До недавнего времени ипотечный заемщик мог рассчитывать: одобрят практически столько, сколько попросил, если доходы «проходят» по базовым критериям. Но последний год перевернул эту логику. Банки стали массово страховаться — ужесточились требования ЦБ, выросли цены на жилье, а проверка платежеспособности теперь идет по рыночной ставке, даже если вы берете льготную ипотеку.
В результате от трех заявок до сделки доходит в лучшем случае одна, а оставшиеся две либо получают отказ, либо согласованный лимит, на который ничего не купить. Разбираемся вместе с отраслевыми экспертами, почему так происходит, какие параметры заемщика выходят на первый план и как обстоят дела в Татарстане, где ситуация оказалась даже острее, чем в среднем по стране.
Три кита жесткости: ЦБ, ставки, «серая» зарплата
Почему банки стали заметно чаще снижать суммы по заявкам? Эксперты сходятся во мнении: причин несколько и они действуют одновременно.
Рузэль Насыбуллин, руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани, объяснил, что корень проблемы — в денежно-кредитной политике Центрального банка. Он отметил, что регулятор ужесточил требования к так называемым рискованным кредитам.
«Получается, что банкам спустили лимиты: нельзя выдавать много ипотек тем, у кого маленький первый взнос или кто и так уже закредитован. Поэтому банки стали перестраховываться».
Теперь платежеспособность оценивают иначе: раньше смотрели на низкую льготную ставку, а сейчас проверяют, сможет ли человек платить, если ставка вдруг станет рыночной, под 19%. Естественно, при таком подходе максимальная сумма кредита значительно ниже. Третий момент — официальные доходы. Если у клиента хоть часть зарплаты в конверте, банк эту часть просто не видит.
Любовь Анфимова, ведущий менеджер сервиса «Ипотека» экосистемы недвижимости М2, подтверждает: ужесточение требований ЦБ к оценке долговой нагрузки (ПДН) сподвигло кредитные организации более строго проверять платежеспособность. В четвертом квартале 2025 года разница между желаемой и одобренной суммой действительно достигала трети. Но это не единственный фактор. Портрет потенциального заемщика меняется: долговая нагрузка превышает доходы, указываемые в ипотечных заявках. Банки оценивают платежеспособность: если сумма слишком велика относительно дохода, предлагают уменьшенную сумму кредита, чтобы не перегрузить клиента.
Игнатий Найда, соучредитель строительной компании Kronung, также связывает тенденцию с изменением подходов к оценке рисков. Он напомнил, что за последние два года Банк России последовательно ужесточал требования к кредитованию заемщиков с высокой долговой нагрузкой.
«Для банков сегодня гораздо важнее не выдать максимальную сумму кредита, а убедиться, что клиент сможет обслуживать долг даже при изменении жизненных обстоятельств».
Свою роль сыграл и рост цен на жилье: за пять лет стоимость квадратного метра в крупнейших городах выросла на 60−100%, а доходы населения — значительно медленнее. Многие покупатели стали претендовать на более крупные кредиты, чем позволяет их реальный уровень дохода.
Василий Кутьин, директор по аналитике Инго Банка, в качестве главного фактора называет рост цен на жилье — в 2025 году недвижимость в среднем по России подорожала примерно на 9%, что вдвое обгоняло инфляцию. Вторым по значимости фактором, по его мнению, выступает ужесточение требований банков.
«Даже по льготным программам ипотеку проверяют так, будто кредит выдается на рыночных условиях. Это снижает максимальный размер ссуды».
Экономист-логик Эльдар Манаширов добавляет, что с 1 июля 2026 года доля новых ипотечных клиентов с ПДН выше 80% или первоначальным взносом ниже 20% не должна превышать 5%, поэтому банки вынуждены отсекать рискованных заемщиков и снижать суммы для остальных.
Ключевые параметры: доход, взнос, долговая нагрузка
Что именно сейчас определяет, насколько банк урежет желаемую сумму? Эксперты выделяют три главных фактора. Рузэль Насыбуллин ставит на первое место подтвержденный официальный доход.
«Сейчас на первом месте — это подтвержденный официальный доход. Без него получить решение очень сложно. Причем доход должен быть стабильным и достаточным, чтобы позволять обслуживать платежи по рыночной ставке — это намного жестче, чем при льготной».
Второе — первоначальный взнос: если у вас есть 30% или больше — это серьезный плюс, а меньше 20% — почти гарантия, что сумму урежут или вовсе откажут. И третье — долговая нагрузка. Оптимально, чтобы на все про все уходило не больше трети зарплаты.
Любовь Анфимова подчеркивает, что с апреля 2026 года банки обязаны рассчитывать долговую нагрузку только на основе официально подтвержденных доходов из ФНС и СФР — «серые» доходы больше не учитываются.
«Первоначальный взнос также играет роль, но не может компенсировать отсутствие подтвержденного дохода».
Игнатий Найда, в свою очередь, отмечает, что сегодня наиболее привлекательные условия получают заемщики, готовые внести 30% и более от стоимости квартиры. А Василий Кутьин уточнил, что комфортным уровнем долговой нагрузки считается до 40%, оптимальным — до 30%. Если на выплаты по кредитам уходит более 80% дохода, заемщик автоматически считается высокорискованным.
Эльдар Манаширов резюмирует: если вы вносите менее 20−30% от стоимости жилья, банк воспринимает это как повышенный риск. Самый простой способ повысить шансы — увеличить первый взнос или выбрать квартиру подешевле.
Татарстан: урезают чаще, чем в среднем по РФ
Региональная картина отражает общероссийские тренды, но с местной спецификой. В Татарстане ситуация оказалась даже острее.
Рузэль Насыбуллин отмечает:
«История в Татарстане похожа, но со своим колоритом. У нас ситуация даже чуть острее, чем в среднем по стране. Отказов много — примерно те же 70% заявок».
Особенно сильно сдерживают лимиты по «Семейной ипотеке» (для региона максимальная сумма — всего шесть млн рублей). Найти в Казани или пригороде двушку в новостройке за эту сумму нереально. Фактически, казанцы, у которых есть право на льготную ипотеку, просто не могут на нее купить квартиру — не хватает денег.
Любовь Анфимова, анализируя данные, подтверждает: в 2025 году доля отказов в Татарстане выросла на 5,8 процентного пункта и превысила общероссийский показатель. Основные причины — недостаточный уровень дохода, неофициальная зарплата и долговая нагрузка по другим кредитам. Регион регулярно входит в число территорий с наиболее строгой оценкой заёмщиков, наравне с Москвой.
Эльдар Манаширов добавляет, что цены в Казани — самые высокие в ПФО: квадратный метр около 250 тыс. рублей. После ужесточения «Семейной ипотеки» с 1 февраля 2026 года объем выдач в Татарстане рухнул на 52% за месяц, средний чек кредита снизился с 4,88 до 3,76 млн рублей.
«Одновременно растет просрочка: за год задолженность татарстанцев по ипотеке выросла в 2,2 раза, до 6,6 млрд рублей. Люди, бравшие ипотеку несколько лет назад по низким ставкам, сегодня не могут ее рефинансировать, а быстро продать квартиру на вторичке проблематично».
Игнатий Найда, напротив, считает ситуацию в республике более стабильной, чем в среднем по стране, благодаря сильной экономике и высоким доходам населения, но признает, что в Казани, где «квадрат» в новостройках уже превышает 240 тыс. рублей, проблема достаточности одобренной суммы становится ключевой.
Инна Аверина, финансовый консультант, обращает внимание на резкое сокращение доли ИП и самозанятых в одобренных заявках — теперь 92% заёмщиков в Татарстане — это наемные сотрудники с «белой» зарплатой. А Василий Кутьин, оценивая качество ипотечного портфеля, отмечает, что доля просрочки в Татарстане (0,91%) ниже общероссийской (1,07%), что говорит о более высоком качестве заемщиков, однако и их суммы кредитов банки все равно урезают.
Тенденция к снижению одобренных сумм по ипотеке, по мнению всех опрошенных экспертов, не является временной «неровностью». Это структурный сдвиг, вызванный жесткой политикой ЦБ, отказом от учета «серых» доходов и консервативной оценкой платежеспособности (в том числе по рыночной, а не льготной ставке).
Рузэль Насыбуллин прямо говорит, что из трех заявок до сделки доходит одна, а Игнатий Найда прогнозирует сохранение модели до снижения ключевой ставки. Самый простой способ для заемщика — увеличить первоначальный взнос до 30% и подтверждать только официальный доход. Остальным — либо искать альтернативы (рассрочки от застройщиков, частные инвестиции), либо ждать смягчения денежно-кредитной политики. Ипотека окончательно перестает быть массовым продуктом и превращается в инструмент для финансово устойчивых клиентов с большими накоплениями.
Ян Аллин
