По данным ЦБ, портфель проектного финансирования (ПФ) строительства жилья во II квартале 2025 года вырос на 8% — на 700 млрд рублей, до 9,3 трлн рублей. Прирост стал заметно выше, чем в предыдущем квартале (400 млрд рублей).

ПФ обеспечило около 60% общего прироста корпоративного кредитного портфеля за квартал. Задолженность застройщиков составляет 48% капитала банковского сектора.

Основные причины — увеличение выдач кредитов на фоне запуска новых проектов и снижение объёмов погашений из-за замедления ввода домов в эксплуатацию.

При этом объём запусков снизился на 22% в годовом сопоставлении — до 10,1 млн м².

фото: Антон Черныш/TatCenter.ru

Продажи снизились, но эскроу стабилен
Стоимость заключённых договоров долевого участия (ДДУ) во II квартале снизилась на 6%, до 1,3 трлн рублей. Однако поступления на счета эскроу сохранились на уровне I квартала — 1,1 трлн рублей.

По данным ЦБ, объём нераспроданной площади в строящихся проектах с открытыми продажами вырос до 53 млн м² (+1,4 млн м² за квартал).

Разница в 200 млрд рублей связана в основном с предоставлением рассрочек. При этом реальный объём рассрочных продаж ещё выше, поскольку часть поступлений на эскроу — это погашение ранее выданных рассрочек.

Ставки растут, но остаются низкими
Средневзвешенная ставка по портфелю ПФ выросла до 10,7% годовых (+0,4 п.п. за квартал), но остаётся почти в 2 раза ниже, чем средняя ставка по корпоративному портфелю (18,9%). Рост ставки обусловлен сокращением покрытия эскроу, а не изменением рыночных условий.

фото: cbr.ru

Эксперт: временная ликвидность и рост рисков
Как отмечает Рузэль Насыбуллин, руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани:

По его словам, риск связан с ростом рассрочек и снижением покрытия кредитов эскроу-средствами, что может привести к ужесточению условий кредитования как для застройщиков, так и для ипотечных заемщиков.

Однако снижение ключевой ставки ведёт к росту активности заемщиков и застройщиков, что частично компенсирует давление рисков, отмечает Насыбуллин.

«В ближайшем будущем это может замедлить рост выдачи ипотечных кредитов, особенно в регионах с низкой распроданностью», — подчеркивает Рузэль Насыбуллин

Покрытие эскроу снизилось
Как следует из данных ЦБ, покрытие задолженности средствами на эскроу снизилось до 70,6% (было 72,4% в I квартале). По 6,7 трлн рублей задолженности — покрытие менее 100%, из них 3,6 трлн рублей — вообще не покрыты средствами дольщиков.

Банк России прорабатывает подход, при котором рассрочные продажи будут учитываться с дисконтом при формировании резервов, что может привести к дальнейшему росту ставок по ПФ.

Итог
Рост портфеля ПФ на 8% — результат взвешенной политики банков и застройщиков, но и сигнал о накоплении рисков:

Как верно определяет эксперт, сейчас рынок находится в фазе временной ликвидности, но устойчивость системы будет зависеть от того, насколько быстро застройщики смогут выводить объекты в эксплуатацию и снижать зависимость от рассрочных схем.

Опрошенные TatCenter эксперты рынка недвижимости и финансового сектора комментируют ситуацию как переходный этап — от эпохи доступной ипотеки к периоду, когда главными драйверами становятся себестоимость и дефицит предложения.

Рост цен как следствие издержек

Эксперты сходятся во мнении, что текущее удорожание носит структурный характер. Директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин подчеркнул, что рост цен на десять процентов — это объективная инфляция, спровоцированная удорожанием стройматериалов. С начала 2026 года большинство позиций стройматериалов прибавили в цене 10−30%. Это связано с повышением НДС, высокими зарплатами и ростом затрат на логистику.

Кроме того, наблюдается удорожание услуг строительства и ремонта примерно на пять-десять процентов. Основатель Kronung Group Филипп Шраге заметил, что за последние три года финансовая нагрузка стала одной из самых крупных статей затрат, поэтому в ближайшие полгода он не ожидает обвала цен. Он спрогнозировал, что рынок перейдет к более спокойному росту в пределах пяти-восьми процентов в год, примерно на уровне инфляции или немного выше.

Парадокс текущей ситуации заключается в том, что при росте цен больше всего проигрывают не только покупатели, но и застройщики. Основатель агентства недвижимости София Любимова отметила, что рост ощущают в первую очередь покупатели массового сегмента, для которых даже небольшое увеличение стоимости существенно влияет на размер первоначального взноса.

При этом говорить о перегреве рынка сегодня не стоит: высокие ипотечные ставки сдерживают спрос, поэтому рынок развивается спокойнее.

Филипп Шраге отмечает следующее:

Продавцы вторичного жилья также оказываются в непростой позиции, так как частные продавцы не могут предложить рассрочки или субсидированные ставки, которыми конкурируют новостройки. Член Ассоциации Гильдии риелторов России, сертифицированный профессиональный брокер Юннеса Смердова добавила, что при сжатии спроса из-за дорогой ипотеки квартиры могут дольше находиться на рынке, а массового кризиса ждать не стоит — наиболее востребованные локации по-прежнему находят покупателей.

Стагнация вместо коррекции

Вопреки рыночным законам, сжатие спроса пока не приводит к обвальному снижению цен. Эксперты прогнозируют стагнацию с элементами точечных скидок. София Любимова считает, что основная конкуренция перейдет в плоскость скидок, акций, рассрочек и индивидуальных условий. Василий Кутьин упомянул, что сжатие спроса должно привести к снижению цен, но с лагом в два-четыре месяца, так как девелоперы будут стараться удерживать цены, чтобы компенсировать издержки.

Филипп Шраге также полагает, что говорить о массовом снижении стоимости квадратного метра оснований нет: отдельные скидки будут, но массовой коррекции не случится, поскольку девелоперы осторожнее запускают новые очереди и не стремятся увеличивать предложение любой ценой.

Рынок готового жилья в крупнейших городах России в 2026 году демонстрирует переходный этап. Рост на десять процентов обусловлен не спекулятивным спросом, а фундаментальным удорожанием строительства и логистики. В условиях высокой ключевой ставки и сокращения льготных программ платежеспособный спрос смещается, однако предпосылок для массового обвала цен нет из-за сбалансированного подхода девелоперов к выводу новых проектов.

Эксперты сходятся во мнении, что рынок ждет период стагнации и плавного роста в пределах инфляции, а основная борьба развернется за клиента через индивидуальные условия и качество жилья, а не через ценовые войны. Таким образом, текущая ситуация — это не кризис, а переформатирование рынка под новые экономические реалии.

Ян Аллин