Стоит ли откладывать покупку жилья и продолжать платить за аренду чужой собственности или жить вместе с родителями, как изменится рынок и что ждет заемщика в этом году — TatCenter рассказали заместитель генерального директора ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» Игорь Жигунов и руководитель регионального ипотечного центра компании в Казани Рузэль Насыбуллин.

Доходы заемщиков не успевают за ставками

— Что происходит на рынке ипотечного кредитования в части спроса и условий по программам после серии повышений ключевой ставки ЦБ в 2023 году?

Игорь Жигунов: В целом, денежно-кредитная политика ЦБ РФ, направленная на охлаждения рынка, набрала полный ход и это уже отражается на рынке. По итогам декабря Росреестр зафиксировал снижение чуть более 2% сделок на первичном рынке и 15% на вторичном рынке (по Казани 20%). В декабре 2023 года в целом на рынке ипотеки не наблюдалось характерного для последнего месяца года значительного всплеска активности.

С точки зрения формата продукта, клиента и самого развития, рынок становится сложнее. Первое, что мы видим — рост ставок. В России это случается систематически, а затем проходит корректировка и снижение.

В настоящий момент у клиента есть возможность получить кредит в случае осознанной необходимости, к примеру, есть социальная поддержка. Во втором случае, есть возможность по высокой ставке приобрести продукт, которого раньше на рынке не было. Кроме того, есть группа потребителей, которые берут деньги взаймы из-за высокой степени безысходности — в таких семьях по 5−6 долгов и они продолжают занимать.

Получается, что платежи растут и растут, а доходы не становятся больше. На рынке появляются консолидации: люди под залог недвижимости берут кредит и погашают свои долги, которые они каждый месяц платили нескольким кредиторам. Таким образом заемщик снижает нагрузку на свой бюджет.

— Покупательская способность падает?

Игорь Жигунов: За два года активной работы с льготными программами стоимость жилья выросла. Понятно, что снижение ставки дает стимул покупать. За счет несоответствия спроса и предложения растет стоимость недвижимости. Доходы населения так быстро, к сожалению, не растут. Увеличились ставки, снизилась покупательская способность. При такой ставке получить деньги стало сложно. К тому же повысились требования к размеру первоначального взноса и теперь от составляет 30%.

Рузэль Насыбуллин: Несмотря на снижение объемов ипотеки в октябре-ноябре 2023 г., по итогам года объем выданных ипотечных кредитов все равно обновил исторический максимум. Так, по данным Росреестра по РТ число сделок по договорам долевого участия в регионе выросло в 1,5 раза до 27 тыс. Это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений. На вторичном рынке жилья обстановка спокойнее — количество сделок купли-продажи по республике за минувший год выросло на 13% до 114 тысяч.

Объем ипотечных сделок на татарстанском рынке недвижимости по итогам 2023-го года составил свыше 111,6 тыс. В 2022-м году этот показатель составлял 70,6 тыс. Рост — почти 60%!

Доступность льготной ипотеки сократилась

— Какими вы видите перспективы льготной ипотеки?

Рузэль Насыбуллин: В 2024 году льготная ипотека будет ниже продаваться, потому что есть ограничения по первоначальному взносу и сумме кредита. К тому же крупнейшие государственные банки ввели дополнительные комиссии для застройщиков, которые они берут за использование льготных программ. Это отражается на стоимости квартиры: застройщики однозначно не будут платить комиссию банкам из собственных средств, а включат ее в стоимость недвижимости.

— Если говорить об ипотечном кредитовании в целом, в Татарстане, каким должен быть минимальный доход заемщика, чтобы комфортно обслуживать заем?

Рузэль Насыбуллин: Если взять, например, квартиру за 6 млн рублей, то платить нужно будет по 65 тыс. рублей ежемесячно. Таким образом, доход семьи должен быть около 110 тыс. рублей. Ипотека стала явно дороже и ее доступность для среднестатистического заемщика сократилась примерно на 45%.

В фокусе заемщиков — загородное жилье и залоговое кредитование

— И тем не менее, рынок не рухнул. В какую сторону сместился спрос?

Игорь Жигунов: Тренд этого года — загородная недвижимость. Потребителя интересует покупка земельных участков, малоэтажек. Как результат, на рынке растет интерес к программе залогового кредитования — оно становится хорошей альтернативой потребительскому кредиту, поскольку позволяет при наличии квартиры в собственности взять деньги под ее залог. Средства можно направить на покупку земли и строительство дома. Получается, квартира продолжает работать на владельца.

Рузэль Насыбуллин: Еще одна причина повышенного внимания — инвестиционные цели. Именно земельные участки остаются привлекательными для частных инвесторов. Земля, ИЖС, малоэтажки — драйверы рынка в этом и следующем году.

— В каких еще случаях заемщики прибегают к залоговому кредитованию?

Рузэль Насыбуллин: Для снижения долговой нагрузки. В январе этого года практически 95% заявок, поступивших в «Национальную Фабрику Ипотеки», — кредиты под залог недвижимости с консолидацией, с объединением кредитов. В условиях, когда ставки высокие, такое финансирование пользуется высоким спросом и у физлиц, и у предпринимателей. Бизнесу в текущих рыночных условиях сложнее брать стандартные банковские кредиты. А залоговое финансирование позволяет использовать средства в бизнесе и наращивать обороты.

— А что в отношении спроса на новостройки и вторичное жилье?

Рузэль Насыбуллин: На первичном рынке в Казани квадратный метр стоит больше 200 тыс. рублей, это соответствует уровню Московской области. Спрос смещается на вторичку.

Игорь Жигунов: Смещению спроса способствуют и банки. Во многих регионах, в том числе и в Татарстане, банки возвращают в свой продуктовый ряд кредитование вторички. И, если три последних года в тренде были новостройки, то сейчас можно в том же жилом комплексе, где есть новый объект без ремонта, купить уже готовую квартиру с ремонтом по более низкой цене.

Повышенное внимание к оценке заемщиков

— Как в 2024 году изменятся подходы к заемщикам?

Игорь Жигунов: Формат работы с заемщиками меняется. В особенности на тех территориях, где достаточно развитый рынок. Например, в Татарстане высокий рыночный спрос на жилье, есть стабильный приток населения в республику, активна и рыночная и бизнес-стратегии по внедрению новых проектов.

Меняются подходы банков к анализу, к платежеспособности клиента. Это связано, в том числе, и с формированием базы данных. Сейчас банки акцентируют внимание на кредитной истории потребителя. Банки учитывают нестандартную кредитную историю, так как она зачастую носит технический характер, и не означает, что аудитория потребителей не сможет качественно обслуживать кредит.

Еще один тренд этого года — смещение фокуса некоторых игроков в пользу граждан СНГ. Они активно формируют приток нового населения и стараются закрепиться в Российской Федерации.

Беседовала Карина Кострулева

Сегодня Ляля Бикчентаева — пиар-специалист, который на аутсорсе ведет проекты из разных отраслей, но ИТ остается одной из самых любимых.

Интервью для TatCenter — это честный разговор Ляли Бикчентаевой о стереотипах в технологиях, женском руководстве, выгорании, воспитании детей и о лучшем отдыхе — на теплоходах.

О стереотипах, детях и карьерных поворотах

— Как сейчас себя чувствует ИТ-сфера Татарстана, на ваш взгляд?

— У меня несколько проектов из разных сфер, но в силу бэкграунда — двух лет руководства пресс-службой минцифры и работы по направлениям в ИТ-парке — ИТ, наверное, одна из любимых. В силу того, что ИТ-индустрия возникла с нуля, внутри традиций управления отраслевыми проектами не было «мы так делаем, потому что всегда так делали».

ИТ — это место рождения современного менеджмента. Agile и другие методики управления проектами возникли в отрасли и постепенно распространились на другие индустрии. В ИТ первыми стали использовать возможности нейросетей и внедрять искусственный интеллект как инструмент написания кода. В общем, самые быстрые скачки развития — именно в этой индустрии. Ей, как самостоятельному сектору экономики, лет-то немного — и четверти века не наберется. Чувствует она себя абсолютно соразмерно стадии развития и обстоятельствам.

Если в 2012 году, когда начиналось стартап-сообщество, каждый второй мечтал написать свой ВКонтакте и рвануть как набирающий обороты Twitter, то к 2020 году стало понятно, что рынок насытился, остались только нишевые индустриальные стартапы.

Четыре года назад нас ждал виток импортозамещения. Сейчас мы наблюдаем эпоху пересборки технологических треков в компаниях, особенно в индустриях критических информационных инфраструктур. Информационные технологии — это редкое направление экономики, о котором за 25 лет можно целый учебник истории написать. Очень люблю. Но давать оценку не буду — моя работа заключается в том, чтобы рассказывать, как все у всех хорошо.

— Как изменится данный рынок через пять лет и какое место на нем займут женщины-руководители?

— Женщины-руководители стали занимать свои места с изобретением памперсов, молокоотсосов и интернета. Как только мировая экономика «родит» решение для того, чтобы с первоклассником не нужно было делать уроки, маркетплейсы доставляли потерянные циркули-тетрадки-вторую обувь-галстуки прямо в класс, ребенок самостоятельно телепортировался на кружки — мужские и женские карьеры, наконец, уравняются. И стереотипы рассосутся, по крайней мере, я на это надеюсь.

Верю, что женщин-руководителей абсолютно во всех индустриях станет больше в ближайшее время. Уже и есть женщина-губернатор в России, и женщина — глава района в Татарстане. Еще недавно такое и представить было невозможно.

фото: Евгения Цой

— Как и откуда вы пришли в ИТ-сферу?

— Я 12 лет руководила Некоммерческой организацией Казанский центр «Достижения молодых». И в ИТ-сферу, как и в пиар, скорее, вернулась.

С ИТ меня связывают несколько эпизодов. В 2009 году, с самого открытия, я недолго проработала в «Центре информационных технологий», занималась на самом старте проектом «Электронное образование».

С 2012 по 2014 гг. была в командах нескольких стартапов в бизнес-инкубаторе ИТ-парка. Это было классное время, много гостей и мероприятий. Я принимала участие, в том числе, в визите Тинатин Гивиевны Канделаки, мы тогда много общались про ее общественную деятельность в сфере образования.

Сейчас я работаю в пиаре одной из ключевых ИТ-компаний Татарстана. Индустрия постоянно меняется, и это абсолютно мой вайб. Когда все отстроено и отлично работает, то «мечта сбылась», конечно, но уже неинтересно. Цифровая индустрия на моей памяти совершила столько технологических скачков, что «прошлогодний пресс-релиз» еще ни разу не скопировали.

— Часто ли женщины сталкиваются со стереотипом, что технологии — это «не женское дело», и приходилось ли вам лично доказывать обратное?

— Обычно это сводится к тому, что поручают мужчине, а делает стоящая за ним женщина. Доказывать особенно ничего не приходилось, но работать больше мужчин за меньшие деньги и на куда менее статусных постах — не только мне, но и многим моим подругам из топ-менеджмента приходилось и приходится.

Я все время говорила коллегам-мужчинам: «Вы содержите одну женщину и двух детей, и я содержу одну женщину и двоих детей. Только сейчас мероприятие, затянувшееся сильно за границы рабочего дня, закончится, и вас дома ждет тишина и ужин, а меня — третья смена».

фото: Евгения Цой

Непосредственно в технологиях женщин не много, но в остальном менеджменте — кадрах, бухгалтерии, продажах, руководстве — их достаточно и они прекрасно справляются.

Делайте 110% от своих обязанностей

— В чем, на ваш взгляд, отличие женского стиля управления от мужского, особенно в госсекторе?

— Женщина тоньше чувствует полутона эмоций и всегда может решить ситуацию искренней просьбой, обаянием. Но глобально разницы не вижу. Профессионализм от пола не зависит.

— Что бы вы посоветовали девушкам, которые только присматриваются к карьере в ИТ или digital, но пока сомневаются в своих силах?

— Не сомневаться и достаточно обнаглеть, если это девушки моего возраста. Те, кто сейчас начинают карьеру, — это поколение зумеров, дети, выросшие в благополучной России. У них было сытое и спокойное детство, безлимитный доступ к радостям — от вкусной еды до мультфильмов и сериалов в любое время. Им я бы хотела посоветовать поскорее понять, что взрослая жизнь сильно сложнее и подсобраться. Само уже больше ничего не придет. Для построения карьеры нужно регулярно делать 110% от своих обязанностей и ожиданий о вас. Очень рекомендую так и делать.

— Как выстраивать коммуникацию между людьми, чтобы проекты работали без сбоев?

— По-человечески и открыто. Корпоративный мир и бизнес — это баланс интересов разных людей и компаний. Если учитывать чужие интересы и строить конструкции взаимной выгоды, то все полетит. Если упиваться собственной властью и влиянием, то все развалится еще на старте.

— С какими главными трудностями сталкивается пресс-служба технологической компании?

— С невозможностью перевести на простой язык то, что говорят технари. Нужно быть глубоко погруженной в контекст, чтобы уметь простым языком рассказывать о вещах, которые профессиональные айтишники невероятно усложняют.

Еще есть столкновение с высокой конкуренцией, конечно. ИТ-бизнес уже достаточно созревший, особенно эксклюзивных тем почти нет. Еще проблема в том, что все самое интересное — не для широкой аудитории. Топ среди тем сейчас — кибербезопасность, но на то она и безопасность, что дальше этого слова ничего рассказать нельзя.

— В какой точке своей деятельности вы сейчас находитесь?

— Сейчас я потихоньку собираю свою пиар-команду, потому что проектов уже несколько и нужно начинать делегировать какие-то задачи. Хороший пиар-проект — это совпадение ценностей основателя или руководителя и его пиарщика. Это не «ларек с картошкой». Спешки в увеличении количества клиентов нет. Главное, чтобы результаты рождались из крутых интересных проектов. Еще стараюсь не брать клиентов из одной индустрии. Так что тема ИТ пока занята.

— Ищете ли вы популярный баланс между работой и личной жизнью или у вас действуют другие правила в отношении работы и семьи?

— Это моя самая острая тема. Несмотря на то, что дети уже взрослые — старшему 18, он живет отдельно в Москве, младшему почти 12, я все равно всегда переживаю, что не остается достаточно сил на детей.

Со старшим сидела в настоящем декрете 1,5 года. Тогда и мобильного интернета не было, я смотрела все выпуски программы «Давай поженимся» и знала все дворовые сплетни. Младший всего через семь лет уже рос под рабочим столом, играя с печатью, а первые шаги сделал в ИТ-парке на Петербургской.

Коляска побывала в кабинетах министров, на сцене, когда я в микрофон лекцию читала, в банке — 12 раз за год. Всю молодость было страшно стать той самой мамой «с азбукой и в халате».

С годами пришло понимание, что самое страшное — прожить жизнь так, что никому не будешь интересна, когда ты «с азбукой и в халате». Но чувство, когда твои дети тобой гордятся, тоже очень греет. А где баланс? Я не знаю. Кто узнает — расскажите мне тоже.

фото: Евгения Цой

— Можно сказать, что вы любите активно проявляться в этой жизни, но ведь бывают и моменты выгорания. Как вы научились предупреждать такие моменты или выработали для себя быстрые способы восстановления?

— Главный вывод, к которому я пришла за годы карьеры: нет сил — ляг уже и лежи. Иногда пропустить один день на работе, а на следующий разгрести все за два намного эффективнее, чем бесконечно смотреть в свое отражение в ноутбуке, выжимая из себя хоть одну мысль. Отдых очень важен.

Я неоднократно вылетала и выгорала именно потому, что не отдыхала. Я убеждена, что хороший руководитель должен, в том числе контролировать, чтобы сотрудники отдыхали. Обычно выгорают именно те, кто горит — кто выходит в выходные, а потом забывает взять отгул, кто не берет отпуск, потому что идут мероприятие за мероприятием и задача за задачей.

Если человек ценен в команде, важно контролировать, чтобы он с нами бежал эту марафонскую дистанцию. Быстрых способов восстановления не существует. Существует только ответственное отношение к своему состоянию и уровню нагрузки.

Речной порт, Елабуга и бабушкин дом

— Вы любите теплоходные путешествия — можете назвать топ своих любимых мест для таких путешествий как в РТ, так и в России в целом?

— Теплоходы — моя абсолютная любовь. Жду проект в этой сфере, потому что я вообще больше не знаю людей, кто так бы фанател от речного туризма.

Татарстан, наверно, самый богатый на речные туристические причалы регион — у нас принимают туристов с теплоходов в Казани, Свияжске, Болгаре, Елабуге, Тетюшах и Нижнекамске. Это очень много! Во всех городах и поселках есть на что посмотреть. Но из них любимые, конечно, Елабуга и Тетюши. Там есть мои «места силы».

В Елабуге таким местом является городище, куда Надежда Дурова любила приходить посмотреть на реку с высокого берега, а в Тетюшах — усадьба Молоствовых. Там невероятная история настоящей любви и созидания, искренне рекомендую побывать с экскурсоводом. Если говорить про маршруты вне Татарстана — мне очень понравился тур до Перми, Кама после Челнов довольно узкая, обзор на оба берега. Дивные провинциальные Чайковский и Сарапул — люблю эту атмосферу из начала фильма «Карнавальная ночь».

У моей любви к теплоходам как форме отдыха, кроме детских воспоминаний, очень простое объяснение: на теплоходе вообще не нужно принимать никакие решения. Он идет по маршруту, ты выбираешь только еду из трех вариантов и чем заняться в свободное время — тоже из трех вариантов. И все. Эти прекрасные берега меняются ежеминутно за бортом. Обожаю и рекомендую, лучший отдых.

— Вы активно ведете социальные сети и довольно оперативно реагируете на те или иные события. Не думали о создании собственного ресурса?

— Я и социальные сети веду под настроение. Так что точно нет. Но было бы интересно возобновить какой-то видеоформат. В 2021 году мы с командой снимали видеоблог «Открытая школа», показывали школы и их директоров изнутри. Это был классный формат, в котором видно, насколько все школы одинаковые и абсолютно разные одновременно. Школы снимать уже неинтересно, но, возможно, что-то классное еще придумается со временем.

— Какие места в Казани или в Татарстане в целом дают вам ощущение гармонии и вдохновляют на новые идеи?

— Речной порт и место, где когда-то был бабушкин дом, а теперь остался только гараж. Казань очень преобразилась за последнее время, и нам абсолютно есть чем гордиться, но больше всего я по-прежнему люблю те места, которые даже пахнут так же, как в детстве.

Скоро речной порт, скорее всего, обновят — там уже все просто кричит о необходимости это сделать. Но пока я могу подойти к бывшей билетной кассе, которая точно такая же, как в моем детстве, опустить взгляд и увидеть там все тех же жуков-пожарников, зайти в яблоневую рощу напротив крайнего причала — там место силы.

А около бабушкиного дома мы с фотографом Евгенией Цой сделали семейную фотосессию с моими родителями и детьми в 2022 году. Через год эта фотография победила на международном конкурсе и висела на выставке на улице в Афинах. Ирония в том, что со стороны деда по папиной линии у нас есть греческие корни. Так наша семья почти побывала на родине.

фото: Евгения Цой

— Если бы вы могли дать совет 20-летней себе, только начинающей путь в профессии, что бы вы сказали в первую очередь — про карьеру или про личную жизнь?

— Нет ничего важнее и круче детей, родить их вовремя — самое классное. Остальное всегда можно будет догнать! Я, собственно, так и сделала. И каждый раз убеждаюсь, что все правильно сделала.

Екатерина Слюсарева