— Рафик Равилович, подписанный в середине марта Президентом РФ Дмитрием Медведевым закон позволяет регионам строить либо выкупать у застройщиков малоэтажку с целью расселения аварийного жилья при софинансировании федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ. Насколько этот документ актуален для Татарстана?

— Здесь надо рассматривать сразу несколько аспектов проблемы. С одной стороны, Закон развязал руки тем регионам, которые в рамках 185-го федерального закона подписались не только на капремонт, но и на расселение «аварийки». Там теперь могут направлять средства на строительство либо выкуп малоэтажного жилья у застройщиков. Татарстан взялся реализовывать программу только по линии капремонта, поэтому, пока 25-й федеральный закон не получил конкретики в виде подзаконных актов и закрепленных объемов финансирования, говорить о том, что завтра сформируется госзаказ на малоэтажку, не приходится.

Кроме того, происходит подмена понятий — аварийное жилье, ветхое жилье. Аварийного жилья в республике мало. Но есть дома, где капремонт проводить нецелесообразно, их надо сносить. В феврале приказом главы Минстроя в муниципалитетах созданы рабочие группы, которые ведут инвентаризацию жилого фонда. В республике будет сформирован сводный перечень аварийного жилья, под который можно будет получить федеральное финансирование.

«Зеленый Дол» — самый крупный в России

— О проекте «Зеленый Дол» заявили три года назад, и коттеджный поселок «Загородный клуб», застраиваемый ОАО «Ипотечное агентство РТ», должен был явиться первым этапом реализации проекта. Однако об интересе инвесторов, на который рассчитывали инициаторы проекта, говорить пока не приходится.

— Пилотный проект «Зеленый Дол» — самый крупный в России, ориентировочно массив малоэтажной и многоэтажной застройки расположится на площади 1700 га. Планируемый ввод жилья составит 5,3 млн. квадратных метров, в том числе малоэтажного — 2,6 млн. квадратных метров. Предполагается, что здесь будут проживать около 157 тыс. человек. Ориентировочная стоимость проекта составляет более 200 млрд. рублей, из них около 10 млрд. рублей составит стоимость коммунальной и дорожной инфраструктуры.

По опыту стран, где занимаются комплексным освоением территорий, реализация таких проектов занимает 15−20 лет. Они предполагают очень большую подготовительную работу. Этапность таких проектов определена, и по мировому опыту с учетом специфики России мы в этом направлении двигаемся.

В рамках подготовки градостроительной документации определена схема территориального планирования, определились и с зонированием: где будет многоэтажка, где малоэтажка, где будут проходить дороги, где будут располагаться производственные мощности.

Если посмотреть карту, то территория между Казанью и Зеленодольском условно поделена таким образом, что участок по левую сторону отдается под малоэтажное строительство, а зона, где у нас объездная дорога проходит, — под многоэтажное, в том числе по программе соципотеки. Один из будущих микрорайонов на правой стороне получил условное название «Салават Купере». Здесь предполагается возвести около 1 млн. кв. метров многоквартирного жилья. Появятся и другие микрорайоны, там уже построено три дома на 500 квартир для военнослужащих за счет средств Минобороны. На другой стороне, ближе к дороге расположится многоэтажка, а дальше — уже малоэтажная застройка.

Если заложить строительство дорог в стоимость проекта, он пойдет ко дну

— Несмотря на отсрочку с приходом застройщиков, на территории активно ведется строительство инфраструктуры. Что именно удалось возвести и на какие средства?

— Исходя из схемы территориального планирования, мы определили расположение объектов инфраструктуры, приняли решение о ее опережающем строительстве. В рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» в качестве пилотного проекта «Зеленый дол» предполагает поддержку как из федерального, так и из республиканского бюджетов. Таким образом, в инфраструктуру уже вложено около 2,5 млрд. рублей.

Проектные объемы возводимого в «Зеленом Доле» жилья предопределили мощность очистных сооружений порядка 40 тыс. кубометров в сутки. В этом году планируем достройку коллектора с очистными сооружениями. Потребителям останется только подключать к этому коллектору свои объекты. С решением вопроса по водопроводу вышли на предварительные договоренности. Сейчас рассматриваем два варианта: либо строим подземный водозабор мощностью 36 тыс. кубометров в сутки, либо подключаемся к водозабору «Казаньоргсинтеза». Трансформаторную подстанцию практически наполовину профинансировали, чтобы полностью закрыть потребности территории по электричеству.

Кроме инженерии, начали строительство соцобъектов. Процентов на 70 построены два детских сада. Финансирования из-за кризиса не хватает, но они, тем не менее, продолжают строиться. Один детсад совмещен с начальной школой в районе коттеджного поселка Ореховка. Второй — в районе Осиново, где сдано жилье для военных. В двадцати минутах езды строится объект Универсиады — универсальный спортивный комплекс.

Остается очень большой и очень больной вопрос — строительство дорог, над чем мы сейчас и работаем. Если заложить строительство дорог в стоимость проекта, проект пойдет ко дну: дороги, как известно, стоят миллиарды.

При этом надо понимать: чтобы не оказаться в той же ситуации, как Москва и Подмосковье, которые захлебнулись в пробках, нужно очень серьезно подходить к транспортным развязкам. Мы одну дорогу, которая начинается от Осинова в сторону малоэтажной застройки, уже начали строить, первоначальные вложения есть, но в связи с кризисом финансирование по федеральной целевой программе приостановлено, да и сама программа, рассчитанная на 2005−2010 годы, завершается. Поэтому мы с нетерпением ждем принятия Федеральной целевой программы «Жилище» на 2011−2015 годы.

Отмечу, Татарстан принимал участие в подготовке этого документа. В федеральных ведомствах его уже согласовали, проект программы сейчас на рассмотрении в правительстве РФ. По этому закону предполагается субсидирование процентной ставки инвесторам, которые получили кредит на строительство инженерных сетей. Кроме того, предусмотрена поддержка строительства соцобъектов. Но самое главное — будет финансироваться строительство дорог.

На принципах частно-государственного партнерства

— «Зеленый Дол» «завязан» на целый ряд федеральных программ. Какую финансовую поддержку в итоге реально получает проект?

— Программа строительства соцобъектов по нацпроекту предполагает финансирование из федерального и республиканского бюджетов в соотношении 40 на 60.

Строительство сетей осуществляется на принципах частно-государственного партнерства. По ряду федеральных программ предусмотрено субсидирование процентной ставки по кредитам, другие предполагают долевое участие: бюджетные средства и средства частных инвесторов.

По объектам инженерии федеральный центр давал в 2009 году 22%, в этом году — 15%. Федеральный центр таким образом стимулирует привлечение инвесторов, постепенно снижая свое участие в реализации проектов. Остальное финансирование — средства региона и внебюджетные источники. В прошлом и этом году республика на инженерию дает 22%, остальное обеспечивают частные инвесторы.

— Как решается вопрос с землеотводом под реализуемый проект? Насколько мне известно, около 700 га в границах будущего «Зеленого Дола» принадлежит ОАО «Ипотечное агентство РТ», еще 150 га владеет Государственный жилищный фонд при Президенте РТ (ГЖФ). А остальное?

— У земель много собственников. И предполагается, что они сами тоже будут привлекать инвесторов. На самом деле, любой проект предполагает, что по чьей-то земле пройдет дорога, коллектор… Это вопрос договоренностей. Вопрос цены.

Инвесторы придут, главное — стимулировать спрос

— А вообще потенциальных застройщиков новый закон о малоэтажке заинтересовал? Есть уже какие-то признаки активизации?

— Инвесторы придут, сейчас главное — спрос стимулировать. По нашим оценкам, категория татарстанцев, которые хотят улучшить жилищные условия и при этом перебраться из города в пригород, достаточно велика. Потенциальная емкость рынка значительна.

Вообще, этот закон надо рассматривать как часть пакета нормативных документов, направленных на стимулирование жилищного строительства, активизацию спроса на жилье. Часть документов из этого пакета уже принята, но реально они финансированием не подкреплены.

Сейчас необходимо прописать четкие правила предоставления ипотеки на малоэтажку. С квартирой в многоэтажном
доме все понятно, есть четко прописанные механизмы предоставления. Если ипотека оформляется под индивидуальное малоэтажное жилье, то здесь много препон, много вопросов. Государство пытается отрегулировать эту сферу, в том числе ипотечные кредиты на приобретение земельного участка и строительство. Земля не была предметом залога, многое другое препятствовало…

Все делается, чтобы госсредства, вовлекаемые в ипотеку через АИЖК, направлялись и на малоэтажное строительство. Надо запускать ипотечные программы. Весь мир по ипотеке живет. Да, существовавшая система ипотечного кредитования лопнула, но принципиально иных вариантов никто до сих пор не придумал.

— И все же, по идее, новый закон формирует госзаказ, а это лакомый кусок для инвесторов.

— Если по этому закону государство начнет выкупать, то норма прибыли инвестора будет минимальна.

— Понятно, что маржа небольшая, но зато это гарантированные объемы.

— Если будет потребитель, инвесторы придут. Это же экономический механизм.

— То есть сейчас инвесторы немного в ожидании.

— Конечно, просто построить и ждать никто не будет.

— Но вот есть уже построенные дома в коттеджном поселке «Загородный клуб». Их по новому закону можно будет выкупать под расселение аварийки?

— Нет. Потому что объявлено, что по всем государственным программам стоимость квадратного метра не может быть больше 30 тыс. рублей.

100−120 «квадратов» — оптимально

— Меня смутило, что регион сам сможет определять стоимость квадрата выкупаемого по этому закону жилья.

— Пожалуйста, если регион богатый, он определил цену, скажем, в 50 тыс. рублей за квадратный метр. Но при этом Минрегион определил стоимость «квадрата» в регионе, например, в размере 26,2 тыс. рублей (как для Татарстана). Тогда регион будет вынужден доплачивать из собственного бюджета почти половину — 23,8 тыс. рублей. На это никто не пойдет.

С другой стороны, дома в «Загородном клубе» и по 180, и по 200 «квадратов». При ликвидации ветхого жилья существует норматив, скажем, семья из двух человек может претендовать только на 42 «квадрата».

Конечно, когда надо будет выходить на значительные объемы малоэтажного строительства, государству потребуются социальные проекты. Хотя, «социальные», наверное, не очень хорошо звучит. Скажем так, оптимальные с точки зрения эксплуатации. Около 80−120 «квадратов», а почему бы и нет? Квартиры площадью 50−70 «квадратов» воспринимаются как норма, а индивидуальное жилье почему-то сразу должно быть 200 квадратных метров и выше. Это неправильный подход.

На сегодняшний день 100−120 «квадратов» плюс 7−10 соток земли — оптимально. И если средства появляются у собственника — пожалуйста, есть возможность расширяться.

Кроме того, при 100 «квадратах» стоимость жилья укладывается во вполне реальную, подъемную сумму 3−4 млн. рублей.

— В декабре исполнительный директор ГЖФ Талгат Абдуллин сказал журналистам, что будет строить малоэтажку в Зеленодольской зоне. Может ли программа по аварийному жилью быть интегрирована в программу соципотеки? Или это будет инвестиционный коммерческий проект?

— Я не готов прокомментировать заявление Талгата Абдуллина, но ГЖФ — это серьезный игрок на рынке недвижимости.

— Может, часть будет построена по соципотеке, а часть — как коммерческая и продана под ту же программу расселения аварийного жилья?

— Пока федеральных средств на реализацию закона не видно, строки в бюджете такой нет. Когда будет больше конкретики, можно будет говорить на эту тему.