Ставка снизилась, а спрос вырос?
Осенью 2025 года ЦБ опустил ставку до 16,5%. Мы спросили у экспертов, насколько предыдущее снижение до 17% уже стимулировало спрос. Единодушное мнение: одного лишь факта снижения пока недостаточно.
Цифры привел Нияз Галиакбаров, заместитель руководителя Росреестра Татарстана. Ипотечный рынок Татарстана в 2025 году демонстрирует общий спад: за 9 месяцев зарегистрировано 46 300 ипотечных кредитов — на 43% меньше, чем за аналогичный период 2024 года. Однако с августа наметился рост: в августе — 7 800 сделок (против 7 648 годом ранее), в сентябре — более 6 300, что вдвое превышает показатели начала года. Особенно стабилен спрос на квартиры: около 3 тыс. ипотечных кредитов в месяц — почти на уровне прошлого года.
«Несмотря на общий спад, в отдельные месяцы наблюдаются оптимистичные тенденции, которые могут стать основой для дальнейшего роста», — отмечает Галиакбаров.
Позитивный толчок ощущается в смежных сегментах. Антон Игошин, коммерческий директор ГК «ТОЧНО» по РТ заметил, что снижение ставки оживляет рынок. Покупателям становится проще продать имеющееся жилье, чтобы приобрести новое.
«Сегодня мы ощущаем позитивные изменения: чем доступнее рыночная ставка, тем быстрее покупатель может продать свою квартиру в старом фонде и улучшить свои жилищные условия — приобрести лот в новостройке», — отвечает Игошин.
Объективной статистики по эффекту от снижения ставок пока нет. Для анализа нужно минимум три месяца. Застройщики фиксируют сезонный рост продаж, но он связан не только со ставкой, но и с акциями, традиционным осенним всплеском и переносом сделок на конец квартала.
«Снижение до 17% практически не повлияло на реальный спрос — рыночная ставка по ипотеке по-прежнему составляет 22−24%, что недоступно для большинства», — поясняет Андрей Савельев, вице-президент Гильдии риелторов РТ.
Банковские вклады перестали быть выгодными. После вычета налогов и инфляции реальная доходность составляет всего 7−9%. В недвижимости же капитализация лота на среднесрочной дистанции может быть в несколько раз выше. Как плюс, есть множество возможностей для пассивного дохода.
По данным ВЦИОМ и ДОМ. РФ, 51% россиян считают недвижимость основным способом вложения средств. Вклады выбрали лишь 16%.
«Пока „ключ“ выше 10−12%, стандартная ипотека будет мертва, особенно с нынешним уровнем цен на первичном рынке», — прямо говорит Наиль Галеев, директор СМУ-88.
Что будет со ставкой до конца года?
Отвечаем сразу, эксперты не ожидают резкого падения.
«Снижение до 10−12% в 2025 году маловероятно», — считает Игошин.
Глава Банка России Эльвира Набиуллина прямо заявила, что если дефицит бюджета вырастет, ЦБ не сможет снизить ставку. А дефицит уже вырос с плановых 1,17 трлн руб. в начале года до 5,7 трлн руб. к осени.
Инфляция вернулась после летнего замедления: в начале октября недельный рост цен ускорился до 0,21−0,23%. Несмотря на то, что с начала года накопленный показатель инфляции (4,72%) ниже прошлогодней (6,57%), годовой показатель остается высоким — 8,16%.
Снижение ставки на последнем заседании всего на 0,5% послужило сигналом, что скорого ее снижения не планируется. К концу года реалистичным выглядит уровень в 15−16%, считает Рузэль Насыбуллин, руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани.
«Ипотека под обещание» — решаем жилищный вопрос до рождения ребенка
«Мама, папа, а зачем вы меня родили?» — «Все просто, дочка, с тобой ипотека 6%». Эта шутка из соцсетей все чаще отражает реальность молодых семей. Многие пары откладывают рождение детей именно из-за отсутствия собственного жилья и неуверенности в завтрашнем дне.
На этом фоне появляются законодательные инициативы: предоставить льготную ипотеку под обещание родить ребенка в определенный срок. Может ли подход стать реальным инструментом помощи семьям или он утопичен? Мы спросили у экспертов.
На практике подобные схемы уже существуют.
«Если есть справка о беременности, банк совместно с застройщиком может выдать кредит по субсидированной ставке с расчетом на последующее рефинансирование по семейной ипотеке после рождения ребенка», — поясняет Рузэль Насыбуллин.
Он предупреждает: льготная ставка действует ограниченное время и обычно до предполагаемой даты родов. Если что-то пойдет не по плану, семья может остаться с рыночной ставкой и долгом без поддержки.
Андрей Савельев, считает, что такой инструмент облегчает финансовую нагрузку на семью, когда пара уже ждет ребенка. Во время беременности мать по традиции уходит в декрет, и все финансовое бремя ложится на отца:
«Особенно это ощутимо, когда молодая семья, после рождения ребенка, берет льготную ипотеку на строящееся жилье, платит кредит, при этом оплачивает аренду квартиры, да еще большие расходы на содержание ребенка, не говоря еще и про ремонт квартиры. А в данной программе, когда ребенок уже родится, семья будет проживать в готовой квартире».
Однако не все эксперты разделяют этот энтузиазм. Наиль Галеев называет такие инициативы «близорукими»: сначала хотели привязать ипотеку к регистрации, потом к количеству детей, теперь к обещанию родить. Запрос населения на помощь есть, но идеальным решением, по его мнению, стала бы ситуация на рынке, когда специальные программы лишь опция, а не необходимость, и с ним тяжело не согласится:
«Оптимальный вариант семейной ипотеки — когда рынок перестанет в ней нуждаться как в единственном драйвере продаж. Льготные ипотечные программы с господдержкой должны оставаться целевым инструментом помощи конкретным категориям, а не последней надеждой всего рынка. Поэтому предлагаю все-таки подумать шире и вернуть доступные инструменты для покупки жилья не какой-то отдельной категории, а всем».
Тем не менее спрос есть. По словам Антона Игошина около 10% обращений в отделы продаж — это запросы на ипотеку под 6% при условии рождения ребенка в ближайшие 6−12 месяцев.
Что покупают чаще? Эксперты о трендах Татарстана
Разбираемся, какие объекты недвижимости сегодня пользуются наибольшим спросом у покупателей в Республике.
Квартиры вне конкуренции
Рузэль Насыбуллин подтверждает, что исторически наибольшая доля покупок приходится на квартиры: «Квартира — это массовое жилье, простой и понятный актив как для жизни, так и для инвестиций».
Частные дома, напротив, — нишевый продукт: они чаще всего расположены за городом, где инфраструктура развита слабо. Спрос на ИЖС начал расти только после запуска льготных программ кредитования на строительство.
Где и что покупают в Казани
По данным Ильшата Гимаева, заместителя министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ, в ипотеку чаще всего берут однокомнатные и двухкомнатные квартиры в новостройках Казани — особенно в Ново-Савиновском, Приволжском и Советском районах. Районы выбирают за транспортную доступность и развитую инфраструктуру.
Вторичное жилье востребовано в Вахитовском и Московском районах, где покупатели ценят близость к центру и устоявшуюся среду. Однако в ипотечных сделках оно почти не участвует. Все просто, льготных программ для вторичного жилья практически нет.
«Вторичное жилье совершенно не пользуется спросом при ипотечном кредитовании», — подчеркивает Андрей Савельев, вице-президент Гильдии риелторов РТ. По его словам, сегодня в приоритете — новостройки эконом-класса, где важнее цена и комфорт ЖК, чем район.
Растет интерес к таунхаусам и домам в Лаишевском и Высокогорском районах. Это связано с государственной поддержкой ИЖС и стремлением к более комфортному формату жизни.
В регионах активны Набережные Челны, Альметьевск и Нижнекамск — там развиваются как первичный, так и вторичный рынки.
Аренда вместо ипотеки
Для многих ипотека остается недоступной, и они выбирают аренду.
«Рынок аренды находится на подъеме», — констатирует Савельев. Наиболее востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры. За два года ставки выросли на 30−50% в зависимости от района и ремонта.
Рост цен на аренду, по словам эксперта, напрямую связан с недоступностью ипотеки и притоком из других регионов, которые селятся именно в съемном жилье.
По состоянию на октябрь 2025 года средняя стоимость аренды в Казани составляет 39 тыс. рублей. При этом предложение выросло на 24% по сравнению с сентябрем, что привело к динамике цен: в Московском районе арендные ставки снизились на 7,3%, в Авиастроительном — выросли на 7,6%.
«Покупка недвижимости — это не батон в магазине!»
Стоит ли брать ипотеку сейчас или лучше подождать? Главный вопрос для многих. Ответ зависит от типа кредита, целей и доступа к госпрограммам. Эксперты сходятся в одном: ждать — рискованно, но и брать все подряд не нужно.
На вторичном рынке однозначно ждать. Как отмечает Андрей Савельев, ипотека сейчас существенно дороже аренды, а льготных программ почти нет. Но при этом «держать руку на пульсе»: как только ставки начнут падать, спрос рванет вверх, и цены последуют за ним.
«Главное — не проморгать этот момент. Рекомендую уже сейчас обратиться к специалисту с отложенным спросом, чтобы вовремя попасть в нужную точку», — Савельев.
На первичном рынке — если есть доступ к льготной ипотеке, то брать сейчас. Цены вниз не пойдут.
Льготная ипотека
Семейная ипотека остается главным инструментом. По словам Игошина, семья с одним ребенком при кредите 6 млн руб. на 30 лет платит 36 тыс. руб. в месяц.
«Сегодня это оптимальный вариант для двух работающих родителей со стабильным доходом», — говорит Антон Игошин.
Однако есть нюанс: осенью 2025 года Минфин предложил прогрессивную шкалу — 12% для семей с одним ребенком, 6% — с двумя, 4% — с тремя и более. Инициатива пока не принята, но если она будет реализована, платеж по тому же кредиту вырастет до 62 тыс. руб. Это почти уровень медианной зарплаты в Татарстане (61 тыс. руб.).
«Сейчас самое подходящее время для покупки жилья по семейной ипотеке», — подчеркивает эксперт.
Рыночная ипотека
При ставке в 17% рыночная ипотека сегодня составляет около 20% годовых. Платеж по кредиту в 6 млн руб. — 100 тыс. руб. в месяц. Для большинства это неподъемно.
Но при сумме 1−3 млн руб. платеж снижается до 17−50 тыс. руб. и становится доступным.
«Покупка квартиры — это фиксация ее стоимости сегодня и рост капитализации завтра. Это выгодная инвестиция», — напоминает Игошин.
Однако он же предупреждает: сегодня не стоит брать рыночную ипотеку на сумму более 4 млн руб. слишком высок риск, если ставки не упадут так быстро, как надеются заемщики.
Почему ждать не всегда разумно?
«Лучший день для покупки недвижимости был вчера — это закон рынка», — говорит Наиль Галеев.
Он напоминает: в отечественной истории не было случаев удешевления жилья. Даже во время кризисов наблюдались лишь периоды стагнации — и уже через 3−4 месяца цены компенсировали потери.
«Если есть финансовая возможность — не тяните. Вы фиксируете стоимость квартиры сегодня, а ставку можно будет рефинансировать завтра».
Рузэль Насыбуллин согласен:
«Купив недвижимость на падающем рынке — даже с высокой ставкой, — вы решаете жилищный вопрос раз и навсегда. А рефинансирование — это реальный инструмент, который уже работает».
Сколько жилья строится?
Как сообщил Ильшат Гимаев, в 2025 году планируется ввести 3 260,0 тыс.кв.м. жилья. Уже к 13 октября введено в эксплуатацию — 2 980,5 тыс.кв.м — 91,4% от плана.
А вот планы на ближайшие годы по согласованию с Минстроем РФ:
2026 год - 3 175,0 тыс.кв.м.;
2027 год – 3 390,0 тыс.кв.м.;
2028 год – 3 505,0 тыс.кв.м.;
2029 год – 3 720,0 тыс.кв.м.;
2030 год - 3 700,0 тыс.кв.м.
Как сказал Рузэль Насыбуллин: «Покупка недвижимости — это не батон в магазине, это сложная процедура, требующая участия специалистов рынка недвижимости. Из-за огромного количества нюансов, подводных камней, юридических и финансовых рисков мы рекомендуем не экономить, а обращаться к экспертам рынка. Как показывает практика, хороший специалист поможет вам сэкономить и нервы, и деньги».
Материал подготовлен по онлайн-конференции «Рынок недвижимости в эпоху перемен: ипотека, господдержка и то что важно в 2025 году».
Анастасия Сорокина
