— Не кажется ли вам, уважаемые эксперты, что эскроу ввели для того, чтобы выдавить из отрасли мелких застройщиков? После старта проектного финансирования, какие прогнозы по переделу рынка - сколько девелоперов останется на рынке на горизонте 3 лет. Это местные или федеральные игроки?

— Действительно, введение системы эскроу-счетов вынудит ряд застройщиков уйти с рынка. По моим предположениям, порядка 30−40 процентов организаций, строящих жилые многоквартирные дома, уйдут с рынка или переквалифицируются в подрядчики.

— Введение эскроу счетов безусловно будет способствовать «систематизации» девелоперского бизнеса и защите интересов граждан, позволяя учитывать и «хранить» деньги до выполнения обязательств и передаче жилой недвижимости в пользование. Тут есть и плюс для застройщика — перечисленные на указанные счета деньги участник обратно забрать просто так тоже не сможет, и это «балансирует» модель.

Используя эскроу-счета, участник может рассчитывать на сдачу строящегося объекта в срок, в противном случае требовать возврат денег и хотя бы «ощущать» некий контроль расходов застройщика во время реализации проекта.

Сдача дома в срок будет в интересах компании, чтобы снизить переплату по кредиту в рамках проектного финансирования от банка и другие сопутствующие издержки. Одновременно защищаются интересы участников, которые получают жилье в оговоренный срок или раньше.

Уже в течение текущего года мы наблюдаем «смещение» интереса потребителя к объектам застройщиков, которые не только имеют аккредитацию сразу в ряде банков, что снижает риски, но и имеют серьезный опыт прошлых успешно сданных объектов. Это нововведение (а оно не внезапно, и к нему рынок готовится давно) будет конечно же агрегировать объемы бизнеса на крупных игроках. Это хорошо с точки зрения рисков (исключаются мелкие «разовые проекты»), но тут надо будет очень четко отслеживать фактор «монополизации» и «искусственного» завышения цен, если на рынке региона таких «игроков» станет совсем мало или «почти один большой».

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство. В масштабах России было много проблем обманутых дольщиков. Практически 6% от рынка строящегося жилья в РФ были заморожены. Чтобы этой ситуации не возникало впредь президентом РФ Владимиром Путиным была поставлена задача найти пути и проработать механизмы безопасного строительства домов. Тогда в рамках рабочей группы при Госсовете по нацпроекту «Жилье и городская среда», которую возглавляет президент нашей республики Рустам Минниханов, подняли вопрос недопущения появления обманутых дольщиков. В рамках этой группы было предложено перейти на проектное финансирование с открытием эскроу счетов.

С 1 июля 2019 года деньги за покупаемые в новостройках квартиры перестали напрямую передаваться застройщикам, они находятся на специальных счетах эскроу в банках, называемых эскроу-агентами. Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и депонируются (замораживаются) на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов делает невозможными ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн рублей.

В случае, если застройщик не может достроить, дольщику возвращается сумма до 10 млн застрахованная Агентством страхования вкладов. Также существует вариант, когда банк привлекает другого подрядчика и достраивает объект.

Мы понимаем, что ближайшие года два будет идти завершение ранее начатых объектов по старым правилам. При этом новые проекты малым и средним компаниям будет тяжелее реализовать, поскольку они могут столкнуться с проблемами залогового обеспечения. В этом случае может быть рассмотрен вариант гарантирования банком ДОМ.РФ. Нам важны все участники строительного рынка.

— Уважаемый Ирек Энварович! Уточните, сколько обманутых дольщиков включены в республиканский реестр по состоянию на конец сентября? Какая динамика по сравнению с прошлым годом?

— По итогам второго квартала 2019 года в План-график («Дорожная карта») включены 23 объекта, в том числе по городу Казани — 13 объектов, по городу Набережные Челны — 3 объекта, по Зеленодольскому району — 1 объект, по Пестречинскому району — 6 объектов.

По состоянию на 25 сентября с начала года введены в эксплуатацию 2 объекта в Казани, восстановлены нарушенные права 295 участников долевого строительства. Организованы строительно-монтажные работы на 10 объектах, из них 3 в Казани, 2 в Набережных Челнах, один — в Зеленодольске, 4 — в Пестречинском районе. До конца 2019 года планируется завершить строительство и ввести в эксплуатацию 8 домов, это 849 участников долевого строительства. Речь идет о трех домах в Казани, четырех — в Пестречинском районе, одном — в Зеленодольске.

— Есть вопрос по земельным участкам, которые выделяются застройщикам без торгов, готовым достраивать проблемные объекты - сколько участков и каким фирмам уже выделено, какие объекты они достраивают? Какие участки еще планируется передать застройщикам в ближайший год для сокращения числа долгостроев?

— Основной механизм — завершение строительства проблемных долевых объектов через передачу компенсационных земельных участков в аренду без проведения торгов вновь привлеченным инвесторам. Передача проходит в соответствии с указом президента РТ № УП-1170 от 07.12.2015.

В рамках этого механизма за период с 2016 по 2018 гг. введены в эксплуатацию четыре проблемных объекта и две блок-секции для 813 дольщиков:

— застройщику ООО «Дорстрой Комплектация» предоставлен земельный участок 1,6 га по ул. Серова в Казани, за счет которого введены в эксплуатацию 3 объекта для 323 дольщиков (75-кв. блок «Б» ж.д. № 1 ЖК МЧС, 136-кв. блок-секция 4 ж.д. №.6 ул. Баки Урманче и 112-кв. ж.д. поз. № 3 ЖК «Молодежный»);

— застройщику ООО «Ак Таш — Инвестстрой» предоставлен земельный участок 0,9 га по ул. Ак.Губкина в Казани, за счет которого введен в эксплуатацию 1 объект для 102 дольщиков (ж.д.№ 5 ЖК «МЧС»);

— застройщику ООО «Современное строительство» предоставлены пять земельных участков общей площадью 14,8 га в Набережных Челнах, за счет которых введены в эксплуатацию 360-квартиный жилой дом № 58/02 для 307 дольщиков, 1 очередь в жилом доме № 65−03 в мкр. Яшьлек для 81 дольщика.

В 2019 году прошли процедуру межведомственного согласования три масштабных инвестиционных проекта.

В целом, этот механизм себя исчерпывает, так как в 2019 году предусматривается переход строительства долевых объектов на проектное финансирование с использованием счетов эскроу, что позволит минимизировать риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах.

Инвесторы-застройщики, заходящие на достройку проблемных долевых объектов в рамках масштабного инвестиционного проекта, не смогут на достройку проблемных объектов перенаправлять средства от проектного финансирования по инвестиционному объекту, строящемуся на компенсационном выделенном земельном участке. Это будет расцениваться как нецелевое использование средств.

— Как Вы относитесь к жилью, которое строят в Казани и других крупных городах Татарстана - Челнах, например? Эдакие "муравейники", которые вроде стали обеспечивать инфраструктурой, но без парковок в нормальном количестве. Как будет развиваться рынок в этом направлении?

— Часто стал появляться термин «человейники» по таким «коробкам-многоквартиркам». С одной стороны, это снижения уровня качества инфраструктуры и окружающего «социума». С другой стороны — это возможность молодым людям и семьям с еще небольшим доходом уже иметь свое жилье и в принципе хорошего качества.

Здесь можно говорить о некоей поддержке такого формата объектов при условии, что будет вместе с ними создаваться и нужная вокруг инфраструктура: подъездные пути, детсады рядом, поликлиники.

— Есть ряд застройщиков, которые возводят крупные жилые комплексы, в которых достаточное обеспечение парковочными местами. К сожалению, есть и такие, которые не заботятся о развитии инфраструктуры в своих комплексах, но к счастью конкуренция постепенно выдавливает с рынка такие проекты.

— На сегодня в Татарстане реализуются в основном проекты комплексного освоения, которые предполагают развитие всех инфраструктурных проектов: МАФы, парковки, зоны отдыха.

Новые проекты очень интересны и по художественному замыслу и по тому наполнению, которые они предлагают жителям. С каждым новым проектом мы видим, что застройщики соревнуются между собой в борьбе за покупателя и предлагают все более комфортные условия для проживания.

— Как теперь проходит переуступка ДДУ со счетом эскроу?

— Непосредственно для дольщика и нового покупателя сама процедура не сильно изменилась, просто добавилась еще одна инстанция — банк, которую придется посетить. Хотя сейчас ведущие застройщики вместе с банками разрабатывают упрощение этой процедуры.

— Вопрос адресован министру, но буду рад услышать мнение всех экспертов. Спасибо. Как проектное финансирование отразится на темпах строительства в малых городах Татарстана? Ведь крупным застройщикам и так такие стройки были мало интересны из-за низкого ценового спроса. А тут еще эскроу. Какие последствия этого закона видите вы - для развития рынка жилищного строительства в республике.

— Открытие новых проектов в Казани очень дорого, поэтому мелкие и средние застройщики могут обратить внимание на другие города Татарстана, например Набережные Челны, Нижнекамск в меньшей степени из-за экологии, Зеленодольск.

— Малые города могут стать хорошей площадкой для привлечения покупателей и трудовых ресурсов в города, населения из мелких населенных пунктов и из других регионов РФ. В этом может быть перспективный плюс таких площадок под развитие межрегиональных сделок. Это «эконом» жилье и доступное для экономически активного населения.

— Надо понимать, что на сегодня в малых городах в основном строится малоэтажное жилье и строится оно без эскроу. При этом, хочу отметить, в министерстве строительства и ЖКХ РФ есть планы распространить механизм эскроу-счетов и на индивидуальное жилищное строительство. Чтобы заинтересовать банки в кредитовании сегмента также разрабатываются стандарты качества ИЖС. К примеру, участки под индивидуальное строительство должны быть обеспечены необходимой инфраструктурой — инженерной, транспортной и социальной. Предполагается, что проектное финансирование ИЖС будет вестись через уполномоченный банк в сфере жилищного строительства.

Если эти планы будут реализованы и застройщикам будут предложены привлекательные условия для участия, считаем, что это даст дополнительное развитие строительству в малых городах.

— Может ли проектное финансирование повлиять на качество возводимых домов? Не будут ли застройщики экономить?

— На этот вопрос лучше ответит застройщик. Я думаю, что качество домов не ухудшится, есть определенные нормы, стандарты строительства. Также важна деловая репутация застройщика, если ухудшится качество, значит, упадут продажи.

— Экономика каждого проекта должна быть, застройщик не может осуществлять деятельность в убыток, иначе он не сможет отвечать перед своими обязательствами — это нормально. И соответственно потребитель — дольщик выбирает объект инвестирования исходя из своего бюджета: будет это эконом или бизнес-класс. В свою очередь, застройщики работают на свою репутацию и рынок уже более прозрачен: есть понимание кто и что строит и сколько это стоит.

— По итогам встреч и переговоров с застройщиками, которые уже начали работу по проектному финансированию в Татарстане, можно сказать, что качество возводимых домов станет выше. За каждый вложенный рубль проверяющие банковские специалисты, служба заказчика самого застройщика потребуют качественный продукт.

Надо отметить, что банк финансирует объект поэтапно: когда застройщик защитит отчетную документацию и информацию о целевом расходовании денежных средств, тогда получит очередной денежный транш.

— Вполне возможно, что застройщики начнут экономить, но теперь есть еще одна контролирующая структура — банк. Банк будет не только финансировать строительство объекта, но и контролировать его качество.

— Изменилась ли процедура госрегистрации в связи с переходом на эскроу и стоимость оформительских расходов при заключении ДДУ с эскроу?

— Процедура государственной регистрации договора и размер государственной пошлины не изменились.

— Стоимость расходов для покупателя не изменилась, госпошлина прежняя. Процедура непосредственно регистрации для покупателя осталась прежняя, изменилась процедура подготовки документов к сделке, но обычно этим занимается сам застройщик.

— Связаны ли цены на недвижимость с ключевой ставкой ЦБ?

— В какой-то степени, да. Во-первых, компании-застройщики в основном финансируют строительство домов за счет получаемых кредитов, а процентная ставка по кредиту зависит от ключевой ставки ЦБ. Во-вторых, более 60% сделок проходит за счет ипотечных кредитов. Изменение процентных ставок по ипотечным кредитам влечет за собой изменение спроса, а это может повлиять на изменение стоимости приобретаемых квартир.

— Ключевая ставка условно — индикатор для участников рынка — основной инструмент денежно-кредитной политики Банка России. Ключевая ставка играет информационно-сигнальную роль и характеризует направленность денежно-кредитной политики. В зависимости от того, какие операции Банк России проводит по ключевой ставке, денежно-кредитная политика может быть жесткой или мягкой.

Каждое снижение ставки — сигнал к смягчению — снижению стоимости денег на рынке. Поскольку сегодня банк является неотъемлемым звеном строительной отрасли, можно сказать, что динамика ключевой ставки в определенной степени влияет на рынок недвижимости в целом: будь это проектного финансирование или ипотечные кредиты на покупку строящегося (готового) жилья.

— Нет, не связаны. Если только косвенно: от ставки ЦБ зависит ставка по ипотеке в банке, при выгодных условиях и низких ставках увеличивается количество сделок, что чисто теоретически может привести к росту цен. Но реально цены на недвижимость в Татарстане зависят совершенно от других факторов.

— Вопрос у вас поступил от Дмитрия Евгеньевича – есть ли смысл покупать однушку, чтобы сдавать ее в аренду (см. ниже). За сколько вы хотите ее купить и за сколько сдавать вот в чем вопрос? Если стоимость однокомнатной квартиры в новостройках в среднем – 2,8 млн рублей за 35 кв. метров и сдавать ее вы будете за 17 тыс. в месяц, то окупаемость квартиры — наступит только через 14 лет. Это что называется хорошая инвестиция? Не думаю. что стоимость квартиры в ближайшем будущем станет ниже, хотя по той информации, которую я знаю, на рынке уже переизбыток квартир в новостройках.

Что думают эксперты по этому поводу? В каком случае можно рассматривать покупку недвижимости как инвестицию? Приведите, пожалуйста, конкретный пример.

— Сдача в аренду недвижимости несет в себе дополнительные риски и налоговую нагрузку. С учетом введения эскроу-счетов рассматривать покупку недвижимости как инвестицию, которая принесет доход можно, когда вы вкладываетесь на старте продаж многоквартирного дома.

— Инвестиции в недвижимость достаточно выгодный и надежный инструмент. При вашем расчете вы не учли два фактора. Первый — рост цены на эту квартиру сразу после сдачи дома, второй — общий рост цен на недвижимость в последующие годы.

На Рождественском Саммите я обычно даю полную картинку с цифрами. В среднем инвестиции в недвижимость на сегодня в Казани дают порядка 15−20 процентов годовых.

— Я вот не могу понять суть эскроу. Хочу купить квартиру на этапе строительства дома. Приношу деньги застройщику - они попадают на его счет эскроу, открытый в банке? Верно? И если застройщик не сможет достроить дом, я получу деньги обратно или как? И что будет, если сам банк останется без лицензии - мне вернется только 1,4 млн рублей, как в истории с депозитами или я что-то не так понимаю? Объясните, пожалуйста.

— Счет эскроу — это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. При расторжении сделки по вине застройщика (невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, банкротство застройщика) деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить свои денежные средства обратно. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн рублей распространяется действие системы страхования вкладов.

— Для дольщика счета эскроу выглядят очень привлекательно: деньги никуда не тратятся до самого последнего момента — до получения ключей от готовой квартиры. И даже если дом не будет достроен (а задача проекта ЭСКРОУ именно этот риск минимизировать в том числе), то каждый покупатель новостройки сможет вернуть свои деньги, независимо от желания и финансового состояния застройщика.
То есть если застройщик нарушает условия договора и/или становится банкротом, то дольщик расторгает договор по основаниям, указанным в законе ФЗ-214, и это становится поводом для возврата ему денег с эскроу-счета.

Но есть ограничения:

— Деньги, размещенные на счетах эскроу в соответствии с оплатой договора долевого участия (ДДУ), страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн рублей (п. 3. ст. 12.2. ФЗ-177). То есть при покупке дорогой квартиры на сумму более 10 млн рублей или при покупке нескольких квартир, дольщик все равно несет определенный риск. Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн.

— На деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика. В случае принудительного списания средств с эскроу-счета, дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по ДДУ и, соответственно, квартиру не получит.

— Если застройщик обеспечивает свои обязательства по ДДУ путем расчетов через счета эскроу, то это освобождает его от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками (залог прав на земельный участок и на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчисления в компенсационный фонд). И в случае нарушения застройщиком условий ДДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции.

— Счет эскроу открывается для каждого зарегистрированного договора долевого участия (ДДУ) — банк заключает отдельный договор на открытие эскроу-счета с каждым дольщиком и застройщиком. При этом, в самом ДДУ должно быть указано, что расчеты по нему производятся посредством перечисления денег на счет эскроу.

— Примерно так:

— Денежные средства будут храниться на эскроу-счете в банке.
— Застройщие не сможет их снять и использовать на какие-либо цели, пока не введет дом в эксплуатацию.
— В случае с банком, эскроу-счета также застрахованы, на сумму до 10 млн рублей. Для Казани это достаточная сумма, свыше 10 млн — это большие квартиры с площадью более 100 кв. метров в домах бизнес-класса. Таких немного в Казани.

— Стоит ли покупать жилье сейчас или стоит дождаться конца года как возможности снижения ключевой ставки?

— Если вам нужна квартира или дом, я рекомендую приобретать сейчас, потому что сейчас комфортные процентные ставки. Например, в нашем банке можно оформить ипотечный кредит по ставке от 8,6% годовых. К тому же, все банки сейчас предлагают рефинансирование ипотечных кредитов, и если будет снижение ставок на рынке, Вы всегда сможете переоформить свой кредит по более низкой ставке, при условии, что вам это будет выгодно.

— Если имеется потребность — покупайте сейчас. Резких движений ключевой ставки рынок не ожидает и рынок недвижимости сейчас относительно стабилен.

— Стоит сейчас, если в будущем снизится ставка, вы всегда сможете сделать рефинансирование, тем самым снизив ставку по своему ипотечному кредиту. А вот снижение цен на квартиры не ожидается.

— Есть свободные деньги, хватает на покупку однокомнатной квартиры. Думаю, вкладываться или нет. Как меняются цены на жилье в Казани в последние годы? Будут ли они расти на горизонте 5 лет? Спасибо за мнения.

— На мой взгляд, стоимость квадратного метра в Казани завышена, поэтому я бы вам предложил вложиться в загородную недвижимость. Используя ваш первоначальный взнос и ипотечный кредит, можно приобрести хороший дом с земельным участком. Если не найдете сами, приходите к нам, мы вам поможем.

— По данным портала МирКвартир, средний рост стоимости кв. метра в Казани составил 60%.

— Однозначно стоит, если нет других инструментов инвестирования. Деньги не должны свободно лежать. Цены однозначно будут расти. Но подходить к вопросу вложения денежных средств в недвижимость тоже нужно с умом. Я рекомендую обратиться к грамотному профессиональному риелтору. На сайте Гильдии Риелторов РТ представлен список из аккредитованных специалистов.

— В Казани появляются уникальные жилые комплексы - дворы, спортивные и детские площадки. Как меняются потребительские запросы на жилую недвижимость? Какие квартиры востребованы и лучше продаются?

— Все верно. Когда человек выбирает квартиру или дом, он, в первую очередь, смотрит, какая инфраструктура, есть ли парковка, школы, транспортная доступность, и даже важно солнечная сторона или нет. Больше востребованы квартиры в новых комфортабельных жилых комплексах.

— Да, вы верно отметили. Сегодня конечного потребителя интересует не только сама квартира, но и подъезд, дом, двор и вся инфраструктура. Благо застройщики следуют веяниям рынка и держат планку. Например, если семья имеет детей и машину, уже возникает вопрос: а где припарковать, как достать коляску и добраться от парковки до подъезда.

Второй немаловажный момент — качество самого жилья. Покупатели смотрят на высоту потолков, удобство комнат и планировку — квадратные комнаты более в цене.

— Безусловно, развитая инфраструктура в ЖК играет большую роль. Теперь потребитель «покупает» не только квартиру, но и удобство, гармонию, комфорт, эргономику. Я рад, что у нас в Казани между крупными игроками очень сильно развита конкуренция. Каждый игрок старается сделать свой комплекс лучше других, добавляя интересные элементы и некоторые «фишки» в свои жилые комплексы.

— Ежегодно хожу на Рождественский саммит недвижимости и слушаю выступления господина Савельева по поводу инвестиций в недвижимость. Всегда с цифрами и фактами, за что вам отдельное спасибо. Как, по мнению экспертов, обстоит ситуация на рынке жилой недвижимости в Казани - это все еще инвестиционно привлекательный актив или головная боль и одни расходы? Есть ли смысл сейчас брать однушку, чтобы сдавать в аренду? Благодарю за доводы.

— Если вы используете минимальный кредит и имеете свободное время, то вы можете получать пассивный доход от сдачи однокомнатной квартиры в аренду. Арендная плата зависит от двух основных факторов: расположения объекта и качества ремонта. Квартиру можно сдавать на длительный срок, либо туристам. Стоимость совершенно разная от 17 000 рублей до 45 000 рублей.

— Жилая недвижимость — это все еще пока привлекательный актив. Но он стал значительно сложнее, рынок развивается, потребитель стал более требователен, поэтому самостоятельно, без необходимых знаний и аналитики инвестировать не рекомендую. Есть очень много нюансов, как юридических, так и маркетинговых, финансовых. Так что вкладывать стоит, но привлекая грамотного специалиста.

На мой взгляд, вкладываться в недвижимость Казани можно будет еще лет 10−15. Примерно такой срок необходим, чтобы обеспечить население Казани жильем. Главное, «чтобы не было войны».

— Как переход на проектное финансирование отразился на рынке жилой недвижимости в Татарстане? Готовы ли банки работать с девелоперами? Уважаемые эксперты, каковы первые итоги эскроу в республике?

— Пока еще рано говорить на эту тему, рано делать выводы. Во-первых, пока слишком маленькая часть строительного комплекса Татарстана перешла на эскроу-счета. Во-вторых, непосредственно взаимодействие застройщиков и банков еще до конца не отработано. Через год-полтора можно будет подводить итоги работы этой схемы, пока могу сказать одно: цены на первичном рынке выросли, банки охотно принимают участие в проектном финансировании.