1 июля 2024 года в России завершается массовая льготная ипотека с господдержкой. Уже сейчас можно сделать определенные выводы по итогам работы программы и оценить перспективы рынка для будущих ипотечных заемщиков. Большинство банков предупредили клиентов о прекращении приема заявок на льготные программы по ставке 8%. Какие-то банки оградились высоким первоначальным взносом от 60%. Помогла ли льготная ипотека рынку и к чему готовиться тем, кто планирует покупать квартиру? Давайте разбираться.
Как все начиналось
Государственная программа льготной ипотеки стартовала в России 17 апреля 2020 года как реакция на коронавирусную эпидемию и простои экономики. В тот момент было четкое понимание об острой необходимости стимулирования экономики, поскольку видения картины будущего не было. Программа была доступна абсолютно каждому заемщику, имеющему возможность обслуживать кредит, и набрала огромную популярность. При этом государству программа обходилась недешево. Так, в 2023 году субсидирование процентных ставок стоило бюджету более 113 млрд рублей, и только за 1 квартал 2024-го — почти 111 млрд рублей.
Льготная ипотека: реальная экономия или миф?
Предположим, что в России не было льготных ипотечных программ, и рынок недвижимости корректировался в темпах инфляции. По нашим оценкам, с 2020 года рост должен был составить около 40%. То есть квартира площадью 35 кв. м по ценам 2020 года могла бы стоить: 91 000 руб./кв. м + 40% = 4,5 млн рублей.
В реальности льготная ипотека спровоцировала рост цен до 200 000 рублей за кв. метр, и вся квартира обойдется в 7 млн рублей. Это средняя стоимость в Казани, безусловно, есть объекты, которые подорожали значительнее. К примеру, если оценить текущую ситуацию на рынке стройки и вторичном рынке, можно рассмотреть два предложения:
Однокомнатная квартира в новостройке площадью 35,5 кв. м, срок сдачи 4 кв. 2024 г., без отделки стоит 12,3 млн рублей. Первый взнос составляет 30%, сумма кредита - 8,6 млн рублей, платеж по ставке 8% – около 83000 рублей. Общая стоимость квартиры с учетом будущих процентов – 18,5 млн рублей.
Однокомнатная квартира на вторичном рынке в доме через дорогу, 35,8 кв. м, с базовым ремонтом, готовая к проживанию или сдаче в аренду (арендная ставка около 30000 руб./месяц) стоит 6,15 млн рублей. Первый взнос составляет 30%, сумма кредита – 4,3 млн рублей, платеж по ставке 19% – 72000 рублей. И в перспективе снижения ключевой ставки на горизонте одного года и осуществлением рефинансирования кредита, к примеру, по ставке 12%, платеж составит 51000 рублей. Также важно учесть тот факт, что квартиру уже с первого месяца владения можно сдавать или проживать в ней самостоятельно без расходов на аренду или с экономией на платеже.
Альтернатива льготной ипотеке
Коррекция программ с господдержкой не уберет с рынка полностью льготные кредиты, поскольку на ипотеку с господдержкой приходилось менее половины льготных выдач. И в целом, заемщики также пользуются другими видами кредитования, такими как залог имеющейся недвижимости.
Альтернативные виды кредитования позволяют использовать недвижимость как актив и получать крупные суммы денег по ипотечным ставкам на различные цели, в числе которых:
строительство дачи/дома,
покупка участка,
ремонт и благоустройство,
открытие и развитие бизнеса,
дорогостоящее лечение,
обучение.
Завершение «народной программы»: что будет дальше
По итогам 2024 года объем выдачи ипотеки может сократиться на 30%, а рынок недвижимости вернуться к показателям 2022 года. Уровень продажи в таком случае позволит застройщикам нормально существовать. И учитывая рост стоимости стройматериалов и стоимость проектного финансирования (исходя из ключевой ставки ЦБ + 3%), не позволит девелоперам снижать цены на квартиры в реализуемых проектах.
Тогда после 1 июля 2024-го на рынке жилой недвижимости сформируется следующая ситуация:
массовых ипотечных выдач не будет, так как завершилась льготная ипотека с господдержкой;
доступность жилья остается низкой, так как льготная ипотека существенно взвинтила цены;
цены на квартиры не снижаются, а остаются на прежнем уровне;
сохраняется высокий разрыв в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке недвижимости.
Рузэль Насыбуллин
руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани
специально для TatCenter
