Впервые в истории России количество ипотечных кредитов с просрочкой более 90 дней превысило 100 тысяч. По итогам марта 2026 года их число достигло 103,2 тыс., а объем просроченной задолженности подскочил до 310,8 млрд рублей — это абсолютный рекорд.
По информации «Скоринг бюро», которую приводит РИА Новости, количество проблемных ипотечных кредитов за месяц выросло на 4,6%, а за год — в полтора раза. В денежном выражении объем просроченной задолженности увеличился за месяц на 4,7%, а за год — в 1,7 раза. При этом, по данным Банка России, доля просроченных кредитов в общем ипотечном портфеле на 1 марта 2026 года достигла 1,02% против 0,57% годом ранее. Рост почти в два раза — более чем серьезный повод для анализа.
Что стоит за этой динамикой: накопленные риски «ипотечного бума» 2020−2024 годов, ухудшение материального положения заемщиков или эффект январского ажиотажа перед ужесточением льготных программ? Эксперты в области банковского анализа, девелопмента и макроэкономики делятся своими оценками.
Сигнал возможного накопления рисков, но не кризис
Директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин считает, что пока сложно однозначно определить, является ли рост просрочки системным явлением. В развернутом комментарии он выделил несколько тревожных факторов. Во-первых, сказываются отложенные риски «ипотечного бума»: в 2020—2024 годах банки активно выдавали кредиты, часто не учитывая потенциальные экономические риски, а многие заемщики брали ипотеку на пределе долговой нагрузки, с минимальным или нулевым первоначальным взносом.
Во-вторых, население сегодня сталкивается с серьезным инфляционным давлением и сжатием реальных доходов. По его словам, даже небольшой рост расходов на ЖКУ, продукты или бензин может привести к срыву графика платежей.
В то же время эксперт видит и аргументы в пользу временного характера проблемы. С 1 июля 2025 года ЦБ ввел макропруденциальные лимиты, ограничивающие выдачу кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом. Кроме того, с 1 февраля 2026 года ужесточились условия по льготной ипотеке. Эксперт предполагает, что темпы роста просроченной задолженности в 2026 году могут замедлиться из-за сокращения объёмов рискованного кредитования.
Предприниматель и бизнес-консультант Максим Оганов также призывает не драматизировать. Он отметил, что сумма в 310,8 млрд рублей сама по себе не является прямым доказательством системного кризиса.
«Это сигнал о возможном накоплении рисков в отдельных сегментах кредитного портфеля», — подчеркнул Оганов.
По его мнению, текущая динамика отражает перегрев отдельных сегментов, но для вывода о масштабе явления нужна более детальная структура портфеля. Эксперт обратил внимание, что в периоды активного роста выдач часть заемщиков заходила с высокой долговой нагрузкой на фоне ожиданий роста цен, и теперь даже небольшие изменения в доходах ведут к ухудшению платежной дисциплины.
Ипотека остается качественной, но давление на заемщиков растет
Если сравнивать уровень просрочки по ипотеке с другими сегментами кредитования, то он исторически кратно ниже. По оценкам ЦБ по итогам 2025 года, доля плохих кредитов в ипотеке составила 1,7%, в автокредитовании — 3,8%, а в необеспеченном потребительском кредитовании — все 13%. Однако рост просрочки связан с факторами, которые не всегда зависят от качества самого продукта.
Кандидат экономических наук, отраслевой эксперт Ольга Горюкова связывает проблему с запредельными рыночными ставками. По ее словам, в 2024—2025 годах люди брали ипотеку под 27% годовых и выше в надежде быстро перекредитоваться после снижения ключевой ставки.
«По факту быстро перекредитоваться не получается, в том числе по причине, что банки не торопятся снижать ставки по рыночной ипотеке. Ряд банков совсем приостановил программы ипотечного рефинансирования», — пояснила она.
Если у клиента повышенная долговая нагрузка, рассчитывать на рефинансирование не приходится — банк откажет.
Соучредитель строительной компании Kronung Игнатий Найда смотрит на ситуацию более спокойно. Он напомнил, что общий ипотечный портфель в России превышает 18−19 трлн рублей, и доля просрочки держится на уровне 1,5−2% — это по-прежнему низкий показатель, особенно по сравнению с необеспеченными кредитами.
«Мы видим естественную реакцию на перегретый рынок прошлых лет. Когда такой объем кредитов выдается за короткое время, через год-два часть из них неизбежно начинает показывать просрочку. Это нормальная динамика для любого кредитного цикла», — заявил Найда.
Он также подчеркнул, что средний первоначальный взнос по ипотеке держится на уровне 20−30%, что создает серьезный буфер безопасности. При этом он признал, что январский всплеск выдач перед ужесточением льготных программ — это потенциальная зона риска, но не критичная, так как большинство кредитов оформлялось по льготным ставкам шесть-восемь процентов.
Структурное ухудшение: что будет дальше
Наиболее жесткую оценку дал ассистент кафедры гуманитарных наук Финансового университета при Правительстве РФ Ярослав Климов. Он заявил, что статистика марта 2026 года свидетельствует о структурном ухудшении качества обслуживания долга, а прирост просрочки на 4,7% за месяц и увеличение в 1,7 раза за год указывают на устойчивый тренд накопления токсичных активов.
«Впервые в истории сектора число проблемных кредитов превысило 100 тыс. единиц, а накопленная за три года динамика просрочки в 180% сопоставима с волатильностью периода становления рынка в середине 2000-х годов», — отметил Климов.
Тем не менее, Банк России сохраняет консервативный оптимизм: совокупный портфель около 20 трлн рублей удерживает долю просрочки на уровне 1,5%, что ниже пороговых значений системного кризиса. Критическим сценарием для регулятора станет достижение показателем 2−3% при одновременной ценовой коррекции на жилье. Климов особо выделил портфель января 2026 года объемом 430 млрд рублей:
«Учитывая предельную долговую нагрузку заемщиков этой волны, первая фаза дефолтов ожидается через 12−18 месяцев».
Если ЦБ своевременно не перейдет к циклу снижения ключевой ставки до 12−13%, объем проблемной задолженности рискует пробить отметку в 500 млрд рублей.
Василий Кутьин из Инго Банка добавил, что ключевым фактором станет динамика ключевой ставки. По его прогнозу, приемлемый уровень ставки в 12%, который способен запустить рыночные программы рефинансирования, мы увидим не раньше конца 2026 года или уже в первом квартале 2027 года. Также он подчеркнул, что банки предпочитают находить решение с заемщиками, чтобы избежать негативного развития ситуации, — реструктуризация и кредитные каникулы остаются действенными инструментами.
Рекордный объем просроченной ипотеки в 310,8 млрд рублей и 103,2 тыс. проблемных кредитов — это безусловный сигнал о накоплении уязвимостей. Однако пока большинство экспертов сходятся на том, что системного кризиса нет. Ипотечный портфель остается обеспеченным ликвидным залогом, а доля просрочки (около 1,5−2%) — управляемой.
Основные риски связаны с заемщиками, которые брали кредиты на пике ставок в 2023—2024 годах, а также с ажиотажной волной января 2026 года. Их способность обслуживать долги напрямую зависит от динамики доходов и возможности рефинансирования. Ближайшие 12−18 месяцев станут тестом на прочность для всего рынка.
Если Центробанк начнет постепенное снижение ключевой ставки и запустится механизм рефинансирования, «плохая» ипотека может стабилизироваться. В противном случае рекорд марта 2026 года рискует оказаться не пиком, а промежуточной точкой на пути к росту проблемной задолженности.
Ян Аллин
