Ответы на вопросы подготовлены совместно с журналом «Вся недвижимость» (г. Казань) и опубликованы одновременно на портале (раздел «Консультирование») и в журнале (рубрика «Почта редакции»).

На вопросы читателей отвечает Софья Добрынина, начальник отдела маркетинга фирмы «Фон».

Мы с супругом приобрели квартиру по договору о долевом строительстве. Являемся ли мы собственниками земли соответственно занимаемым метрам (долям)? Какие документы необходимо оформить?

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, введенного в действие с 1 марта 2005 года, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности: общие помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, оборудование, а также земельный участок, на котором расположен данный дом.

Согласно ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», земельный участок, сформированный до вступления в силу ЖК РФ, бесплатно переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений. Когда участок не сформирован, лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений в доме, вправе обратиться с заявлением о формировании земельного участка. Если дом построен после вступления в силу ЖК РФ, то его приемка возможна только при наличии сформированного участка. В этом случае, в соответствии со ст.ст. 36, 38 ЖК РФ, право долевой собственности на землю каждого собственника помещений возникает с момента возникновения права собственности на помещение, т. е. без отдельной государственной регистрации. На практике часто возникают трудности с распоряжением общим земельным участком без регистрации права собственности на него. Ведь земельный участок может быть передан в аренду или обременен сервитутом, или право собственности на него зарегистрировано ранее за застройщиком, построившим этот жилой дом. Механизм закрепления земельного участка за собственниками помещений в многоквартирном доме на сегодняшний день окончательно законодательством не разработан.

Как можно оформить инвестирование в новостройку?

Самый простой способ — заключить договор инвестирования строительства или договор долевого участия с застройщиком. Застройщик — это юридическое лицо, имеющее в собственности или на правах аренды земельный участок, отведенный под строительство многоквартирного дома, организующее процесс строительства дома и ввод его в эксплуатацию собственными или привлеченными силами и привлекающее инвестиции юридических или физических лиц для строительства дома. Застройщик вправе осуществлять строительство многоквартирного жилого дома только при наличии разрешения на строительство. Если такое разрешение получено до 1 апреля 2005 года, то договор долевого участия заключается с застройщиком в простой письменной форме. Если разрешение получено позднее, то договор долевого участия подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Кроме заключения договора непосредственно с застройщиком, вы можете приобрести квартиру в строящемся доме путем получения прав на эту квартиру от третьих лиц, которые в свою очередь ранее заключили договор с застройщиком (уступка права требования). Все остальные предлагаемые схемы долевого участия в строительстве должны вызвать у вас сомнение.