В рамках online-конференции были рассмотрены актуальные проблемы развития кредитного рынка, в том числе рынка ипотечных кредитов в России, взаимоотношений банков и заемщиков, условия выдачи ссуд и многое другое.

Николай Корчагин имеет многолетний опыт работы на рынке ипотечного кредитования. С момента основания «Кредитмарта» осенью 2006 года, Николай возглавляет компанию в качестве генерального директора, где перед ним стоят задачи по выводу компании на лидирующие позиции на рынке жилищного и потребительского кредитования.

Четыре года Николай работал в ЗАО КБ «ДельтаКредит», где сначала возглавлял отдел заключения ипотечных сделок, а затем кредитное управление, являлся членом Правления банка. До прихода в «Кредитмарт» Николай в течение двух лет руководил направлением ипотечного кредитования в ЗАО «ДельтаБанк» (с октября 2006 — ЗАО «ДжиИ Мани Банк»). Окончил Московский государственный технический университет им. Баумана и Финансовую Академию при Правительстве РФ.

Вопросы:

Как вы оцениваете перспективы российского рынка финансового брокериджа. Не секрет, что даже ведущие российские банки пока не могут наладить продажу всех своих продуктов по принципу «одного окна». Под силу ли это кредитному брокеру? — Алексей Серов, г. Казань.

Проводя аналогии с развитыми западными ипотечными рынками, можно определить потенциал роста рынка финансового брокериджа в России. К примеру, от 60 до 80% кредитных сделок на Западе проходят через брокеров (в России — до 15%). Кроме этого, сам кредитный рынок, например, ипотечный, в этих странах составляет от 40 до 80% ВВП (в России пока — всего до 2,5%). Соответственно, теоретический потенциал финансового брокериджа — оборот в размере 30−40% от ВВП страны.

Что касается продаж в режиме «одного окна», то я уверен, что кредитный брокер, обладая широкой линейкой продуктов и более гибкой инфраструктурой, способен достичь такого комфортного режима работы для клиентов.

Возможно ли выселение из приобретенной недвижимости неплатежеспособного заемщика? Ведь по закону нельзя лишать человека жилья. Какие механизмы воздействия здесь предусмотрены? — Галина Кириллович, г. Казань.

Недавние изменения в законодательстве («Закон об ипотеке», Гражданский и Жилищный кодексы), касающиеся ипотечного кредитования, позволяют кредиторам обращать взыскание на заложенную недвижимость в случае неисполнения им своих обязательств по ипотечному кредиту.

Наблюдаются ли какие-либо сезонные скачки цен на недвижимость, например, летом дороже, чем зимой? Или наоборот? Когда выгоднее покупать квартиру? — Марина Григорьева, г. Казань.

Да, конечно. Основные скачки цен случаются, как правило, в начале года (с января по апрель) и в конце года (ноябрь-декабрь). Покупать выгоднее как можно скорее — тенденция роста цен на рынке недвижимости в России носит в ближайшие годы восходящий характер.

Боюсь ошибиться при взятии кредита на покупку жилья. Доллар падает, растет инфляция… Посоветуйте, пожалуйста, в какой валюте лучше взять кредит? — Альбина Галиуллина, г. Казань.

Если у вас консервативная личная «бюджетная политика», то во избежание валютного риска кредиты лучше брать в той валюте, в которой номинирована ваша зарплата. То есть если вы получаете рубли, то и брать ссуду стоит в рублях. Если же вы готовы к агрессивной «бюджетной политике», то можно посоветовать брать кредиты в тех валютах, курс которых снижается по отношению к рублю (например, сейчас это доллар), либо кредитные ставки по которым значительно ниже, чем по остальным (например, йена или швейцарский франк). Но как только валюта вашего кредита начнет укрепляться — будьте готовы прибегнуть к рефинансированию кредита.

Есть ли финансовый резон для клиента обращаться к вам напрямую, минуя поставщика финансовых услуг (банк, страховую компанию)? — Алексей Серов, г. Казань.

Конечно. Во-первых, это существенная экономия вашего времени (с нашей помощью Вы можете «пробежать» 30 банков за 15−20 минут). Во-вторых, это независимость брокера от банка, что определяет подбор продукта наиболее оптимального и выгодного для Вас. И в-третьих, уровень обслуживания в кредитном брокере всегда на самом высшем уровне (индивидуальный подход здесь гарантирован), что является немаловажным фактором при совершении такого ответственного шага как кредитование.

Сейчас на российском ипотечном рынке есть две противоположные тенденции. С одной стороны американский ипотечный кризис заставил кредитные организации быть более осторожными. Известны случаи приостановки ипотечных программ. С другой стороны ряд известных банков заявляют о либерализации требований к заемщикам. Например, солидарными созаемщиками могут быть гражданские супруги, а также родственники и друзья. К рассмотрению доходов могут быть привлечены доходы родственников и друзей. Отсутствуют требования к гражданству и регистрации и т. д. Какая тенденция, на ваш взгляд, возьмет вверх в ближайшее время? И какая ответственность ждет тех друзей и родственников, доходы которых учитывались при рассмотрении заявки, если заемщик оказался неплатежеспособным? — Галина Кириллович, г. Казань.

Думаю, что тенденция ужесточения требований к ипотечным заемщикам возьмет в ближайшее время верх. Кризис заставил банки внимательнее отнестись к качеству формируемых кредитных портфелей.

Что касается ответственности созаемщиков, то, в соответствии с законодательством, она точно такая же, как и у самих заемщиков — то есть они отвечают своими доходами и имуществом по взятой ссуде. До сих пор многие россияне путают понятия «Созаемщик», «Поручитель», полагая, что они дали что-то вроде рекомендации заемщику. Это не так! Поэтому прежде чем выступить у кого-либо созаемщиком или поручителем — взвесьте все нюансы. В том числе и то, что при форс-мажорных обстоятельствах Вам придется полностью гасить долг по кредиту.

Планируете ли вы организовать в своих офисах продажу более широкого спектра финансовых продуктов. Например, ПИФов или полисов страхования жизни? И если да, то в какой срок? — Алексей Серов, г. Казань.

Конечно. Данный вид финансовых продуктов Вы уже можете найти на «полках» нашего кредитного супермаркета по адресу: г. Казань, улица Большая Красная, 8.

Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в РФ на 1 января 2008 года равна 12,6% годовых. По вашему мнению, какой части населения (в процентах) доступна ипотека на таких условиях? — Галина Кириллович, г. Казань.

Не могу точно сказать, какой части населения России доступны те или процентные ставки. Я считаю, что основным фактором недоступности ипотечного кредитования для большей части населения является не уровень ставки, а уровень цен на недвижимость. То есть сумма необходимого кредита настолько превышает уровень среднестатистических доходов россиян, что большинству жителей нашей страны ипотека, увы, конечно пока недоступна в принципе. Однако ситуация постепенно, но начинает меняться.

Существует ли договоренность ипотечных брокеров с банками? Они оформляют договора о сотрудничестве и получают проценты с каждого приведенного клиента? — Сергей Николаев, г. Альметьевск.

Да, существует. Брокеры оформляют свое сотрудничество с банками на договорной основе, и свой доход брокеры могут строить как за счет комиссий, получаемых от клиента, так и за счет комиссий от банков. Это вопрос бизнес-схемы брокеров в каждом конкретном случае.

На ваш взгляд, ожидается ли в ближайшем будущем снижение или повышение ставок по ипотеке? Какие факторы могут повлиять на это? — Рафаэль.

В среднесрочной перспективе — 2−3 года — надо ожидать снижения ставок. Определяющими факторами для этого будут создание полноценного рынка рефинансирования в России и приток денежных средств западных инвесторов, которых привлекает высококачественный быстрорастущий ипотечный рынок России. Однако это не значит, что Вам стоит откладывать ипотечный кредит «на завтра», так как цены на недвижимость растут и могут сделать ипотеку для Вас более дорогой или вовсе недоступной — даже с учетом потенциального снижения ставок.

Как сильно повлиял кризис ликвидности на российский рынок ипотечного кредитования и как снизить это влияние? — Рафаэль.

Влияние заключается в следующем:

1. Ужесточение требований со стороны кредиторов к заемщикам.

2. Произошла консолидация игроков ипотечного рынка.

3. Кредиты подорожали.

Доступна ли ипотека молодым семьям? — Рафаэль.

Это зависит от многих факторов. Основным является совокупный доход Вашей семьи. Если он стабилен и достаточен, то нет никаких препятствий для получения ипотеки. Кроме того, существует специальные региональные программы ипотеки для молодых семей — можно пойти и этим путем, но это потребует больших усилий.

Почему банки, позиционирующие себя как банки, выдающие только потребительские кредиты, начали заниматься ипотечным кредитованием? — Рафаэль.

Когда у банка диверсифицирована линейка продуктов — это позволяет ему быть более устойчивым к различным колебаниям рынка и быть более привлекательным для клиентов. Кроме этого, ипотечные кредиты являются активами с высокими показателем качества, и потому всегда интересны банкам.

Как вы оцениваете развитость ипотечного кредитования в Татарстане и в Казани в частности? — Рафаэль.

Я думаю, что ипотечное кредитование в Татарстане уже находится на достаточно высоком уровне и, учитывая динамику развития республики и политику местных властей, можно прогнозировать, что ипотека в Казани в ближайшие годы будет активно развиваться.

Возможна ли ипотека коттеджа, строящегося собственными силами? — Рафаэль.

Да, конечно, если этот коттедж будет зарегистрирован как объект незавершенного строительства либо как объект завершенного строительства. Кроме того, ипотечный кредит можно взять под залог самого земельного участка.

Как вы оцениваете конкуренцию между фирмами, занимающимися финансовым консалтингом на рынке Казани? — Рафаэль.

Данная индустрия находится в младенческом возрасте, и конкуренция практически отсутствует. Имеющиеся игроки только начинают формировать этот рынок услуг.

Каковы перспективы ипотечного брокериджа? — Рафаэль.

На этот вопросы я по сути уже ответил ранее. Еще раз повторюсь: перспективы очень хорошие. Наш рынок ипотеки пока только на старте.

Какие вакансии трудоустройства есть в Камскоустьинском районе? — Рамиль Хаяров, Камское Устье.

Как оценивается платежеспособность клиента? — Марат Галиуллин, Казань.

Основным параметром оценки является отношение потенциальных ежемесячных кредитных обязательств к сумме ваших ежемесячных доходов. Это отношение не должно превышать лимитов, установленных банком. В каждом банке они разные, но традиционные банкиры предпочитают, чтобы ежемесячные выплаты клиента по кредиту не превышали 30−40% его ежемесячного дохода.

Означает ли, что появление цивилизованного брокерского обслуживания в лице вашей компании полностью устраняет систему «черного» брокерства"? — Геннадий Петров, Н.Челны.

Хотелось бы, конечно, верить, что это факт нашего появления устранит систему черного брокериджа, но, думаю, только полноценное развитие индустрии, которое подразумевает появления десятков компаний, подобных нашей, и их совместные усилия помогут очистить рынок от недобросовестных игроков.

Какова стоимость услуг «Кредитмарта» для потребителя? — Марина Яшина, Казань.

Стоимость наших услуг — 2000 рублей. Именно столько стоит 10-летний контракт, согласно которому «Кредитмарт» становится Вашим личным финансовым консультантом. Политика нашей компании такова, что основной наш доход формируется на комиссиях не от клиентов, а от банков. Милости просим в наш супермаркет кредитов.

Какие финансовые услуги, предлагаемые брокерами, востребованы сегодня у населения? — Ксения Николаева, Казань.

Прежде всего, это ипотечные кредиты, автокредиты, рефинансирование ранее взятых ипотечных ссуд, достаточно крупные потребительские кредиты и т. п. В последнее время растет интерес и к различного рода инвестиционным продуктам — депозитам, паям в ПИФах, различным пенсионным и страховым программам.

Насколько активны банки во взаимодействии с различными посредниками при выдаче кредита? — Людмила Захарова, Бугульма.

Если 2 года назад банки осторожно шли на сотрудничество с брокерами, то сегодня это становится общераспространенной практикой.

Каковы перспективы финансовых супермаркетов, подобных «Кредитмарту», существует ли конкуренция на рынке? — Рустем Валиуллин, Казань.

Перспективы финансовых супермаркетов прямо пропорциональны росту доходов населения и рынка финансовых услуг. Так что мы находимся в прямой зависимости от общей экономической ситуации в стране.

Конкуренция пока практически отсутствует, цивилизованный рынок данных услуг только зарождается. Но, думаю, его развитие будет довольно динамичным.

Какова сейчас ситуация на российском ипотечном рынке, когда можно ожидать снижения ставок по кредитам? — Алсу Гимадеева, Н.Челны.

На этот вопрос я уже ответил. В среднесрочной перспективе можно ожидать плавного снижения ставок.

Какие кредиты пользуются популярностью у заемщиков — на покупку жилья, бытовой техники, автомобиля? — Александр Новиков, Казань.

Сегодня весьма популярны автокредиты и покупка жилья. Это наиболее перспективные направления.

Насколько квалифицированы сегодня кредитные консультанты? — Екатерина Титова, Казань.

В брокеридже сегодня работают в основном бывшие специалисты банков, знающие кредитные процессы «изнутри», что определяет их достаточно высокую квалификацию.

Какой ежемесячный доход должен иметь человек, чтобы рассчитывать на получение ипотеки? — Николай Зубков, Казань.

Как я уже говорил, в идеале Ваш ежемесячный доход или доход Вашей семьи должен быть таков, чтобы ежемесячные платежи по кредиту занимали в Вашем бюджете до 30−40%.

Почему для получения ипотечного кредита лучше идти к брокеру, а не в банк? — Николай Зубков, Казань.

Я уже говорил. Если упрощенно: брокер гарантирует вам индивидуальный подход и «штучную» работу, что позволит Вам более взвешенно выбрать кредитный продукт, сэкономить кучу времени, сил и нервов.

Существует ли вероятность того, что брокер по умолчанию направляет заемщика в определенный банк, действующий с ним по договоренности, притом, что на рынке имеются более выгодные предложения? — Николай Зубков, Казань.

Конечно, такая вероятность существует у тех брокеров, которые пытаются получить спекулятивный доход и кануть в Лету. Брокеры, пришедшие на рынок всерьез и надолго, обычно работают с целым рядом банков и заинтересованы в объективном обслуживании своих клиентов. Иначе можно потерять репутацию и, как следствие, потерять клиентуру.

Возможно вопрос не по адресу, но все же хотелось узнать Ваше мнение по этому поводу: молодая семья, получившая квартиру в Татарстане по местной программе «Социальная ипотека» получила по 200 000 за 2х родившихся детей (программа предусматривает за каждого родившегося ребенка выплачивать 200 000 руб.). После чего она решила участвовать в федеральной программе «Молодая семья» и получить еще 40% от стоимости квартиры, тем самым почти выкупив её. Но Государственный жилищный фонд при Президенте РТ, который руководит обеими программами на территории РТ решил, что, так как деньги были уже получены по программе «Социальная ипотека», достаточно не выплачивать полностью все 40%, а можно ограничиться разницей. Т. е. если квартира стоит 1 000 000 руб., за рождение детей были получены 400 000 руб. + по программе «молодая семья» должны получить 40%, т. е. 400 000 руб., но получили разницу 400 000 — 400 000 = 0 руб. Правомерны ли действия Государственного жилищного фонда в такой ситуации, ведь программы разные?

Вопрос, несомненно, важный, но в данном случае немного не по адресу. Думаю, правильный ответ Вам дадут юристы, знакомые с этой программой.

Насколько сейчас актуальна ипотека? Каково на Ваш взгляд соотношение спроса и предложения по ипотеке сегодня? — Айгуль Зарипова, Н. Челны.

Ипотека актуальна всегда — это единственный кредитный продукт, когда Вы не тратите, а зарабатываете (рост стоимости недвижимости перекрывает выплаченные Вами проценты с лихвой). Кроме того, иного массового инструмента обретения жилья сегодня попросту не существует.

Что, на Ваш взгляд, выгоднее для юридического лица — взять в кредит на покупку коммерческой недвижимости или взять коммерческую недвижимость в лизинг? Насколько сейчас развита услуга лизинга в Москве и в Татарстане? — Павел Гришин, Казань.

Все зависит от условий конкретной лизинговой сделки и целей этого юрлица. Услуга лизинга довольно развита, существует целый ряд мощных лизинговых компаний федерального уровня.

Какая сейчас ситуация с ценами на жилую недвижимость в Москве и в Казани? Ожидается ли в ближайшее время еще рост цен. Если да, то насколько %? — Виталий Олейников, Альметьевск.

Если коротко, то ситуация с ценами на недвижимость в Москве все больше напоминает раздувающийся ценовой пузырь. Но надо понимать, что это не значит, что цены на жилье вдруг рухнут. Конъюнктура и демография Москвы такова, что спрос на жилье здесь очень долго будет превышать предложение, а значит, недвижимость будет расти в цене.

В Казани несколько иная ситуация. Думаю, пока здесь рынок жилья недооценен, и можно прогнозировать определенный рост стоимости жилья. Но он будет более плавным, чем в Москве и Петербурге, за счет активной жилищной политики властей и больших объемов вводимого в эксплуатацию социального жилья.

Правильно ли утверждение, что в общем предложения всех банков одинаковые и % по кредитам не очень-то отличаются? — Альбина Гайнуллина, Казань.

Конечно, ценовая политика банков не может по определению отличаться кардинально. Но не забывайте и о других параметрах кредита — размер первоначального взноса, например, различные комиссии и т. п. Кроме того, в случае с ипотекой, важны такие моменты как право заемщика сдавать квартиру в аренду, право досрочно погасить ссуду и т. п.

Что выгоднее: взять кредит на покупку автомобиля или взять кредит наличными? — Олег Захаров, Нижнекамск.

Зависит от Ваших интересов. Если хотите более низкие проценты, то автокредит выгоднее. Если же Вы хотите сэкономить на страховке — то можно пойти вторым путем.

Какие основные причины невозврата кредита (кроме мошенников)? — Алсу Шайдуллина, Н. Челны.

Основная причина — потеря стабильного дохода. Например, Вы или кто-то из членов Вашей семьи потеряли работу. Чем стабильнее будет экономическая ситуация в стране, тем меньше вероятность личных дефолтов россиян.

Сейчас много организаций перешли на зарплатные карточки. И соответственно много случаев мошенничества по копированию, снятию денег с карточек. Как можно себя обезопасить? И если уже произошла кража карточки, в течение какого времени банк должен заблокировать счет? — Оксана Петрова, Казань.

Все зависит от технологии конкретного банка — каких-либо нормативов на сей счет нет. На практике в хорошем банке это происходит мгновенно. Обезопасить себя, к тому же, можно еще и с помощью специальных видов страхования — от мошенничества с кредитной картой. Такой продукт, например, уже ввел банк BSGV.

Что такое" обратная ипотека"? — Андрей Рябов, Казань.

По сути это схема ипотеки для пожилых людей, распространенная в Британии. Если коротко: то кредит предоставляется на льготных условиях, но при этом после смерти заемщика данный кредит погашается за счет их жилья.

На Российский банковский рынок вышли крупные международные игроки. Что ждет мелкие и средние банки? — Светлана Казакова, Казань.

Малым и средним банкам необходимо будет пересмотреть свои стратегии присутствия на рынках. Например, они могут стать банками-агентами крупных финансовых институтов. Или специализироваться на обслуживании малого и среднего бизнеса в том или ином регионе. Но надо понимать, что место для малых и средних игроков на рынке есть. И это подтверждает практика развитых стран.

Как Вы считаете, что лучше и выгоднее — брать кредит или копить на покупку, откладывая деньги на депозит? — Рустем Галиев, Казань.

Если речь о жилье, то однозначно лучше и выгоднее брать кредит. Накопления могут просто «не успеть»за ростом цен.

Не беспокоит ли Вас тенденция роста просроченной задолженности у банков? Чем это может обернуться? — Алсу, Альметьевск.

Разумеется, беспокоит. Это может обернуться так называемым кризисом невозвратов и дефолтом ряда банков. Что для населения грозит ужесточением требований к заемщикам и удорожанием кредитов.

Выгодно ли брать сегодня кредит на образование, и под какие проценты? — Ольга Бусарева, Елабуга.

Пока кредиты на образование не слишком распространены в России. Проценты по ним слишком высоки и сравнимы с обычными потребкредитами.

Можно ли рассчитывать на льготные проценты по кредиту, если моя кредитная история положительная? — Михаил Проханов, Нижнекамск.

Да, во многих банках предусмотрены процентные скидки для заемщиков с положительными кредитными историями.

Возможно ли перекредитоваться в будущем, если я взял долгосрочный ипотечный кредит, а ставки снизятся?- Тимофей Васильев, Бугульма.

Скорее всего, это будет возможно — но при этом нужно будет иметь в виду ряд обстоятельств. Во-первых, у ряда банков существует так называемый мораторий на досрочное погашение — период, в течение которого Вы не можете погасить кредит раньше зафиксированного в договоре срока. Далее, за досрочное погашение вам, возможно, придётся заплатить комиссию, если таковая предусмотрена. Во-вторых, возможна комиссия за выдачу нового кредита и иные сопутствующие комиссии и расходы (например, на повторную оценку объекта недвижимости). Необходимо будет взвесить эти расходы, сравнив их с экономией, которую вы сможете получить при рефинансировании под более низкую ставку.

Как наиболее оптимально выбрать кредит в татарстанских банках?- Ирина Себастьянова, Альметьевск.

Если под «оптимально выбрать» Вы имеете в виду «выбрать максимально быстро, с минимальными затратами времени, сил и нервов» — я рекомендую вам обратиться к профессиональному консультанту (кредитному или ипотечному брокеру). При самостоятельном подборе не следует забывать, что в публичных источниках информации доступны далеко не все параметры кредитов, а многие из них требуют уточнения при личном обращении. В первую очередь нужно обратить внимание на следующие параметры: комиссии (за выдачу кредита, за обслуживание ссудного счёта, за обналичивание средств и аренду сейфовой ячейки при наличном способе расчётов), возможность досрочного погашения (ограничения по срокам, сумме, комиссия за досрочное погашение), размер первоначального взноса. Процентная ставка скажет вам гораздо меньше — её окончательную величину вы узнаете, только получив одобрение банка.

Возможно ли получение кредита иностранным гражданином? — Дмитрий Малышев, Казань.

Да, такое возможно, ряд банков кредитуют и иностранных граждан в том числе.

Может ли поручитель по другому кредиту взять себе ипотечный кредит? — Савелий Гуськов, Ютаза.

Это возможно. При обращении в банк специалисты произведут оценку доходов поручителя; если они, с учётом договора поручительства, окажутся достаточными для обслуживания ипотечного кредита, будет вынесено положительно решение. Хотелось бы предостеречь от соблазна умолчать о существующем поручительстве: это обязательно станет известно (раньше или позже) и может повлечь отрицательные последствия — испортить репутацию заёмщика как для конкретного банка, так и в целом.

Мы благодарим посетителей Делового центра РТ — интернет-портала TatCenter.ru за вопросы. А автору наиболее интересных из них — Галине Кириллович компания «Кредитмарт» хотела бы вручить небольшой приз — карту Кредитмарта, дающую право на бесплатное обслуживание в течение 10 лет, и книгу «Покер лжецов по-русски», в подготовке которой принимала участие наша компания. Ждем Вас в нашем офисе по адресу: Казань, улица Большая Красная, 8.

Казань оказалась в тройке самых популярных городов для аренды жилья на новогодние праздники. Об этом пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на исследование сервиса «Домклик».

Около 20% всех забронированных квартир приходится на Москву, где стоимость аренды жилья посуточно составляет в среднем 6,8 тыс. рублей. Следом идет Казань с 16% бронирований, а замыкает тройку лидеров Санкт-Петербург с 14%. Стоимость аренды в этих городах одинаковая — 5,8 тыс. рублей в сутки. Большинство опрошенных — 70% — положительно оценили аренду квартир на короткий срок. Главным преимуществом, по мнению 32% респондентов, является более низкая цена по сравнению с отелями и гостиницами.

Напомним, Казань оказалась на четвертом месте в списке городов, популярных для путешествий вдвоем в ноябре.