Разобраться
07 Сентября 2020, 10:18

Как грамотно рефинансировать ипотеку И стоит ли это делать

Рефинансирование выгодно не всегда, предупреждает руководитель ККО «Росбанк Дом» в Казани. Андрей Сухов раскрывает суть инструмента снижения долговой нагрузки заемщика и понятно объясняет принципы его эффективного использования.

Что такое рефинансирование?

Рефинансирование — это по-сути получение нового кредита для погашения уже имеющегося. Такой финансовый инструмент позволяет изменить условия кредита в том случае, если банк-кредитор отказывает клиенту в пересмотре условий действующего договора.

Для одних клиентов актуально снижение процентной ставки, для других — изменение срока кредита. В отдельных случаях также можно получить дополнительные средства к существующему кредиту (с сохранением размера ежемесячного платежа и срока кредитования).

Выгода от рефинансирования кредита должна рассчитываться индивидуально для каждого конкретного случая.

Как работает рефинансирование

Разберем условный пример.

Клиент в 2017 году оформил ипотечный кредит на сумму 2 000 000 рублей на 15 лет. Ставка составила 11%, ежемесячный платеж - 23 500 рублей. В 2019 году средние ставки по ипотечным кредитам снизились до средних значений в 8-10%% годовых в зависимости от срока, суммы и прочих факторов. Банк-кредитор отказал в снижении ставки, поэтому заемщик принял решение подать заявку на рефинансирование в другой банк по более выгодной ставке.

В итоге в 2019 году клиент оформил рефинансирование в другом банке с сохранением оставшегося срока (13 лет) и суммы кредита (1 850 000 рублей), по ставке 8,99%, с ежемесячным платежом 20 400 рублей.

Таким образом, клиент сократил ежемесячные платежи, снизив свою платежную нагрузку, а также снизил переплату за оставшиеся 13 лет кредита на 483 600 рублей.

Каковы обычные сроки процедуры рефинансирования?

Сроки процедуры рефинансирования ипотеки в банках могут различаться. Сама же процедура стандартная.

После получения одобрения клиент подает заявление в «старый» банк на полное досрочное погашение кредита.

После подписания кредитного договора в «новом» банке, кредитные средства перечисляются на счет клиента в «старом» банке.

Далее клиент должен предоставить справку – подтверждение целевого использования средств (т.е. перечисления их на полное досрочное погашение) в «новый» банк.

С момента перечисления средств отсчитывается срок кредита клиента в «новом» банке. После этого нужно перерегистрировать залог в пользу «нового» кредитора.

Какие затраты несет клиент при рефинансировании?

Издержки на рефинансирование ипотеки в целом те же, что и при выдаче новых кредитов: расходы на оценку и страхование предмета залога. Но есть отличие — при рефинансировании необходимо оплатить госпошлину за регистрацию ипотечного договора.

Также у клиента на стороне «старого» банка могут возникнуть расходы, связанные со снятием обременения, и затраты за перевод денежных средств со счета «старого» банка.

Андрей Сухов подчеркивает: чтобы оценить возможную выгоду от рефинансирования, нужно оценить совокупность факторов
Фото Росбанка

Почему банк может отказать в рефинансировании?

Фактически, рефинансирование ипотеки — это выдача банком нового жилищного кредита на погашение обязательств перед текущим кредитором, поэтому требования к клиенту такие же, как при выдаче первичного кредита.

Наиболее распространенной причиной отказа в рефинансировании является плохая кредитная история заемщика.

Среди других причин — недостаточный доход, предоставление недостоверных данных или возраст заемщика.

Однако рассмотрение заявки на рефинансирование имеет одно важное отличие — требование непосредственно к ипотечному кредиту. Эти требования в банках могут различаться, например банки могут не рефинансировать:

кредиты в иностранной валюте или кредиты, с момента выдачи которых прошло менее 6 месяцев;

кредиты, текущий кредитор по которым ликвидирован, у него отозвана лицензия, или он находится в процессе ликвидации или банкротства (за исключением случаев назначения временной администрации без отзыва лицензии);

кредиты, изначально выданные не кредитными организациями или ранее реструктурированные.

Как оценить возможную выгоду от рефинансирования?

Для того, чтобы оценить возможную выгоду от рефинансирования, мало обращать внимание только на процентную ставку по кредиту. Важно также учитывать:

оставшийся срок кредитования;

остаток основного долга;

иные платежи в виде страховок, оценки имущества и пр.;

ежемесячный платеж по новому кредиту.

Обратите внимание

Если банк, например, предлагает снизить процентную ставку по новому кредиту с 14% до 10%, но при этом увеличивает срок кредита, то переплата может оказаться больше, даже с учетом более низкой ставки.

В каких случаях рефинансирование не будет выгодным?

В случае, если «новый» банк одобряет рефинансирование только с условием увеличения срока или суммы основного долга, это может быть невыгодно для клиента, так как за счет увеличения срока увеличивается сумма процентов, подлежащих выплате, даже с учетом более низкой ставки. Та же логика в отношении увеличения суммы кредита.

Рефинансирование также невыгодно для клиента, если на момент подачи заявки прошло уже более половины срока кредита, так как обычно, бОльшая сумма процентов по графику выплачивается в первые годы кредита.

Другими словами, клиент в первую половину срока кредита выплачивает проценты, далее остается основной долг, и если клиент уже выплатил бОльшую часть процентов, то невыгодно переводить основное тело кредита в «новый» банк, чтобы выплачивать проценты по нему.

Андрей Сухов
руководитель ККО «Росбанк Дом» в Казани
специально для TatCenter

Материалы по теме

Партнёры TatCenter:
1 из 1

Исламские финансы в России: что дальше?

Мурабаха, мудараба, иджара — востребованные инструменты исламского банкинга. Пока Госдума решает, продлевать ли эксперимент по исламскому финансированию, а Казань готовится принять гостей на KazanForum, разберемся, как они работают и почему интересны не только мусульманам.

Что такое исламский банкинг?

В мире, где традиционные банки зарабатывают на процентах и сложных финансовых инструментах, существует альтернатива — исламский банкинг. Эта система основана на принципах шариата и исключает спекуляции, азартные игры и финансирование вредных отраслей — от алкоголя до оружия.

Главное отличие — отсутствие ссудного процента (риба). Вместо кредитов под процент исламские банки предлагают партнерские модели, где прибыль и риски делятся между банком и клиентом.

Основные инструменты:

Мушарака — совместное предприятие, где банк и клиент вкладывают средства в проект, а прибыль и убытки распределяются пропорционально вложениям.

Мурабаха — банк покупает товар или недвижимость и перепродает клиенту с заранее оговоренной наценкой, но без процентов.

Мудараба — партнерство, при котором одна сторона предоставляет капитал, а другая управляет проектом. Прибыль делится по договоренности, убытки несет инвестор.

Иджара — аналог лизинга, при котором банк приобретает актив и сдает его клиенту в аренду за фиксированную плату.

Важно, что исламским банкингом могут пользоваться не только мусульмане, но и все желающие. Например, в Великобритании значительная часть клиентов исламских банков не исповедует ислам.

Исламский банкинг в России

С 1 сентября 2023 года в четырех регионах — Татарстане, Башкортостане, Дагестане и Чечне — проходит эксперимент по партнерскому финансированию. Лидером стал Татарстан: 17 из 24 участников программы — местные компании.

По оценкам минфина, озвученным экспертами TatCenter, потенциал исламского банкинга в России — до 1 трлн рублей. Откуда взялась такая оценка? На депозитах россиян лежит около 55 трлн рублей, а 20% населения — мусульмане. Глобальный рынок исламских финансов оценивается в 4,5 трлн долларов, причем основные игроки — страны, дружественные России.

Кто уже работает по исламским принципам?

Хотя эксперимент начался недавно, в России и Татарстане уже есть банки и компании, успешно работающие по принципам партнерского финансирования. Кто же ключевые игроки этого рынка?

Финансовый дом «Амаль»

Финансовый Дом Амаль — ведущая организация в сфере партнерских финансов. Основана в 2010 году.

Основные направления деятельности:

Инвестиционные решения — стратегии для бизнеса и частных лиц.

Партнерское финансирование — халяльные финансовые продукты без ростовщичества.

Консультации — помощь в инвестициях и управлении капиталом в соответствии с принципами шариата.

Образовательные программы — лекции и курсы по партнерским финансам.

АО «МБ Банк»

Акционерное общество «Мир Бизнес Банк» — российский коммерческий банк со 100% участием иностранного капитала. Учредителем и единственным акционером является ОАО «БАНК МЕЛЛИ ИРАН» (Тегеран, Исламская Республика Иран). Специализируется на обслуживании российско-иранских экономических связей и является единственным банком в России, осуществляющим прямые платежи с Ираном.

В 2021 году Банк создал дочернюю финансовую компанию «Мирас ФК». Основные сделки компании осуществляются в рамках исламских договоров (Мурабаха, Мудараба) и по канонам шариата в соответствии с законами и нормативными актами РФ.

«Мирас ФК» финансирует покупку транспортных средств, промышленного, медицинского, сельскохозяйственного и дорожно-строительного оборудования и техники. Клиентами могут быть любые физические и юридические лица, заинтересованные в исламских услугах и товарах на территории РФ.

Эксперимент продлят?

Госдума готовится рассмотреть законопроект о продлении эксперимента еще на три года. Как сообщает Айрат Фаррахов, депутат Госдумы РФ восьмого созыва, экс-заместитель министра финансов РФ, в документе закрепят новые регуляторные механизмы. В настоящее время идет активное обсуждение инициативы с участниками рынка.

«Я неоднократно высказываюсь, что эксперимент необходимо расширять. Количество участников проекта также необходимо увеличивать. Я не исключаю, что ко второму чтению будут подготовлены такие предложения. В любом случае, наша главная задача сейчас — принять закон о продолжении эксперимента на ближайшие годы в первом чтении и активно работать уже над поправками ко второму чтению, которые будут учитывать предложения рынка. Их очень много», — отмечает эксперт.

Почему исламские финансы — это перспективно и не только среди мусульман?

В последние 15−20 лет исламский банкинг демонстрирует более высокие темпы роста по сравнению с традиционными финансами. По словам Айрата Фаррахова, капитал исламских стран — финансовый, научный, технологический — может стать источником инвестиций для России, открывая новые возможности для экономики.

«Здесь не бывает банкротств, здесь бизнес основан на этических принципах, на основе партнерства», — поясняет эксперт.

Преимущества такой модели оценили не только в мусульманских странах. Сингапур и Великобритания активно используют исламские финансовые инструменты. Многие клиенты выбирают его не из-за религиозных убеждений, а из-за более выгодных условий. Когда предложение оказывается привлекательнее традиционного банкинга, выбор очевиден.

В Организацию исламского сотрудничества входит 57 стран, но инструменты исламского финансирования внедряют уже 110 стран, делится данными глава АИР РТ Талия Минуллина. Малайзия и Бахрейн регулируют рынок исламского банкинга, задавая стандарты и правила. Лидеры в этой сфере — Саудовская Аравия, ОАЭ и Малайзия. Отметим, что в Малайзии, например, половина потребителей исламского банкинга не мусульмане. Турция и Индонезия обладают большим потенциалом благодаря численности населения и экономике. Казахстан, Киргизия, Узбекистан и некоторые африканские страны, такие как Таиланд, Южная Африка и Филиппины, показывают рост и считаются перспективными рынками. В Европе исламский банкинг внедряется в Великобритании и Германии, а интерес к нему наблюдается в Люксембурге и Франции.

«Благодаря прозрачности, отказу от ростовщичества и ориентации на справедливость, такие решения находят поддержку у широкой аудитории. По данным исследований, доля клиентов, не исповедующих ислам, может составлять от 20% до 40%», — делится статистикой генеральный директор Финансового Дома «Амаль» Рустам Садреев.

Россия в этом плане пока только развивается. Как сообщает господин Вакили Сейед Саид, заместитель генерального директора — управляющий ДО в г. Казани АО «МБ Банк», председатель наблюдательного совета ООО «Мирас ФК», около 98% клиентов их организации — мусульмане. Главная причина — низкая осведомленность остального населения о принципах работы этой системы.

Однако ситуация меняется, и исламский банкинг в России постепенно набирает популярность. Талия Минуллина приводит цифры, по прогнозу, к концу 2025 года общий̆ объем рынка исламского финансирования достигнет 5,3 трлн с возможностью дальнейшего роста. За 14 лет он вырос в четыре раза.

«Мы прошли путь от отрицания до почти полной поддержки. Сегодня мы конструктивно работаем с главным регулятором и с правительством РФ. И мы видим, что на рынке услуг на основе партнерского финансирования есть спрос. И спрос на него растет», — добавляет Айрат Фаррахов.

Что нужно для развития исламских финансов в России?

Исламский банкинг в России обладает значительным потенциалом, но его рост пока сдерживают барьеры. Какие условия необходимы для развития отрасли и с какими сложностями сталкиваются игроки рынка, рассказывают эксперты.

Законодательная база

Господин Вакили Сейед Саид выделяет главной проблемой — отсутствие четких нормативов в российском праве, регулирующих исламские финансы. В отличие от стран с развитым исламским банкингом, где он интегрирован в финансовую систему наравне с традиционным, в РФ отрасль только формируется.

Подготовка кадров

Острой проблемой стала нехватка квалифицированных специалистов. В последние годы ведущие вузы, включая МГУ, ВШЭ, РЭУ им. Г. В. Плеханова, Казанский федеральный университет и Российский исламский институт начали готовить таких специалистов. Однако, по словам Айрата Фаррахова, образовательные стандарты пока разрознены.

«Запрос на такие знания есть, поэтому вузы открывают эти центры. Другое дело, что образовательные стандарты пока разнятся. Нас это беспокоит, но мы уже через это проходили. Единая стандартизация и вовлеченность минобрнауки РФ в этот процесс сделают все необходимое», — отмечает эксперт.

Глобальные стандарты

Банк России уже сделал шаг в сторону интеграции, подписав соглашение с AAOIFI (международной организацией по исламским финансам, ред.), подтвердив приверженность глобальным стандартам. Это должно обеспечить соответствие российских практик мировым нормам.

«Наконец все поняли: кроме дополнительных возможностей для России, партнерское финансирование ничего плохого не принесет. Это и возможности для экономики, и удовлетворение потребностей как мусульманского, так и немусульманского населения. Граждане и предприниматели все больше голосуют за принципы партнерства и доверия», — высказывается Айрат Фаррахов.

Финансирование

Рустам Садреев выделяет среди проблем высокую конкуренцию. На рынке уже представлено большое количество участников, это усложняет процесс привлечения средств, особенно для новых игроков. Садреев также среди проблем отмечает жесткие регуляторные требования, недостаток доверия со стороны инвесторов и ограниченный доступ к внешним источникам финансирования из-за санкций.

Господин Вакили Сейед Саид также обращает внимание на проблему финансирования исламских компаний. Поскольку их капитал ограничен, они постоянно нуждаются в дополнительных ресурсах, чтобы успешно конкурировать с традиционными финансовыми организациями и оставаться на рынке.

KazanForum-2025

В мае 2025 года в рамках KazanForum состоится знаковое событие — международная конференция AAOIFI «Исламские финансы и инвестиции: содействие устойчивому развитию и глобальному партнерству».

«Если бы не наша площадка KazanForum, Россия на этой карте вообще была бы белым пятном. Нужно, чтобы мы были полноценным игроком на этом поле, чтобы нас знали в мире», — отмечает Талия Минуллина.

Конференция AAOIFI — это профессиональная площадка, где эксперты со всего мира обсуждают новые финансовые инструменты, делятся опытом и изучают тренды рынка. Раньше она проводилась в Бахрейне, но в 2025 году, в год 35-летия дипломатических отношений России и Бахрейна, мероприятие впервые состоится у нас. Тема исламского банкинга станет одной из ключевых на форуме: участники обсудят расширение этого финансового эксперимента на новые регионы страны.

Какие инструменты перспективны в России

Исламский банкинг предлагает широкий спектр финансовых продуктов как для физических, так и для юридических лиц. По словам Рустама Садреева, в числе наиболее востребованных продуктов — мурабаха, иджара, мудараба, мушарака, такафул и партнерские инвестиционные фонды.

При этом сферы их применения и целевая аудитория достаточно широкие:

Мурабаха: особенно популярна среди малого и среднего бизнеса, позволяет приобретать товары с фиксированной наценкой — без процентов и ростовщичества.

Иджара-лизинг: используется для аренды недвижимости, транспорта и оборудования. Привлекает своей гибкостью и соответствием принципам партнерства. Минимальные суммы определяются стоимостью арендуемого имущества, максимальные — масштабом сделки.

Мудараба и мушарака: подходят для инвестиций и стартапов, где стороны делят как прибыль, так и риски. Минимальные суммы мударабы могут начинаться от нескольких тысяч долларов, а максимальные достигать миллионов — особенно при реализации крупных проектов.

Такафул-партнерское страхование: набирает популярность среди физических лиц и компаний как этичная альтернатива традиционному страхованию.

Партнерские инвестиционные фонды: привлекательны для частных инвесторов, желающих вкладываться в честные и прозрачные активы.

Справка

Столица Татарстана 13 – 18 мая принимает международный форум «Россия — Исламский мир: KazanForum-2025». Это площадка для развития сотрудничества в сфере торговых отношений, прямых иностранных инвестиций, обсуждения вопросов исламской финансовой системы.

Ежегодный Международный экономический форум России и стран-участниц ОИС проходит при поддержке Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации и правительства Республики Татарстан.

Анастасия Сорокина

Lorem ipsum dolor sit amet.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: