Госдума приняла закон об ужесточении контроля за расходованием средств материнского капитала при их использовании для улучшения жилищных условий. Погашать займ запретили в так называемых иных некредитных структурах, неподконтрольных ЦБ или другим госорганам. В то же время маткапиталом теперь можно погашать ипотеку, оформленную в гокомпании «ДОМ.РФ», а также займы, взятые в сельскохозяйственных кредитных потребкооперативах.

Помимо этого, теперь в удовлетворении заявления на использование маткапитала для улучшения жилищных условий может быть отказано, если жилье признано аварийным или если многоквартирный дом подлежит сносу или реконструкции.

Эксперты, опрошенные TatCenter, считают, что новый закон защитит потребителей, но не окажет существенного влияния на банковский и ипотечный рынки.

По мнению руководителя офиса компании «Национальная Фабрика Ипотеки» в г. Казани Рузэля Насыбуллина, закон снизит риски необоснованного использования средств маткапитала и исключит приобретение непригодного для проживания жилья. Он также защитит несовершеннолетних от нарушения их прав.

Банкиры говорят, что принять закон вынудили сами участники рынка — они не исполняли правила игры в части целевого использования средств маткапитала. В результате хорошая инициатива государства превратилась в инструмент мошенничества.

По его мнению, «перетекание» ипотеки в руки государства и госбанков вполне объяснимо. «Остальным участникам рынка приходится встраиваться в предложенные условия и соответствовать им».

Старший менеджер по развитию розничных продуктов Ак Барс Банка Регина Гирфанова считает, что принятие закона приведет к тому, что все больше клиентов будут обращаться за ипотекой именно в банки — так как не смогут использовать маткапитал для получения ипотечного кредита в некредитных организациях.

Заместитель директора Татарстанского РФ АО «Россельхозбанк» Василя Муллина объясняет, что для получения информации о пригодности жилья предусматривается, что ПФР будет направлять запрос в органы местного самоуправления и государственного жилищного надзора об отсутствии или наличии в отношении помещения информации о признании его непригодным для проживания либо подлежащим сносу или реконструкции. «Закон позволит усилить контроль за расходованием средств маткапитала при их направлении на улучшение жилищных условий».

Руководитель Центра ипотечного кредитования Банка ЗЕНИТ Антон Красильников заключает, что основная идея нового закона — уменьшение махинаций и сокращение мошеннических схем с маткапиталом, возникающих на рынке продажи недвижимости. При это в общем и целом, закон не окажет большого влияния на банковский рынок.

Ксения Долгова

Опрошенные TatCenter эксперты рынка недвижимости и финансового сектора комментируют ситуацию как переходный этап — от эпохи доступной ипотеки к периоду, когда главными драйверами становятся себестоимость и дефицит предложения.

Рост цен как следствие издержек

Эксперты сходятся во мнении, что текущее удорожание носит структурный характер. Директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин подчеркнул, что рост цен на десять процентов — это объективная инфляция, спровоцированная удорожанием стройматериалов. С начала 2026 года большинство позиций стройматериалов прибавили в цене 10−30%. Это связано с повышением НДС, высокими зарплатами и ростом затрат на логистику.

Кроме того, наблюдается удорожание услуг строительства и ремонта примерно на пять-десять процентов. Основатель Kronung Group Филипп Шраге заметил, что за последние три года финансовая нагрузка стала одной из самых крупных статей затрат, поэтому в ближайшие полгода он не ожидает обвала цен. Он спрогнозировал, что рынок перейдет к более спокойному росту в пределах пяти-восьми процентов в год, примерно на уровне инфляции или немного выше.

Парадокс текущей ситуации заключается в том, что при росте цен больше всего проигрывают не только покупатели, но и застройщики. Основатель агентства недвижимости София Любимова отметила, что рост ощущают в первую очередь покупатели массового сегмента, для которых даже небольшое увеличение стоимости существенно влияет на размер первоначального взноса.

При этом говорить о перегреве рынка сегодня не стоит: высокие ипотечные ставки сдерживают спрос, поэтому рынок развивается спокойнее.

Филипп Шраге отмечает следующее:

Продавцы вторичного жилья также оказываются в непростой позиции, так как частные продавцы не могут предложить рассрочки или субсидированные ставки, которыми конкурируют новостройки. Член Ассоциации Гильдии риелторов России, сертифицированный профессиональный брокер Юннеса Смердова добавила, что при сжатии спроса из-за дорогой ипотеки квартиры могут дольше находиться на рынке, а массового кризиса ждать не стоит — наиболее востребованные локации по-прежнему находят покупателей.

Стагнация вместо коррекции

Вопреки рыночным законам, сжатие спроса пока не приводит к обвальному снижению цен. Эксперты прогнозируют стагнацию с элементами точечных скидок. София Любимова считает, что основная конкуренция перейдет в плоскость скидок, акций, рассрочек и индивидуальных условий. Василий Кутьин упомянул, что сжатие спроса должно привести к снижению цен, но с лагом в два-четыре месяца, так как девелоперы будут стараться удерживать цены, чтобы компенсировать издержки.

Филипп Шраге также полагает, что говорить о массовом снижении стоимости квадратного метра оснований нет: отдельные скидки будут, но массовой коррекции не случится, поскольку девелоперы осторожнее запускают новые очереди и не стремятся увеличивать предложение любой ценой.

Рынок готового жилья в крупнейших городах России в 2026 году демонстрирует переходный этап. Рост на десять процентов обусловлен не спекулятивным спросом, а фундаментальным удорожанием строительства и логистики. В условиях высокой ключевой ставки и сокращения льготных программ платежеспособный спрос смещается, однако предпосылок для массового обвала цен нет из-за сбалансированного подхода девелоперов к выводу новых проектов.

Эксперты сходятся во мнении, что рынок ждет период стагнации и плавного роста в пределах инфляции, а основная борьба развернется за клиента через индивидуальные условия и качество жилья, а не через ценовые войны. Таким образом, текущая ситуация — это не кризис, а переформатирование рынка под новые экономические реалии.

Ян Аллин