В частных домах живут порядка 43% российских семей. Основная причина, по которой жители не могут себе позволить покупку или строительство частного дома, — недостаток денежных средств. Однако 54% людей готовы рассмотреть ипотеку на строительство дома.

Российские банки в 2023 году реализуют сразу несколько госпрограмм, условия которых позволяют построить свой дом в ипотеку. Рассмотрим основные параметры такого кредитования.

Участок для строительства дома в ипотеку

Земельный участок может быть категории поселений или сельхозназначения с правом проживания. Важно, чтобы была возможность присвоить назначение будущему зданию — жилой дом (разрешенный вид использования — для ИЖС/ЛПХ (приусадебный земельный участок)/ ведения садоводства/жилая застройка).

На участок должно быть оформлено право собственности, а не аренда. Продавцом земельного участка может выступать любое лицо.

По условиям ипотечной программы земельный участок для строительства дома должен находиться в объекте комплексного строительства или на территории застройки с инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой.

Площадь участка не должна превышать 40 соток.

Документы для оформления ипотеки

Для рассмотрения заявки заемщика банкам достаточно стандартного пакета по опции «два документа». Полный пакет включает анкету, личные документы заемщика, справки, подтверждающие доход, семейное положение. Для программы Семейная ипотека потребуются свидетельства о рождении детей.

Кредит на строительство частного дома относят к категории ипотечного кредитования. Это сложный вид займа — придется приложить усилия и выполнять все условия банка, предоставляя документацию на всех этапах строительства.

Кроме того, потребуется отчет об оценке участка и будущего дома, проект жилого дома, который может быть включен в договор подряда.

Залог и финансирование

При строительстве на уже имеющемся участке залогом выступает участок. Если в соотношении кредита и залога участка в выбранном банке определится недостаточность (как правило, это 90% от кредита), то банк потребует на период строительства дома привлечь поручителя. При этом сроки строительства могут быть ограничены: в случае самостоятельного строительства это, как правило, 12 месяцев, в случае привлечения подрядной организации — до 36 месяцев.

Необходимо учесть, что банки предлагают несколько схем выдачи кредита после регистрации залога: всю сумму после регистрации залога участка или траншами после регистрации залога. При это этом траншами выдается как правило в три этапа:

Путь заемщика от решения до новоселья

Можно вывести основные этапы на пути заемщика от решения строить дом по ипотечной программе до новоселья.

Выбор подрядчика

В качестве подрядчика можно выбрать аккредитованную банком-кредитором организацию. При выборе застройщика можно изучить сайты подрядчиков или посетить тематическую выставку, где представлены образцы домов от разных застройщиков. Следует изучить репутацию, технологии, с которыми работает компания, ее опыт, рекомендации и отзывы клиентов.

Определились с проектом дома — получите сметную стоимость у нескольких подрядчиков, к которым у вас сформировалось доверие. Смета должна содержать стоимость строительства каждого конструктивного элемента (фундамента, коробки стен, инженерного оборудования и отделки).

При заключении договора подряда важно обратить внимание на предмет договора, сроки и этапы строительства. В документах должна быть фиксация стоимости договора на всех этапах, указаны этапы оплаты в привязке к этапам строительства, прописаны условия строительства, порядок приемки и формы актов приемки, наличие гарантий на элементы дома.

Обязательно уточните, какие гарантийные обязательства берет на себя застройщик. Срок гарантии должен составлять не менее 5 лет.

Программы и базовые условия

В 2023 году в России действует несколько ипотечных программ на строительство частного жилья. Условия зависят от статуса заемщика, семейного положения, региона строительства дома.

Важно внимательно ознакомиться с условиями и подобрать оптимальную программу.

руководитель ипотечного центра
«Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани
Рузэль Насыбуллин

Насыбуллин Рузэль Рамисович

Региональный директор по Республике Татарстан ООО ПКО «Реалист Ипотека»

В преддверии новогодних праздников инвесторы вновь обращают внимание на сезонные закономерности фондового рынка. Исторически этот период часто сопровождался ростом котировок, однако в условиях высокой ключевой ставки и геополитической неопределенности повторение тенденции остается под вопросом. Инвестиционный консультант «ВТБ Мои Инвестиции» Валерий Андреев рассказал, какие факторы могут поддержать российский рынок акций в конце года и насколько оправданны ожидания.

Для российского рынка акций анализ новогодней сезонности не стоит ограничивать классическим Santa Claus Rally — пятью последними торговыми сессиями декабря и двумя первыми сессиями января. С учетом продолжительных новогодних каникул в России более показательным представляется период с 20 декабря по 10 января. Именно такой временной интервал позволяет лучше оценить динамику рынка на рубеже годов.

Согласно исследованию «Финуслуг», за последние 15 лет индекс Московской биржи на этом отрезке демонстрировал положительную динамику в 14 случаях из 15. Средняя доходность за рассматриваемый период составляла около 4%. Наиболее сильный результат был зафиксирован в сезоне 2020−2021 годов: индекс полной доходности прибавил 8,85%. Единственный отрицательный результат пришелся на сезон 2013−2014 годов, когда рынок снизился на 1,85%.

Одним из факторов, способных поддерживать рынок в конце года, выступает дивидендная политика российских компаний. Ожидание выплат привлекает внимание инвесторов к отдельным эмитентам, а поступающие акционерам средства могут частично возвращаться на фондовый рынок, создавая дополнительный спрос на акции. Особенно заметную роль здесь способны играть крупные компании с высокой капитализацией и существенными дивидендными выплатами. Например, «ЛУКОЙЛ» традиционно находится в центре внимания инвесторов благодаря масштабу бизнеса и значимости его дивидендных решений для российского рынка.

В декабре 2026 года дополнительный интерес к дивидендной тематике может поддержать ряд корпоративных событий. В частности, совет директоров «ЛУКОЙЛа» рекомендовал выплатить 535 рублей на одну обыкновенную акцию по итогам девяти месяцев 2026 года. Датой закрытия реестра предложено установить 9 декабря, а сами выплаты ожидаются в промежутке с 20 декабря по 10 января. «ЦИАН» также заявлял о планах провести еще одну дивидендную выплату до конца года. Возможные дивидендные решения «Мать и дитя» и «Ростелекома» также стоит учитывать в числе потенциальных корпоративных факторов, однако конкретные суммы и сроки выплат необходимо подтверждать по мере появления официальных рекомендаций и решений эмитентов.

иллюстрация TatCenter

Таким образом, историческая статистика выглядит весьма убедительно: положительная динамика наблюдалась примерно в 93% рассмотренных сезонов. Однако трактовать эту закономерность как гарантию роста было бы ошибкой. Сезонность — лишь один из факторов, влияющих на поведение инвесторов, и ее значение не следует переоценивать в условиях высокой неопределенности.

Помимо дивидендных событий, в пользу рынка могут сыграть дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики, снижение доходностей инструментов с фиксированной доходностью и улучшение геополитического фона. Более мягкая денежно-кредитная политика способна улучшить условия для оценки будущих денежных потоков компаний, хотя фактический эффект будет зависеть от инфляции, динамики прибыли и ожиданий участников рынка.

Поэтому исторические 93% — скорее аргумент в пользу того, чтобы не игнорировать новогоднюю сезонность, чем основание рассчитывать на безусловный рост котировок. В инвестиционных решениях статистические закономерности полезны прежде всего как дополнительный ориентир, который необходимо сопоставлять с текущей макроэкономической и геополитической ситуацией.

Тем не менее у новогоднего периода есть своя особенность: он традиционно связан не только с изменением инвестиционных ожиданий, но и с ощущением обновления. В этом году сочетание дивидендных событий, возможных изменений денежно-кредитной политики и внешних факторов создает несколько предпосылок для позитивной динамики. Оправдаются ли эти ожидания, покажут торги. Но хочется верить, что российский рынок сможет продолжить благоприятную историческую тенденцию и завершить очередной сезон в плюсе.