Казанцам в 2025 году нужно зарабатывать не менее 105 тысяч рублей в месяц для получения рыночной ипотеки на среднестатистическое вторичное жилье, подсчитали в агентстве недвижимости «Этажи». По данным исполнительного директора компании Регины Дыдалиной, речь идет о приобретении квартиры площадью 30 «квадратов», по условиям ипотеки под 22% на срок 30 лет и с первым взносом 20% от стоимости. Больше зарабатывать при таких же вводных потребуется только жителям Москвы (от 198,5 тыс. рублей) и Санкт-Петербурга (от 126 тыс. рублей).

Еще больше нужно зарабатывать на ипотеку в новостройке: однокомнатная квартира площадью 36 «квадратов» по карману лишь жителям Казани с ежемесячным достатком от 207 тыс. рублей. При таких вводных и средней стоимости жилья 7,49 млн рублей, ежемесячная выплата составит 124,2 тыс. рублей.

Что влияет на ужесточение условий выдачи ипотеки

Недостаточный и нестабильный заработок — одна из ключевых причин отказа в выдаче ипотеки. В зоне риска — сотрудники с неофициальной зарплатой, фрилансеры и самозанятые без подтвержденной налоговой истории. На начало апреля доля отказов по ипотечным заявкам в Татарстане составила 56,6%. По этому показателю республика занимает шестое место в РФ. Кроме того, банки могут отказать заемщикам в выдаче ипотеки по причине долгов и уже имеющихся кредитов.

Избирательность банков при выдаче ипотечных кредитов связана также с общим ростом просроченной задолженности заемщиков в этом сегменте. По данным ЦБ, общая сумма просрочки россиян составляет 100,6 млрд рублей.

Регулятор связывает такое положение дел с «вызреванием» поколений кредитов, выданных в конце 2023-го и начале 2024-го по массовой льготной ипотечной программе. Спрос был вызван анонсами возможного ужесточения условий по госпрограммам.

Эксперты считают, что оформившие ипотеку в 2023—2024 годах россияне ожидали снижение ключевой ставки и рефинансирование, но ее планомерный рост в течение всего 2024 года до рекордных значений заставил многих заемщиков «выходить в просрочку».

В списке должников числятся и жители Татарстана. Республика находится на втором месте по темпам роста просроченных платежей в ПФО и общей сумме задолженности, которая на 1 января 2025 года составила 2,7 млрд рублей. Пока что доля просрочки невелика и составляет 0,34% при общем ипотечном портфеле в регионе более 798,9 млрд рублей.

Объем продаж ипотеки в РФ сократился на 42%

На начало апреля основным драйвером ипотечного рынка остается господдержка — доля льготных программ увеличивалась в течение всего первого квартала 2025-го. По данным банка ВТБ, в марте на льготные программы пришлось около 80% от общего объема выдач. Самой популярной программой остается семейная ипотека, по которой было оформлено 7 из 10 кредитов.

Вероятно, тренд сохранится: с апреля в России расширили действие семейной ипотеки. Как пояснил руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани Рузэль Насыбуллин, основным нововведением, которое будет действовать до 30 июня текущего года, стала возможность приобрести квартиру на вторичном рынке, но только в городах из перечня.

Руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани Рузэль Насыбуллин

В целом, по предварительной оценке, в марте 2025 года банки выдали ипотеку примерно на 255 млрд рублей. Это лучший результат первого квартала (+16% к февралю), однако на 42% ниже, чем в марте 2024-го. В целом за первые три месяца 2025 года объем общероссийских продаж ипотеки составил около 606 млрд рублей, снижение год к году составило 42%.

Начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин назвал первый квартал текущего года сложным для ипотечного рынка. По его словам, спрос сдерживали высокие ставки по рыночным программам, что закономерно сокращает объемы продаж год к году.

«И хотя на рынке произошло некоторое снижение ставок, они по-прежнему существенно ограничивают возможности потенциальных заемщиков, из-за чего многие россияне предпочитают дождаться более выгодных условий», — заключил эксперт.

Ксения Долгова

Насыбуллин Рузэль Рамисович

Региональный директор-руководитель ипотечного центра г. Казани ООО «ПКО "Национальная Фабрика Ипотеки"» (бренд "Ипотека 24")

Опрошенные TatCenter эксперты рынка недвижимости и финансового сектора комментируют ситуацию как переходный этап — от эпохи доступной ипотеки к периоду, когда главными драйверами становятся себестоимость и дефицит предложения.

Рост цен как следствие издержек

Эксперты сходятся во мнении, что текущее удорожание носит структурный характер. Директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин подчеркнул, что рост цен на десять процентов — это объективная инфляция, спровоцированная удорожанием стройматериалов. С начала 2026 года большинство позиций стройматериалов прибавили в цене 10−30%. Это связано с повышением НДС, высокими зарплатами и ростом затрат на логистику.

Кроме того, наблюдается удорожание услуг строительства и ремонта примерно на пять-десять процентов. Основатель Kronung Group Филипп Шраге заметил, что за последние три года финансовая нагрузка стала одной из самых крупных статей затрат, поэтому в ближайшие полгода он не ожидает обвала цен. Он спрогнозировал, что рынок перейдет к более спокойному росту в пределах пяти-восьми процентов в год, примерно на уровне инфляции или немного выше.

Парадокс текущей ситуации заключается в том, что при росте цен больше всего проигрывают не только покупатели, но и застройщики. Основатель агентства недвижимости София Любимова отметила, что рост ощущают в первую очередь покупатели массового сегмента, для которых даже небольшое увеличение стоимости существенно влияет на размер первоначального взноса.

При этом говорить о перегреве рынка сегодня не стоит: высокие ипотечные ставки сдерживают спрос, поэтому рынок развивается спокойнее.

Филипп Шраге отмечает следующее:

Продавцы вторичного жилья также оказываются в непростой позиции, так как частные продавцы не могут предложить рассрочки или субсидированные ставки, которыми конкурируют новостройки. Член Ассоциации Гильдии риелторов России, сертифицированный профессиональный брокер Юннеса Смердова добавила, что при сжатии спроса из-за дорогой ипотеки квартиры могут дольше находиться на рынке, а массового кризиса ждать не стоит — наиболее востребованные локации по-прежнему находят покупателей.

Стагнация вместо коррекции

Вопреки рыночным законам, сжатие спроса пока не приводит к обвальному снижению цен. Эксперты прогнозируют стагнацию с элементами точечных скидок. София Любимова считает, что основная конкуренция перейдет в плоскость скидок, акций, рассрочек и индивидуальных условий. Василий Кутьин упомянул, что сжатие спроса должно привести к снижению цен, но с лагом в два-четыре месяца, так как девелоперы будут стараться удерживать цены, чтобы компенсировать издержки.

Филипп Шраге также полагает, что говорить о массовом снижении стоимости квадратного метра оснований нет: отдельные скидки будут, но массовой коррекции не случится, поскольку девелоперы осторожнее запускают новые очереди и не стремятся увеличивать предложение любой ценой.

Рынок готового жилья в крупнейших городах России в 2026 году демонстрирует переходный этап. Рост на десять процентов обусловлен не спекулятивным спросом, а фундаментальным удорожанием строительства и логистики. В условиях высокой ключевой ставки и сокращения льготных программ платежеспособный спрос смещается, однако предпосылок для массового обвала цен нет из-за сбалансированного подхода девелоперов к выводу новых проектов.

Эксперты сходятся во мнении, что рынок ждет период стагнации и плавного роста в пределах инфляции, а основная борьба развернется за клиента через индивидуальные условия и качество жилья, а не через ценовые войны. Таким образом, текущая ситуация — это не кризис, а переформатирование рынка под новые экономические реалии.

Ян Аллин