16 апреля, в рамках состоявшегося Федерального Саммита по недвижимости в республике Татарстан, эксперты девелоперского сообщества рассмотрели градостроительные ориентиры в реалиях нового рынка, важные аспекты проектного финансирования, тенденции развития жилищного строительства и перспективные направления торговой, офисной и складской недвижимости.
Градостроительную политику региона, а также точки взаимных интересов власти и бизнеса рассмотрел в своем выступлении Ринат Аисов, директор по развитию территорий ASG Инвестиционная группа компаний.
«В 2007 году произошло расширение территорий города, были присоединены территорий Высокогорского, Лаишевского и других районов, общей площадью 8 тыс. гектаров. Строительство имело стихийный и бессистемный характер, застраивались и расширялись территории поселков. Уплотнившаяся застройка в частности и развитие районов в целом повлекло несоответствие с действующим Генпланом города. Происходит понимание, что на такие большие территории нецелесообразно разрабатывать генплан, который будет являться устаревшим уже на стадии утверждения. В этом заключается главный парадокс, — подчеркнул спикер, — такие комплексные документы должны задавать общие векторы развития, на которые будут опираться следующие детальные проекты. Это существенно сократит сроки и повысит эффективность градостроительной работы».
Вместе с тем, еще один вопрос, требующий детальной проработки, по мнению Рината Аисова — государственно-частное партнерство, в рамках которого происходит разумное распределение обязательств.
Завершая свое выступление, эксперт представил проекты, реализуемые в настоящее время, они носят в основном локальный характер и характеризуются присоединением к уже существующей застройке.
Переходя к теме проектного финансирования, Антон Каменев, заместитель управляющего отделением «Банк Татарстан» ПАО Сбербанк, остановился на важнейшей проблематике.
Стоит отметить, что история развития сделок с эскроу берет свое начало в апреле 2018, когда Сбербанк и ГК «Брусника» заключили первую сделку в России.
Подводя итоги, Антон Каменев обозначил самые важные аспекты в схеме проектного финансирования. «Оценка достаточности источников для финансирования проекта не зависит от суммы средств на счетах эскроу; средства на счетах эскроу до момента ввода объекта в эксплуатацию принадлежат участникам долевого строительства и не могут быть залогом по кредиту застройщика; банк фондирует ресурсы на весь срок кредитования 3−5 лет и несет процентный риск, срок строительства составляет порядка 2-х лет, срок депонирования средств на счетах эскроу будет не более срока строительства; банк при расторжении договора долевого участия или истечении срока условного депонирования обязан вернуть средства дольщикам».
В продолжение предыдущего выступления, Илья Пискулин, директор консалтингового агентства «Этажи Консалтинг», объяснил коллегам, как с помощью эффективного маркетинга добиться самой низкой ставки в рамках проектного финансирования.
«На первый взгляд, ответ кажется простым — продавать быстрее, чем строить. Однако при данном решении есть несколько аспектов, которые должен учесть девелопер».
Первое – работать с риэлтерскими агентствами – их необходимо учить продавать тот или иной ЖК, этот процесс может занимать от 4 месяцев до года.
Второе – работать с жителями близлежащих районов – собрать активных жителей, сделать агентом одного из них, создать лендинг с голосованием.
В-третьих, работать с собственным отделом продаж – правильно презентовать проект, чтобы они могли его хорошо продать, отдел должен знать концепт не меньше, чем за год до старта продаж.
Четвертое – создать и наполнить аккаунты в социальных сетях, запустить таргетированную рекламу.
В-пятых – продавать "правильный" проект (дворы, внешний облик, окружающая среда, входные группы, спортивный кластер и мн.др).
Альберт Зубаиров, руководитель управления по работе с клиентами «ТехноКад», познакомил участников с новыми возможностями электронной регистрации недвижимости, которая позволяет экономить время и переводит бизнес на «безбумажное» сотрудничество с росреестром.
Исходя из доклада спикера, можно сделать вывод, что все эти инструменты делают сделку комфортнее, и тем самым позволяют клиенту быстрее на нее решиться.
Освещая перспективы жилищного сектора в регионе Илья Володько, генеральный директор MACON, привел аналитику.
«Казань относится к списку городов с высокой стоимостью квадратного метра на первичном рынке жилья. Объем предложения на первичном рынке города впервые возрос после четырехлетнего спада — 1,1 млн. кв. м. Средняя площадь квартир на рынке стабильно снижается (на 4,7 кв. м за последние два года), а доля наиболее компактных предложений растет. Количество сделок восстанавливается, однако, все еще остается ниже докризисных значений — 11,9 ед. за год.
Динамика прироста средневзвешенной уровня цен остается достаточно высокой — 77,4 тыс. рублей за 1 кв. м. Рост средних цен характерен для всех классов жилья и сегодня стоимость жилья в Казани — предел потребительских возможностей, дальнейший рост невозможен".
Говоря о перспективах рынка жилья, эксперт прогнозировал:
Продолжая обсуждение рынка жилой недвижимости, Делюс Сиразетдинов, генеральный директор инвестиционно-строительной компании «КамаСтройИнвест», поднял вопросы — как адаптировать спрос покупателей к прогнозируемому росту цен и как достичь разумного компромисса в вопросе ценообразования.
Переходя к сектору коммерческой недвижимости Татарстана, Юрий Чикиров, генеральный директор «АСК Недвижимость», подчеркнул, что «любой объект может быть привлекательным, важно понимать его „точки роста“ или, так называемые, источники доходности». К ним спикер отнес разные параметры — от цены приобретения до концепции.
Денис Иванов, управляющий партнер ООО «ОДИН», поделился с коллегами своим опытом в области автоматизации управления на рынке коммерческой недвижимости. Эксперт отметил любопытную закономерность, что в каждом бизнесе существует одно ограничение, найдя которое можно управлять всей системой. К примеру, отсутствие автоматизации в объектах.
Именно по этим причинам, автоматизация управления так актуальна на сегодняшний день.
Справка
Федеральный саммит по недвижимости PRO Development в республике Татарстан состоялся при поддержке учебного центра Academy of Real Estate (ARE), Российской гильдии управляющих и девелоперов. Организатор мероприятия – PROEstate Events.
