В авторской колонке для TatCenter.ru Рузэль Насыбуллин, руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани, рассказывает, почему рынок недвижимости столицы Татарстана переживает бум микроквартир: от причин ажиотажа на студии площадью 15−18 кв. м — к реальным рискам незаконных перепланировок и «нарезок».

Он объясняет, как высокие цены и лимиты семейной ипотеки формируют новый портрет покупателя, стоит ли инвестировать в малогабаритное жилье при доходности 7,1% годовых, и чего ждать рынку после возможного введения регионального запрета на квартиры менее 28 «квадратов».

Рузэль Насыбуллин, руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани (фото предоставлено пресс-центром НФИ)

Рынок недвижимости переживает уникальную трансформацию: на фоне высоких ипотечных ставок и роста цен спрос смещается в сегмент компактного жилья. Казань стала одним из эпицентров этого тренда, где микроквартиры и студии буквально сметают с рынка, несмотря на все юридические и бытовые издержки.

В столице Татарстана спрос на малогабаритное жилье за последнее время приобрел черты «ажиотажа». Главная причина — недоступность ипотеки и высокие цены. При средней стоимости «квадрата», давно перевалившей за 200 тыс. рублей, покупка даже однокомнатной квартиры стандартного метража становится для многих неподъемной.

Покупатели, накопившие 4−5 млн рублей, готовы рассматривать объекты площадью 15−18 кв. м. Для одних это возможность приобрести свое и уйти от аренды, для других вариант сохранить сбережения и использовать его как актив.

Также на вторичном рынке появились предложения на такой спрос: так называемые «микроквартиры», созданные путем незаконной перепланировки обычных квартир. Владельцы делят 3х-4х комнатные квартиры на 4−5 микростудий с отдельными санузлами. Однако часто покупка такой доли — это юридический и технический риск, так как могут возникнуть требования от государства вернуть квартиру в исходное состояние.

На первичном рынке новостроек Казани пальма первенства принадлежит студиям, «однушкам» и «евродвушкам». Так по некоторым данным в декабре 2025 года доля двухкомнатных квартир в экспозиции составляла 43,5%, однокомнатных — 26,7%. Это ответ застройщиков на запрос покупателей, которые ищут варианты в рамках лимита по семейной ипотеке (6 млн рублей). Средний бюджет покупки в Казани — до 10 млн рублей, что соответствует студии или компактной «однушке».

Сдача малогабаритного жилья в аренду в Казани — бизнес рентабельный, но уже не такой сверхдоходный, как 2−3 года назад.

Имеются данные, что на начало 2026 года рынок аренды в Казани демонстрирует разнонаправленную динамику. С одной стороны, ставки на комнаты упали почти на 15% (до 12,4 тыс. рублей), так как арендаторы с низкими доходами переключаются на студии с личными удобствами. С другой стороны, спрос на квартиры до 32 кв. м остается стабильным. По итогам 2025 года:

фото: Дария Макеева/TatCenter.ru

Инвестиции в малогабаритку на вторичном рынке Казани окупаются примерно за 14 лет, что чуть выше среднероссийского показателя (12,6 года). Доходность при этом составляет около 7,1% годовых.

В целом же по России аренда компактных квартир дорожает быстрее остальных сегментов. За год ставки выросли на 3,6%, достигнув в среднем 40,2 тыс. рублей, при этом спрос увеличился на 15%.

Ситуация в Казани зеркально отражает общероссийские тенденции, но с ярко выраженной региональной спецификой.

Как многие знают, в Москве установлен «Золотой» запрет: столица живет по другим правилам. С августа 2024 года там действует запрет на строительство квартир менее 28 кв. м. За год предложение таких лотов рухнуло, а цены на оставшиеся «малогабаритки» взлетели на треть. Так сказать, Москва перешла в режим «распродажи остатков».

Очевидно, что текущая популярность малогабаритного жилья — явление временное и вызвано, в первую очередь, падением реальных доходов. Как только покупательская способность восстановится, спрос вернется к более просторному жилью, и владельцы «микрокрошек» рискуют столкнуться с падением ликвидности.

Также есть опасения, что опыт Москвы может быть распространен на регионы. Минстрой уже рекомендовал субъектам РФ не согласовывать проекты с квартирами площадью меньше 28 «квадратов». Если рекомендация станет указом, рынок новостроек будут ждать серьезные изменения.

Эксперты прогнозируют, что с началом делового сезона (апрель-май 2026 года) ставки аренды могут подскочить на 10−15%. Это связано с сезонным фактором и сохраняющимся высоким спросом на доступное жилье. Однако бума, подобного 2023 году, уже не будет. Арендаторы становятся избирательными, а сроки экспозиции квартир увеличиваются.

Инвестиции в малогабаритное жилье в Казани остаются надежным способом сохранения капитала, наряду с поступательным снижением ставок по депозитам. Однако покупателям стоит избегать сомнительных схем с перепланировками и делать ставку на легальные студии и компактные квартиры в локациях с хорошей транспортной доступностью.

По данным минфина республики, на начало февраля 2026 года консолидированные поступления от платных услуг, оказанных государственными и муниципальными учреждениями, достигли 2,16 млн рублей. Это на 245,9 млн рублей больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Основную часть средств — 1,48 млрд рублей — принесли государственные учреждения. На долю муниципальных пришлось 681,2 млн рублей.

Читайте также: «Планы Татарстана на 2026 год: что решили на коллегии Минэкономики РТ».