На стоимость жилья сейчас сильнее всего влияет ключевая ставка — все строительство сегодня идет с проектным финансированием и применением эскроу-счетов.

Эскроу: надо каким-то образом компенсировать потери

Застройщик берет в банке кредит на строительство по схеме «ключевая ставка +3%». Эта ставка плавающая и может снижаться в зависимости от динамики наполнения эскроу-счетов. Однако, если девелопер быстро все проедает, то через некоторое время платежи банку вырастут и оставшийся период — до ввода дома в эксплуатацию — застройщик платит повышенные проценты.

Наиль Галеев: Цены на рынке жилой недвижимости завязаны на кредитных отношениях с банками

Теперь надо вспомнить, что механизм эскроу-счетов работает так, что застройщик не может получить доступ к деньгам, пока не введет дом в эксплуатацию. В зависимости от масштаба проекта это где-то от двух до четырех лет. Все это время деньги никак не защищены от инфляции и обесцениваются. То есть надо каким-то образом компенсировать и эти потери.

Это очень упрощенная схема, без учета ряда факторов, которые тоже накидывают так или иначе несколько процентов.

В итоге текущая политика ЦБ с высоким «ключом», направленная на снижение уровня инфляции, разгоняет стоимость квадратного метра.

Рынок недвижимости сегодня полностью завязан на кредитных отношениях с банками, других механизмов финансирования строительства просто нет. Поэтому чем меньше у покупателей доступных ипотечных продуктов, тем дороже становится жилье.

Эскроу-счета VS спецсчета под гарантии субъектов

Проектное финансирование и эскроу-счета — отличный инструмент для защиты от недобросовестных застройщиков. Он доказал свою эффективность, но в условиях высокой ключевой ставки и отсутствия альтернативы банковского участия в строительстве обслуживание кредитов становится неподъемной ношей для рынка.

В плюсе только банки — история с комиссиями за льготную ипотеку доказала, что они своей прибыли точно не упустят. А покупатели и строители испытывают огромное давление, зачастую не понимая, за что они платят такие деньги.

Отличное решение предложил в конце 2023 года раис РТ Рустам Минниханов, выступая на заседании Госсовета РФ. Его идея заключается в том, чтобы дать регионам право выбирать, какой моделью пользоваться при строительстве жилья: эскроу-счета либо спецсчета под гарантии субъектов.

При втором варианте деньги дольщиков размещаются не в банках, а на спецсчетах казначейства, и ключевым условием для застройщика вместо выплаты процентов банкам станет участие в строительстве или реконструкции социальных объектов: школ или детских садов.

В этом случае выиграют все. Жители и регионы получат соцобъекты здесь и сейчас, без нагрузки на бюджет, сохранив гарантии завершения строительства; а застройщики — более гибкие финансовые инструменты для продолжения работы.

Наиль Галеев
директор СМУ-88
специально для TatCenter

Банк может отказать в кредите даже при стабильном доходе и отсутствии просрочек. Причиной могут стать высокая долговая нагрузка, сведения в кредитной истории или внутренние требования финансовой организации.

TatCenter рассказывает, как проверить кредитную историю и повысить шансы на получение займа.

Что такое кредитная история и чем она отличается от рейтинга

Кредитная история содержит сведения о действующих и погашенных кредитах, займах, задолженностях, просрочках и заявках на кредитование. Информацию передают банки, микрофинансовые организации и другие кредиторы в бюро кредитных историй (БКИ). Данные одного человека могут храниться сразу в нескольких бюро.

На их основе БКИ рассчитывают индивидуальный кредитный рейтинг по шкале от 1 до 999 баллов. Чем выше показатель, тем благоприятнее оценка заемщика. При этом рейтинги разных бюро могут различаться.

Кредитная история отражает финансовые обязательства человека, а рейтинг — их числовую оценку. Даже высокий балл не гарантирует одобрения: банк дополнительно учитывает доходы, действующие долги и собственные требования.

Почему банк может отказать в кредите

Одна из основных причин — высокая долговая нагрузка. Для ее оценки банки используют показатель долговой нагрузки (ПДН) — соотношение ежемесячных платежей по кредитам и дохода заемщика.

Например, при зарплате 80 тыс. рублей человек выплачивает по кредитам 35 тыс. рублей. Если новый заем потребует еще 15 тыс. рублей, общие платежи составят 50 тыс. рублей, или 62,5% дохода.

Даже без просрочек такая нагрузка может стать препятствием для получения кредита.

Банк также учитывает стабильность и подтверждение доходов, действующие кредитные лимиты и условия нового займа. Поэтому иногда для одобрения важнее сократить долги, чем повысить кредитный рейтинг.

Как бесплатно проверить кредитную историю

Шаг 1. Узнайте, в каких БКИ хранятся данные.

Через Госуслуги запросите сведения из Центрального каталога кредитных историй Банка России. В ответе будет указан перечень бюро.

Шаг 2. Получите кредитные отчеты.

Обратитесь в каждое БКИ из списка. Бесплатно получить отчет можно дважды в календарном году в каждом бюро, на бумаге — не более одного раза.

Шаг 3. Проверьте информацию.

Убедитесь, что погашенные кредиты закрыты, суммы задолженности указаны верно, а неизвестных займов и ошибочных просрочек нет.

Самостоятельная проверка кредитной истории не ухудшает рейтинг.

6 способов улучшить кредитную историю и повысить шансы на одобрение

Быстро изменить кредитную историю невозможно, но последовательные действия помогают улучшить оценку заемщика.

Урегулируйте действующие просрочки. Если погасить задолженность сразу невозможно, обсудите с кредитором реструктуризацию. При этом информация о прошлых нарушениях не исчезнет после выплаты долга.

Своевременное погашение кредитов формирует положительную платежную историю. Даже после прежних просрочек регулярные платежи могут постепенно улучшить оценку заемщика.

По возможности сократите задолженность перед новой заявкой. Но не направляйте на досрочное погашение все накопления, оставляя себя без средств на обязательные расходы.

Даже неиспользуемые лимиты по кредитным картам могут учитываться при оценке долговой нагрузки. При необходимости их можно уменьшить или закрыть ненужные карты. Делать это со всеми кредитками необязательно.

Сведения об обращениях и отказах могут попадать в кредитную историю. Некоторые банки расценивают частые заявки как дополнительный риск. После нескольких отказов лучше сначала разобраться в причинах.

Недостоверные сведения можно бесплатно оспорить через БКИ или кредитора. Бюро рассматривает заявление в течение 20 рабочих дней, кредитор при непосредственном обращении — в течение 10 рабочих дней.

К заявлению желательно приложить подтверждающие документы: справку о закрытии кредита, выписку или платежные документы. Отказ в исправлении недостоверных сведений можно оспорить в суде.

Стоит ли брать небольшой кредит ради улучшения истории

Своевременное погашение небольшого кредита или задолженности по кредитной карте может сформировать положительные записи в кредитной истории.

Однако оформлять новый заем исключительно ради повышения рейтинга рискованно: он увеличивает долговую нагрузку, а просрочка способна ухудшить ситуацию.

Особенно осторожно стоит относиться к предложениям микрофинансовых организаций о займах для «восстановления кредитной истории». Они могут дорого обходиться и не гарантируют одобрения будущих кредитов.

Через сколько лет удаляются сведения из кредитной истории

Записи о кредитных сделках хранятся семь лет со дня последнего изменения информации в каждой отдельной записи.

Погашение задолженности не приводит к немедленному удалению сведений о просрочках. Однако ждать семь лет для получения нового кредита необязательно: банк учитывает давность нарушений, последующие платежи и текущее финансовое положение заемщика.

Частые вопросы о кредитной истории

Если никогда не брал кредит, история будет хорошей?

Не обязательно. Без кредитной истории банку сложнее оценить платежную дисциплину человека. Это не означает плохую историю, но может затруднить получение займа.

Влияет ли досрочное погашение на кредитную историю?

Само по себе досрочное погашение не ухудшает кредитную историю. Его влияние на рейтинг зависит от модели конкретного БКИ.

Можно ли получить кредит после серьезных просрочек?

Да. Банк учитывает давность и продолжительность нарушений, последующие платежи и финансовое положение заемщика. Однако одобрение не гарантировано.

Можно ли удалить плохую кредитную историю за деньги?

Нет. Достоверные сведения нельзя удалить по желанию заемщика до истечения срока хранения. Предложения «очистить» историю за плату могут быть мошенническими.

Анастасия Сорокина