С 1 января банки прекратили работу по ипотечным программам с господдержкой. Несмотря на обещания правительства продолжить субсидировать процентные ставки хотя бы до 1 марта 2017 года, госпрограмма завершена. Впрочем, в строительных компаниях утверждают, что уже нашли способы компенсировать отсутствие господдержки — от разнообразных совместных программ с банками до самостоятельных акций и скидок.
Как изменится рынок ипотечного кредитования после отмены господдержки? В чем ключевое отличие стандартных банковских программ от программ с субсидируемой процентной ставкой? Могут ли быть «классические» предложения по ипотеке выгодными? Вырастут ли ставки по ипотеке? Что готовы предложить застройщики и банки покупателям недвижимости в 2017 году?
На эти и другие вопросы в рамках онлайн-конференции «Ипотека: есть ли жизнь после отмены господдержки», которая прошла на портале TatCenter.ru 10 февраля, ответили ведущие эксперты в области недвижимости и ипотечного кредитования.
Эксперты конференции
ВОПРОСЫ ONLINE-КОНФЕРЕНЦИИ:
Юлия:
— Уважаемые эксперты! Находимся в состоянии подбора квартиры. Будем покупать за наличку, без кредитов. Но у наших продавцов — ипотека и обременение (доля в квартире принадлежит несовершеннолетней дочери). Подскажите процедуру снятия обременения в этом случае. Чем оно может «грозить» нам, как покупателям? Получается, мы должны перед банком закрыть ипотеку наших продавцов и только потом банк снимет обременение? Благодарю за разъяснения.
Андрей Савельев:
— Добрый день, процедура снятия обременения действительна возможна только после погашения полной задолженности по кредиту, то есть в данном случае вам надо будет внести предоплату в размере задолженности по кредиту и только потом, на практике это три-пять дней, можно выходить на сделку, при этом риски невыхода на сделку со стороны продавца присутствуют. Необходим защищенный предварительный договор купли-продажи, в котором будут учтены все возможные ситуации.
Леонид Захаров:
— Согласно п. 4 ст. 31 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ прекращение обременения жилого помещения, если жилое помещение приобреталось с использованием кредитных средств банка, допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа выражающего согласие на это кредитора.
Таким образом, обременение прекращается на основании совместного заявления заемщика и банка-кредитора.
Если собственником или одним из собственников отчуждаемого объекта недвижимости является несовершеннолетний, требуется разрешение органов опеки и попечительства в соответствии с требованиями действующего законодательства на отчуждение объекта недвижимости.
Рузэль Насыбуллин:
— Добрый день, Юлия. Вам необходимо удостоверится о наличии разрешений банка и органов опеки на продажу данной квартиры. Далее, заключив предварительный или основной договор купли-продажи квартиры, Вы передаете продавцу (или самостоятельно вносите в кассу банка) денежные средства достаточные для полного погашения кредита перед Банком. Банк проводит процедуру погашения кредита и выдает пакет документов, необходимый для снятия обременения в Росреестре. В Росреестре обременение снимается в течение 5х рабочих дней. После снятия обременения, вы завершаете процедуру покупки (регистрацию перехода прав на квартиру). Также обращаем Ваше внимание, что данная сделка подлежит нотариальному удостоверению.
Елена:
— Добрый день, уважаемые эксперты! Какие риски возникают у физического лица при передаче «Банком», с которым заключен «Кредитный договор», прав по закладной на недвижимое имущество, являющееся «Предметом ипотеки»? Заключая данный договор физическое лицо доверяет свое имущество конкретному банку, гарантом которого, в определенной степени, выступают государственные структуры. Может ли «Новый владелец закладной» предоставить физическому лицу те же гарантии, что и «Банк», передавший права по получению всех платежей по Закладной и Кредитному договору?
Ян Арт:
— При передаче прав требований условия кредита и залога изменены быть не могут.
Андрей Савельев:
— Передача закладной, в принципе, не несет для заемщика никаких дополнительных рисков или изменений условий по договору, это достаточно частая практика банков. Единственно чем на практике это может грозить заемщику, это изменение способа оплаты кредита, другой банк, другое время работы. Но чаще всего даже оплата происходит через тот же банк.
Леонид Захаров:
— Мы продажей закладных не занимаемся. У нас портфель очень качественный — просрочка всего 1%. Более того, при осуществлении электронной регистрации прав собственности банк вообще не оформляет закладные. Это ещё одно удобство электронных сервисов Сбербанка, помимо оформления прав собственности непосредственно в банке, без лишних походов в органы регистрации.
Сбербанк и Росреестр запустили совместный сервис по электронной регистрации перехода прав собственности. Клиенту больше не нужно ездить в МФЦ. Регистрация сделки проходит без очередей в удобное время в офисе Сбербанка.
Оформить «Электронную регистрацию» сделки можно в любом центре ипотечного кредитования. Подписание документов проходит в ЦИК за 15 минут. МИК отправит документы на регистрацию в Росреестр. Клиент получает зарегистрированные документы на электронную почту через 1−3 дня (максимальный срок).
Рузэль Насыбуллин:
— Добрый день, Елена. При передаче прав по закладной, происходит смена залогодержателя. При этом все условия кредитного договора остаются неизменными, меняются лишь реквизиты для погашения кредита. Обращаем Ваше внимание, что Заемщик передает свое имущество (недвижимость) в залог банку, то есть на недвижимость накладывается обременение (ипотека). Ипотека — одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании Заемщика, а Банк в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.
Молодожены:
— Есть ли какие-то льготные ставки на приобретение жилья на вторичном рынке? Недорогие предложения.
Андрей Савельев:
— К сожалению, никаких льготных ставок в коммерческой ипотеке на вторичное жилье не предусмотрено.
Леонид Захаров:
— В Сбербанке действует акция «Молодая семья» для семей, в которых один из супругов моложе 35 лет. В рамках данной программы действуют пониженные ставки от 11,5% годовых .
Рузэль Насыбуллин:
— Добрый день, Банк Жилищного Финансирования, готов предложить вам кредит с первоначальным взносом от 20% и ставкой от 12%. Заявку можно подать на сайте банка, не посещая отделение банка.
Молодой предприниматель:
— Никто и не сомневается, что ипотека, это единственный эффективный механизм для поддержки спроса на покупку жилья. Но в ситуации, когда деньги «зависают» в банках и непонятно получишь ты их или нет, как можно брать ипотеку на 20−30 лет? Что можете посоветовать молодому предпринимателю, не богатому, но мечтающему о своей квартире?
Ян Арт:
— Вы абсолютно правы, но, сами понимаете, что еще тут можно посоветовать? Ограбить банк? Но тут — свои риски… Думаю, ипотека все же надежнее.
Андрей Савельев:
— Советую брать ипотеку в надежных банках, профессиональный риелтор может посоветовать в каких, но у заемщика ипотечного кредита практически нет риска в ситуации «когда деньги зависают», даже если банк обанкротился, как заемщик платит, так и будет выплачивать свой кредит по тем же ставкам и срокам, только в другую кредитную организацию.
Леонид Захаров:
— Реально банковская система в нашей стране достаточно устойчивая. Многие банки успешно работают на рынке не одно десятилетие, а Сбербанк, например, 175 лет. Нужно лишь подобрать надежного партнера для проведения финансовых операций. Тем более, что барьеры к такому сотрудничеству стираются на глазах. В Сбербанке предприниматель может сейчас открыть расчетный счёт онлайн, не обращаясь непосредственно в офис банка. Стабильность в бизнесе позволит Вам осилить и ипотеку. При этом Вы оцените и качество обслуживания кредита — все регулярные платежи также осуществляются онлайн вплоть до досрочного частичного погашения с перестройкой графика платежей.
Рузэль Насыбуллин:
— Уважаемый Предприниматель, Банк Жилищного Финансирования готов рассмотреть Вашу заявку с минимальным пакетом документов и без прохождения процедуры оценки бизнеса. Оставьте заявку на сайте банка и мы свяжемся с вами.
Зарипов. И.И.:
— Какие есть новые предложения на рынке жилья экономического класса? Каков процент первоначального взноса при этом?
Андрей Савельев:
— На рынке недвижимости эконом класса в г. Казани в настоящее время присутствует большое количество предложений, многие застройщики начали строительство именно таких жилых комплексов, первоначальный взнос зачастую от 20 процентов. Для выбора наиболее подходящего варианта и выгодной ипотеке рекомендую обратиться в агентство недвижимости-члену Гильдии Риелторов РТ, у них есть эксклюзивные предложения как по новостройкам, так и по ипотеке.
Леонид Захаров:
— В настоящий момент все больше застройщиков обращаются к жилью эконом-класса. На рынке появляются малометражные квартиры, студии стоимостью вплоть до 1 млн руб. Среди ипотечных программ Сбербанка можно найти продукты с первоначальным взносом от 15%.
Рузэль Насыбуллин:
— Добрый день, Банк Жилищного Финансирования предлагает ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом 20% от стоимости приобретаемой квартиры.
Самойленко С.Н.:
— Насколько для банков ипотека является рисковым продуктом? В каком части ипотечного кредитования?
Ян Арт:
— Ипотека наименее рискованный продукт на современном рынке, поскольку общая масса залогов по ней по стоимости превышает стоимость выданных кредитов. Риски тут лежат в плоскости либо неожиданного резкого снижения цен на жилье, либо в валютном фондировании (когда фондирование идет в одной валюте, а ипотека выдается в другой). В остальном же ипотека — один из наиболее надежных продуктов.
Андрей Савельев:
— Ипотечное кредитование для банков является менее рисковым продуктом чем потребительский кредит, ведь при ипотеке имеется залог- ваша недвижимость, которую банк при невыплате кредита сможет реализовать.
Леонид Захаров:
— Ипотечное кредитование традиционно менее рисковое, чем потребительское. Уровень просроченной задолженности по таким кредитам в Сбербанке в Татарстане находится на уровне 1%. В то же время оно и менее прибыльное ввиду гораздо меньших ставок. Тем не менее это один из существенных инструментов на рынке размещения средств физических лиц.
Рузэль Насыбуллин:
— Добрый день. Для банка, ипотечный кредит является относительно низкорискованным, поскольку он обеспечен залогом — недвижимостью. Также банки снижают уровень риска устанавливая более высокий уровень минимального первоначального взноса и регулируя требования к Заемщикам и предмету залога.
Вопрос:
— Если на покупку жилья не хватает порядка 500 тыс. рублей, какой кредит посоветуете оформлять и почему: ипотечный или потребительский (целевой)? Говорят, во втором варианте ставки могут быть пониже. Спасибо за разъяснения.
Ян Арт:
— Думаю, что все-таки ипотечный. Не видел вариантов, чтобы потребительский был дешевле.
Андрей Савельев:
— Ставки по потребительскому кредиту обычно значительно выше чем по ипотечному, но при ипотечном кредите имеются дополнительные расходы, как оценка недвижимости, страховка жизни и недвижимости, поэтому лучше заранее посчитать (все банки предоставляют заранее точную сумму переплат в каждом случае) и выбрать оптимальный вариант с точки зрения экономии.
Леонид Захаров:
— Ответ зависит от целей личного финансового плана. Если Вы уже определились с объектом недвижимости, обычно действуют две основные стратегии. Минимизация переплаты по кредиту и минимизация ежемесячного платежа.
В первом случае, как правило, оптимальным выбором будет потребительский кредит на короткие сроки (до 5 лет). По ним и ставки зачастую ниже.
В то же время ежемесячная платежная нагрузка может оказаться достаточно высокой. В этом случае эффективным будет выбор ипотечного кредита. Он позволит увеличить срок кредита вплоть до 30 лет, сократив до минимума регулярные платежи. Стоит отметить, что на текущий момент можно принять участие и в совместных с застройщиками акционных программах, по которым ставки существенно ниже даже потребительских кредитов.
Альтернативным способом может стать также нецелевой кредит под залог недвижимости, обеспечивающий ставку на уровне потребительских кредитов в сочетании с длинными сроками, присущими ипотечному кредитованию.
Рузэль Насыбуллин:
— На Ваш вопрос нет однозначного ответа. В первую очередь, выбор зависит от Вашей платежеспособности — ипотечный кредит можно оформить на 10−15 лет и снизить нагрузку на семейный бюджет, а потребительские имеют более короткие сроки, соответственно размер платежа выше. К примеру, платеж по ипотечному кредиту 500 тыс. руб. на 15 составит около 6 тыс. руб, а по потребительскому 500 тыс. руб на 5 лет — около 13 тыс. руб. Также по ипотечным кредитам, годовые ставки значительно ниже (в Банке Жилищного Финансирования от 12% годовых). Выбор всегда остается за Вами.
Ваш постоянный читатель:
— Какие индивидуальные ипотечные программы могут быть обсуждены с банками в этом году? Есть ли какие-то условия по взаимозачету?
Ян Арт:
— Слово «Индивидуальные» годится только для рекламы. У банков нет «индивидуальных» продуктов по ипотеке. Вернее, есть, но — только в зоне прайвет-банкинга. Все остальное, что вам предлагают, это серийный продукт. Даже если мила девушка-менеджер и говорит вам об «индивидуальном» подходе. Что до взаимозачета — то тут все просто. Банк вам кредит, вы банку — платежи в его погашение. Корзинками и сексуальными услугами банки не берут…
Андрей Савельев:
— По взаимозачету никаких условий нет, индивидуальные программы есть только на первичном рынке, когда застройщик совместно с банком делает особенную программу кредитования. Такие в настоящий момент имеются в нашем городе у ряда крупных застройщиков.
Леонид Захаров:
— Выбор программы ипотечного кредитования всегда производится исходя из индивидуальных потребностей заемщиков. В зависимости от возраста, семейного положения, уровня доходов, первоначального взноса, выбора объекта недвижимости, кредитной истории, истории сотрудничества с банком
Банк активно проводит операции по так называемым цепочкам сделок, когда вы продаёте свою квартиру и покупаете другую. При этом предоставляется возможность полного снятия рисков в расчетах между покупателем и продавцом за счёт использования банковских ячеек.
Кроме того, у нас есть целый ряд надежных партнеров — аккредитованных агентств недвижимости и застройщиков, которые предоставляют услуги по подбору объектов недвижимости.
Рузэль Насыбуллин:
— Уважаемый постоянный читатель, Банк Жилищного Финансирования предлагает всем своим клиентам индивидуальный подход. Вы можете оставить заявку на сайте банке и мы свяжемся с Вами.
Фирдаус:
— В связи с окончанием программ с господдержкой, какие альтернативные программы появились или были в банках?
Ян Арт:
— Самый правильный ответ — никаких. Или это будут некие подобия «программ». Из серии: снизили на 0,25% и сказали, что это «эксклюзивная программа».
Леонид Захаров:
— Сбербанк максимально сгладил переход от программы господдержки к базовым ставкам по ипотеке. Так, в январе на территории Татарстана действовало одновременно три программы кредитования, накладывающийся одна на другую — Акция для застройщиков, Новогоднее предложение и Региональное Промо. Это позволило сформировать предложение на уровне программ господдержки, а по некоторым параметрам даже превосходящее их по привлекательности процентных ставок.
Две из них были пролонгированы до конца первого квартала, обеспечив комфортные условия для наших клиентов.
Рузэль Насыбуллин:
— В Банке Жилищного Финансирования работали и продолжают работать альтернативные программы, предполагающие госучастие, в лице АИЖК, как на приобретение готовых квартир, так и финансирование долевого строительства. Более того, по кредитам на покупку квартир с нового 2017 года были снижены ставки.
Читатель:
— В 2016 году, благодаря господдержке, выросли кредиты физлицам на ипотеку, но в то же время увеличилась просрочка платежей. Как банки на это реагируют? Появятся ли у вас более льготные условия по ипотеке или наоборот требования будут ужесточаться?
Ян Арт:
— Просрочка по ипотеке, действительно, выросла. Это понятно: и страна в целом, и ее граждане — в трудной экономической ситуации. Но надо отметить, что размеры просрочки по ипотеки пока далеки от критичных. Резервирование по ипотеке минимальное. Так что у банков нет особых поводов для беспокойства в этой сфере.
Андрей Савельев:
— По анализу банковской деятельности ставки по ипотеке снижаются, и в дальнейшем это снижение скорее всего продолжится, ужесточение лояльности банков вроде не предвидится.
Леонид Захаров:
— В Сбербанке просрочка по ипотечным кредитам практически не увеличилась. Мы всегда отличались высоким качеством кредитного портфеля, на данный момент уровень просроченной задолженности составляет всего 1%. Прогнозировать динамику процентных ставок не всегда благодарное дело. Многое зависит от кредитно-денежной политики, темпов экономического развития
Уже сейчас нашим заемщикам доступны такие услуги, как онлайн-подача заявок. Причём сделать это можно как на сайте банка, так и в агентстве недвижимости, у застройщика, и даже на работе, если вы пользуетесь услугами зарплатных карт Сбербанка.
После одобрения заявки клиентам открывается личный кабинет — здесь можно не только получить в чате подробную консультацию менеджера, но и подать все документы для получения кредита.
На заключительном этапе ипотечной сделки Сбербанк в 2016 году предложил своим клиентам уникальную на рынке услугу — электронную регистрацию прав в Росреестре. Данная технология впервые позволила отказаться от дополнительных временных затрат, позволив проводить сделку непосредственно в офисе банка или застройщика. Благодаря этому практически весь цикл приобретения недвижимости: от заявки до регистрации прав — можно осуществить за один визит, только за получением кредита.
Отсюда видна перспектива — обеспечить в режиме онлайн в том числе и зачисление клиенту денежных средств. Кстати, подобная технология уже работает в случае с потребительским кредитом — его вы уже сейчас можете получить на свою карту, даже не приходя в банк.
Кроме того, в текущем году Сбербанк предоставит возможность осуществить онлайн подбор строящихся объектов недвижимости — будет внедрена витрина для застройщиков, которая позволит в личном кабинете заемщика выбрать квартиру в новостройке на основе имеющихся на рынке предложений.
Рузэль Насыбуллин:
— Добрый день. Действительно в 2016 году наблюдался системный рост просрочки по платежам и Банки активно с этим работают. Корректировки требований к заемщикам проводятся, но они не являются критичными. Отметим, что Банк Жилищного Финансирования всегда отличался лояльным отношением к потенциальным заемщикам и предлагает индивидуальный подход к каждому клиенту. Сейчас мы предлагаем ипотечные кредиты на приобретение квартир со ставкой от 12%.
Альбина Ф.:
— Здравствуйте! Уважаемые эксперты, как Вы считаете, будут ли в ближайшие полгода подобные программы? В семье встал вопрос об ипотеке, но проценты банков пугают.
Ян Арт:
— Полагаю, что в ближайшие полгода — нет, не будут. Все зависит от бюджета. А с ним сейчас напряженно. Возможно, девальвация рубля немного подправит положение…
Андрей Савельев:
— Ставки по ипотеке, скорее всего, будут все-таки снижаться. Если встал вопрос по ипотеке, дам совет: ипотека выгодна, если вы сможете погасить кредит в срок до 7 лет — в этом случае переплата по кредиту будет условно меньше чем рост цен и инфляция.
Леонид Захаров:
— Программы с низкими процентными ставками есть и сейчас. В первом квартале Сбербанк реализует совместную акцию с одним из крупнейших застройщиков Татарстана — СК «Унистрой». Ставка по акции — от 9,5% годовых. Советуем обратиться непосредственно в банк для уточнения условий действия программы.
Рузэль Насыбуллин:
— Альбина, если вопрос стоит остро, то оттягивать не стоит, учитывая, что во многих банках ставки были снижены. К примеру у Вас имеется возможность с помощью Банка Жилищного Финансирования, приобрести готовую квартиру со ставкой от 12% годовых. Для получения кредита достаточно на сайте банка оставить заявку и подавать документы дистанционно, не посещая отделение банка.
Алина:
— Уважаемые эксперты! Как вы можете прокомментировать итоги госпрограммы поддержки ипотечного рынка, была ли она эффективной, что удалось, а чего не удалось достичь в ходе программы?
Андрей Савельев:
— Программа господдержки действительно была очень удачной, можно сказать, что именно она «вытащила» рынок первичной недвижимости в 2015—2016 годах.
Леонид Захаров:
— Безусловно, в условиях высокой ключевой ставки программа господдержки была спасением для многих клиентов и опорой в поддержании строительной отрасли. По оценкам многих компаний, доля ипотеки составила более половины всех сделок по покупке жилья.
В то же время на текущий момент, когда ключевая ставка достигла уровня 10%, настал период перехода к классическому банковскому кредитованию. При этом реализуемые в первые месяцы 2017 года программы позволяют обеспечивать условия, близкие к действовавшим в 2016 году.
Рузэль Насыбуллин:
— Добрый день, Алина. Считаем, что программа выполнила свою задачу, которая была направлена на поддержку жилищной отрасли, что привело к улучшению условий по ипотечным кредитам в банках. Рост рынка ипотеки в 2016 году составил, по разным оценкам, около 30%.
Все хорошее быстро кончается:
— Почему программу закрыли? Кризис закончился, у застройщиков дела пошли в гору? У людей появились деньги на ипотеку?
Ян Арт:
— Лично я задаю себе тот же вопрос… Программа была неплохой, эффективной. Очень жаль.
Андрей Савельев:
— На мой взгляд, программу закрыли, поскольку ставки на обыкновенную коммерческую ипотеку сравнялись со ставками по ипотеке с господдержкой.
Леонид Захаров:
— Ответ очевиден: денежно-кредитная политика позволила снизить ключевую ставку, и государство позволило строительной отрасли пуститься в самостоятельное плавание. Ситуация на рынке несколько стабилизировалась, и в 2017 году Татарстан планирует не снижать темпы строительства, введя в эксплуатацию более 2,4 млн. кв. м. жилья.
При этом мы прогнозируем также и стабильный рост спроса на ипотеку.
Рузэль Насыбуллин:
— Добрый день, Программа господдержки была ориентирована на поддержку застройщиков, она выполнила свою работу и поддержала важный для экономики рынок жилищного кредитования. Программа предполагала, что ставка банка по ипотечному кредиту на первичном рынке, будет субсидироваться до уровня ключевой ставки ЦБ плюс 2,5 процентного пункта. При этом ставка для заемщика не должна превышать 12% годовых. Со снижением ключевой ставки ЦБ до 10%, необходимость в программе просто отсутствует, так как банки могут самостоятельно уменьшить ставку по ипотеке. И мы сегодня наблюдаем, что ставки на вторичном рынке уже активно снижаются.
Спасибо:
— Как изменились ставки по ипотечным программам после прекращения господдержки? На сколько они выросли или снизились, во что конечно не верится. Какой прогноз по ставкам на этот год?
Ян Арт:
— Они не то, чтобы выросли. Просто исчезли более комфортные ставки, которые были на 1,52% ниже среднерыночных…
Андрей Савельев:
— Ставки по коммерческой ипотеке практически снизились до уровня ипотеки с господдержкой, и судя по прогнозам будут и дальше снижаться, хотя не думаю, что в ближайшее время ставка будет ниже 10 процентов.
Леонид Захаров:
— В Сбербанке ставки по ипотеке в период перехода от программы господдержки устанавливались дифференцированно. Для регионов-лидеров ещё в конце 2016 года были запущены акционные предложения, которые были пролонгированы и на 2017 год. Благодаря этому ставки в начале 2017 года, например, в нашей республике, стартовали с отметки 11,25% годовых, в то время как в программы базовая программа господдержки Сбербанка находилась в 2016 году на уровне 11,4% — 11,9% годовых.
Прогноз на весь этот год строить, конечно, рано. Но причин для каких-то существенных потрясений и колебаний в условиях кредитования мы сейчас не предусматриваем.
Рузэль Насыбуллин:
-Добрый день, к концу 2016 г. ставки по господдержке практически не отличались от рыночных ставок. Ставки по собственным программам планомерно снижались, чему способствовал Банк России, снижая ключевую ставку.
Полагаем, что вместе с продолжением снижения ключевой ставки Банка России, в настоящем году, ставки в целом по году будут сопоставимы или даже ниже. Также не секрет, если говорить о первичном рынке, что Застройщики совместно с Банками организовывают специальные программы на приобретение конкретных строящихся объектов, где зачастую ставка для Заемщика ниже.
Портал TatCenter.ru выражает благодарность всем участникам online-конференции!
Сообщить об опечатке
Текст, который будет отправлен нашим редакторам: