За первые 8 месяцев 2007 года УФРС по РТ было зарегистрировано на 81% ипотечных договоров больше, чем за тот же период 2006 года. В эти договоры входят как сделки по жилой недвижимости, так и сделки по покупке нежилой коммерческой недвижимости. Однако у ипотечного кредитования есть большой нереализованный потенциал. В настоящее время большинство ипотечных сделок заключается для покупки жилой недвижимости.

А в сфере коммерческой нежилой недвижимости ипотека пока не стала финансовым инструментом. Причиной тому — отсутствие возможности оформить залог на нежилую недвижимость до заключения сделки купли-продажи. Получается, что коммерческую недвижимость сначала надо приобрести, а затем заложить. Очевидно, что если есть деньги на приобретение недвижимости, то необходимости закладывать ее нет. В данной ситуации (как, впрочем, и всегда) ипотечный кредит, собственно, и нужен для того, чтобы приобрести недвижимость.

«Относительно ипотеки на жилые помещения такой проблемы не существует, так как на практике реализуется так называемая „ипотека в силу закона“. Если Вы приобрели квартиру или другую жилую недвижимость на средства, полученные в банке или другой кредитной организации, при регистрации права собственности на недвижимость автоматически будет оформлен залог в пользу банка. На данный момент ипотеки в силу закона в отношении коммерческой недвижимости нет, отсюда и проблемы, возникающие при покупке нежилой коммерческой недвижимости по ипотеке», — объясняет Константин Исаенков, генеральный директор компании «Финэксперт».

На практике предприниматели пользуются обходными путями. Пути эти вполне законны, но некоторые из них не учитывают интересы какой-либо из сторон, как правило, продавца или покупателя. Рассмотрим некоторые их них.

Вариант 1

Есть возможность приобрести по ипотеке коммерческую недвижимость, если у продавца и покупателя хорошие доверительные отношения. В таком случае продавец недвижимости может обратиться в банк за кредитом для себя, заложить недвижимость банку, а затем переуступить этот кредит покупателю. Понятно, что незнакомый продавец вряд ли согласится на такую сделку.

К тому же у заемщиков часто возникает проблема с подтверждением платежеспособности. Да и количество банков, кредитующих на покупку коммерческой недвижимости, — невелико. Например, если Вы желаете приобрести помещение для, скажем, салона красоты в Казани стоимостью в 2 млн руб., то в лучшем случае Вы сможете взять в ипотечный кредит 70% от этой суммы — 1 млн. 400 тыс. руб. Банкиры хотят быть уверены в том, что вы вкладываете в покупку не только их деньги, но и свои.

Ваш ежемесячный доход при этом должен составлять от 58 до 60 тыс. руб. Доход можно подтверждать справкой по форме 2-НДФЛ, справкой по форме банка (если вы работаете по найму) или справкой 3-НДФЛ или управленческой отчетностью (если вы владелец бизнеса).

Вариант 2

Если описанный вариант Вам в силу каких-то причин не подходит, Вы можете взять ипотечный кредит под залог имеющейся жилой недвижимости.

Такой кредит предлагают почти все банки в Казани, у которых есть ипотечные программы. Ставки колеблются от 11% до 15,5% в зависимости от способа подтверждения дохода, от того, какую часть от стоимости квартиры Вы берете в кредит и от срока кредита. В некоторых казанских банках ставка по такому кредиту доходит до 18%.