Новости
26 Июля 2011, 05:14

Элитного жилья в Казани всего 2%

Пока девелоперы под лейблом «элитное» продают любое новое жилье, застройщик, создавший самый первый комплекс повышенной комфортности в Казани, от термина «элитный ЖК» отказался сознательно. Понятие «элитное жилье» обесценено и превратилось в маркетинговую уловку, считают совладельцы архитектурно-строительной компании ЗАО «Ас-Ком» Гульсинэ и Виктор Токаревы и Артур Фатыхов.

Узаконенных, общепринятых критериев оценки качества жилья нет ни в одной из его категорий, будь то экономкласс, премиум или элитный. Участники рынка давно привыкли руководствоваться при выборке наилучшего городского жилья 24 критериями. Руководители компании «Ас-Ком» вспоминают, как при строительстве своего первого комплекса повышенной комфортности именно они в далеком 2001 г. сформировали критерии престижного жилья — абсолютно новой ниши для Казани. За основу взяли 24 пункта соответствия жилья класса А, разработанные московскими экспертами для столичных застройщиков. Несмотря на пройденное десятилетие, в Казани так и не было построено ни одно жилое здание, отвечающее абсолютно всем требованиям.

Относительно элитным можно считать не более 2−3% жилья.

Основатели «Ас-Кома» даже собственные дома, рассчитанные именно на понимающего и взыскательного к комфорту и качеству потребителя, называть элитными принципиально не стали.

— Если в Казани нет ни одного дома на 24 балла, то что же считать элитным?

элитное жилье Гульсинэ Токарева:

— Элитность — это избранность, лучшее. Но, к сожалению, сейчас этот термин девальвирован. С момента начала строительства жилого комплекса «Панорама» мы принципиально не определяли его элитным, хотя он задал очень высокую планку на рынке жилья. Мы осознавали абсолютное значение слова «элитный». И потому формулировали скромно и объективно — комфортабельный жилой комплекс. Сегодня же за элитную недвижимость выдают все что угодно, термин стал обычным маркетинговым ходом.

— Как вы думаете, критерии качества жилья будут закреплены в ближайшем будущем?

Гульсинэ Токарева:

 — Эта тема часто поднималась в СМИ и в профессиональных дискуссиях, но вы же понимаете, что введение жестких стандартов качества элитного строительства очень многим невыгодно. Застройщики в этом не очень заинтересованы, поскольку у покупателя откроются глаза на системное качество продукта. Мы же постоянно ратуем за это — наш продукт от компетентной и объективной оценки только выигрывает.

элитное жилье Артур Фатыхов:

— В ближайшее время, как и в перспективе ожидать законодательной регламентации разделения жилья по классам не приходится. Однако первым шагом в данном направлении могло бы стать закрепление основных критериев элитности

жилья внутренними документами, например Ассоциацией застройщиков на федеральном или региональном уровне. Другое дело, как мне известно, у нас в Республике Татарстан подобной ассоциации нет.

— Каков по вашей оценке объем качественного элитного жилья в городе?

Гульсинэ Токарева:

— Абсолютно соответствующего критериям элитности — нет. Но в любой сфере, не только в строительстве, есть «загадочные» 2−3% лучшего, отборного. По результатам анализа отечественного и зарубежного жилищного строительств доля элитного укладывается в эти же 2−3%. Кстати, и московские специалисты вывели, что к элитному строительству можно отнести максимум 3%. Так вот в Казани сегодня тоже не более этой доли можно называть условно элитными, то есть домами повышенной комфортности.

Артур Фатыхов:

— Гульсинэ Шавкатовна права, объем подобного жилья не может превышать 2−3% от его общего количества, в противном случае его просто не осилит рынок. При этом очень важно формировать сознание потребителя о том, что в действительности является элитным. Проведите опрос среди населения: каков уровень комфортности их квартир? Я уверен, что не 2−3% населения скажет, что живут в элитном доме, а 10% как минимум.

— Вам удалось создать такой комплекс?

Артур Фатыхов:

— ЖК «Панорама» набрал в начале 2000-х 18 баллов. А ЖК «Вишневый сад» — уже 22. И это по независимым оценкам.

— Легко просчитать, что себестоимость элитного должна быть на порядок выше, чем в других классах жилья. По вашим оценкам, насколько она отличается в реалиях сегодняшнего рынка?

Гульсинэ Токарева:

— Можно слыть, а можно быть. Те, кто стремится строить на совесть, приближаясь к искомым 24 критериям, вкладывае
т существенно больше и на проект, и на строительство. Потому что каждый из этих критериев чрезвычайно капиталоемкий: и парковки, и лифты, и централизованное кондиционирование и т. п. — все стоит немалых денег. Некоторые застройщики считают, что можно ничего этого не делать, а выиграть за счет лепнины на фасадах. Это, по их мнению, обеспечит соответствие дома заманчивому образу элитно-гламурного жилья, бытующего в обществе. Очень часто потребители попадаются на эту удочку, к сожалению, в силу своей неопытности и неразборчивости. Посмотрите на работы ведущих архитекторов мира: чистые и отточенные линии, гармоничные пропорции, идеальное соотношение цена-качество. Ничего лишнего. Гламур, дворцовость — красивый фантик, внутри которого часто пустота.

Артур Фатыхов:

— Если говорить о действительно элитном жилье, то его себестоимость будет не менее, чем на 40% выше среднерыночной. Потому что керамический кирпич дороже, чем силикатный или пенобетонные блоки. Деревянные оконные рамы — чем пластиковые. И прочее. Отличается и сам подход к организации строительного производства. Элитность предполагает идеальное качество строительства, а это совсем другая стоимость трудовых ресурсов и строительного контроля. Важно понимать, что будущая себестоимость закладывается еще на стадии разработки концепции и проектирования, т. е. в голове архитектора. За счет грамотных планировочных решений, функциональной организации, применения современных технологий и материалов можно достичь существенной экономии и, соответственно, наоборот. Также на себестоимость в значительной степени влияют сроки строительства и доля и стоимость заемных средств. Резюмируя, замечу, что при неверном экономическом расчете даже обычный дом экономкласса может стоить застройщику тех же денег, что и элитный.

Казанцы не отличают качественное жилье от дорогого

Покупая престижное жилье, человек не просто меняет место жительства. Он вкладывает средства в квартиру, которая несколько лет будет отвечать новейшим тенденциям в области домостроения. Поэтому архитекторы и девелоперы должны учитывать развитие рынка и современных тенденций минимум на 8−10 лет вперед, считают топ-менеджеры компании «Ас-Ком».

— Насколько широк круг потенциальных покупателей дорогого жилья в Казани?

Гульсинэ Токарева:

— Один человек может менять квартиры каждые 5 лет по мере формирования новых потребностей и роста благосостояния. Наблюдается своеобразный «дуализм» в приобретении жилья: запрашивается качественная квартира в городе и не менее качественный загородный дом. В структуру покупателей входят и приезжие, и инвесторы, которые просто хотят выгодно вложить деньги.

Артур Фатыхов:

— Отмечу два момента. Первое — как ни странно это прозвучит, не все те, кто имеют много денег, стремятся купить элитную квартиру. Некоторые просто строят собственные особняки в городе и за его пределами. И второе — не все умеют отличать качественное и комфортное жилье от просто дорогого.

— Вы говорите об инвестиционном спросе, а можете сказать, каков в среднем прирост стоимости элитного жилья?

Артур Фатыхов:

— Во все времена и в любой экономической ситуации приобретение недвижимости рассматривается как одна из самых надежных альтернатив вложения и сохранения свободных денежных средств, поскольку недвижимость всегда в цене, тем более качественная. Но на рынке элитного жилья дело даже не в приросте цены. Конечно, его не покупают с целью перепродажи, да и цены на элитное жилье редко отличаются на начальной и завершающей стадии строительства, как в других сегментах. Это скорее некое вложение в будущее свое и своих детей, определенный статус. Хотя, стоит заметить, когда мы строили «Панораму», продавали квадратный метр от 15 тыс. рублей, а сегодня на вторичном рынке квартиры в этом комплексе продаются по 70 тыс. за квадрат. Рост стоимости более чем ощутимый.

Мне кажется немного странным такой рост. Когда ЖК «Панорама» строилась, это был единственный комплекс в этом микрорайоне, первая береговая линия. А сейчас вокруг все застроено другими комплексами, такое тесное соседство должно было негативно сказаться на цене, разве не так?

Гульсинэ Токарева:

— Во-первых, квартиры комплекса «Панорама» разошлись еще тогда, когда вокруг никакой застройк
и не было. Первый дом мы сдали в 2003 г., второй — в 2004 г., а третий — в 2005 г. В частности, ЖК «Берег», который объективно многое заимствовал из нашей концепции жилого комплекса и архитектуры (разработчики — наши бывшие сотрудники), появился рядом с «Панорамой» только в 2005—2006 гг. А во-вторых, цена на квартиры в нашем комплексе объективно только растет, и спрос на вторичном рынке на квартиры активен все эти годы.

Не место красит жилой комплакс

Когда компания «Ас-Ком» начинала строительство своего первого комплекса на набережной Казанки — «Панорамы», — место было пустынным и непривлекательным: болотистая почва, комары, отсутствие транспортных узлов и инфраструктуры. И лишь немного поодаль одиноко стоял красно-белый «афганский» дом". «Мы профессионально оценивали эту территорию совсем иначе — видели высокий потенциал и перспективную значимость прибрежных территорий, которые во всех странах мира ценятся чрезвычайно высоко», — вспоминает Гульсинэ Токарева.

— В какой части города, по вашей оценке, предпочитает жить нынешняя элита? Где самые модные места?

Гульсинэ Токарева:

— Конечно, привлекательность зоны исторического центра не ослабевает: высокая доступность, что позволяет избежать транспортной усталости, насыщенная культурная и социальная инфраструктура, плюс — аура традиционного престижа. Однако, центр центру рознь — очень важно конкретное местоположение и окружение дома. Ведь тихие улочки в районе улиц Муштари, Айвазовского не сравнить с активностью и шумом улиц Баумана или Татарстан.

Развитие города циклично: с уплотнением и перегруженностью центра появляются предложения качественных домов на периферии. И «элита» устремляется туда — например, на берега Казанки. С исчерпанием резервов экологичных территорий — взоры вновь устремляются в центр и т. д.

Некоторые застройщики сегодня предпринимают попытки совместить жилье среднего класса и дома повышенной комфортности в рамках одного комплекса. Такое решение, на ваш взгляд, может быть удачным?

Артур Фатыхов:

— Истинно элитное жилье сочетать с другими категориями в рамках одного комплекса практически невозможно. Что бы мы ни говорили, одним из основных критериев элитного жилья является месторасположение и окружение, и земельные участки под элитное жилье стоят значительно дороже, возводить на них экономкласс экономически нецелесообразно. Помимо этого, жилье различного класса требует совершенно различной инфраструктуры. Да и с точки зрения маркетинга, требуются разные подходы к продвижению товара на рынке.

— А вы отдавали продажи своих квартир на аутсорсинг риэлторам?

Гульсинэ Токарева:

— Практически никогда. Более того, первый дом «Панорамы» мы продавали почти без размещения рекламы. 1/3 комплекса была распродана по так называемому «сарафанному радио». А первый покупатель пришел потому, что ему понравилась культура нашего строительного забора. Покупатель оценил системность нашего подхода — то, что для нас нет мелочей.

Артур Фатыхов:

— Через сторонних риэлторов никогда не продавали. У нас всегда работал по реализации либо свой отдел продаж, либо свое агентство недвижимости. Элитное жилье нужно уметь продавать и нести ответственность даже в период его эксплуатации. Наши клиенты могут обратится к нам по любому вопросу даже через несколько лет после приобретения жилья, и мы нацелены на своевременное и качественное удовлетворение их запросов.

«Псевдоэлитное» жилье перестанет пользоваться спросом

Рынок дорогого казанского жилья продолжает развитие в новых направлениях. Планируется строительство еще более благоустроенных комплексов, а также реконструкция старинных особняков в центре города. Все эти варианты, вероятно, имеют шансы на развитие и найдут спрос, считают в «Ас-Коме». От чего точно рынок будет избавляться, так это от псевдоэлитарности.

— Каким станет элитное жилье в перспективе десяти лет?

Гульсинэ Токарева:

— Думаю, что оно будет называться иначе, термин «элитное» дискредитировал себя гламуром. Однако если под элитным мы подразумеваем жилье высокого качества, которое задает высокую планку, до которой постепенно подтягивается весь рынок жилья, — такое жилье, без
условно, будет строиться. Установится баланс между внутренним содержанием и внешней оболочкой объектов.

Думаю, что казанский рынок элитного жилья пройдет успешно через эти детские болезни роста, накопит опыта. Рано или поздно произойдет узаконение объективных критериев качества, что оздоровит рынок и упорядочит конкуренцию. И именно тогда будут созданы лучшие образцы нового качественного жилья, потому что сам продукт рынка жилья и правила игры станут «прозрачными».

Как будет меняться архитектура жилья для элиты?

Гульсинэ Токарева:

— Если вы спрашиваете о стилях, то востребованы будут, разумеется, разные в силу социальной и культурной неоднородности общества. Но архитектура будет в большей мере выражать дух времени. У каждой эпохи, поколения свое ощущение гармонии, своя энергетика. Старые энергии отступят, придут новые. Большую часть рынка займет настоящая архитектура, как это и происходит повсеместно в мире, в развитых странах.

Что касается территорий, то качественное жилье всегда будет занимать наиболее комфортабельные места в зависимости от эволюции всей городской среды. По-видимому, стереотип одновременного владения «квартира — загородный дом» сохранится в силу специфики нашего менталитета, но доля таких потребителей, вероятно, снизится. Займет свою нишу арендное жилье, изменив структуру рынка и, вероятно, немного снизив рыночные цены, о чем свидетельствует европейский опыт.

— Но это же невыгодно застройщикам — срок окупаемости в разы возрастает?

Гульсинэ Токарева:

— Это пока не выгодно. Но рынок насыщается. Пропорции между долями собственников и арендаторов изменятся. У нас тоже будет профицит. Почему нет?

— Недавно один из казанских девелоперов на бизнес-форуме «Будущее города. Казань 2020» заявил о проекте реконструкции частных особняков в центре города. Учитывая эксклюзивность и уникальность предложения, может ли такое жилье стать элитным?

Гульсинэ Токарева:

— Проблема реконструирования исторической застройки давно назрела. Дело доходит до того, что стены зданий иногда рушатся под тяжестью мемориальных досок. Это быль. Другой вопрос: будет ли это жилье соответствовать лучшим стандартам качества? Задача сложная, но решаемая. Нужно обратиться к опыту европейских стран, которые берегут уникальный архитектурный образ городской среды и активно преобразуют внутреннее пространство объектов.

Элитное жилье — это своеобразная планка реально достижимого качества в данных экономических условиях, в данном социальном и культурном контексте, и в этом смысле элитное жилье — необходимый элемент структуры рынка недвижимости, «локомотив» его эволюции и «полигон» отработки новых стандартов организации жилья, новых стандартов комфорта.

Деловой квартал-Казань

Что нового в октябре 2024  09:35

Новости
05 Октября 2024, 16:50

В бюджет РТ должно поступить ₽128 млрд от налога на прибыль В 2025 году

При этом ожидается дальнейшее сокращение налоговых поступлений от предприятий нефтяной отрасли.

Проект бюджета Татарстана предполагает значительное увеличение фонда зарплаты для предприятий республики на 174 млрд рублей в течение 2025 и последующих двух лет, сообщил Леонид Якунин, глава Комитета Госсовета по бюджету, налогам и финансам.

Вместе с тем ожидается рост налоговых поступлений, особенно от налога на доходы физлиц. В 2025 году консолидированный бюджет получит 186 млрд рублей от НДФЛ и только 128 млрд от налога на прибыль. При этом прогнозируется дальнейшее снижение налоговых поступлений от нефтяных компаний.

Напомним, за восемь месяцев 2024 года доходы консолидированного бюджета РТ достигли 401,34 млрд рублей.

Якунин Леонид Александрович

Депутат Государственного Совета РТ седьмого созыва, председатель Комитета Государственного Совета РТ по бюджету, налогам и финансам

Lorem ipsum dolor sit amet.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: