Сегодня в Москве проходит конференция «Банки на рынке ипотечного кредитования: состояние и перспективы», на которой в числе прочих обсуждаются проблемы, препятствующие массовому развитию ипотеки в России. По мнению экспертов, основных препятствий два. Во-первых, это несовершенство законодательства, в том числе и закона об ипотечных ценных бумагах, который должен был дать банкам возможность получать с рынка дешевые длинные деньги. Во-вторых — слишком маленькие объемы жилищного строительства в России. В настоящее время группа экспертов под руководством замглавы администрации президента Игоря Шувалова подготовила более трех десятков поправок в действующее законодательство, целью которых является стимулирование массового развития ипотеки.

В настоящее время ипотечными кредитами, по оценкам экспертов, воспользовалось не более 2\% населения. Между тем именно ипотечное кредитование является наиболее действенным инструментом решения существующей в нашей стране жилищной проблемы. Однако российские банки пока не очень активно занимаются этим видом кредитования, отдавая пальму первенства банкам со стопроцентным иностранным капиталом. Лидером этого рынка считается банк «Дельта-кредит», учредителем которого является US-Russia Investment Fund (Инвестиционный фонд США — Россия), за ним следует «Райффайзенбанк» с учредителем в лице группы Raiffeisen, зарегистрированной в Австрии.

Наталья Орлова, аналитик «Альфа-Банка»:

— Российские банки начали осваивать потребительское кредитование только в 2003 году и, естественно, сначала решили попробовать более простые виды, такие как потребительское кредитование. Ипотека же является специфическим рынком, который в России еще до конца не сформирован. Основная проблема заключается в том, что наш Гражданский кодекс не позволяет выселять несостоятельных заемщиков из купленных в кредит квартир. Таким образом, Гражданский кодекс подрывает саму идею залога приобретаемой квартиры.

Денис Гришухин, начальник управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК):

— В настоящее время подготовлено 36 поправок в различные законодательные акты, касающиеся ипотечного кредитования и жилищного строительства, которые должны привести к росту объемов ипотечного кредитования в России. Одним из наиболее серьезных сдерживающих моментов для банков является отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов. Банки обладают избытком краткосрочных средств (до 5 лет). Ипотека же предполагает кредитование на срок до 15−20 лет, а сейчас АИЖК рассматривает возможность увеличения этого срока до 30 лет. Недавно принятый закон об ипотечных ценных бумагах как раз направлен на то, чтобы обеспечить приток длинных денег в эту сферу. Однако этот закон стал результатом компромисса между различными мнениями, и, как любой компромисс, он имеет ряд недостатков. В частности, те модели ипотечного кредитования, которые активно используются на Западе, в данном законе представлены в перемешанном виде, что серьезно осложняет для банков выпуск ипотечных ценных бумаг. Сейчас разработан целый ряд поправок, которые должны сделать имеющийся закон более работоспособным.

В настоящее время у банков существует две возможности выпуска ценных бумаг: непосредственно с баланса банка либо через специального ипотечного агента. При первом варианте в случае недостаточно прочного финансового положения банка доходность таких бумаг становится слишком высокой, и проблема привлечения дешевых денег остается нерешенной. Во втором случае возникает проблема разрыва между погашением платежей по кредитам и погашением облигаций: ипотечные кредиты погашаются постепенно, на российском же рынке востребованы облигации с погашением основного долга в конце срока их жизни. По мнению Дениса Гришухина, неготовность рынка работать с амортизируемыми облигациями (основной долг по которым погашается постепенно) создает определенные трудности для выпуска ипотечных ценных бумаг через специализированного агента (перед последним встает проблема единовременного нахождения крупных сумм для погашения облигаций), поскольку этот инструмент для рынка более сложен в смысле подсчета поступления сумм, что опять ведет к росту доходности ипотечных облигаций.

Впрочем, даже внесение определенных поправок в закон «Об ипотечных ценных бумагах» не приведет к массовому выпуску этих бумаг российскими банками.

Денис Гришухин:

— Большинство банков сейчас не имеет достаточного ипотечного покрытия. То есть у них нет достаточного для выпуска ценных бумаг количества выданных ипотечных кредитов. Необходимыми объемами сегодня обладают только «Дельта-кредит» и Сбербанк. Первый, скорее всего, в ближайшее время выпустит такие ценные бумаги, но разместит их на внешнем рынке, поскольку он выдает кредиты в долларах. Второму же нет необходимости выпускать облигации, поскольку у него достаточно своих средств.

Проблема развития ипотечного кредитования в России имеет еще одну сторону, а именно — слишком медленные темпы жилищного строительства, которые приводят к росту цен и снижению доступности ипотеки для населения.

Денис Гришухин:

— В настоящее время мы наблюдаем рост ипотечного кредитования, который необходимо подкрепить ростом темпов жилищного строительства. В противном случае мы получим рост цен на рынке недвижимости, а этого бы нам не хотелось. Поэтому необходимо создать такие условия, которые бы обеспечили рост в области жилищного строительства на 10\% в год.

В сфере жилищного строительства перед правительством стоит два комплекса проблем.

Денис Гришухин:

— Первым сдерживающим фактором является нехватка земельных участков с готовой инфраструктурой. В большинстве крупных городов возможности точечной застройки исчерпаны. Необходимо осваивать большие площади без инфраструктуры. Одному инвестору выполнить весь комплекс работ по созданию необходимой инфраструктуры сложно в силу дороговизны этого мероприятия. Поэтому сейчас разрабатываются предложения по финансированию таких работ за счет объединения финансовых ресурсов государства, муниципальных образований и частных инвесторов. Вторым сдерживающим жилищное строительство фактором является чрезмерная забюрократизированность процедур получения земельных участков под застройку. Не секрет, что для того, чтобы начать строительство жилого дома, необходимо собрать справки в 150 инстанциях. Количество этих инстанций необходимо сократить, одновременно снизив расходы на получение всех справок. Для этого надо перейти к процедуре продажи земельных участков на открытых конкурсах. За счет этого будет повышена инвестиционная привлекательность этого вида деятельности.

По мнению ведущего инвестиционного аналитика строительной компании «Система-Галс» Александра Гаврилина, никаких препятствий для развития жилищного строительства в настоящее время не существует.