По данным ЦБ, портфель проектного финансирования (ПФ) строительства жилья во II квартале 2025 года вырос на 8% — на 700 млрд рублей, до 9,3 трлн рублей. Прирост стал заметно выше, чем в предыдущем квартале (400 млрд рублей).
ПФ обеспечило около 60% общего прироста корпоративного кредитного портфеля за квартал. Задолженность застройщиков составляет 48% капитала банковского сектора.
Справка
Проектное финансирование — это кредиты банка застройщику, выдаваемые под строящийся жилой объект и обеспеченные деньгами дольщиков на эскроу-счетах. Такая система защищает покупателей, но создаёт риски для банков, если продажи замедляются.
Основные причины — увеличение выдач кредитов на фоне запуска новых проектов и снижение объёмов погашений из-за замедления ввода домов в эксплуатацию.
При этом объём запусков снизился на 22% в годовом сопоставлении — до 10,1 млн м².
Продажи снизились, но эскроу стабилен
Стоимость заключённых договоров долевого участия (ДДУ) во II квартале снизилась на 6%, до 1,3 трлн рублей. Однако поступления на счета эскроу сохранились на уровне I квартала — 1,1 трлн рублей.
По данным ЦБ, объём нераспроданной площади в строящихся проектах с открытыми продажами вырос до 53 млн м² (+1,4 млн м² за квартал).
Разница в 200 млрд рублей связана в основном с предоставлением рассрочек. При этом реальный объём рассрочных продаж ещё выше, поскольку часть поступлений на эскроу — это погашение ранее выданных рассрочек.
Ставки растут, но остаются низкими
Средневзвешенная ставка по портфелю ПФ выросла до 10,7% годовых (+0,4 п.п. за квартал), но остаётся почти в 2 раза ниже, чем средняя ставка по корпоративному портфелю (18,9%). Рост ставки обусловлен сокращением покрытия эскроу, а не изменением рыночных условий.
Эксперт: временная ликвидность и рост рисков
Как отмечает Рузэль Насыбуллин, руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани:
«Увеличение объемов проектного финансирования связано прежде всего с ростом строительной активности и замедлением ввода объектов, что временно поддерживает ликвидность застройщиков».
По его словам, риск связан с ростом рассрочек и снижением покрытия кредитов эскроу-средствами, что может привести к ужесточению условий кредитования как для застройщиков, так и для ипотечных заемщиков.
«В ближайшем будущем это может замедлить рост выдачи ипотечных кредитов, особенно в регионах с низкой распроданностью», — подчеркивает эксперт.
Однако снижение ключевой ставки ведёт к росту активности заемщиков и застройщиков, что частично компенсирует давление рисков, отмечает Насыбуллин.
Покрытие эскроу снизилось
Как следует из данных ЦБ, покрытие задолженности средствами на эскроу снизилось до 70,6% (было 72,4% в I квартале). По 6,7 трлн рублей задолженности — покрытие менее 100%, из них 3,6 трлн рублей — вообще не покрыты средствами дольщиков.
Банк России прорабатывает подход, при котором рассрочные продажи будут учитываться с дисконтом при формировании резервов, что может привести к дальнейшему росту ставок по ПФ.
Итог
Рост портфеля ПФ на 8% — результат взвешенной политики банков и застройщиков, но и сигнал о накоплении рисков:
замедление ввода,
рост рассрочек,
падение покрытия эскроу.
Как верно определяет эксперт, сейчас рынок находится в фазе временной ликвидности, но устойчивость системы будет зависеть от того, насколько быстро застройщики смогут выводить объекты в эксплуатацию и снижать зависимость от рассрочных схем.
