Сегодня мы отмечаем рост популярности программ кредитования под залог имеющейся у населения недвижимости. В России один из самых высоких в мире показателей жилья в собственности населения (более 80%). Этот тот потенциал рынка работы с объектами недвижимости как для самого населения (потребители и предприниматели), так и непосредственно для риэлторов, кредитных брокеров и банков в целях развития качественного обеспеченного кредитования населения и бизнеса, а для потребителей — возможность получения более долгих, дешевых и крупных сумм денег в отличие от «классических» ранее привычных дорогих кредитов «необеспеченный потреб» или целевой на МСБ.

Недвижимость можно использовать как актив, приносящий доход. Даже если срочно понадобились деньги и есть недвижимость: нет необходимости продавать ее по срочной (низкой) цене — можно получить деньги под ее залог и это выгодно.

Итак, заставив работать недвижимость можно получить деньги на покупку земельного участка и строительство дачи, развитие бизнеса и покупки франшизы, закупки оборудования, товара или пополнения оборотных средств для бизнеса, покупку любой новостройки (в том числе без первоначального взноса), купить любое коммерческое помещение, сделать ремонт и благоустройство, строительство дачи, дома, покупку земли, купить домик в СНТ, оплатить дорогое обучение, лечение и любые иные цели.

Однако при этом необходимо понимать, какой объект недвижимости кредиторы готовы рассматривать в качестве залога и дать максимальную сумму кредита. Давайте детально остановимся на каждом пункте.

1. Квартира, апартаменты, таун=хаус, дом/коттедж

Объекты должны быть относительно ликвидными. Однако по рынку считается что жилой дом/коттедж является менее ликвидным объектом, поэтому программ его кредитования очень мало и они редки. А вот под залог квартиры или апартаментов можно получить до 70% от ее стоимости.

2. Кто является собственником имущества

Как правило, все собственники должны быть созаемщиками либо поручителями по кредитному договору. Если собственниками являются несовершеннолетние, оформить залог не получится.

3. Объект залога не должен находится в аварийном состоянии, не должен иметь деревянные перекрытия и/или материал стен — дерево (брус)

Эти требования указывают на состояние залога, и, если залог имеет одну из вышеуказанных характеристик — кредитор откажет в его принятии.

4. Объект залога должен:

— быть подключен к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю его жилую площадь, либо иметь автономную систему инженерного жизнеобеспечения
— иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей и окон, а для квартир на последних этажах многоквартирного дома — крыши.

Эти требования относятся к техническим параметрам и в случае их отсутствия — кредитор скорее откажет в принятии залога.

5. Квартира, передаваемая в залог, не может содержать недопустимые перепланировки и/или переустройства

К недопустимым относятся перепланировка и/или переустройство помещения, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и/или установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.

6. Сколько собственников у объекта залога и какая форма собственности

Дело в том, что с августа 2018 года, договоры залога, где форма собственности долевая, подлежат нотариальному удостоверению. То есть, в случае, когда объектом владеют два и более лиц, договор залога необходимо будет удостоверить подписью нотариуса. Это с одной стороны несколько усложняет процесс, но с другой — такую сделку нотариус пока может, а вскоре обязательно (с 2019 года) будет подавать на регистрацию в электронном виде, что значительно ускорит процедуру регистрации залога в Росреестре и снизит риски.

Даже в тех случаях, когда сделка не подлежит нотариальному удостоверению, договор залога можно подать на регистрацию в электронном виде. Например, часто из практики договор залога поданный в бумажном виде регистрируется в Росреестре 7 рабочих дней и более, а вот в электронном виде от 1 до 3 рабочих дней.

Директор Регионального центра НФИ,
Рузэль Насыбуллин

Специально для TatCenter

В преддверии новогодних праздников инвесторы вновь обращают внимание на сезонные закономерности фондового рынка. Исторически этот период часто сопровождался ростом котировок, однако в условиях высокой ключевой ставки и геополитической неопределенности повторение тенденции остается под вопросом. Инвестиционный консультант «ВТБ Мои Инвестиции» Валерий Андреев рассказал, какие факторы могут поддержать российский рынок акций в конце года и насколько оправданны ожидания.

Для российского рынка акций анализ новогодней сезонности не стоит ограничивать классическим Santa Claus Rally — пятью последними торговыми сессиями декабря и двумя первыми сессиями января. С учетом продолжительных новогодних каникул в России более показательным представляется период с 20 декабря по 10 января. Именно такой временной интервал позволяет лучше оценить динамику рынка на рубеже годов.

Согласно исследованию «Финуслуг», за последние 15 лет индекс Московской биржи на этом отрезке демонстрировал положительную динамику в 14 случаях из 15. Средняя доходность за рассматриваемый период составляла около 4%. Наиболее сильный результат был зафиксирован в сезоне 2020−2021 годов: индекс полной доходности прибавил 8,85%. Единственный отрицательный результат пришелся на сезон 2013−2014 годов, когда рынок снизился на 1,85%.

Одним из факторов, способных поддерживать рынок в конце года, выступает дивидендная политика российских компаний. Ожидание выплат привлекает внимание инвесторов к отдельным эмитентам, а поступающие акционерам средства могут частично возвращаться на фондовый рынок, создавая дополнительный спрос на акции. Особенно заметную роль здесь способны играть крупные компании с высокой капитализацией и существенными дивидендными выплатами. Например, «ЛУКОЙЛ» традиционно находится в центре внимания инвесторов благодаря масштабу бизнеса и значимости его дивидендных решений для российского рынка.

В декабре 2026 года дополнительный интерес к дивидендной тематике может поддержать ряд корпоративных событий. В частности, совет директоров «ЛУКОЙЛа» рекомендовал выплатить 535 рублей на одну обыкновенную акцию по итогам девяти месяцев 2026 года. Датой закрытия реестра предложено установить 9 декабря, а сами выплаты ожидаются в промежутке с 20 декабря по 10 января. «ЦИАН» также заявлял о планах провести еще одну дивидендную выплату до конца года. Возможные дивидендные решения «Мать и дитя» и «Ростелекома» также стоит учитывать в числе потенциальных корпоративных факторов, однако конкретные суммы и сроки выплат необходимо подтверждать по мере появления официальных рекомендаций и решений эмитентов.

иллюстрация TatCenter

Таким образом, историческая статистика выглядит весьма убедительно: положительная динамика наблюдалась примерно в 93% рассмотренных сезонов. Однако трактовать эту закономерность как гарантию роста было бы ошибкой. Сезонность — лишь один из факторов, влияющих на поведение инвесторов, и ее значение не следует переоценивать в условиях высокой неопределенности.

Помимо дивидендных событий, в пользу рынка могут сыграть дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики, снижение доходностей инструментов с фиксированной доходностью и улучшение геополитического фона. Более мягкая денежно-кредитная политика способна улучшить условия для оценки будущих денежных потоков компаний, хотя фактический эффект будет зависеть от инфляции, динамики прибыли и ожиданий участников рынка.

Поэтому исторические 93% — скорее аргумент в пользу того, чтобы не игнорировать новогоднюю сезонность, чем основание рассчитывать на безусловный рост котировок. В инвестиционных решениях статистические закономерности полезны прежде всего как дополнительный ориентир, который необходимо сопоставлять с текущей макроэкономической и геополитической ситуацией.

Тем не менее у новогоднего периода есть своя особенность: он традиционно связан не только с изменением инвестиционных ожиданий, но и с ощущением обновления. В этом году сочетание дивидендных событий, возможных изменений денежно-кредитной политики и внешних факторов создает несколько предпосылок для позитивной динамики. Оправдаются ли эти ожидания, покажут торги. Но хочется верить, что российский рынок сможет продолжить благоприятную историческую тенденцию и завершить очередной сезон в плюсе.