— Льготная ипотечная программа на новостройки под 6,5%, которая была принята в апреле прошлого года, рассматривалась как антикризисная мера, направленная на поддержку, с одной стороны, строительной отрасли, с другой — спроса на ипотеку и жилье. В итоге строительную отрасль поддержали, но цены на жилье резко подскочили. На ваш взгляд, каких изменений можно ожидать на рынке недвижимости во втором полугодии в связи с продлением программы льготной ипотеки и изменением ряда условий?

— Новая программа льготной ипотеки с господдержкой работает уже со 2 июля. Процентная ставка по ней повышена до 7% годовых. Первоначальный взнос остался в размере от 15% стоимости жилья, максимальный срок кредита — до 20 лет. Изменения произошли в сумме кредита. Сейчас максимум во всех регионах установлен в размере 3 млн рублей.

Этот параметр является ключевым при влиянии на доступность в крупных городах. Естественно, доля квартир-новостроек на рынке, которые можно будет приобрести по программе, снизится во многих городах. Это значит, что придется вносить большой первый взнос либо смотреть рыночные условия ипотеки.

Процентная ставка на фоне инфляции выглядит весьма привлекательно. Но мы сейчас наблюдаем как Банк России перешел к циклу повышения ключевой ставки, в 2021 году она была повышена до 5,5%. И полагаем, что это тенденция продолжится.

Новая программа будет чуть тормозить рост цен в регионах с высоким спросом (Москва, Санкт-Петербург, Сочи). Однако она не остановит его полностью, поскольку рост цен на стройматериалы и дефицит рабочих из-за пандемии имеет место быть.

— Но по программе семейной ипотеки с господдержкой оставили ставку на низком уровне, около 6% годовых?

— Да, в этой программе также были изменения, но процентная ставка установлена на очень привлекательном уровне — 6% годовых. Она теперь доступна всем семьям, у которых с января 2018 года родился хотя бы один ребенок. Максимальная сумма кредита для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской области составит 12 млн рублей, а для жителей других регионов — 6 млн рублей.

В 2020 году по этой программе выдано около 80 тыс. кредитов. Сейчас планируется выдать еще около 120 тыс. кредитов.

В общей сложности в первом полугодии 2021 года, по нашим прогнозам, объемы выдачи ипотечных кредитов достигнут 2,7 трлн рублей, что на четверть больше показателя аналогичного периода прошлого года. И это возможно, так как на фоне роста цен и ставок россияне спешили воспользоваться ипотекой под 6,5% годовых.

Однако во втором полугодии такого бурного роста выдач ипотечных кредитов, ожидать не стоит. Изменения убирают с рынка инвесторов и многих жителей мегаполисов. Поэтому по году рост выдачи можно ожидать в 20%.

— Каких корректировок и мер дополнительного стимулирования спроса можно ждать от строительной отрасли?

— Об этом говорить пока рано, спрос в целом чуть снизился, но не упал, программа льготной ипотеки работает. Имеет смысл оценить ситуацию ближе к концу года. Пока мер дополнительного стимулирования предпринимать не надо.

— С одной стороны мы говорим об устойчивом спросе на недвижимость на протяжении последнего года. Не вызовет ли это дальнейших проблем, ведь пандемия, а значит и ситуация неопределенности с доходами, в разгаре, и пока им не видно конца?

— Конечно, при высоких объемах выдач сложно избежать проблем. Однако, пока качество ипотечных кредитов остается высоким, а доля просрочки не превышает 1%, что значительно ниже показателя по необеспеченным потребительским кредитам.

В условиях затяжного падения реальных доходов россиян часть заемщиков может испытывать трудности с обслуживанием долга. И не всегда имеющиеся схемы реструктуризации долгов им могут помочь. Многое будет зависеть от массовости проблем. В случае отсутствия масштабных проблем с ипотекой банки и заемщики будут улаживать свои отношения самостоятельно.

Что мы видим сейчас — те клиенты, которые брали потребкредиты в прошлом году, пытаются справиться со своей нагрузкой и оптимизировать долги. Кто-то «затянул пояс потуже», направив все силы на выплаты. Есть клиенты, которые консолидируют свои долги по программе объединения долгов под залог квартиры. Для многих это лучший выход, т.к. платеж снижается в 2−3 раза без серьезных ограничений в расходах.

Эксперты прогнозируют рост проблемных кредитов до уровня 2−2,5%. При этом наибольшую вероятность проблем прогнозирует в той части ссуд, при оформлении которых для оплаты первоначального взноса был использован потребкредит. В случае массового характера неплатежей придется вмешаться государству. И пока единственный рабочий вариант — введение дополнительных льгот заемщикам, попавшим в тяжелое финансовое положение, по аналогии «ковидных каникул».

— Как ситуация с ценами на недвижимость отразится на рынке кредитования под залог объектов недвижимости?

— Скорее всего никак не отразится. Параметры кредитования по таким программам остаются без изменений, клиент может получить сумму в размере до 70% от оценочной стоимости квартиры на различные цели. Если цена на квартиру выросла, то по сути заемщик может получить большую сумму, чем раньше. Но надо понимать, что банк смотрит в первую очередь на размер дохода. Если заемщик проходит по размеру дохода, то может получить больше за счет роста цен. Если доход не позволяет, то рост цены на квартиру для него не играет никакой роли.

Нина Максимова

В преддверии новогодних праздников инвесторы вновь обращают внимание на сезонные закономерности фондового рынка. Исторически этот период часто сопровождался ростом котировок, однако в условиях высокой ключевой ставки и геополитической неопределенности повторение тенденции остается под вопросом. Инвестиционный консультант «ВТБ Мои Инвестиции» Валерий Андреев рассказал, какие факторы могут поддержать российский рынок акций в конце года и насколько оправданны ожидания.

Для российского рынка акций анализ новогодней сезонности не стоит ограничивать классическим Santa Claus Rally — пятью последними торговыми сессиями декабря и двумя первыми сессиями января. С учетом продолжительных новогодних каникул в России более показательным представляется период с 20 декабря по 10 января. Именно такой временной интервал позволяет лучше оценить динамику рынка на рубеже годов.

Согласно исследованию «Финуслуг», за последние 15 лет индекс Московской биржи на этом отрезке демонстрировал положительную динамику в 14 случаях из 15. Средняя доходность за рассматриваемый период составляла около 4%. Наиболее сильный результат был зафиксирован в сезоне 2020−2021 годов: индекс полной доходности прибавил 8,85%. Единственный отрицательный результат пришелся на сезон 2013−2014 годов, когда рынок снизился на 1,85%.

Одним из факторов, способных поддерживать рынок в конце года, выступает дивидендная политика российских компаний. Ожидание выплат привлекает внимание инвесторов к отдельным эмитентам, а поступающие акционерам средства могут частично возвращаться на фондовый рынок, создавая дополнительный спрос на акции. Особенно заметную роль здесь способны играть крупные компании с высокой капитализацией и существенными дивидендными выплатами. Например, «ЛУКОЙЛ» традиционно находится в центре внимания инвесторов благодаря масштабу бизнеса и значимости его дивидендных решений для российского рынка.

В декабре 2026 года дополнительный интерес к дивидендной тематике может поддержать ряд корпоративных событий. В частности, совет директоров «ЛУКОЙЛа» рекомендовал выплатить 535 рублей на одну обыкновенную акцию по итогам девяти месяцев 2026 года. Датой закрытия реестра предложено установить 9 декабря, а сами выплаты ожидаются в промежутке с 20 декабря по 10 января. «ЦИАН» также заявлял о планах провести еще одну дивидендную выплату до конца года. Возможные дивидендные решения «Мать и дитя» и «Ростелекома» также стоит учитывать в числе потенциальных корпоративных факторов, однако конкретные суммы и сроки выплат необходимо подтверждать по мере появления официальных рекомендаций и решений эмитентов.

иллюстрация TatCenter

Таким образом, историческая статистика выглядит весьма убедительно: положительная динамика наблюдалась примерно в 93% рассмотренных сезонов. Однако трактовать эту закономерность как гарантию роста было бы ошибкой. Сезонность — лишь один из факторов, влияющих на поведение инвесторов, и ее значение не следует переоценивать в условиях высокой неопределенности.

Помимо дивидендных событий, в пользу рынка могут сыграть дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики, снижение доходностей инструментов с фиксированной доходностью и улучшение геополитического фона. Более мягкая денежно-кредитная политика способна улучшить условия для оценки будущих денежных потоков компаний, хотя фактический эффект будет зависеть от инфляции, динамики прибыли и ожиданий участников рынка.

Поэтому исторические 93% — скорее аргумент в пользу того, чтобы не игнорировать новогоднюю сезонность, чем основание рассчитывать на безусловный рост котировок. В инвестиционных решениях статистические закономерности полезны прежде всего как дополнительный ориентир, который необходимо сопоставлять с текущей макроэкономической и геополитической ситуацией.

Тем не менее у новогоднего периода есть своя особенность: он традиционно связан не только с изменением инвестиционных ожиданий, но и с ощущением обновления. В этом году сочетание дивидендных событий, возможных изменений денежно-кредитной политики и внешних факторов создает несколько предпосылок для позитивной динамики. Оправдаются ли эти ожидания, покажут торги. Но хочется верить, что российский рынок сможет продолжить благоприятную историческую тенденцию и завершить очередной сезон в плюсе.