Изменения в закон о БКИ

В июле 2020 года был подписан закон, который вносит изменения в закон «О кредитных историях». Данные изменения вступают в силу с 1 января 2021 года. С этого периода кредитная история заемщика будет хранится 7 лет (вместо прежних 10 лет).

Системно значимые кредитные организации должны будут предоставлять информацию не менее, чем в два бюро кредитных историй. Как это может отразиться на потенциальных заемщиках? Допустим клиент брал кредит, и кредитор не владеет информацией по нему (были ли просрочки, погашено ли обязательство полностью). Банк может не владеть такой информацией, если работает только с одним БКИ и нет доступа к другим.

Потенциально у заемщика есть возможность получить кредит в другом банке на хороших условиях (если банк работает с другим бюро без полного доступа к клиентской кредитной истории). С нового года такой лазейки не будет. Для кредитных организаций расширяется поле для передачи и анализа информации, увеличивается пласт пространства, где можно получить данные: информацию по заемщику и созаемщику, поручителю, исполнительным листам и остальным долгам. Рынок становится более цивилизованным, сокращается доля мошенничеств из-за отсутствия какой-то информации. С другой стороны, заемщик должен ответственно относится к своей кредитной истории.

С нового года граждане смогут вносить изменения в запись БКИ при некорректной записи путем подачи искового заявления в суд и при наличии объективных причина (если гражданин не оформлял кредит или кредит погашен, но изменения не отражены).

В бюро кредитных историй фиксируются заявления на кредитные каникулы, а с нового года — отказы по заявкам и причина.

Изменяется минимальный размер оплаты труда

С нового года МРОТ составит 12 792 рубля. Казалось бы, зачем эта информация заемщикам? Иногда клиент приносит справку 2-НДФЛ, в которой указана минимальная сумма оплаты труда.

Банки могут проводить оценку платежеспособности как вручную, так и в автоматическом режиме (скорринговая система). Когда оценка проводится в автоматическом режиме, клиент может получить отказ по кредиту. И причиной будет несоответствие указанной в справке минимальной суммы оплаты труда утвержденной законодательством. Перед подачей документов всегда рекомендует проверять отраженную информацию в справке.

Электронные трудовые книжки

С этого года вступил в действие пакет законов об «электронной трудовой книжке». Работодатели начнут передавать в Пенсионный фонд сведения о трудовой деятельности и стаже каждого работника в онлайн-режиме.

Сотрудники, которые начинают свою трудовую деятельности с 1 января 2021 года и это первая их запись в ТК, не будут иметь возможности получить трудовую книжку на бумажном носителе.

С января отменяется разрешение на временное проживание

Этот пункт будет интересен для нерезидентов. Со стороны этой категории граждан виден спрос на ипотечные кредиты, но сейчас они ограничены в таких возможностях.

С января 2021 года основным миграционным статусом станет вид на жительство. И этот статус позволит обращаться к кредитору и получать решение по кредиту на основании таких документов, как ВНЖ, СНИЛС или ИНН, предоставлении данных о доходах на территории России.

Увеличивается размер социальных опций и маткапитала

Например, размер средства материнского (семейного) капитала увеличится до 485 282 руб. (на первого ребенка) и 150 000 рублей (на второго ребенка), если дети родились после 1 января 2020 года. По закону эти средства семья может направить в том числе на покупку жилья (именно жилья, а не апартаментов).

Важно разобраться — в какие кредитные продукты можно вложить эти средства и не попасть в «кредитную ловушку». Согласно закону, на эти деньги можно приобрести квартиру и использовать средства МСК как на первый взнос, так и на досрочное погашение кредита.

Для заемщика важно, чтобы кредитный договор был целевым. Если клиент планирует рефинансировать ранее взятый ипотечный кредит, важно посмотреть цель кредитования в новом кредитном договоре. Если указано, что «на погашение ранее взятых кредитов» или «на потребительские нужды», то не получится воспользоваться социальными опциями по маткапиталу на досрочное погашение кредита, так как это «де юре» уже не «кредит на покупку квартиры».

Также важно, чтобы клиент выделил доли на всех своих детишек именно в квартире, приобретенной с использованием средств материнского капитала (не позднее 6 месяцев после погашения целевой ипотеки), а не в квартире бабушки и дедушки.

В следующем материале остановимся на электронном нотариате, цифровых сервисах и возможностях для ипотечных заемщиков, а также рассмотрим опции, которые будут действовать в следующем году.

Игорь Жигунов,
заместить гендиректора ООО «Национальная Фабрика Ипотеки»

Национальная Фабрика Ипотеки, ПКО

Опрошенные TatCenter эксперты рынка недвижимости и финансового сектора комментируют ситуацию как переходный этап — от эпохи доступной ипотеки к периоду, когда главными драйверами становятся себестоимость и дефицит предложения.

Рост цен как следствие издержек

Эксперты сходятся во мнении, что текущее удорожание носит структурный характер. Директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин подчеркнул, что рост цен на десять процентов — это объективная инфляция, спровоцированная удорожанием стройматериалов. С начала 2026 года большинство позиций стройматериалов прибавили в цене 10−30%. Это связано с повышением НДС, высокими зарплатами и ростом затрат на логистику.

Кроме того, наблюдается удорожание услуг строительства и ремонта примерно на пять-десять процентов. Основатель Kronung Group Филипп Шраге заметил, что за последние три года финансовая нагрузка стала одной из самых крупных статей затрат, поэтому в ближайшие полгода он не ожидает обвала цен. Он спрогнозировал, что рынок перейдет к более спокойному росту в пределах пяти-восьми процентов в год, примерно на уровне инфляции или немного выше.

Парадокс текущей ситуации заключается в том, что при росте цен больше всего проигрывают не только покупатели, но и застройщики. Основатель агентства недвижимости София Любимова отметила, что рост ощущают в первую очередь покупатели массового сегмента, для которых даже небольшое увеличение стоимости существенно влияет на размер первоначального взноса.

При этом говорить о перегреве рынка сегодня не стоит: высокие ипотечные ставки сдерживают спрос, поэтому рынок развивается спокойнее.

Филипп Шраге отмечает следующее:

Продавцы вторичного жилья также оказываются в непростой позиции, так как частные продавцы не могут предложить рассрочки или субсидированные ставки, которыми конкурируют новостройки. Член Ассоциации Гильдии риелторов России, сертифицированный профессиональный брокер Юннеса Смердова добавила, что при сжатии спроса из-за дорогой ипотеки квартиры могут дольше находиться на рынке, а массового кризиса ждать не стоит — наиболее востребованные локации по-прежнему находят покупателей.

Стагнация вместо коррекции

Вопреки рыночным законам, сжатие спроса пока не приводит к обвальному снижению цен. Эксперты прогнозируют стагнацию с элементами точечных скидок. София Любимова считает, что основная конкуренция перейдет в плоскость скидок, акций, рассрочек и индивидуальных условий. Василий Кутьин упомянул, что сжатие спроса должно привести к снижению цен, но с лагом в два-четыре месяца, так как девелоперы будут стараться удерживать цены, чтобы компенсировать издержки.

Филипп Шраге также полагает, что говорить о массовом снижении стоимости квадратного метра оснований нет: отдельные скидки будут, но массовой коррекции не случится, поскольку девелоперы осторожнее запускают новые очереди и не стремятся увеличивать предложение любой ценой.

Рынок готового жилья в крупнейших городах России в 2026 году демонстрирует переходный этап. Рост на десять процентов обусловлен не спекулятивным спросом, а фундаментальным удорожанием строительства и логистики. В условиях высокой ключевой ставки и сокращения льготных программ платежеспособный спрос смещается, однако предпосылок для массового обвала цен нет из-за сбалансированного подхода девелоперов к выводу новых проектов.

Эксперты сходятся во мнении, что рынок ждет период стагнации и плавного роста в пределах инфляции, а основная борьба развернется за клиента через индивидуальные условия и качество жилья, а не через ценовые войны. Таким образом, текущая ситуация — это не кризис, а переформатирование рынка под новые экономические реалии.

Ян Аллин