только «если реализуемый объект является единственным объектом жилой недвижимости, находящимся в собственности налогоплательщика». Другое условие Минфина: «по адресу указанного объекта недвижимости находится место жительства налогоплательщика».

Это нововведение, как и первое, призвано отделить инвесторов от обычных граждан, и уж с инвесторов взять налог по полной программе.

По мнению Репченко, это антирыночный шаг: «Квадратные метры — это один из видов активов, валюты. Люди ведь в любой стране поэтапно решают квартирный вопрос — купил что-то, накопил еще, добавил, продал, купил что-то лучшее. А здесь получится квартирное крепостное право — купил, а продавать тебе невыгодно», — объясняет аналитик.

Что же до изначальной цели введения налога — борьбы со спекулянтами и последующим понижением цен, то бороться надо не так. «Больше строить надо! Будет больше предложение, тогда и цены упадут. Здесь же получится, что мера ударит по 99% обычных людей и по 1% спекулянтов, которые быстро найдут обходные пути», — уверен Репченко. Опять-таки в конечном итоге гарантированно удастся добиться только одного — социального недовольства.

По словам Апрелева, эта мера преждевременна. «Я бы ее отсрочил на несколько лет», — говорит специалист. Последствия инициативы, которые можно предсказать уже сейчас, — трудности с администрированием и уход в «серую» нишу большинства сделок. «Как контролировать рыночную стоимость по каждой сделке? К тому же вводить одновременно два налога на недвижимость, не прописав тщательно все документы, — это слишком», — уверен Апрелев.