Еще четверть века назад ипотека в нашей стране была экзотикой. Все изменилось в 1998 году — тогда в России был принят закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ставший основой для запуска ипотечного кредитования в том виде, в котором мы его знаем сегодня. Это было время первых шагов и больших надежд.
В начале 2000-х рынок только формировался. Ипотеку могли себе позволить лишь немногие — ставки доходили до 20−25% годовых, а первоначальные взносы составляли до половины стоимости квартиры. При этом цены на квартиры были низкими относительно сегодняшнего дня. И заемщики, рискнувшие получить ипотечный кредит даже по таким условиям, остались в выигрыше.
Однако уже в середине 2000-х ситуация начала меняться: государство стало активным участником ипотечного процесса. Появилось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), позже — программы с господдержкой. Также этот период характеризуется бурным развитием: помимо классических кредитов на покупку квартиры был запущен такой продукт как кредит на разные цели под залог имеющейся недвижимости. Уже тогда многие заемщики поняли, что квартира — это актив, под который можно получить крупную сумму наличными и на эти деньги купить любую загородную недвижимость, сделать хороший ремонт, вложить в развитие бизнеса. Этот продукт пользуется большой популярностью и по сей день.
Чем еще интересны 2000-е? Ипотечные кредиты выдавались в разных валютах, по фиксированной и плавающей ставкам на выбор заемщиков. В то время банки осваивали новые инструменты рефинансирования и секьюритизации, когда под пул ипотечных кредитов (закладных) выпускаются ценные бумаги. Так, команда «Городского Ипотечного Банка» во главе с Николаем Шитовым, Русланом Исеевым и Игорем Жигуновым сделали первую трансграничную секьюритизацию среди частных банков в РФ.
После кризиса 2008 года ипотека стала восприниматься не как роскошь, а как реальный инструмент решения жилищного вопроса. Государство начало активно стимулировать субсидирование ставок на ипотечные кредиты — первопроходец кредит на квартиры с площадью более 50 кв.м. В то же время развивались и ипотечные продукты для военнослужащих в системе накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения от Росвоенипотеки. Банки начали конкурировать за клиентов и развивать продукты, системы анализа рисков, которые позволяют принимать быстрые решения по заявкам, опираясь на анализ данных о заемщиках.
Особого внимания заслуживает пандемийный 2020 год. Именно тогда была запущена льготная ипотека под 6% — шаг, который дал мощный толчок рынку. Люди, ранее не решавшиеся на покупку жилья, увидели шанс, и рынок первичной недвижимости показал опережающий рост, следом подтянувший за собой и рынок вторичного жилья и всю строительную отрасль в целом. Стоит сказать, что это время самых низких ставок по ипотеке в России за всю историю. Именно тогда появились новые продукты: ипотека с господдержкой и далее ипотека для семей с детьми, сельская, дальневосточная и арктическая ипотеки. Каждый продукт подразумевает свою аудиторию и задачи, для решения которых, осуществляется реализация данных программ государством.
Сегодня ипотека — это доступный и понятный инструмент покупки жилья и получения денег для миллионов россиян. В последние годы ипотечное кредитование перешло в онлайн формат. Почти все банки делают сделки в электронном виде, без длинных «очередей к окошку» и долгих ожиданий сроков регистрации. Активно практикуются экстерриториальные и межрегиональные сделки, когда продавец и покупатель могут находиться в разных городах и не собираться в одном месте для проведения сделки.
Что касается перспектив этого сегмента — будет происходить упрощение процессов и дальнейшая цифровизация.
Если затронуть развитие ипотечных продуктов: помимо классического и залогового кредитования появилась и сейчас активно развивается «консолидация долгов». Это новый для россиян продукт, когда можно получить крупную сумму денег по ставке классических ипотечных программ, погасить и объединить все имеющиеся долги по потребкредитам, кредитным картам и микрозаймам в иных банках. Клиент в дальнейшем вносит платеж в один банк, а низкая ставка и более длинный срок кредита позволяет сократить платежную нагрузку в разы. Особенно это актуально в периоды высокой ключевой ставки ЦБ РФ и соответственно высоких кредитных ставок.
Также хочется отметить текущие тенденции на рынке. Мы наблюдаем, что:
ипотечных заемщиков, желающих купить квартиру на вторичном рынке, ограниченное количество, ввиду высоких ставок и соответственно, высоких платежей по ипотечным кредитам;
продавцы недвижимости испытывают сложности с реализацией недвижимости, увеличиваются сроки экспозиции (сроки продажи), либо некоторые объекты вообще сложно продать;
покупатель рассчитывает на значительный торг (дисконт) от рыночной цены;
В связи с такими тенденциями, прорисовывается четкая динамика на увеличение доли кредитов под залог имущества за последние 3 года. Так, по данным Frank RG, доля нецелых кредитов в первом полугодии 2025 года составила 15,5% от общего объема кредитов наличными и это максимальный показатель с начала 2023 года. Банки охотнее выдают кредиты с обеспечением в форме залога: ставки привлекательнее и лимиты кредитования крупнее.
Специально для портала TatCenter, Рузэль Насыбуллин, руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани.
