Еще четверть века назад ипотека в нашей стране была экзотикой. Все изменилось в 1998 году — тогда в России был принят закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ставший основой для запуска ипотечного кредитования в том виде, в котором мы его знаем сегодня. Это было время первых шагов и больших надежд.

В начале 2000-х рынок только формировался. Ипотеку могли себе позволить лишь немногие — ставки доходили до 20−25% годовых, а первоначальные взносы составляли до половины стоимости квартиры. При этом цены на квартиры были низкими относительно сегодняшнего дня. И заемщики, рискнувшие получить ипотечный кредит даже по таким условиям, остались в выигрыше.

Однако уже в середине 2000-х ситуация начала меняться: государство стало активным участником ипотечного процесса. Появилось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), позже — программы с господдержкой. Также этот период характеризуется бурным развитием: помимо классических кредитов на покупку квартиры был запущен такой продукт как кредит на разные цели под залог имеющейся недвижимости. Уже тогда многие заемщики поняли, что квартира — это актив, под который можно получить крупную сумму наличными и на эти деньги купить любую загородную недвижимость, сделать хороший ремонт, вложить в развитие бизнеса. Этот продукт пользуется большой популярностью и по сей день.

фото: kzn.ru

Чем еще интересны 2000-е? Ипотечные кредиты выдавались в разных валютах, по фиксированной и плавающей ставкам на выбор заемщиков. В то время банки осваивали новые инструменты рефинансирования и секьюритизации, когда под пул ипотечных кредитов (закладных) выпускаются ценные бумаги. Так, команда «Городского Ипотечного Банка» во главе с Николаем Шитовым, Русланом Исеевым и Игорем Жигуновым сделали первую трансграничную секьюритизацию среди частных банков в РФ.

После кризиса 2008 года ипотека стала восприниматься не как роскошь, а как реальный инструмент решения жилищного вопроса. Государство начало активно стимулировать субсидирование ставок на ипотечные кредиты — первопроходец кредит на квартиры с площадью более 50 кв.м. В то же время развивались и ипотечные продукты для военнослужащих в системе накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения от Росвоенипотеки. Банки начали конкурировать за клиентов и развивать продукты, системы анализа рисков, которые позволяют принимать быстрые решения по заявкам, опираясь на анализ данных о заемщиках.

Особого внимания заслуживает пандемийный 2020 год. Именно тогда была запущена льготная ипотека под 6% — шаг, который дал мощный толчок рынку. Люди, ранее не решавшиеся на покупку жилья, увидели шанс, и рынок первичной недвижимости показал опережающий рост, следом подтянувший за собой и рынок вторичного жилья и всю строительную отрасль в целом. Стоит сказать, что это время самых низких ставок по ипотеке в России за всю историю. Именно тогда появились новые продукты: ипотека с господдержкой и далее ипотека для семей с детьми, сельская, дальневосточная и арктическая ипотеки. Каждый продукт подразумевает свою аудиторию и задачи, для решения которых, осуществляется реализация данных программ государством.

фото: kzn.ru

Сегодня ипотека — это доступный и понятный инструмент покупки жилья и получения денег для миллионов россиян. В последние годы ипотечное кредитование перешло в онлайн формат. Почти все банки делают сделки в электронном виде, без длинных «очередей к окошку» и долгих ожиданий сроков регистрации. Активно практикуются экстерриториальные и межрегиональные сделки, когда продавец и покупатель могут находиться в разных городах и не собираться в одном месте для проведения сделки.

Что касается перспектив этого сегмента — будет происходить упрощение процессов и дальнейшая цифровизация.

Если затронуть развитие ипотечных продуктов: помимо классического и залогового кредитования появилась и сейчас активно развивается «консолидация долгов». Это новый для россиян продукт, когда можно получить крупную сумму денег по ставке классических ипотечных программ, погасить и объединить все имеющиеся долги по потребкредитам, кредитным картам и микрозаймам в иных банках. Клиент в дальнейшем вносит платеж в один банк, а низкая ставка и более длинный срок кредита позволяет сократить платежную нагрузку в разы. Особенно это актуально в периоды высокой ключевой ставки ЦБ РФ и соответственно высоких кредитных ставок.

Также хочется отметить текущие тенденции на рынке. Мы наблюдаем, что:

В связи с такими тенденциями, прорисовывается четкая динамика на увеличение доли кредитов под залог имущества за последние 3 года. Так, по данным Frank RG, доля нецелых кредитов в первом полугодии 2025 года составила 15,5% от общего объема кредитов наличными и это максимальный показатель с начала 2023 года. Банки охотнее выдают кредиты с обеспечением в форме залога: ставки привлекательнее и лимиты кредитования крупнее.

Специально для портала TatCenter, Рузэль Насыбуллин, руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани.

Насыбуллин Рузэль Рамисович

Региональный директор по Республике Татарстан ООО ПКО «Реалист Ипотека»

В преддверии новогодних праздников инвесторы вновь обращают внимание на сезонные закономерности фондового рынка. Исторически этот период часто сопровождался ростом котировок, однако в условиях высокой ключевой ставки и геополитической неопределенности повторение тенденции остается под вопросом. Инвестиционный консультант «ВТБ Мои Инвестиции» Валерий Андреев рассказал, какие факторы могут поддержать российский рынок акций в конце года и насколько оправданны ожидания.

Для российского рынка акций анализ новогодней сезонности не стоит ограничивать классическим Santa Claus Rally — пятью последними торговыми сессиями декабря и двумя первыми сессиями января. С учетом продолжительных новогодних каникул в России более показательным представляется период с 20 декабря по 10 января. Именно такой временной интервал позволяет лучше оценить динамику рынка на рубеже годов.

Согласно исследованию «Финуслуг», за последние 15 лет индекс Московской биржи на этом отрезке демонстрировал положительную динамику в 14 случаях из 15. Средняя доходность за рассматриваемый период составляла около 4%. Наиболее сильный результат был зафиксирован в сезоне 2020−2021 годов: индекс полной доходности прибавил 8,85%. Единственный отрицательный результат пришелся на сезон 2013−2014 годов, когда рынок снизился на 1,85%.

Одним из факторов, способных поддерживать рынок в конце года, выступает дивидендная политика российских компаний. Ожидание выплат привлекает внимание инвесторов к отдельным эмитентам, а поступающие акционерам средства могут частично возвращаться на фондовый рынок, создавая дополнительный спрос на акции. Особенно заметную роль здесь способны играть крупные компании с высокой капитализацией и существенными дивидендными выплатами. Например, «ЛУКОЙЛ» традиционно находится в центре внимания инвесторов благодаря масштабу бизнеса и значимости его дивидендных решений для российского рынка.

В декабре 2026 года дополнительный интерес к дивидендной тематике может поддержать ряд корпоративных событий. В частности, совет директоров «ЛУКОЙЛа» рекомендовал выплатить 535 рублей на одну обыкновенную акцию по итогам девяти месяцев 2026 года. Датой закрытия реестра предложено установить 9 декабря, а сами выплаты ожидаются в промежутке с 20 декабря по 10 января. «ЦИАН» также заявлял о планах провести еще одну дивидендную выплату до конца года. Возможные дивидендные решения «Мать и дитя» и «Ростелекома» также стоит учитывать в числе потенциальных корпоративных факторов, однако конкретные суммы и сроки выплат необходимо подтверждать по мере появления официальных рекомендаций и решений эмитентов.

иллюстрация TatCenter

Таким образом, историческая статистика выглядит весьма убедительно: положительная динамика наблюдалась примерно в 93% рассмотренных сезонов. Однако трактовать эту закономерность как гарантию роста было бы ошибкой. Сезонность — лишь один из факторов, влияющих на поведение инвесторов, и ее значение не следует переоценивать в условиях высокой неопределенности.

Помимо дивидендных событий, в пользу рынка могут сыграть дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики, снижение доходностей инструментов с фиксированной доходностью и улучшение геополитического фона. Более мягкая денежно-кредитная политика способна улучшить условия для оценки будущих денежных потоков компаний, хотя фактический эффект будет зависеть от инфляции, динамики прибыли и ожиданий участников рынка.

Поэтому исторические 93% — скорее аргумент в пользу того, чтобы не игнорировать новогоднюю сезонность, чем основание рассчитывать на безусловный рост котировок. В инвестиционных решениях статистические закономерности полезны прежде всего как дополнительный ориентир, который необходимо сопоставлять с текущей макроэкономической и геополитической ситуацией.

Тем не менее у новогоднего периода есть своя особенность: он традиционно связан не только с изменением инвестиционных ожиданий, но и с ощущением обновления. В этом году сочетание дивидендных событий, возможных изменений денежно-кредитной политики и внешних факторов создает несколько предпосылок для позитивной динамики. Оправдаются ли эти ожидания, покажут торги. Но хочется верить, что российский рынок сможет продолжить благоприятную историческую тенденцию и завершить очередной сезон в плюсе.