В течение всего прошлого года в стране широко обсуждался вопрос о создании саморегулируемых оценочных организаций. В результате был подготовлен проект Федерального закона о внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ».

Как показывает практика, прямое регулирование деятельности оценщиков со стороны государственных структур является недостаточно эффективным и оправдывает себя лишь на этапе зарождения и начального развития оценки. Кроме того, за прошедшее десятилетие у нас в стране накоплен большой опыт в оценке большинства видов собственности, разработан богатый научно-методический материал, подготовлены высококвалифицированные кадры оценщиков.

Согласно закону «Об оценочной деятельности в РФ» проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию. Как известно, с каждым годом удельный вес такого имущества в общей массе национального богатства страны сокращается, и это в свою очередь ведет к сужению оценочных услуг по заказу государственных органов и расширению потенциальной возможности привлечения оценщиков на добровольной основе за счет участников сделки по отчуждению имущества.

В течение всего прошлого года в стране широко обсуждался вопрос о создании саморегулируемых оценочных организаций. Был подготовлен проект Федерального закона о внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ». В нём предусмотрена отмена лицензирования оценочной деятельности. Государственное регулирование оценочной деятельности будет осуществляться по следующим направлениям:

• выработка и реализация общегосударственной политики в сфере оценочной деятельности;
• ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков;
• осуществление контроля и надзора над выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований федерального закона об оценке;
• обращение в суд с целью исключения саморегулируемой организации из единого госреестра (т.е. фактически о лишении ее прав деятельности).

Проект закона предусматривает создание так называемых саморегулируемых организаций оценщиков. Согласно данному проекту закона данная организация является некоммерческой и может объединять либо только оценщиков (юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, работающих в области оценки), либо специалистов-оценщиков, т. е. лиц, имеющих диплом о профессиональной подготовки в области оценки. Для создания саморегулируемой организации необходимо выполнение следующих основных требований:

а) объединение в ее составе в качестве членов не менее 500 специалистов оценщиков или не менее 100 оценщиков (т.е. юридических лиц и индивидуальных предпринимателей);

б) члены организации должны представлять (находиться) не менее чем одну треть субъектов Российской Федерации;

в) наличие в организации органов контроля над деятельностью ее членов в части выполнения требований законодательства об оценке, национальных стандартов оценки и правил (устава) данной саморегулируемой организации.

Для осуществления оценочной деятельности оценщик должен в обязательном порядке быть членом саморегулируемой организации, иметь диплом государственного образца о высшем образовании в области оценки или диплом о профессиональной подготовке в этой области, не иметь непогашенной или не снятой судимости.

Обсуждение данного проекта в регионах (в том числе и в Татарстане) вызвало ряд замечаний. Во-первых, указанные требования по количеству оценщиков и представительству ими 1/3 субъектов России приведут к монополизации оценочной деятельности (может быть созданию не более 3−4 саморегулируемых организаций с аппаратом управления в Москве, Петербурге и в одном из крупных городов России). Во-вторых, существующие стандарты оценочной деятельности, утвержденные Правительством РФ в 2001 году, определяют общие правила оценки и требуют более полной конкретизации по видам оцениваемого имущества, более четкого толкования отдельных оценочных категорий (особенно в оценке действующих предприятий, нематериальных активов, земельных участков). Таким образом, должной нормативной базы пока не создано.

В целях обобщения мнений по данному проекту закона работниками отдела оценки Минземимущества РТ были проведены встречи с представителями оценщиков и родственных государственных структур в Чувашии, Республике Марий-Эл, Кировской и Ульяновской областей, Удмуртской республике. Со всеми перечисленными выше регионами достигнута договоренность, что если количественный критерий по представлению в СРО 1/3 субъектов РФ будет пересмотрен в сторону сокращения, то есть возможность создать саморегулируемую организацию, объединяющую оценщиков указанных республик и областей с центром в г. Казани.

По количеству оценщиков наша республика является лидером в Приволжском федеральном округе. На середину прошлого года на территории РТ зарегистрирован 221 субъект оценочной деятельности, в том числе 143 юридических лица и 78 индивидуальных предпринимателя. Уполномоченным органом по контролю над осуществлением оценочной деятельности является агентство по управлению федеральным имуществом (в нашей республике — Территориальное управление Росимущества по РТ), а ответственным за состояние и развитие оценочной деятельности в РТ согласно распоряжению Кабинета министров от 02.10.02 № 1090-р определено Министерство земельных и имущественных отношений РТ. Всего в 2004 году было проверено около 300 отчетов, в том числе более 120 по зданиям (помещениям), около 50 — по имущественным комплексам предприятий, более 60 — по земельным участкам. При этом каждый 7−8 отчет был признан либо не соответствующий требованиям министерства и стандартам оценки, либо определенная в отчете стоимость была значительно ниже сложившегося уровня рыночных цен.

Какие напрашиваются выводы в преддверии передачи функций по контролю над оценкой саморегулируемой организации?

Во-первых, необходимо больше уделять внимание анализу цен на вторичном рынке, шире использовать информацию, публикуемую в соответствующих газетах и журналах по продаже недвижимости («Казанская недвижимость», «Из рук в руки»). Шире использовать (для обмена информацией и опытом по оценке) сайт в сети Интернет Общества оценщиков РТ.

Во-вторых, не увлекаться повышением (без каких-либо оснований) уровня износа оцениваемых объектов. Выезды для сопоставления выводов, представленных в отчетах по оценке, с реальным состоянием объекта оценки, как правило, складываются не в пользу оценщика. Зачастую не учитывается проведенный капитальный ремонт, евроотделка и другие улучшения.

В-третьих, в большинстве случаев при оценке действующих предприятий никак не используются результаты приведенного в отчетах анализа финансового состояния, без всяких обоснований применяются скидки на низкую ликвидность.

В-четвертых, более внимательно следует относиться к оценке земельных участков. Рынок земли начал только формироваться, не все методы оценки возможно использовать. Зачастую оценка земли, приводимая в отчетах, является излишней. Так, согласно земельному законодательству в ряде случаев (например, при продаже зданий, находившихся на праве хозяйственного ведения у государственных предприятий) судьба земельного участка (приобрести его в собственность или взять в аренду) должна решаться будущим собственником этого здания.

Довольно много вопросов возникает и при оценке других видов имущества (например, нематериальных активов, дебиторской задолженности, незавершенного строительства). К сожалению, существующие нормативно-методические материалы раскрывают только общетеоретические вопросы оценки. Таким образом, переход к деятельности в рамках саморегулируемой оценочной организации и передачи ей госорганами функций по контролю над этой деятельностью создаст на первом этапе определенные трудности, но это объективно необходимый шаг.