1 июля 2024 года в России завершается массовая льготная ипотека с господдержкой. Уже сейчас можно сделать определенные выводы по итогам работы программы и оценить перспективы рынка для будущих ипотечных заемщиков. Большинство банков предупредили клиентов о прекращении приема заявок на льготные программы по ставке 8%. Какие-то банки оградились высоким первоначальным взносом от 60%. Помогла ли льготная ипотека рынку и к чему готовиться тем, кто планирует покупать квартиру? Давайте разбираться.

Как все начиналось

Государственная программа льготной ипотеки стартовала в России 17 апреля 2020 года как реакция на коронавирусную эпидемию и простои экономики. В тот момент было четкое понимание об острой необходимости стимулирования экономики, поскольку видения картины будущего не было. Программа была доступна абсолютно каждому заемщику, имеющему возможность обслуживать кредит, и набрала огромную популярность. При этом государству программа обходилась недешево. Так, в 2023 году субсидирование процентных ставок стоило бюджету более 113 млрд рублей, и только за 1 квартал 2024-го — почти 111 млрд рублей.

Льготная ипотека: реальная экономия или миф?

Предположим, что в России не было льготных ипотечных программ, и рынок недвижимости корректировался в темпах инфляции. По нашим оценкам, с 2020 года рост должен был составить около 40%. То есть квартира площадью 35 кв. м по ценам 2020 года могла бы стоить: 91 000 руб./кв. м + 40% = 4,5 млн рублей.

В реальности льготная ипотека спровоцировала рост цен до 200 000 рублей за кв. метр, и вся квартира обойдется в 7 млн рублей. Это средняя стоимость в Казани, безусловно, есть объекты, которые подорожали значительнее. К примеру, если оценить текущую ситуацию на рынке стройки и вторичном рынке, можно рассмотреть два предложения:

Альтернатива льготной ипотеке

Коррекция программ с господдержкой не уберет с рынка полностью льготные кредиты, поскольку на ипотеку с господдержкой приходилось менее половины льготных выдач. И в целом, заемщики также пользуются другими видами кредитования, такими как залог имеющейся недвижимости.

Альтернативные виды кредитования позволяют использовать недвижимость как актив и получать крупные суммы денег по ипотечным ставкам на различные цели, в числе которых:

Завершение «народной программы»: что будет дальше

По итогам 2024 года объем выдачи ипотеки может сократиться на 30%, а рынок недвижимости вернуться к показателям 2022 года. Уровень продажи в таком случае позволит застройщикам нормально существовать. И учитывая рост стоимости стройматериалов и стоимость проектного финансирования (исходя из ключевой ставки ЦБ + 3%), не позволит девелоперам снижать цены на квартиры в реализуемых проектах.

Тогда после 1 июля 2024-го на рынке жилой недвижимости сформируется следующая ситуация:

Рузэль Насыбуллин
руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани
специально для TatCenter

В 2026 году вступают в силу важные изменения в законодательстве, которые затронут ключевые аспекты ведения бизнеса в России. Среди них — перестройка налоговой системы, дальнейшее развитие регулирования финансовых рынков, включая ПИФ и эскроу-счета, новые условия кредитования МСБ, изменения в сфере недвижимости, связанные с нововведениями в налоговой политике, ипотечном кредитовании, строительстве и технологиях.

По данным Банка России, в октябре 2025 года индикатор бизнес-климата составил 2,6 пункта против 1,2 пункта в сентябре. Базовая инфляция ускорилась до 4,7%, а темпы экономической активности продолжили снижаться. Ключевая ставка остается на высоком уровне, что сдерживает инвестиционную активность и делает заемные средства дорогими.

Эти и другие инфоповоды станут серьезным испытанием для компаний, особенно в условиях сложной геополитической и макроэкономической обстановки. Успешная адаптация потребует от предпринимателей не только четкого понимания новых правил, но и стратегического пересмотра бизнес-моделей, управления рисками, изменения подходов взаимодействия с государством и клиентами.

16 декабря в рамках онлайн-конференции эксперты в сфере экономики и бизнеса обсудят текущую экономическую ситуацию, перспективу развития предпринимательства и существующие меры поддержки государства — альтернативные источники поддержки бизнеса.

Эксперты конференции

Абдулганиев Фарид Султанович

Уполномоченный при главе (раисе) РТ по защите прав предпринимателей - помощник раиса РТ

Игорь Кох

Экономист, доктор наук, Институт управления, экономики и финансов КФУ

Вадим Ложкин

Директор ПДО Татарстан Инвестиционного Банка «Синара»

Азат Назмеев

Директор проектов «ГК ТОЧНО» по Республике Татарстан

Вадим Хоменко

президент Экономического общества РТ, руководитель регионального отделения Петровской академии наук и искусств, доктор экономических наук, профессор КФУ, член-корреспондент АН РТ

Трансляция конференции