На прошлой неделе в Казани состоялось подписание Меморандума о намерениях по реализации инвестиционного проекта «Создание технополиса «Новая Тура». Со стороны инвесторов документ подписали генеральный директор компании BrackCapitalRealEstate Россия Иосиф Левин и председатель совета директоров инвестфонда FGN Capital Александр Халдей. Со стороны Татарстана — министр экономики РТ Мидхат Шагиахметов, руководитель исполкома Казани Алексей Песошин и глава Зеленодольского муниципального района РТ Сергей Батин.

Стороны не спешат разглашать подробности проекта. Опрошенные «где Деньги» аналитики считают, что в проект будет инвестировано около 9 млрд. рублей. По их мнению, вложенные средства должны окупиться за 6−8 лет.

Идея проекта «Новая Тура» заключается в создании суперсовременного розничного торгового центра, который заменит собой большинство существующих непродовольственных рынков Казани. Проект в значительной степени ориентирован на реализацию требований нового ФЗ «О розничных рынках», вступающего в силу в следующем, 2013 году. Согласно этому закону открытые оптово-розничные рынки не смогут функционировать в крупных городах, этот формат уступит место современным торговым площадям.

Сейчас в Казани около трех десятков крупных рынков, но только пятая часть из них отвечают нормативам ФЗ. «Новая Тура» будет включать в себя торговые ряды, складские помещения, площадки для проведения ярмарок, выставок, спортивных соревнований, для организации деловых мероприятий, а также рестораны, кафе и прочее. Предполагается, что «Новая Тура» будет интегрирована с другими двумя другими проектами — Свияжским межрегиональным мультимодальным логистическим центром и создаваемым на базе обсерватории им. Энгельгардта астропарком.

Напомним, что годом ранее с инициативой проекта в правительство Татарстана обратилась девелоперская структура израильского миллиардера Леви Леваева AFI Development. Весной 2011 года руководитель AFI Development Александр Халдей встречался с Рустамом Миннихановым. Тогда комплекс планировалось расположить на площади в 75 га. Однако в конце 2011 года господин Халдей покинул совет директоров AFI Development и на прошлой неделе озвучил выросшие в несколько раз параметры проекта уже как председатель совета директоров FGN Capital.

О голландской инвестиционной компании Brack Capital Real Estate, принадлежащей Brack Capital Group израильского бизнесмена Шимона Вейнтрауба, в России известно мало. Компанией в 2008 году был начат проект торгово-развлекательного центра на месте завода «Торгмаш» в Люберцах на площади около 2 га. Объект должен был начать работу уже в 2010 году, однако этого до сих пор не произошло. По данным СМИ, в числе реализованных компанией проектов в России логоцентр в Любне (40 тыс. кв. м), ТЦ «Дмитровский» в Дмитрове (18,8 тыс. кв. м), коттеджный поселок на Рублево-Успенском направлении (проще говоря, Рублевка), ТЦ «Люберцы».

Согласно постановлению правительства РТ от 29 августа 2011 года республика обеспечит проекту землю и инженерные коммуникации (в конце 2011 года Казань отдала Зеленодольску 132 га земли под будущий проект «Новая Тура». — прим. ред.). Прокладка инженерных сетей начнется уже этой весной, планируются также дорожные работы: от станции «Обсерватория» к технополису будет расширена дорога, по которой впоследствии запустят специальные автобусы. Кроме того, в постановлении исполнительному комитету Казани поручено подготовить схемы возможного перемещения арендаторов торговых площадей с территорий действующих непродовольственных рынков Казани в «Новую Туру».

Опрошенные «где Деньги» предприниматели считают, что проект «Новая Тура» может быть успешным в силу своей уникальности, но все будет зависеть от конкретной реализации. Так, по словам арт-директора пивного ресторана «Максимилианс Брауэрай» Вячеслава Ентальцева, если в 2Новой Туре" откроют рестораны и магазины, аналогов которым в Казани нет, то проект будет привлекателен. «Люди сегодня мобильны, у всех есть автомобили. Можно ездить всей семьей и даже оставаться на выходные, если предусмотрят гостиничные номера», — сказал господин Ентальцев. «В Казани уже есть примеры успешных заведений, которые открывались не с точки зрения удобства и доступности, а с точки зрения уникальности своего продукта. Когда открылась „ИКЕЯ“, не всем было удобно до нее добирать
ся, но, учитывая, что она единственная и маркетинг у компании налажен, проект стал одним из самых успешных в городе», — отметил Ентальцев. Он обратил внимание на то, что владельцам технополиса нужно предусмотреть недорогую возможность возвращения домой гостей в нетрезвом виде и в позднее время.

Однако существуют и примеры провала масштабных развлекательных проектов из-за их удаленности от клиентов. Самый яркий прием — провал концепции игорных зон. Напомним, что согласно российскому законодательству все азартные игры в России должны быть перенесены на территорию четырех специально отведенных игровых зон, расположенных в «чистом поле». Из четырех отведенных зон несколько казино было построено лишь в «Азов-сити» на границе Краснодарского края и Ростовской области. Краснодарский край вложил в инфраструктуру зоны примерно 1 млрд. рублей, Ростовская область — 170 млн. рублей. Еще больше средств вложили частные инвесторы, в том числе из Татарстана. В 2010 году в «Азов-сити» открылось первое казино, но все ухищрения не помогли наладить поток клиентов в игорную зону. Теперь ее планируют перевести в Анапу, где лучше развита транспортная инфраструктура, нет проблем с газом и электричеством.

Впрочем, директор департамента проектного брокериджа, консалтинга и оценки компании Praedium Дмитрий Волков полагает, что сравнивать «Новую Туру» с «Азов-сити» не стоит. «Проекты, подобные „Новой Туре“, сейчас рассматриваются в разных регионах РФ, в том числе в Московской области. В случае формирования крупного оптово-розничного центра в пригороде Казани возможно привлечь розничных покупателей, однако вероятнее всего, что вектор постепенно будет смещаться в сторону мелкой розницы для частных предпринимателей», — сказал Волков.

Комментируя возможность оптовой закупки предпринимателями товаров на территории «Новой Туры», генеральный директор сети магазинов «Августина» Олег Прохоренко сказал, что все будет определять цена товаров. «Только существенная разница в цене заставит предпринимателя поехать туда. Для казанского малого бизнеса гонять туда машину — далеко и дорого, а вот зеленодольские бизнесмены могут ездить. Но я сомневаюсь, что там цены будут ниже, чем в Metro Cash&Carry. Кроме того, в Казани сейчас все частные предприниматели напрямую работают с заводами, дистрибьюторами», — рассказал Прохоренко.

Директор казанского филиала ФГ БКС Руслан Фатыхов считает, что проект «Новая Тура» позволит упорядочить систему безналичных платежей, уменьшить транспортные потоки в центре Казани, что в свою очередь улучшит санитарно-эпидемиологическую ситуацию в городе. «При четкой организации транспортного маршрута казанцы, безусловно, будут ездить за покупками в технополис. Успех проекта также во многом будет зависеть от того, насколько грамотной будет маркетинговая и ценовая политика», — отметил Фатыхов. По его мнению, заявленный объем инвестиций — от 7 до 9 млрд руб. — является стандартным для подобного рода проектов. «Приблизительно во столько же оценивалось создание торговых центров «Савиново», «Ашан», «Тандем» и «Парк-Хаус», — сказал Фатыхов.

Аналитик ИК «Финам» Анна Мишутина отмечает, что проект «Новая Тура» вписывается в общую тенденцию вывода на периферию мегаполисов оптово-розничных рынков и создания для их эффективного размещения современных логистических и торговых комплексов. «Проект выглядит достаточно перспективно. Насколько мы понимаем, транспортная доступность комплекса для жителей Казани и казанской агломерации в целом будет весьма высокой, что теоретически в совокупности с другими конкурентными преимуществами (например, наиболее широким ассортиментом и сравнительно низкими ценами) должно обеспечить комплексу сильный потребительский трафик», — полагает Мишутина. По ее мнению, концентрация покупателей определенно будет способствовать высокому интересу потенциальных арендаторов. «Новая локация при условии сохранения сравнительно низких арендных ставок и, соответственно, конкурентоспособных цен вполне может оказаться востребованной бизнесом и потребителями. Несомненно, создание подобного комплекса значительный позитивный фактор и непосредственно для Зеленодольского района, экономика которого очевидно получит мощный драйвер роста и большое количество новых рабочих мест», — сказала «где Деньги» Мишутина.

Любопытно, что проект, цель которого состоит в выносе большинства рынков или объектов оптово-розничной торго
вли за пределы Казани, получил громкое и модное звание «технополис». Как известно, этим термином обозначают одну из форм свободных экономических зон, создаваемых, как гласит экономический словарь, «для активизации, ускорения инновационных процессов, способствования быстрому и эффектному применению технико-технологических новшеств». Чтобы обосновать классификацию «Новой Туры», в сообщении пресс-службы Кабинета министров РТ говорится, что помимо прочего «деятельность технополиса „Новая Тура“ планируется сконцентрировать на развитии научно-исследовательской деятельности в сфере сервиса и услуг».

По мнению опрошенных «где Деньги» аналитиков, приставка «технополис», вероятнее всего, появилась вследствие желания получить ряд дополнительных льгот, в том числе налоговых и административных. «Изначально планировалось строительство торгово-ярмарочного комплекса. Впоследствии идея трансформировалось в комплексное освоение масштабной территории. Насколько в реальности на площадке будет развиваться научно-исследовательская деятельность, сказать пока сложно. Однако с учетом существования одного прецедента по формированию такой площадки в РТ (технополис „Химград“), возможно, стоит ожидать появления второго сильного научно-производственного кластера», — считает Волков.

«Участники проекта заинтересованы в извлечении прибыли, а правительство республики — в транспортной разгрузке города и вынесении предприятий за его черту, поэтому вполне вероятно, что какие-то льготы у застройщиков будут. Возможно, в свете вступления России в ВТО под идею технопарка могут прийти крупные зарубежные игроки, которые сумеют себя здесь реализовать», — предположил Фатыхов.

Газета «где Деньги«
Фото и видео пресс-службы президента РТ