«Есть ли более выгодные механизмы приобретения квартиры, чем начатая программа „Социальная ипотека“? Могу ли я, не имея средств для первоначального взноса в 20−30%, приобрести жилье с постепенной оплатой. Как это сделать? Кто этим занимается? „Подводные камни“ договора ипотеки, на что нужно обратить внимание, где можно получить консультации?», спрашивает Рустем из Джалиля (Республика Татарстан).

На вопросы отвечает начальник отдела маркетинга ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан Роман Елизаров.

— Не могу сказать, насколько выгодна так называемая «социальная ипотека», которая ипотекой не является по определению: ведь при ипотеке жилье, на приобретение которого выдается кредит, становится собственностью заемщика и потом выступает в качестве залога по кредиту. Это является страховкой как для банка, который использует залоговое имущество в случае неплатежей, так и для самого заемщика, который является собственником жилья и потому застрахован от незаконных действий со стороны внешних контрагентов. «Социальная ипотека» Государственного жилищного фонда в Татарстане — это форма рассрочки платежа, когда стоимость квартиры ежегодно увеличивается на 7% (неоплаченная часть стоимости приобретенной квартиры), а также оплачивается социальный и коммерческий найм, о размерах которых ничего не известно.

В целом, по словам Романа Елизарова, любой механизм приобретения жилья по-своему выгоден. Главное в этом вопросе — определиться самому заемщику, что важнее лично для него: быть собственником жилья; платить меньшие суммы в счет погашения кредита/займа; иметь возможность досрочного погашения суммы кредита или что-то другое.

Роман Елизаров:

— Что касается первоначального взноса, то, насколько я понимаю, по ипотечной программе любого банка (мы проводили такой анализ) первоначальный взнос является необходимым условием, так как банк таким образом снижает риски при выдаче кредита. С другой стороны, уже в скором будущем в России будет реализован механизм строительных сберегательных касс, когда заемщик может накапливать денежные средства на счете в специализированном банке. По достижении на счете определенной суммы, составляющей небольшой процент стоимости приобретаемой квартиры, банк выдает заемщику ипотечный кредит. Механизм стройсберкасс был впервые успешно реализован в Германии и сейчас активно внедряется в Восточной Европе. Думаю, очень скоро законодательная база России позволит реализовать данные схемы кредитования у нас.

Программа, по которой в Казани первоначальный взносявляется минимальным на рынке, — это «Молодая семья» Сберегательного банка РФ (Банка «Татарстан»), в которой могут участвовать молодые семьи, если супруги не достигли 30-летнего возраста. Первоначальный взнос здесь может составлять от 10% стоимости приобретаемого жилья.

Необходимо также сказать, что договор ипотеки предполагает одно важное условие: имущество (квартира, дом) находится в залоге у Банка-кредитора, работающего по ипотечной программе, до момента погашения Заемщиком кредита. Если вы как заемщик не можете вносить суммы платежей по кредиту в течение определенного периода времени, то данное имущество может быть реализовано (продано) на аукционе, что позволит банку вернуть сумму вашего долга. С другой стороны, как я уже говорил выше, данная квартира является вашей собственностью, и если вы будете стабильно вносить суммы ежемесячных платежей, никто не будет на неё претендовать.