Где жить придется

По новому кодексу в России будет четыре вида жилья. Первый тип жилья — находящееся в частной собственности, то есть приватизированное до 1 января 2007 года или купленное на рынке до или после этой знаменательной даты, когда бесплатная приватизация полученных от государства до 1 марта 2005 года квартир заканчивается.

Второй тип — социальное жилье. Его бесплатно получали и будут получать очередники. Но те, кто получит его после 1 марта 2005 года, приватизировать такое жилье не смогут. Здесь вроде бы все понятно, за исключением того, что именно муниципалитеты будут считать моментом получения квартиры — выдачу ордера или выдачу ключей от новой жилплощади. Если второе, многим гражданам, недавно ставшим счастливыми обладателями ордеров, но не успевшим въехать в недостроенные квартиры, придется пообивать пороги судов, доказывая свое право на приватизацию.

Третий тип — специализированное жилье в госсобственности (служебные квартиры, общежития, жилье для беженцев и т. д.). Его нельзя продавать, обменивать или сдавать в поднаем.

И наконец, коммерческое жилье, которое сдается гражданам в коммерческий наем и которое может принадлежать как частным собственникам, так и государству.

В первую очередь коммерческими нанимателями квартир у государства станут не имеющие права жить в социальном жилье граждане (кто имеет такое право, см. ниже), но не приватизировавшие до 1 января 2007 года квартиры, в которых они сейчас прописаны и проживают. К коммерческому госфонду будут отнесены и дома, которые используются для временного поселения чиновников международных организаций и любых других граждан, способных заплатить за аренду.

Предполагается, что муниципалитеты смогут сдавать такое жилье с правом его постепенного выкупа. Такое право, скорее всего, будет выборочным — в Москве подобная программа уже несколько лет действует для молодых семей.

Как платить придется

Плата за жилье разного вида, естественно, будет разная. Все граждане будут оплачивать коммунальные услуги (свет, газ, тепло, горячую и холодную воду, вывоз мусора и проч.) и так называемую квартплату — за содержание, управление и текущий ремонт квартиры.

У несобственников жилья (кроме признанных малоимущими) в квартплату добавляется еще и плата за пользование квартирой (наем). У собственников — плата за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

На вопрос о том, насколько будут различаться цены (хотя бы примерно), нам не смог ответить ни один специалист. Расценки должны устанавливать муниципалитеты, а они к новым расчетам еще не приступили. Есть только общие прогнозы, по которым квартплата может вырасти вдвое (сейчас она составляет примерно треть от общей платы за жилье, остальное — коммунальные услуги). Размер платы за коммунальные услуги зависит от аппетитов естественных монополий и от того, будут ли пытаться местные власти снижать издержки в ЖКХ.

Семьи с низкими доходами, как и сейчас, сохранят право на адресные субсидии. Получатели субсидий определяются так. Регионы устанавливают максимально допустимую долю расходов на квартплату и коммунальные услуги в общем доходе семьи. Если расходы на оплату жилья выше этой доли, семье положена субсидия. Методику расчета субсидий создает правительство. Собственно, этот порядок уже действует два года (на субсидии сейчас имеют право 21 млн. человек), и правительство уверяет, что механизм расчета и предоставления субсидий почти во всех регионах уже отработан. Пока установлен федеральный норматив максимально допустимой доли расходов на оплату жилья — 22\%. Однако некоторые регионы устанавливают ниже. Например, в Москве — 10\%. Если, например, плата за жилье и коммунальные услуги составляет 1 тыс. руб., общий доход семьи, претендующей на субсидию, должен быть меньше 10 тыс. руб.

Чем ниже планка, тем больше семей получает субсидии. Понятно, что в богатых регионах планка будет ниже, а в бедных — выше. В 2004 году было выплачено 35,3 млрд руб. субсидий, что в среднем составило по 448,1 руб. на семью.

Но все равно несправедливости не избежать. Многие семьи чуть-чуть не дотягивают до получения субсидий. Чтобы облегчить участь людей с низкими доходами, в кодексе установлено, что для семей со среднедушевым доходом ниже прожиточного минимума (сейчас около 3 тыс. руб.) установленная для получения субсидий планка расходов на жилье в общем доходе семьи уменьшается на отношение среднедушевого дохода к прожиточному минимуму.

Кто по очереди

По закону о введении в действие Жилищного кодекса все, кто встал в очередь до 1 марта 2005 года, так в ней и останутся. Правда, при принятии кодекса в Думе разработчики утверждали, что нынешняя очередь из 4,4 млн. семей должна сократиться до 2 млн. (как считается, это «настоящие малоимущие»). Как совмещаются эти два утверждения, выяснить не удалось.

Единственное, что можно сказать точно, так это то, что после 1 марта в очередь смогут встать не просто все нуждающиеся по установленным в кодексе основаниям граждане, как сейчас, а только те нуждающиеся, которые будут признаны малоимущими и которые не воспользовались правом на бесплатную приватизацию.

Правда, скорее всего, и они не смогут этого сделать, потому что никто не знает, как эту малоимущесть определять. В кодексе записано, что статус гражданина будут вычислять, исходя из дохода на каждого члена семьи и принадлежащего семье налогооблагаемого имущества.

Методику вычислений должно разработать правительство. А она, по словам правительственных чиновников, пока только еще находится в процессе разработки. На основании этой пока не существующей методики регионы будут принимать собственные законы, а муниципалитеты — устанавливать местную планку доходов, ниже которой человек признается малоимущим. В постановке в очередь теперь будут участвовать и местные налоговые инспекции, которым также потребуется время для освоения нового для них рода деятельности.

Так что можно с уверенностью предположить, что с 1 марта постановка в очередь на социальное жилье просто остановится на неопределенное время.

Кто вне очереди

Внеочередное право на получение жилья сохраняется у граждан, жилые помещения которых признаны непригодными для жилья и не подлежащими восстановлению, у детей-сирот, у граждан, страдающих тяжелыми хроническими заболеваниями (больные туберкулезом в открытой форме, психически больные люди, семьи с ВИЧ-инфицированными детьми и т. д.). Список заболеваний устанавливается правительством. Его пока тоже нет.

Понятие первоочередного права на получение жилья, которым могли пользоваться разнообразные категории льготников (многодетные семьи, матери-одиночки, ветераны), из кодекса исключено — они будут получать жилье на общих основаниях.

Если не платить

Гражданин-несобственник жилья, не платящий квартплату более шести месяцев, подлежит выселению по суду. Выселять будут в социальное жилье по нормам общежития (сейчас — 6 м на человека). Правда, выселить можно только тех должников, которые не платят за жилье без уважительных причин. Как уверяют разработчики, если гражданин не платил за жилье, потому что ему на полгода задержали зарплату, суд не примет решения о выселении.

Что делать с собственниками квартир-злостными неплательщиками, будет решать суд. Однако собственников, у которых это единственная квартира, выселить будет невозможно. На них наложат штраф — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от невыплаченных сумм за каждый день просрочки. Например, если плата за жилье и коммунальные услуги составляет 1 тыс. руб. в месяц, то за день просрочки придется заплатить 43 коп. Понятно, что ущерб собственник несет небольшой. Правда, что делать, если собственник и штраф не станет платить, неизвестно.

Если ломать

Выселить нанимателя можно, если он «разрушает жилье или использует его в непредусмотренных целях и таким образом нарушает интересы соседей, что делает для них проживание в доме невозможным». Таких нанимателей сначала будут предупреждать и требовать от них устранения нарушений и разрушений. Если же они не выполнят требований, их можно выселить через суд.

У собственника по кодексу тоже можно отобрать квартиру за перепланировку, если суд сочтет, что она угрожает безопасности соседей и нарушает их права. Сначала суд предлагает восстановить предусмотренную проектом планировку, а если собственник не сделал этого, его квартира может быть продана на торгах. Восстановление обязан будет проводить новый собственник. Впрочем, если суд решит, что перепланировка никому не угрожает, ее можно будет легализовать.

Выяснить, когда начнутся рейды по новостройкам с поиском нарушителей, не удалось. Скорее всего, проблемы с неутвержденными перепланировками, как и сейчас, будут возникать у тех, кто решит продавать переделанную квартиру. Правда, у законопослушных граждан, желающих легально перепланировать квартиру, с 1 марта возникнут проблемы: правительство пока не утвердило единой формы разрешения на перепланировки.

Как переселять будут

Граждане-несобственники квартир, живущие в социальном жилье, переселяются в другое жилье в нескольких случаях: если их дом сносится, если жилое помещение переводится в нежилое, если квартира признана непригодной для проживания, если после капитального ремонта дома площадь квартиры изменилась так, что семья оказалась нуждающейся в улучшении жилищных условий или, наоборот, норма площади на человека существенно превысит положенное (последнее особенно актуально при реконструкции старых зданий под элитное жилье).

При этом если раньше во всех этих ситуациях семья могла улучшить жилищные условия, то теперь дополнительные метры социальщики получат, только если жилое помещение признано непригодным для проживания. Во всех остальных случаях им дадут квартиру прежней площади. Так что если кто-то надеялся на автоматическое улучшение жилищных условий и держался за неприватизированную квартиру в доме, который планируется снести, например в пятиэтажке, то ничего это не даст.

Так что лучше приватизировать ее, если еще не поздно. Некоторые граждане, кстати, оказались опоздавшими с самого начала: живущим в ветхом и аварийном жилье было и раньше запрещено его приватизировать. Полученное после 1 марта социальное жилье они тоже не смогут приватизировать. Таким образом, они вовсе лишились права бесплатной приватизации.

Собственников переселять тоже можно, но лишь по двум основаниям: если принято решение об изъятии земельного участка под домом для государственных и муниципальных нужд или если дом признан аварийным или подлежащим сносу. При этом, согласно кодексу, государство выкупает у собственника квартиру по рыночной цене и оплачивает все расходы на временное проживание в другой квартире, поиск и оформление нового жилья (либо предоставляет собственнику другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену).
Правда, как известно, обычно понятие «рыночная цена» у собственника и государства расходится.

Как избавиться от бывшего родственника

Кодекс вроде бы расширяет права собственников жилья и поражает в правах бывших членов семьи собственника. Бывшие члены семьи теряют право на проживание в квартире.

Правда, это право может продлить суд, если, например, бывшая жена не может обеспечить себя жильем. Кроме того, суд может обязать собственника обеспечить жильем бывшего супруга и детей по их требованию.

Закон о введении в действие кодекса также несколько восстанавливает бывших членов семьи собственника в правах: если при приватизации члены семьи имели равные права пользования помещением с приватизировавшим его лицом, то они сохраняют право пользования помещением и после развода, если «иное не установлено законом или договором». В общем, судиться с бывшим мужем или женой, скорее всего, в любом случае придется.

Во что нам это обойдется

Пока налог на недвижимость исчисляется по старой схеме — не от рыночной стоимости квартиры, а от балансовой стоимости имущества по оценке БТИ.

По мнению специалистов, новый налог на недвижимость будет введен в ближайшие год-два. Исчисляться он будет исходя из рыночной стоимости квартиры. По законопроекту, который был подготовлен в Думе еще в прошлом году, ставку налога на недвижимость местные власти смогут варьировать от нынешних 0,1\% стоимости имущества до 1\%. Как предполагается, взиматься он будет с 80\% рыночной стоимости квартиры.

Разработчики проекта утверждают, что налог на среднюю «трешку» не составит более 300 руб. в год. Возможно, где-то так и будет. Однако нетрудно подсчитать, что за среднюю московскую «трешку», ценой $ 150 — 200 тыс., придется заплатить от $ 120 до $ 1600 в год.

Не для всех собственников эта сумма окажется посильной. Так что у малоимущих граждан есть выбор: либо до 1 января 2007 года деприватизировать свою квартиру и заключить договор социального найма, либо после введения налога продавать квартиру и покупать меньшую.