По данным ЦБ, портфель проектного финансирования (ПФ) строительства жилья во II квартале 2025 года вырос на 8% — на 700 млрд рублей, до 9,3 трлн рублей. Прирост стал заметно выше, чем в предыдущем квартале (400 млрд рублей).

ПФ обеспечило около 60% общего прироста корпоративного кредитного портфеля за квартал. Задолженность застройщиков составляет 48% капитала банковского сектора.

Основные причины — увеличение выдач кредитов на фоне запуска новых проектов и снижение объёмов погашений из-за замедления ввода домов в эксплуатацию.

При этом объём запусков снизился на 22% в годовом сопоставлении — до 10,1 млн м².

фото: Антон Черныш/TatCenter.ru

Продажи снизились, но эскроу стабилен
Стоимость заключённых договоров долевого участия (ДДУ) во II квартале снизилась на 6%, до 1,3 трлн рублей. Однако поступления на счета эскроу сохранились на уровне I квартала — 1,1 трлн рублей.

По данным ЦБ, объём нераспроданной площади в строящихся проектах с открытыми продажами вырос до 53 млн м² (+1,4 млн м² за квартал).

Разница в 200 млрд рублей связана в основном с предоставлением рассрочек. При этом реальный объём рассрочных продаж ещё выше, поскольку часть поступлений на эскроу — это погашение ранее выданных рассрочек.

Ставки растут, но остаются низкими
Средневзвешенная ставка по портфелю ПФ выросла до 10,7% годовых (+0,4 п.п. за квартал), но остаётся почти в 2 раза ниже, чем средняя ставка по корпоративному портфелю (18,9%). Рост ставки обусловлен сокращением покрытия эскроу, а не изменением рыночных условий.

фото: cbr.ru

Эксперт: временная ликвидность и рост рисков
Как отмечает Рузэль Насыбуллин, руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани:

По его словам, риск связан с ростом рассрочек и снижением покрытия кредитов эскроу-средствами, что может привести к ужесточению условий кредитования как для застройщиков, так и для ипотечных заемщиков.

Однако снижение ключевой ставки ведёт к росту активности заемщиков и застройщиков, что частично компенсирует давление рисков, отмечает Насыбуллин.

«В ближайшем будущем это может замедлить рост выдачи ипотечных кредитов, особенно в регионах с низкой распроданностью», — подчеркивает Рузэль Насыбуллин

Покрытие эскроу снизилось
Как следует из данных ЦБ, покрытие задолженности средствами на эскроу снизилось до 70,6% (было 72,4% в I квартале). По 6,7 трлн рублей задолженности — покрытие менее 100%, из них 3,6 трлн рублей — вообще не покрыты средствами дольщиков.

Банк России прорабатывает подход, при котором рассрочные продажи будут учитываться с дисконтом при формировании резервов, что может привести к дальнейшему росту ставок по ПФ.

Итог
Рост портфеля ПФ на 8% — результат взвешенной политики банков и застройщиков, но и сигнал о накоплении рисков:

Как верно определяет эксперт, сейчас рынок находится в фазе временной ликвидности, но устойчивость системы будет зависеть от того, насколько быстро застройщики смогут выводить объекты в эксплуатацию и снижать зависимость от рассрочных схем.

В преддверии новогодних праздников инвесторы вновь обращают внимание на сезонные закономерности фондового рынка. Исторически этот период часто сопровождался ростом котировок, однако в условиях высокой ключевой ставки и геополитической неопределенности повторение тенденции остается под вопросом. Инвестиционный консультант «ВТБ Мои Инвестиции» Валерий Андреев рассказал, какие факторы могут поддержать российский рынок акций в конце года и насколько оправданны ожидания.

Для российского рынка акций анализ новогодней сезонности не стоит ограничивать классическим Santa Claus Rally — пятью последними торговыми сессиями декабря и двумя первыми сессиями января. С учетом продолжительных новогодних каникул в России более показательным представляется период с 20 декабря по 10 января. Именно такой временной интервал позволяет лучше оценить динамику рынка на рубеже годов.

Согласно исследованию «Финуслуг», за последние 15 лет индекс Московской биржи на этом отрезке демонстрировал положительную динамику в 14 случаях из 15. Средняя доходность за рассматриваемый период составляла около 4%. Наиболее сильный результат был зафиксирован в сезоне 2020−2021 годов: индекс полной доходности прибавил 8,85%. Единственный отрицательный результат пришелся на сезон 2013−2014 годов, когда рынок снизился на 1,85%.

Одним из факторов, способных поддерживать рынок в конце года, выступает дивидендная политика российских компаний. Ожидание выплат привлекает внимание инвесторов к отдельным эмитентам, а поступающие акционерам средства могут частично возвращаться на фондовый рынок, создавая дополнительный спрос на акции. Особенно заметную роль здесь способны играть крупные компании с высокой капитализацией и существенными дивидендными выплатами. Например, «ЛУКОЙЛ» традиционно находится в центре внимания инвесторов благодаря масштабу бизнеса и значимости его дивидендных решений для российского рынка.

В декабре 2026 года дополнительный интерес к дивидендной тематике может поддержать ряд корпоративных событий. В частности, совет директоров «ЛУКОЙЛа» рекомендовал выплатить 535 рублей на одну обыкновенную акцию по итогам девяти месяцев 2026 года. Датой закрытия реестра предложено установить 9 декабря, а сами выплаты ожидаются в промежутке с 20 декабря по 10 января. «ЦИАН» также заявлял о планах провести еще одну дивидендную выплату до конца года. Возможные дивидендные решения «Мать и дитя» и «Ростелекома» также стоит учитывать в числе потенциальных корпоративных факторов, однако конкретные суммы и сроки выплат необходимо подтверждать по мере появления официальных рекомендаций и решений эмитентов.

иллюстрация TatCenter

Таким образом, историческая статистика выглядит весьма убедительно: положительная динамика наблюдалась примерно в 93% рассмотренных сезонов. Однако трактовать эту закономерность как гарантию роста было бы ошибкой. Сезонность — лишь один из факторов, влияющих на поведение инвесторов, и ее значение не следует переоценивать в условиях высокой неопределенности.

Помимо дивидендных событий, в пользу рынка могут сыграть дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики, снижение доходностей инструментов с фиксированной доходностью и улучшение геополитического фона. Более мягкая денежно-кредитная политика способна улучшить условия для оценки будущих денежных потоков компаний, хотя фактический эффект будет зависеть от инфляции, динамики прибыли и ожиданий участников рынка.

Поэтому исторические 93% — скорее аргумент в пользу того, чтобы не игнорировать новогоднюю сезонность, чем основание рассчитывать на безусловный рост котировок. В инвестиционных решениях статистические закономерности полезны прежде всего как дополнительный ориентир, который необходимо сопоставлять с текущей макроэкономической и геополитической ситуацией.

Тем не менее у новогоднего периода есть своя особенность: он традиционно связан не только с изменением инвестиционных ожиданий, но и с ощущением обновления. В этом году сочетание дивидендных событий, возможных изменений денежно-кредитной политики и внешних факторов создает несколько предпосылок для позитивной динамики. Оправдаются ли эти ожидания, покажут торги. Но хочется верить, что российский рынок сможет продолжить благоприятную историческую тенденцию и завершить очередной сезон в плюсе.