Спрос на рыночную ипотеку в России вырос на 13,3% в сентябре 2025 года по сравнению с августом. Объем выдач по базовым (рыночным) программам приблизился к 60 млрд рублей, доля таких займов увеличилась до 21,4% (+1,7 п.п.). При этом доля льготных программ снизилась до 78,6% (-2,4 п.п.), несмотря на рост общего объема их выдач на 2,8% — до около 220 млрд рублей.

Наибольший прирост среди льготных программ показала IT-ипотека (+11%), а лидером по объему осталась «Семейная ипотека» — почти 187 млрд рублей. На фоне этих изменений особенно заметным становится дисбаланс между федеральными условиями льготных программ и региональной реальностью.

Если в Адыгее или Краснодарском крае «Семейная ипотека» покрывает значительную часть стоимости жилья и достигает доли более 85% в выдачах, то в таких экономически развитых регионах, как Татарстан, те же программы теряют востребованность. Причина — не в отсутствии спроса, а в несоответствии лимитов и цен на рынке, считает Рузэль Насыбуллин, руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани.

По его словам, одной из главных причин, по которой Татарстан не входит в число лидеров по использованию «Семейной ипотеки», является несоответствие федерального лимита в 6 млн рублей реальной стоимости жилья в регионе. При средней цене квартиры площадью 35−40 кв. м в 8−11 млн рублей средств хватает лишь на однокомнатную квартиру — вариант, который не отвечает потребностям семей с детьми.

«При средней цене квартиры площадью 35–40 кв. м в 8–11 млн рублей средств хватает лишь на однокомнатную квартиру — вариант, который не отвечает потребностям семей с детьми», Рузэль Насыбуллин

«Этого хватает лишь на покупку малогабаритной однокомнатной квартиры, что не отвечает потребностям семей с детьми. Это вынуждает заемщиков вносить значительные собственные средства, что малодоступно для многих семей», — отмечает Насыбуллин.

Из-за ограниченного выбора жилья, соответствующего и лимиту, и жизненным потребностям, спрос на программу в Татарстане оказывается ниже, чем в регионах, где установленного лимита достаточно для комфортной покупки. По мнению эксперта, разумным решением могла бы стать дифференциация лимита по регионам с учетом средней стоимости квадратного метра.

«Разумным предложением решения этой проблемы может послужить дифференциация лимита по регионам с учетом средней стоимости квадратного метра и количества детей в семье. Однако зависимость от количества детей может сделать ипотеку менее доступной для семей с одним ребенком».

Что касается IT-ипотеки, то в Татарстане она уступает по объемам «Семейной ипотеке», но при этом демонстрирует высокую динамику и стабильно входит в тройку лидеров среди всех регионов России по объемам выдачи. Программа становится важным инструментом для закрепления квалифицированных кадров в регионе, — считает Насыбуллин.

Вопрос о том, влияет ли развитие IT-кластеров в Казани и Набережных Челнах на спрос по IT-ипотеке и какие меры могли бы усилить ее востребованность в регионе, эксперт считает особенно актуальным. По его словам, развитие IT-кластеров в Татарстане безусловно создает потенциальную основу для спроса на эту программу, однако на сегодняшний день она сталкивается с рядом серьезных ограничений.

«Развитие IT в Татарстане создает долгосрочный кадровый потенциал, но без адресных мер потенциал IT-ипотеки в Татарстане будет оставаться нераскрытым».

фото: Антон Черныш/TatCenter.ru

Несмотря на наличие в республике крупного IT-сообщества, интерес к программе сдерживается несколькими факторами. Во-первых, после обновления правил в августе 2024 года IT-ипотека перестала действовать в Москве и Санкт-Петербурге, что создает сложности для сотрудников компаний, чьи головные офисы формально зарегистрированы в столицах, но которые фактически работают в регионах. «Что лишает специалистов мобильности и заставляет их отдавать предпочтение другим программам, например, семейной ипотеке», — подчеркивает Насыбуллин.

Кроме того, в городах-миллионниках, к которым относится Казань, для участия в программе требуется доход не менее 150 тыс. рублей в месяц. Особенно остро стоит проблема лимита кредита: с августа 2024 года он снижен до 9 млн рублей. При средней стоимости двухкомнатной квартиры в новостройке Казани в 12,8 млн рублей, а трехкомнатной — 16,1 млн рублей, этого хватает лишь на покупку однокомнатной квартиры (в среднем 9,8 млн рублей). «Это делает программу непривлекательной для семейных специалистов», — отмечает эксперт.

Рузэль Насыбуллин подчеркивает, что даже при растущем IT-секторе и высоком уровне квалификации местных кадров, действующие условия не позволяют программе раскрыть свой потенциал.

«Развитие IT в Татарстане создает долгосрочный кадровый потенциал, но без адресных мер, учитывающих специфику местного рынка недвижимости, потенциал IT-ипотеки в Татарстане будет оставаться нераскрытым».

Опрошенные TatCenter эксперты рынка недвижимости и финансового сектора комментируют ситуацию как переходный этап — от эпохи доступной ипотеки к периоду, когда главными драйверами становятся себестоимость и дефицит предложения.

Рост цен как следствие издержек

Эксперты сходятся во мнении, что текущее удорожание носит структурный характер. Директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин подчеркнул, что рост цен на десять процентов — это объективная инфляция, спровоцированная удорожанием стройматериалов. С начала 2026 года большинство позиций стройматериалов прибавили в цене 10−30%. Это связано с повышением НДС, высокими зарплатами и ростом затрат на логистику.

Кроме того, наблюдается удорожание услуг строительства и ремонта примерно на пять-десять процентов. Основатель Kronung Group Филипп Шраге заметил, что за последние три года финансовая нагрузка стала одной из самых крупных статей затрат, поэтому в ближайшие полгода он не ожидает обвала цен. Он спрогнозировал, что рынок перейдет к более спокойному росту в пределах пяти-восьми процентов в год, примерно на уровне инфляции или немного выше.

Парадокс текущей ситуации заключается в том, что при росте цен больше всего проигрывают не только покупатели, но и застройщики. Основатель агентства недвижимости София Любимова отметила, что рост ощущают в первую очередь покупатели массового сегмента, для которых даже небольшое увеличение стоимости существенно влияет на размер первоначального взноса.

При этом говорить о перегреве рынка сегодня не стоит: высокие ипотечные ставки сдерживают спрос, поэтому рынок развивается спокойнее.

Филипп Шраге отмечает следующее:

Продавцы вторичного жилья также оказываются в непростой позиции, так как частные продавцы не могут предложить рассрочки или субсидированные ставки, которыми конкурируют новостройки. Член Ассоциации Гильдии риелторов России, сертифицированный профессиональный брокер Юннеса Смердова добавила, что при сжатии спроса из-за дорогой ипотеки квартиры могут дольше находиться на рынке, а массового кризиса ждать не стоит — наиболее востребованные локации по-прежнему находят покупателей.

Стагнация вместо коррекции

Вопреки рыночным законам, сжатие спроса пока не приводит к обвальному снижению цен. Эксперты прогнозируют стагнацию с элементами точечных скидок. София Любимова считает, что основная конкуренция перейдет в плоскость скидок, акций, рассрочек и индивидуальных условий. Василий Кутьин упомянул, что сжатие спроса должно привести к снижению цен, но с лагом в два-четыре месяца, так как девелоперы будут стараться удерживать цены, чтобы компенсировать издержки.

Филипп Шраге также полагает, что говорить о массовом снижении стоимости квадратного метра оснований нет: отдельные скидки будут, но массовой коррекции не случится, поскольку девелоперы осторожнее запускают новые очереди и не стремятся увеличивать предложение любой ценой.

Рынок готового жилья в крупнейших городах России в 2026 году демонстрирует переходный этап. Рост на десять процентов обусловлен не спекулятивным спросом, а фундаментальным удорожанием строительства и логистики. В условиях высокой ключевой ставки и сокращения льготных программ платежеспособный спрос смещается, однако предпосылок для массового обвала цен нет из-за сбалансированного подхода девелоперов к выводу новых проектов.

Эксперты сходятся во мнении, что рынок ждет период стагнации и плавного роста в пределах инфляции, а основная борьба развернется за клиента через индивидуальные условия и качество жилья, а не через ценовые войны. Таким образом, текущая ситуация — это не кризис, а переформатирование рынка под новые экономические реалии.

Ян Аллин