Депутаты Госдумы предложили снизить ставку по льготной ипотеке на новостройки до 3% вместо 6,5% – фактически в 2 раза. По данным «Известий», законопроект разработан и 9 ноября внесен в Госдуму. При этом несколькими днями ранее депутаты предложили ужесточить сами условия выдачи льготной ипотеки на первичное жилье. Первоначальный взнос планируют поднять до 25% уже с 1 января.

Напомним, по закону льготная ипотека действует до 1 июля 2024 года. На сегодняшний день существует несколько программ льготной ипотеки для разных категорий заемщиков:

Также в стране работают льготные ипотечные программы на новостройки, есть семейная, сельская и дальневосточная ипотека.

Охлаждение рынка недвижимости

По причине небывалого спроса на приобретение жилья в ипотеку, рынок оказался дестабилизирован. По данным минфина, в сентябре был достигнут исторический максимум выдачи ипотеки: 962 млрд рублей. Тогда Банк России признал, что рынок недвижимости перегрет.

«В ипотеке мы видим признаки перегрева. Ипотека растет темпами, если брать 12 месяцев, 30%. Это высокие темпы. Если будет необходимость, будем принимать более жесткие меры», — заявляла глава ЦБ Эльвира Набиуллина на международном банковском форуме.

И эти меры не заставили себя долго ждать. В конце октября Центробанк сообщил об уже четвертом за год повышении ключевой ставки, подняв ее до 15%. Часть заявок по льготным программам успела пройти по прежним условиям. Тем не менее, в октябре выдача ипотеки в России обвалилась на 19,4%, сообщил Forbes со ссылкой на данные Frank RG. Динамика жилищного кредитования в октябре среди всех сегментов рынка оказалось самой низкой, а объем потребительских кредитов снизился почти на 10%.

Перераспределение спроса

В текущей ситуации эксперты рынка прогнозируют рост цен на недвижимость и падение спроса, так как для большинства граждан покупка жилья станет затруднительной.

Как сообщила TatCenter Гульнара Вахитова, руководитель офиса «Росбанк Дом» в Казани, по результатам 9 месяцев 2023 года, доля вторичного рынка составляет 60%, госпрограмм — 54%, первичного без учета госпрограмм — 6%.

Изменение льготных условий может привести к падению спроса на новостройки до 45%, а также сокращению объема выхода новых проектов и росту стоимости проектного финансирования.

«Если в 2024 году льготная ипотека завершится в том виде, в котором существует сейчас, наиболее вероятно перераспределение спроса, а доля вторичного рынка может вырасти до 70%, — предполагает Гульнара Вахитова. — Аналитики прогнозируют снижение объема выдач ипотечных кредитов в 2024 году на уровне 14−21% к показателю 2023 года. Льготная ипотека пользуется спросом, так как ставка по ней существенно ниже рыночной. Сегодня именно льготные ипотечные программы являются одним из ключевых драйверов спроса на жилье и ипотечные кредиты. Из факторов поддержки рынка ипотеки в 2024 году должны сохраниться рост темпов строительства и активность на рынке вторичной недвижимости. Также ожидается рост цен на недвижимость».

Низкий спрос — время покупателя

С мнением, что жилье становится менее доступным, согласен региональный директор-руководитель Ипотечного центра г. Казани «Национальная Фабрика Ипотеки» Рузэль Насыбуллин. По его словам, поднятие Центробанком ставки сыграло свою роль и теперь приобретать квартиру в ипотеку население рассчитывает с последующим рефинансированием на более выгодных условиях.

«После повышения ключевой ставки до 15%, ставки на ипотеку на вторичное жилье кредиторы установили до 16−17%. Фактически это заградительная стоимость — то, чего и добивается ЦБ — остудить рынок кредитования. В таких условиях ипотеку на приобретение квартиры на готовом рынке готовы оформлять лишь в вынужденных ситуациях, с надеждой на рефинансирование при условии снижения ключевой ставки в будущем», — поделился мнением Рузэль Насыбуллин.

Насыбуллин Рузэль Рамисович

Региональный директор по Республике Татарстан ООО ПКО «Реалист Ипотека»

Относительно ситуации на вторичном рынке эксперт считает, что жилье здесь будет продаваться сложнее. Продавцам придется быть гибкими в цене, так как спрос снизился.

«В такой ситуации наступает время покупателя. В то же время, ввиду снятия с экспозиции объектов недвижимости, может быть ограничено предложение, поскольку продавцы, не готовые идти на торг, будут откладывать продажу объекта недвижимости».

Что касается льготных программ, в «Национальной фабрике Ипотеки» придерживаются мнения об их сохранении, однако с некоторыми поправками.

«Мы считаем, что льготные условия должны быть сохранены для целевой аудитории с исключением из них лиц, использующих льготные программы с инвестиционной и спекулятивной целью», — резюмировал Рузэль Насыбуллин.

Режим ожидания

В Ак Барс Банке ожидают спрос ипотечного кредитования на новостройки. При этом вторичное жилье же уходит на второй план, считает руководитель направления организации продаж ипотечных кредитов Ак Барс Банка Ольга Васянина.

«Безусловно, изменения ключевой ставки влияют на рынок недвижимости. В связи с изменениями ЦБ, развитие будет проходить в разрезе первичного рынка».

После поднятия ключевой ставки рынок действительно стремится к охлаждению, считает эксперт. По причине изменений, большинство граждан берут паузу в покупке недвижимости.

«Банки вынуждены поднимать процентную ставку у себя. Мое предположение — вторичное жилье начнет идти на спад», — прогнозирует Ольга Васянина.

Высокий интерес к сельской ипотеке

Во время того, как лодка недвижимости качается на волнах изменений, в Татарстане отмечается большой спрос на сельскую ипотеку. Заместитель директора Татарстанского регионального филиала Россельхозбанка (занимает второе место в стране по спросу среди населения и выдаче сельской ипотеки) Василя Муллина сообщила, что наибольший интерес к программе зафиксирован у жителей Лаишевского, Высокогорского и Тукаевского районов республики.

«Мы видим ежегодный нарастающий интерес татарстанцев к сельской ипотеке. С начала года такими кредитами воспользовались более 820 жителей республики. Общая сумма оказанной поддержки составила 2,6 млрд рублей. Всего за время действия программы льготные займы в регионе получили около четырех тысяч семей, на общую сумму 9,8 млрд рублей», — поделилась данными Василя Муллина.

По мнению эксперта, сельская ипотека — не только доступное жилье, но и хороший инструмент для развития индивидуального жилищного строительства и привлечения молодежи в сельскую местность на постоянное место жительства, особенно в настоящих условиях.

Совокупность факторов

Ситуация на рынке жилищного кредитования в 2024 году будет напрямую зависеть от продления или приостановки льготной ипотеки. Большинство участников рынка считает, что льготную ипотеку сохранят, но в значительно урезанном виде: могут оставить ипотеку для ИТ-специалистов, военных, отдельных регионов и категорий граждан. Объемы выдачи ипотеки предположительно сократятся до 5 трлн рублей, по причине снижения активности на вторичном рынке.

Гражданам, которые сейчас задумываются о покупке жилья по льготным программам, эксперты рекомендуют учесть совокупность факторов: проанализировать рынок, определить размер финансовой нагрузки, трезво оценить свои финансовые возможности в настоящее время и в долгосрочной перспективе и выбрать подходящую программу.

Юлия Смирнова

В преддверии новогодних праздников инвесторы вновь обращают внимание на сезонные закономерности фондового рынка. Исторически этот период часто сопровождался ростом котировок, однако в условиях высокой ключевой ставки и геополитической неопределенности повторение тенденции остается под вопросом. Инвестиционный консультант «ВТБ Мои Инвестиции» Валерий Андреев рассказал, какие факторы могут поддержать российский рынок акций в конце года и насколько оправданны ожидания.

Для российского рынка акций анализ новогодней сезонности не стоит ограничивать классическим Santa Claus Rally — пятью последними торговыми сессиями декабря и двумя первыми сессиями января. С учетом продолжительных новогодних каникул в России более показательным представляется период с 20 декабря по 10 января. Именно такой временной интервал позволяет лучше оценить динамику рынка на рубеже годов.

Согласно исследованию «Финуслуг», за последние 15 лет индекс Московской биржи на этом отрезке демонстрировал положительную динамику в 14 случаях из 15. Средняя доходность за рассматриваемый период составляла около 4%. Наиболее сильный результат был зафиксирован в сезоне 2020−2021 годов: индекс полной доходности прибавил 8,85%. Единственный отрицательный результат пришелся на сезон 2013−2014 годов, когда рынок снизился на 1,85%.

Одним из факторов, способных поддерживать рынок в конце года, выступает дивидендная политика российских компаний. Ожидание выплат привлекает внимание инвесторов к отдельным эмитентам, а поступающие акционерам средства могут частично возвращаться на фондовый рынок, создавая дополнительный спрос на акции. Особенно заметную роль здесь способны играть крупные компании с высокой капитализацией и существенными дивидендными выплатами. Например, «ЛУКОЙЛ» традиционно находится в центре внимания инвесторов благодаря масштабу бизнеса и значимости его дивидендных решений для российского рынка.

В декабре 2026 года дополнительный интерес к дивидендной тематике может поддержать ряд корпоративных событий. В частности, совет директоров «ЛУКОЙЛа» рекомендовал выплатить 535 рублей на одну обыкновенную акцию по итогам девяти месяцев 2026 года. Датой закрытия реестра предложено установить 9 декабря, а сами выплаты ожидаются в промежутке с 20 декабря по 10 января. «ЦИАН» также заявлял о планах провести еще одну дивидендную выплату до конца года. Возможные дивидендные решения «Мать и дитя» и «Ростелекома» также стоит учитывать в числе потенциальных корпоративных факторов, однако конкретные суммы и сроки выплат необходимо подтверждать по мере появления официальных рекомендаций и решений эмитентов.

иллюстрация TatCenter

Таким образом, историческая статистика выглядит весьма убедительно: положительная динамика наблюдалась примерно в 93% рассмотренных сезонов. Однако трактовать эту закономерность как гарантию роста было бы ошибкой. Сезонность — лишь один из факторов, влияющих на поведение инвесторов, и ее значение не следует переоценивать в условиях высокой неопределенности.

Помимо дивидендных событий, в пользу рынка могут сыграть дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики, снижение доходностей инструментов с фиксированной доходностью и улучшение геополитического фона. Более мягкая денежно-кредитная политика способна улучшить условия для оценки будущих денежных потоков компаний, хотя фактический эффект будет зависеть от инфляции, динамики прибыли и ожиданий участников рынка.

Поэтому исторические 93% — скорее аргумент в пользу того, чтобы не игнорировать новогоднюю сезонность, чем основание рассчитывать на безусловный рост котировок. В инвестиционных решениях статистические закономерности полезны прежде всего как дополнительный ориентир, который необходимо сопоставлять с текущей макроэкономической и геополитической ситуацией.

Тем не менее у новогоднего периода есть своя особенность: он традиционно связан не только с изменением инвестиционных ожиданий, но и с ощущением обновления. В этом году сочетание дивидендных событий, возможных изменений денежно-кредитной политики и внешних факторов создает несколько предпосылок для позитивной динамики. Оправдаются ли эти ожидания, покажут торги. Но хочется верить, что российский рынок сможет продолжить благоприятную историческую тенденцию и завершить очередной сезон в плюсе.