— Может ли ИП в Казани взять в ипотеку помещение (коммерческая недвижимость) под залог своей жилой квартиры? Если да, то какие условия?

— Да, взять кредит на покупку коммерческий недвижимости (и любые другие цели) под залог квартиры - достаточно выгодный вариант. С каждым годом такие программы становятся все более популярны.

Во-первых, можно купить в таком случае абсолютно любое помещение и без первого взноса, во-вторых, оно не будет обременено залогом банка. В Национальной Фабрике Ипотеки (зарегистрированный бренд «Ипотека24») индивидуальный предприниматель (а кроме ИП, это может быть и самозанятый заявитель или учредитель/собственник бизнеса или гражданин, работающий по найму) достаточно быстро и легко может оформить кредит без предоставления лишних документов и отчетности.

«Ипотечная» ставка и длинные сроки кредита позволяют спланировать удобные платежи с низкой нагрузкой на бюджет. Приобретаемая коммерческая недвижимость при этом не будет обременена ипотекой.

— Полагается ли налоговый вычет ипотечному заемщику? Как его получить?

— Да, полагается, и, к сожалению, до сих пор не все в курсе и не все пользуются таким вычетом. Вы можете получить налоговый вычет как на расходы, связанные с приобретением жилой недвижимости, так и на расходы, связанные с ремонтом такой недвижимости (если есть подтверждающие эти расходы документы).

Очень рекомендую не пренебрегать такой возможностью и пользоваться ей, тем более, что оформление налогового вычета не так уж сложно и не потребует много ваших сил и времени.

— Если гражданин является налогоплательщиком (мы сейчас говорим о налоге на доходы с физических лиц), то он может оформить вычет в соответствии с Налоговым кодексом РФ по доходам со ставкой налога 13%. При этом максимальная сумма, если мы говорим о кредите на покупку именно жилого объекта, оформленном (налогооблагаемая база) по объекту, составляет 2 млн рублей + % по жилищному кредиту, ограничение по которым не более 3 млн рублей.

Для получения вычета необходимо заполнить и подать декларацию 3-НДФЛ. Сделать это можно очно в отделении ФНС, либо в личном кабинете на сайте nalog.ru (требуется подтвержденная учетная запись на Госуслугах) или отправить почтой. Для работающих по найму можно получать вычет с покупки жилья сразу у работодателя, не ожидая завершения года.

— Потерял работу, а у супруги немного снизился ежемесячный доход. Можем ли мы претендовать на ипотечные каникулы? Что входит в это понятие? Ставка в этом случае потом вырастет?

— Можете, если ваш семейный доход снизился более чем на 30% и это можно подтвердить соответствующими документами. Подавайте заявление на каникулы. В случае отказа, вы можете обратиться на горячую линию Центробанка. Комитет Госдумы по финансовому рынку также внимательно мониторит ситуацию и вмешивается в случае, если кредитор дает необоснованный отказ в предоставлении кредитных каникул.

— Вы можете обратиться к вашему кредитору и подать заявление на каникулы. Для подтверждения снижения дохода необходимо предоставить справки с места работы супруги, а вам – документы, подтверждающие постановку на учет по безработице.

Также важно документальное обоснование снижения дохода более, чем на 30% по сравнению с прошлым годом. При этом на время каникул вы не осуществляете платежи, они переносятся в конец вашего графика платежей. Ставка и условия кредита не изменяются, лишь пересчитывается график (добавляются платежи, которые вы пропустили на каникулах). При этом необходимо учесть, что факт каникул, как правило, отражается на кредитной истории (часто это происходит как «реструктуризация») и в дальнейшем будет сложнее получить кредит на приемлемых условиях.

Если у вас есть другие кредиты (потребительские, кредитные карты, автомобили), их можно объединить в один кредит под залог квартиры - за счет более низкой ставки и длинного срока (до 20 лет). За счет того, что новый кредит оформляется на длительный срок, платеж может быть снижен в несколько раз. Это хорошая альтернатива каникулам. Также исчезает риск испортить кредитную историю. Такой вариант программ, например, предлагает клиентам Национальная Фабрика Ипотеки.

— Если погашать ипотеку досрочно, например, средствами маткапитала, нужно ли предварительно уведомлять банк? Будет ли в этом случае комиссия за досрочное погашение?

— Нет, не нужно, вы можете досрочно погасить в день ближайшего платежа, но только в рамках той минимальной суммы досрочного погашения, которая установлена вашим договором с банком. Комиссии за досрочное погашение в нормальных банках нет.

— Если вы планируете осуществить досрочное погашение (частичное или полное) – необходимо уведомить банк (письменное заявление или заявление в личном кабинете заемщика).

Как гласит ст. 810 ГК РФ «Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно».

Таким образом, моратория, штрафов и комиссий за досрочное погашение кредита нет. Важно при этом не «забыть», что при использовании МСК на погашение кредита, по окончанию срока «ипотеки» надо выделить доли в данной квартире всем членам семьи-участникам сертификата на МСК.

— Подыскал вариант квартиры, хочу оформить ипотеку. Но в квартире хочу сделать перепланировку. Разрешит ли это банк, какие документы нужно будет собрать и какой механизм взаимодействия? Проконсультируйте, пожалуйста.

— Это вполне возможно – вам достаточно обратиться в банк с таким запросом и получить их согласие. Как правило, банк легко его дает, если речь не идет об уменьшении или увеличении количества комнат в квартире.

— У каждого кредитора свои требования касательно перепланировки. Поэтому рекомендуем уточнить их прежде, чем оформить кредит. Некоторые относятся более лояльно, у некоторых, наоборот, жесткие требования к объекту залога. И еще: перепланировку необходимо также заранее согласовать со страховой компанией, чтобы не «лишиться» потом страховки.

— За счет чего можно получить более выгодные условия по ипотеке?

— Во-первых, за счет внимательного мониторинга. Проследите, какой банк по какой ставке предлагает ипотечные кредиты. Важные факторы для разговора с банком о снижении ставки еще ниже предлагаемой:

- хорошая кредитная история,
- полностью белые доходы, подтвержденные справкой 2-НДФЛ,
- платеж по ипотеке будет составлять менее 20% от ваших доходов.

Тогда вы – идеальный заемщик для банка и многие банки будут готовы обсуждать с вами минимально возможную ставку.

— Более выгодные условия по ипотечному кредиту можно получить в случае если:

- вы уже являетесь клиентом банка, где планируете оформить ипотеку. Альфа-Банк предлагает своим зарплатным клиентам скидку от базовой ставки по ипотеке 0,4%;
- первоначальный взнос более 20%. Важно отметить, что в Альфа-Банке ставка снижается уже при первоначальном взносе 20%;
- вы предоставите полный пакет документов. Оформить ипотеку в Альфа-Банке можно только по паспорту. Если же кроме паспорта, вы готовы предоставить и другие документы, то ваша ставка по кредиту будет ниже;
- купите квартиру в новостройке по программе с господдержкой по ставке 6,5%;
- купите квартиру у застройщика-партнера банка. Нередко застройщики сотрудничают с разными банками и предлагают выгодные программы на покупку жилья. Например, в Альфа-Банке можно оформить ипотеку по ставке 0,01% на первый год на покупку квартиры от застройщиков: Суварстроит, Унистрой, АК Барс Дом.

— Банки предлагают специальные условия и проводят акции. Как вы знаете, работают программы с государственной поддержкой (государственная программа льготного кредитования на приобретение жилья от застройщиков, кредит на строительство и покупку жилья на сельских территориях, государственная программаподдержки семей с детьми и др.).

Кроме этих программ, застройщики формируют интересные программы совместно с кредиторами (если планируете покупать жилье на первичном рынке, изучите специальные предложения).

К примеру, в Национальной Фабрике Ипотеки предоставляются скидки следующим категориям заявителей: обладатели «красного диплома», молодая семья, многодетная семья, обладатели сертификата на субсидии (федеральной/региональной), обладатели сертификата «Материнский капитал», сотрудники сферы образования / медицины и предприниматели.

— Ипотечные ставки снижаются. Рефинансирование ипотеки остается выгодным продуктом или он исчерпывает себя? Какие прогнозы?

— Если обобщать, то тут все просто: для заемщика рефинансирование ипотеки выгодно, если в результате ставка по кредиту снижается на 1,5% или более. Если меньше – практически лишние хлопоты. Многие банки охотно рефинансируют ипотеку, чтобы не потерять клиента и сделать его платежеспособность более надежной. Но сегодня далеко не все банки готовы идти на финансирование – многое зависит от их бизнес-модели и от того, по какой цене им достается ликвидность.

— Рефинансирование ипотеки – востребованный инструмент для снижения долговой нагрузки заемщика. Особенно сейчас, когда банки снижают ставки по этому продукту. Обычно рефинансирование актуально для тех, кто оформил кредит 1-2 года назад. Однако из-за значительного снижения ставок летом 2020 года, рефинанс интересен даже тем, кто взял ипотеку в 2019 году.

При оформлении рефинансирования важно учесть, что этот продукт оформляется заемщикам с хорошей кредитной историей и отсутствием просрочек.

Переведя свою ипотеку в Альфа-Банк по ставке от 7,99%, вы можете значительно снизить свой ежемесячный платеж или сократить срок кредита.

— Рефинансирование выгодно для заемщика, когда разница в ставке составляет два и более процентных пункта, а также, если кредит еще существует у клиента недавно. Если до погашения кредита осталось 2-3 года и разница в ставке 1-2 процента, то нет смысла рефинансирования, так как «все начнется вновь» (срок кредита, выплата процентов).

Национальная Фабрика Ипотеки в качестве альтернативы предлагает уникальное решение – объединение сразу нескольких кредитов (потребительский, кредитные карты, автокредиты) в один «под залог квартиры». В этом случае, что особо важно, нет необходимости погашать действующие кредиты до сделки и кредит можно оформить по двум документам (в том числе ИП и самозанятым) тоже. Такое решение позволяет не только снизить среднюю ставку по имеющимся кредитам, но и значительно уменьшить платежи.

— Можно ли оформить ипотечный кредит полностью удаленно? Какие данные нужно указывать в заявке и как долго банки обрабатывают такие заявки?

— С помощью онлайн-сервисов можно оформить ипотеку без единого визита в офис банка. Сервис доступен для покупки квартир в новостройках у застройщиков. Не так давно банки стали внедрять в свои процессы диджитал-возможности, но по-прежнему не во всех кредитных учреждениях процесс оформления происходит полностью онлайн. Альфа-Банк в Татарстане уже выдал более 10 цифровых кредитов.

Безусловно, такой сервис значительно экономит время, а, как следствие, и деньги наших клиентов. Как же происходит оформление ипотеки онлайн?
1. Заявка на ипотечный кредит формируется прямо на сайте https://alfabank.ru/get-money/mortgage/complete_house/#mortgage-first-step-form или в мобильном приложении https://alfabank.ru/everyday/online/alfamobile/#mobile-app-block.
2. После заполнения несложной анкеты, вы прикрепляете фотографии документов (достаточно снимков, сделанных на смартфон). Перечень необходимых документов:
• Паспорт — все заполненные страницы.
• Трудовая книжка. Ее можно подтвердить выпиской из пенсионного фонда. Также банк принимает к рассмотрению электронную трудовую книжку.
• Справка 2-НДФЛ (можно с цифровой подписью) или выписка по зарплатному счету (легко формируется в мобильном или любом интернет-банке).
•СНИЛС. Зарплатным клиентам Альфа-Банка достаточно паспорта.
3. Одобрение ипотечного кредита приходит в течение дня на электронную почту и дублируется в смс. Специалист Альфа-Банка сразу позвонит, чтобы сверить цифры, и отправит график предварительных платежей. Для зарплатных клиентов Альфа-Банка одобрение заявки на ипотеку обычно не занимает больше 15 минут.
4. Подписание всей документации проходит дистанционно, как правило, в офисе застройщика. Это и называется цифровой ипотечной сделкой. Такой формат значительно облегчает и процесс регистрации собственности в Росреестре – без очередей и записи на неудобное время.
5. Безопасность ипотечной сделки гарантирует верификация по видеосвязи. Специалист банка опознает заемщика специальным дистанционным методом. Деньги зачисляют на счет сразу.

— Если говорить о Национальной Фабрике Ипотеки (зарегистрированный бренд Ипотека24), клиенту необходимо посетить офис лишь один раз - в день сделки, когда осуществляется подписание договора купли-продажи квартиры. Заявку на кредит можно направить удаленно и решение получить в течение нескольких минут. До конца августа, в рамках акции, можно бесплатно оформить электронную регистрацию сделки купли-продажи или договора залога квартиры, непосредственно в нашем офисе.

— Льготная ипотека - на первичку. А что происходит с ипотекой, объемами и ставками на вторичном рынке жилой недвижимости в Татарстане?

— Вслед за снижением ключевой ставки банки продолжили снижать ставки по ипотеке.

Эксперты считают, что снижение ставок по ипотечным кредитам может продолжиться до конца года. Если говорить о лете 2020 года, то можно заявить, что выдача ипотечных кредитов вышла на докризисный уровень, несмотря на пандемию. Июль 2020 года показал максимальный уровень выдачи ипотеки за всю историю российского рынка.

— Уважаемые эксперты. На фоне пандемии, наверняка, просел и рынок ипотеки. Как вы оцениваете показатели первого полугодия в России и Татарстане? Когда восстановится рынок и объемы выдачи? Стоит ли ждать нового ипотечного бума?

— Полагаю, что бума ждать не стоит, но вот здоровое развитие рынка ипотеки в России вполне можно прогнозировать. О буме можно будет говорить только когда станет ясна развязка вирусного кризиса.

— Стоит отметить тренд на снижение ставок. Эксперты считают, что снижение ставок по ипотечным кредитам может продолжиться до конца года. Июль 2020 года показал рекордные выдачи ипотечных кредитов за всю историю российского рынка.

Можно говорить, что выдача ипотечных кредитов вышла на докризисный уровень, несмотря на пандемию.

— Сейчас у всех на слуху цифровизация. Можно подобрать квартиру онлайн, а можно даже и купить (слышала, есть уже и такое, и в банк не надо ходить). Как работает онлайн-ипотека, какие возможности и сервисы предоставляют банки потенциальным заемщикам для экономии времени? И экономят ли такие сервисы деньги?

— Во многих банках есть возможность дистанционно подать заявку на ипотеку, но по-прежнему не во всех кредитных учреждениях процесс оформления происходит полностью онлайн.

В Альфа-Банке вы можете оформить ипотечный кредит онлайн, посещение офиса банка потребуется только для подписания документов. А если вы покупаете строящееся жилье, то вам доступна цифровая ипотека – полностью дистанционное оформление сделки.

Подать заявку на ипотеку можно на сайте Альфа-Банка или в мобильном приложении. Там же прикрепить необходимые документы (достаточно снимков, сделанных на смартфон). Ответ на заявку вы получаете в течение дня на электронную почту и по смс.

Дистанционные сервисы значительно экономят время, избавляя от необходимости посещать офис банка. Кроме того, возможность предоставить документы в электронном виде сэкономит время и деньги на сбор необходимых справок.

— В Национальной Фабрике Ипотеки можно оформить кредит, посетив офис один раз (на подписании сделки купли-продажи или договора залога). Можно подать заявку онлайн на сайте компании, получить решение, подобрать квартиру и прийти в офис на подписание.

Саму сделку купли-продажи мы предлагаем оформлять посредством сервиса «Электронная регистрация» (нет необходимости ходить в МФЦ и Росреестр, все документы подписываются и подаются на регистрацию в офисе Ипотека24»). В рамках акции, данный сервис для наших клиентов мы представляем бесплатно.

— Какие условия госпрограммы льготной ипотеки действуют для заемщиков в Татарстане? Купить можно только новостройку?

— Льготная ипотека с господдержкой — государственная программа, направленная на поддержку строительства жилья и сохранения низких ставок по ипотеке. Часть процентов по ипотеке банку компенсирует государство, что дает вам возможность взять у нас ипотеку по ставке 6,50%.

Основные требования:
• Гражданство РФ
• Заемщик должен быть наемным сотрудником

Условия получения:
• Ограничений по стоимости недвижимости нет. Только по сумме кредита.
• Ограничений по количеству квартир, покупаемых по программе господдержки, нет
• Кредитный договор должен быть заключен по 01 ноября 2020 (включительно)
• Сумма кредита для Татарстана – 6 млн рублей
• Первоначальный взнос - от 15%
• Процентная ставка —6,50%

— Какие условия госпрограммы льготной ипотеки действуют для заемщиков в Татарстане? Купить можно только новостройку?

— Государственная программа льготного кредитования на приобретение жилья от застройщиков позволяет приобрести как готовое, так и строящееся жилье.
— Кредит на строительство и покупку жилья на сельских территориях
— Государственная программа для семей с детьми. Если второй или третий ребенок в семье родился после 01.01.2018 г и до 31.12.2022

— У меня ипотека и незакрытый автокредит в разных банках. Как-нибудь можно снизить долговую нагрузку? Если да, объясните, пожалуйста, механизм.

— Зависит от того, какая часть ипотеки уже погашена. Если достаточно значимая, можно рефинансировать ипотечный кредит с увеличением суммы под залог вашей недвижимости, с тем, чтобы разницей полностью погасить автокредит. Если ваша ситуация вписывается в такие параметры, банк, скорее всего, пойдет вам навстречу и поможет с такой операцией.

— В Альфа-Банке вы можете оформить рефинансирование ипотечного кредита по ставке от 7,99%, а также взять кредит наличными, чтобы закрыть свой автокредит в другом банке. По кредитам наличными Альфа-Банк готов предложить выгодные условия и ставку от 7,7%, при этом оформление ипотеки не повлияет на увеличение ставки по кредиту наличными.

— До какого числа будет действовать госпрограмма льготной ипотеки под 6,5%? Когда крайний срок подачи документов в банк?

— Программа ипотеки с господдержкой была запущена в апреле и будет действовать до 1 ноября. По ней можно купить квартиру в новостройке в кредит по ставке 6,5% и ниже. Недополученные доходы банкам государство компенсирует. Вопрос о возможности пролонгации программы будет обсуждаться осенью.

— Уважаемые эксперты! Как на горизонте года изменятся ставки по ипотеке на приобретение вторичного жилья?

— Тренд на снижение ставок, банки снижают ставки по ипотеке. Эксперты считают, что снижение ставок по ипотечным кредитам может продолжиться до конца года.

— Корректируют ли банки предложение рефинансирования ипотеки?

— Корректируют в случае понижения ключевой ставки в стране, но эта коррекция не прямо пропорциональна понижению.

— Льготные программы это, конечно, хорошо. Но слышала, что ипотеку под 6,5% получить не так просто. Как на фоне пандемии изменилась оценка и требования к потенциальным заемщикам?

— Как и всегда в кризисные моменты банки более осторожны при принятии решений о выдачи кредитов, однако это больше относится к наиболее пострадавшим отраслям экономики.

— Есть квартира в хрущевке. Можно ли улучшить жилищные условия под залог имеющегося жилья? Какие требования к залоговой недвижимости предъявляют банки?

— У вас есть два варианта:

1. Продать актив – квартиру, добавить накопления и улучшить жилье.
2. Оформить кредит под залог имеющейся квартиры и купить новую. Национальная Фабрика Ипотеки может предоставить кредит под залог квартиры на любые цели (например: купить любую новостройку (в том числе без первого взноса), купить коммерческое помещение, ремонт и благоустройство, строительство дачи/ дома/ покупка земли, развитие бизнеса, покупка товара, оборудования, обучение/ лечение).

В случае залога квартиры, вы даете вашему активу (квартире) работать (очень часто кредитные средства инвестируются в строительство и приносят дополнительный доход). Однако, если речь именно о квартире в «хрущевке», то тут важно чтобы дом не стоял на учете «на реновацию».