С 1 июля 2019 года деньги за покупаемые в новостройках квартиры перестали напрямую передаваться застройщикам, они находятся на специальных счетах эскроу в банках. Банки стали эскроу-агентами. Использование механизма минимизирует риски дольщиков, но не исключает их полностью, предупреждают эксперты.

Деньги лежат в банке до момента получения ключей от квартиры

По словам главы минстроя РТ Ирека Файзуллина, новый механизм расчетов выстроен таким образом, что деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве (ДДУ) и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство, по словам Файзуллина, и в этой части предусмотрело подушку безопасности для дольщиков: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов.

Страховка АСВ распространяется на сумму до ₽10 млн

Заместитель предправления АО «ТАТСОЦБАНК»Дмитрий Кузнецов объясняет, что счет эскроу в банке — это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. При расторжении сделки по вине застройщика, к примеру из-за невыполнения условия договора в рамках проектного финансирования или банкротства застройщика, деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

Деньги могут списать за долги

При использовании механизма эскроу риски для дольщиков в ряде случаев сохраняются.

Кроме того, на деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика.

Если застройщик обеспечивает свои обязательства по ДДУ путем расчетов через счета эскроу, то это освобождает его от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками: залог прав на земельный участок и на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчисления в компенсационный фонд. Рузэль Насыбуллин говорит, что в случае нарушения застройщиком условий ДДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции.

Особенности сделок по эскроу

Счет эскроу открывается для каждого зарегистрированного договора долевого участия.

При этом стоимость расходов для покупателя не изменилась, говорит президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев.

«Размер государственной пошлины остался прежним. Процедура непосредственно регистрации для покупателя осталась прежняя, изменилась процедура подготовки документов к сделке, но обычно этим занимается сам застройщик».

Юлия Амочаева

В 2026 году вступают в силу важные изменения в законодательстве, которые затронут ключевые аспекты ведения бизнеса в России. Среди них — перестройка налоговой системы, дальнейшее развитие регулирования финансовых рынков, включая ПИФ и эскроу-счета, новые условия кредитования МСБ, изменения в сфере недвижимости, связанные с нововведениями в налоговой политике, ипотечном кредитовании, строительстве и технологиях.

По данным Банка России, в октябре 2025 года индикатор бизнес-климата составил 2,6 пункта против 1,2 пункта в сентябре. Базовая инфляция ускорилась до 4,7%, а темпы экономической активности продолжили снижаться. Ключевая ставка остается на высоком уровне, что сдерживает инвестиционную активность и делает заемные средства дорогими.

Эти и другие инфоповоды станут серьезным испытанием для компаний, особенно в условиях сложной геополитической и макроэкономической обстановки. Успешная адаптация потребует от предпринимателей не только четкого понимания новых правил, но и стратегического пересмотра бизнес-моделей, управления рисками, изменения подходов взаимодействия с государством и клиентами.

16 декабря в рамках онлайн-конференции эксперты в сфере экономики и бизнеса обсудят текущую экономическую ситуацию, перспективу развития предпринимательства и существующие меры поддержки государства — альтернативные источники поддержки бизнеса.

Эксперты конференции

Абдулганиев Фарид Султанович

Уполномоченный при главе (раисе) РТ по защите прав предпринимателей - помощник раиса РТ

Игорь Кох

Экономист, доктор наук, Институт управления, экономики и финансов КФУ

Вадим Ложкин

Директор ПДО Татарстан Инвестиционного Банка «Синара»

Азат Назмеев

Директор проектов «ГК ТОЧНО» по Республике Татарстан

Вадим Хоменко

президент Экономического общества РТ, руководитель регионального отделения Петровской академии наук и искусств, доктор экономических наук, профессор КФУ, член-корреспондент АН РТ

Трансляция конференции